（2012）沙法民初字第02856号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2012-5-15)
重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书
（2012）沙法民初字第02856号
原告易某某，男，1971年出生，汉族，沙坪坝区某某宾馆业主，住重庆市忠县。
委托代理人李某某，重庆天之合律师事务所律师。
被告重庆某某房地产开发有限公司，住所地沙坪区。
诉讼代表人张某某，重庆某某房地产开发有限公司破产管理人负责人。
委托代理人顾某某，女，重庆某某房地产开发有限公司破产管理人工作人员，住重庆市渝北区。
委托代理人何某某，男，重庆某某房地产开发有限公司破产管理人工作人员，住重庆市巴南区.
原告易某某与被告重庆某某房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2012年3月12日立案受理后，依法由审判员徐敏担任审判长，与代理审判员郝爽、人民陪审员陈显庆组成合议庭，适用普通程序于2012年4月26日公开开庭进行了审理。原告易某某及其委托代理人李某某、被告重庆某某房地产开发有限公司破产管理人委托代理人顾某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告易某某诉称，2009年5月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于重庆市沙坪坝区站东路200号的怡馨大厦平街一层建筑面积703.19平方米、平街二层建筑面积1532.32平方米的房屋出租给原告使用，租赁期限为96个月，租金为每年500
000元，免租期为6个月，租金交纳方式为每年一期，先交后用，同时原告一次性向被告交纳保证金40 000元。合同签订后，原告已按约向被告交纳了保证金40
000元和2012年5月31日前的租金，其中2011年6月1日至2012年5月31日的租金375 000元，共计415
000元。2011年6月22日，被告依法进入破产清算程序，2011年7月20日，重庆某有限公司依法通过拍卖程序取得原告所租房屋的所有权，并要求原告从2011年7月20日起向其履行支付租金和保证金的义务，被告收取的租金超过合法的收租期。被告应退还原告租金和保证金415
000元，为此，原告曾向被告的破产管理人申报对被告享有415 000元的债权，但破产管理人只确认了40
000元保证金为破产债权。为维护原告通过破产清算程序获偿债权的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定请求法院依法确认原告对被告享有415
000元的债权，以使原告的债权能通过破产清算程序得到清偿。
被告重庆某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）破产管理人辩称，原告所称签订《房屋租赁合同》、已交40
000元保证金和2011年6月1日至2012年5月31日租金375
000元、重庆某有限公司通过重庆市第一中级人民法院进行的资产拍卖程序取得了原告所租房屋的所有权均属实。在原告向破产管理人申报415
000元债权后，破产管理人已对其中的40
000元保证金确认为破产债权，根据《中华人民共和国合同法》第229条之规定，租赁物在租赁期间所有权发生变更的不影响租赁合同的效力。而买受人重庆某有限公司在买受该房屋时明知标的物存在瑕疵，在其签订的拍卖成交确认书中也表明其完全了解标的物状况并自愿接受，不享有瑕疵请求权，因此，原告无权请求将其交纳的375
000元租金确认为原告的破产债权，可由新的房屋所有权人向破产管理人申报债权解决。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年5月20日，易某某与某某公司签订《房屋租赁合同》约定：某某公司将其所有的位于重庆市沙坪坝区建筑面积出租给易某某使用，租赁期限为96个月，自2009年6月1日起至2017年5月31日止，每年租金500
000元，免租期6个月，租金交纳方式为每年一期，先交后用，在交纳第一次租金的同时应交纳保证金40 000元。合同签订后，原告如约向某某公司交纳了保证金40
000元和相应的租金，其中，于2011年5月18日支付了2011年6月1日至2012年5月31日的租金375
000元（扣除了部分免租期的租金）。某某公司因欠款纠纷成为重庆市第一中级人民法院（2010）渝一中法民执字第177号执行案的被执行人，渝一中院在执行过程中，欲对包括原告租用房屋在内的某某公司的房产进行拍卖，2011年5月11日，重庆联合产权交易所在《重庆商报》刊登拍卖公告时对原告所租用房屋明确告知“租赁情况：租赁面积约2235.51㎡，租金50万元/年，租赁期限2009-6-1至2017-5-31”。2011年6月16日，重庆某有限公司依法竞得原告所租用的房屋，2011年6月20日，买受人重庆某有限公司与拍卖人重庆润民拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》，其中第六条载明：“本场拍卖会前，经拍卖公告及现场展示，竞买人对意欲竞买的标的物的实际现状进行了解，并自愿承担责任。2011年6月22日，某某公司依法进入破产清算程序。2012年2月28日，原告向某某公司破产管理人申报债权，某某公司破产管理人出具《债权审查意见书》载明：申报人易某某于2012年2月28日向重庆某某房地产开发有限公司破产管理人申报债权，申报总额415
000元（包括租金375 000元，合同保证金40
000元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，管理人对该笔债权审查认定如下：一、对申报人申报的保证金40
000元管理人依法予以确认；二、对申报人申报的房屋租金375
000元管理人依法不予确认。2012年3月5日，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，原告现仍在租用《房屋租赁合同》中约定的房屋，且并未向新的房屋所有权人交纳租金。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《重庆商报》公告、《拍卖成交确认书》、（2010）渝一中法民执字第177-3号执行裁定书、《债权审查意见书》及双方当事人的陈述等在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同应受法律�；�。原、被告双方在协商一致基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，应受法律�；�。虽然在合同履行期间房屋所有权发生了转移，但根据“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的法律规定，双方租赁合同仍然有效，且某某公司进入破产清算程序后，其破产管理人并未对该合同的效力提出异议，原告仍在继续租用该房屋且并未向新的所有权人交纳房屋租金，而买受人重庆某有限公司在买受该房屋时明知标的物存在瑕疵，在其签订的拍卖成交确认书中也表明其完全了解标的物状况并自愿接受。根据《拍卖法》的规定及国际惯例，本公司对标的物现状进行拍卖（包括存在的瑕疵）。竞买人应对标的物情况进行了解和查看，仔细阅读委托人提供的相关材料及拍卖会提供的《拍卖目录》。一经成交，即表明已完全了解情况且自愿接受，并自愿承担一切责任，故买受人对竞得物品，不享有瑕疵请求权�！敝厍炷秤邢薰疽虼瞬幌碛需Υ们肭笕�。由此，原告也无权要求退还租金和对其交纳的租金申报破产债权，而其交纳的40
000元保证金已经被某某公司破产管理人确认为破产债权，原告无需再要求法院对该笔债权为破产债权作出确认。综上，对原告的诉讼请求，因于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法合同法》第八条、第二百二十九条之规定，判决如下：
驳回原告易某某的诉讼请求。
案件受理费7525元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 徐 敏
代理审判员 郝 爽
人民陪审员 陈显庆
二○一二年五月十五日
书 记 员 冯 谨
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