(2012)沙法民初字第11882号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2013-1-11)
重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书
(2012)沙法民初字第11882号
原告周某某，女，1986年出生，汉族，无固定职业，
住重庆市沙坪坝区。
委托代理人何某某，男，无固定职业，住重庆市渝北区。
被告周某，女，1941年出生，汉族，无固定职业，住重庆市璧山县。
被告吴某某，女，1966年出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝。
原告周某某与被告周某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月28日受理后，依法由代理审判员张振华独任审判，适用简易程序于2012年12月14日公开开庭进行了审理。原告周某某的委托代理人何某某、田荣明，被告周某的委托代理人刘浏，被告吴某某及其委托代理人刘浏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称，2012年9月15日，周某某与周某签订购房合同，吴某某和其丈夫做合同共同担保人，由于对方坚持不同意中介公司介入办理房屋买卖事宜，且由于本人急需用钱，无奈之下，同意周某等人要求。签订合同条款显失公平，未能全面有效地�；ぷ约旱暮戏ㄈㄒ�。
2012年10月9日，银行通知可以提前全额还按揭贷款，本人同周某、吴宗义（周某之女）一起去南坪工商银行办理提前还款，且当日本人提供工商银行卡卡号给周某本人。银行办理还款后，吴宗义要求进入我房屋内检查家具、家电等是否完好，根据本人与周某于2012年9月15日签订的《房屋买卖合同》约定，本人当日交房屋钥匙及业主卡给吴宗义本人，该人获得房屋钥匙和业主卡后，拒绝办理接房手续，还将房屋非法占有使用，侵犯我的合法权利。
2012年10月19日，吴宗义去银行取回房产证，本人要求同其母亲即合同当事人周某一起到房屋交易中心解押，吴宗义称病拒绝办理，且无法联系到周某即合同当事人本人。2012年10月22日，本人和吴宗义去房屋交易中心办理解押手续，吴宗义在无其母亲周某即合同当事人的任何委托下，以怕我反悔为借口，强行拿走本人房屋产权证书，且拒不归还。
2012年10月27日，因担心合同当事人周某无经济偿还能力，且合同标的巨大，吴某某夫妻一起作为担保人，吴某某丈夫应在担保人一栏签字，但吴某某丈夫于2012年9月15日拒绝签字，且之后又多次当面拒绝签字。为确保本人合法权益，本人继续要求吴某某丈夫签字，但是用合同登记的担保人电话拨打发现并非吴某某丈夫本人使用的电话号码，无法再联系到本人，对此本人严重怀疑对方夫妻共同财产问题和交易诚信。2012年10月29日，原被告进行过户交易，对方未到场，且拒付第二笔购房款，周某要求先过户，后付款，本人为�；ぷ陨砗戏ㄈㄒ嫖赐夤�。
2012年11月初至12月中旬期间，由于无法联系到合同当事人周某，本人多次要求担保人吴某某履行合同，均被拒绝。由于被告方严重违约，依据本人与周某于2012年9月15日签订的《购房买卖合同》，原告可以解除《房屋买卖合同》。本人要求解除合同，并退还被告已付购房款，被告拒不同意，且又不同意继续履行合同义务，严重侵犯了本人的合法权益，使本人对本次交易失去信心。现原告依据法律的相关规定，向贵院提起诉讼，请求判令：l、解除原、被告之间的《房屋买卖合同》。2、被告按照合同约定支付违约金16万元整。
被告周某辩称，原告陈述的事实理由部分中有以下的内容我方不认可：1．原告陈述被告吴某某的丈夫是涉案合同的担保人是在签订合同当天即2012年9月15日就确定的，这个不是事实，我方认为是在2012年10月24日对方才提出要把被告吴某某的丈夫作为担保人的；2．原告陈述在2012年10月19日吴宗义到银行取回房产证，并且原告还陈述其要求吴宗义和周某一同前往房交所办理解押手续，吴宗义称病拒绝办理不是事实，实际上是周某某和吴宗义一起去银行取房产证的，也不存在吴宗义拒绝前往办理解押手续的情况；3．原告陈述吴宗义强行拿走房产证不属实，将房产证交付给吴宗义是双方的合意；4．原告陈述在2012年10月29日原被告双方进行过户时，我方未到场并拒绝支付第二笔购房款，还说我方要求先过户后付款都不是事实，实际上是2012年10月29日我方到达房交所后与原告方联系，原告说他们已经离开了，就是说在那天双方都没有见面。
被告吴某某辩称，吴某某不是本案适格的被告，故对对方的诉讼请求及今后对方提交的证据均不作答辩及质证。
经审理查明，原告周某某系沙坪坝区xx号房屋的所有权人。2012年9月15日，原告周某某（甲方）与被告周某（乙方）签订房屋买卖合同，合同第一条房屋约定了房屋基本情况：乙方购买甲方合法拥有的坐落于重庆市沙坪坝区xx号，产权证第096691号，建筑面积103.59平方米，套内面积85.62平方米的房屋一套。第二条约定了成交价格及付款方式：1，双方议定上述房屋成交价格为80万元整，此房价款为甲方净价（包含此房大修基金和五通费用等在内），甲方不支付交易中的任何费用。2，本合同签订的同时，乙方向甲方支付定金5000元整（定金包含在总房款之内）。3，本合同签订后，双方当日去公证处办理委托书，由乙方代理甲方去银行办理偿还按揭贷款余款等相关手续。甲方需积极配合乙方完成各种手续。4，乙方代甲方偿还银行按揭贷款余款26万元整，作为乙方向甲方支付的首付款，乙方代甲方偿还银行按揭贷款余款的当日，甲方将完好的家电、家具、五通等完好的房屋交给乙方。5，双方办理过户之前当日，乙方应当向甲方支付购房款27万元，并以银行转账的方式划入甲方指定的账号。6，办理完成过户手续的当日，乙方通过银行转账方式将余款27万元整于过户当日划入甲方指定的账户。7，买卖上述房屋交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。第三条约定了房屋过户事宜，待银行贷款结清，房产证抵押解除后，领取房产证的当日或者次日，甲乙双方共同到所管辖区房屋交易中心办理过户手续。甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方，违约金为总房款的20%。非因甲方原因无法办理过户的，则乙方已经交付的定金不予退还，乙方已经支付的其他购房款（不计利息）由甲方退还给乙方，本房屋买卖合同解除。第四条约定了双方的责任：1，甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2，甲方结清该房屋交接日前所产生的所有费用，交接后发生的费用由乙方负担。3，甲方在本合同生效之日起90内日将户口迁出。4，房屋大修基金和五通费用随房产转移。第五条约定了违约责任，本合同签订后，双方不得违约，若有违约者，则违约方按总房款的20%作为违约金赔付给对方。若乙方未按本合同第二条所约定的时间支付任何一笔款项超过5日，则甲方有权解除本合同，乙方已经支付的定金不予退还，乙方已经交付的其他购房款（不计利息）由甲方返还给乙方。第八条第一款约定了由吴某某（周某之女）作为乙方的担保人。如乙方不能按本合同条款履行义务，由吴某某履行本合同条款规定的义务。第二款约定了屋内的家具状况。合同落款处有周某某、周某、吴某某的签名捺印。
2012年9月14日，周某某与吴宗义（周某之女）办理了公证委托，委托吴宗义代为办理本案诉争房屋的如下事宜：1，代为到银行偿还上述房屋剩余的贷款、领取该房屋的房地产权证及解押的相关资料；2，到相关部门办理该房屋注销抵押登记相关一切手续并领取注销抵押后的房地产权证。
2012年9月15日，周某给付周某某定金5000元。2012年10月9日，周某支付周某某首付款260
001.58元。付款方式为部分按双方约定还款到周某某的按揭账户（一次为1225.73元，一次为253 915.85元），另支付周某某本人4860元。
2012年10月9日，还清按揭贷款后，周某某将房屋交付周某使用，但双方无书面的交接手续。房产证交由周某保管。在房屋交付使用后，周某某要求增加吴某某的丈夫作为共同担保人。
2012年10月22日，涉案房屋进行了抵押注销登记。
2012年10月26日，经原被告双方沟通，由吴宗义执笔在房屋买卖合同左下角新增了担保人栏,但没有担保人姓名及签名。
2012年10月28日，周某某与吴宗义、吴某某及其丈夫就新增担保人的签字问题进行交涉。
2012年10月29日，原被告又就增加担保人、办理过户事宜通过手机短信方式进行交涉。
2012年11月22日，在本案审理过程中，周某某以快递方式催告被告周某履行合同，周某接到函件后将54万元人民币以暂�？罘绞浇坏奖驹�。
上述事实，有原、被告提交的房地产权证、房屋买卖合同、公证授权委托书、还款凭证，原告周某某提交的快递单，被告周某提交的定金收条、手机短信、证人证言，以及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
审理中，被告方认为合同约定的违约金过高，若法院认定其违约，请求法院依法予以调整。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。有下列情形之一的，当事人也可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
本案中，双方当事人约定的合同义务之所以未顺利按约履行，是因为在交付房屋后，原告为了保障自己的权益，以本案另一被告吴某某属于已婚状态为由，要求增加其丈夫作为共同保证人引发分歧，属于对合同的变更，应经合同相对方同意，对方对此并未拒绝，双方对此进行了数次磋商，但未达成合意。此后双方逐步丧失互信，交易无法顺利进行，但双方在合同中约定的解除合同的条件并不成立。在诉讼中，原告方向被告方发函要求被告在8小时履行合同义务之后，被告随即将购房余款54万元以暂�？钚问浇恢帘驹�，应视为以提存的方式履行债务。故本案并不符合解除合同的法定条件。
从现有证据看，合同约定的双方当事人的义务之所以未能顺利进行，是因为在交易过程中由于对法律关系的理解、以及沟通上的原因所致，原告未能举证证明被告具有合同约定的违约行为，故原告要求被告承担违约责任无事实依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十四条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告周某某的全部诉讼请求。
案件受理费6705元（原告已预交），由原告周某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张振华
二〇一三年一月十一日
书 记 员 向 容
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