(2012)沙法民初字第11322号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2013-1-11)
重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书
(2012)沙法民初字第11322号
原告周某某，女，1941年出生，汉族，无固定职业，住重庆市璧山县。
被告周某某，女，1986年3出生，汉族，无固定职业，
住重庆市沙坪坝区。
原告周某某与被告周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年11月8日受理后，依法由代理审判员张振华独任审判，适用简易程序并于2012年12月14日公开开庭进行了审理。原被告到庭参加了诉讼。本案原告周某某申请诉前财产保全，本院依法就诉争房屋以（2012）沙法民保字第00225号民事裁定书裁定查封。本案现已审理终结。
原告周某某诉称，2012年9月15日，原被告签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定，被告将座落于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号附10号14-15号的房屋一套（含装修及家具家电）以80万元的价格出售给原告。合同签订后，原告向被告支付定金5000元，按照合同的约定代被告向银行偿清了被告的贷款余额255141.58元，并另外向被告支付了4860元，以上款项共计265000元作为原告向被告买房付出的首笔购房款。因原告代被告偿还结清了银行贷款，故该套房屋上设定的银行抵押被解除了。原告随后多次约被告到房屋产权交易中心办理该套房屋的交易过户手续，但被告总以各种理由推脱，以至于到现在，该套房屋的过户交易仍然没有完成�？悸堑礁锰追课萆系囊械盅阂丫獬�，被告又不配合过户的违约行为，引起了原告的严重不安，故原告向贵院提出了诉前财产保全申请，贵院已于2012年11月2日采取了诉前保全措施，查封冻结了该套涉案房屋的产权。现原告起诉至法院，请求人民法院判令：1，被告继续履行原被告双方于2012年9月15日签订的《房屋买卖合同》的相关内容，将涉案房屋过户到原告名下；2，判令被告按照合同的约定支付违约金16万元。
被告周某某辩称，合同可以履行，但是必须要按照被告提出的要求进行履行，并且原告要承担违约责任。至于原告要求的诉前保全，以及把房款交到法院保管，都是自己的行为。
经审理查明，被告周某某系沙坪坝区小龙坎正街xx号房屋的所有权人。2012年9月15日，被告周某某（甲方）与原告周某某（乙方）签订房屋买卖合同，合同第一条房屋约定了房屋基本情况：乙方购买甲方合法拥有的坐落于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号10号楼14-15号，产权证第096691号，建筑面积103.59平方米，套内面积85.62平方米的房屋一套。第二条约定了成交价格及付款方式：1，双方议定上述房屋成交价格为80万元整，此房价款为甲方净价（包含此房大修基金和五通费用等在内），甲方不支付交易中的任何费用。2，本合同签订的同时，乙方向甲方支付定金5000元整（定金包含在总房款之内）。3，本合同签订后，双方当日去公证处办理委托书，由乙方代理甲方去银行办理偿还按揭贷款余款等相关手续。甲方需积极配合乙方完成各种手续。4，乙方代甲方偿还银行按揭贷款余款26万元整，作为乙方向甲方支付的首付款，乙方代甲方偿还银行按揭贷款余款的当日，甲方将完好的家电、家具、五通等完好的房屋交给乙方。5，双方办理过户之前当日，乙方应当向甲方支付购房款27万元，并以银行转账的方式划入甲方指定的账号。6，办理完成过户手续的当日，乙方通过银行转账方式将余款27万元整于过户当日划入甲方指定的账户。7，买卖上述房屋交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。第三条约定了房屋过户事宜，待银行贷款结清，房产证抵押解除后，领取房产证的当日或者次日，甲乙双方共同到所管辖区房屋交易中心办理过户手续。甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方，违约金为总房款的20%。非因甲方原因无法办理过户的，则乙方已经交付的定金不予退还，乙方已经支付的其他购房款（不计利息）由甲方退还给乙方，本房屋买卖合同解除。第四条约定了双方的责任：1，甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2，甲方结清该房屋交接日前所产生的所有费用，交接后发生的费用由乙方负担。3，甲方在本合同生效之日起90内日将户口迁出。4，房屋大修基金和五通费用随房产转移。第五条约定了违约责任，本合同签订后，双方不得违约，若有违约者，则违约方按总房款的20%作为违约金赔付给对方。若乙方未按本合同第二条所约定的时间支付任何一笔款项超过5日，则甲方有权解除本合同，乙方已经支付的定金不予退还，乙方已经交付的其他购房款（不计利息）由甲方返还给乙方。第八条第一款约定了由吴中文（周某某之女）作为乙方的担保人。如乙方不能按本合同条款履行义务，由吴中文履行本合同条款规定的义务。第二款约定了屋内的家具状况。合同落款处有周某某、周某某、吴中文的签名捺印。
2012年9月14日，周某某与吴宗义（周某某之女）办理了公证委托，委托吴宗义代为办理本案诉争房屋的如下事宜：1，代为到银行偿还上述房屋剩余的贷款、领取该房屋的房地产权证及解押的相关资料；2，到相关部门办理该房屋注销抵押登记相关一切手续并领取注销抵押后的房地产权证。
2012年9月15日，周某某给付周某某定金5000元。2012年10月9日，周某某支付周某某首付款260
001.58元。付款方式为部分按双方约定还款到周某某的按揭账户（一次为1225.73元，一次为253 915.85元），另支付周某某本人4860元。
2012年10月9日，还清按揭贷款后，周某某将房屋交付周某某使用，但双方无书面的交接手续。房产证交由周某某保管。在房屋交付使用后，周某某要求增加吴中文的丈夫作为共同担保人。
2012年10月22日，涉案房屋进行了抵押注销登记。
2012年10月26日，经原被告双方沟通，由吴宗义执笔在房屋买卖合同左下角新增了担保人栏,但没有担保人姓名及签名。
2012年10月28日，周某某与吴宗义、吴中文及其丈夫就新增担保人的签字问题进行交涉。
2012年10月29日，原被告又就增加担保人、办理过户事宜通过手机短信方式进行交涉。
2012年11月22日，在本案审理过程中，周某某以快递方式催告被告周某某履行合同，周某某接到函件后将54万元人民币以暂�？罘绞浇坏奖驹�。
上述事实，有原、被告提交的房地产权证、房屋买卖合同、公证授权委托书、还款凭证，原告周某某提交的快递单，被告周某某提交的定金收条、手机短信、证人证言，以及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
审理中，被告方坚持认为己方没有违约，即使法院认定其违约，也认为约定的违约金并不是过高，不需要法院予以调整。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，双方当事人约定的合同义务之所以未顺利按约履行，是因为被告方在交付房屋后，为了保障自己的权益，以保证人吴中文处于已婚状态为由，要求增加其丈夫作为共同保证人引发分歧，实为对合同的变更，应经合同相对方同意，在事件进展中原告对此并未拒绝，双方对此进行了数次磋商，但未达成合意。此后双方逐步丧失互信，交易无法顺利进行。在诉讼中，被告向原告发函要求原告在8小时履行合同义务之后，原告随即将购房余款54万元以暂�？钚问浇恢帘驹�，应视为以提存的方式履行债务。根据双方签订的《房屋买卖合同》第二条第五款、第六款的约定，双方应同时履行约定的义务，现原告在双方无法达成互信、正常交易的情况下，将购房款以暂�？畹姆绞浇恢帘驹河κ游崖男凶约旱囊逦�，被告应当履行协助办理过户的义务。在过户完成后，可向人民法院申请领取剩余房款，从原告方交给法院的暂�？钪锌鄢�，以实欠剩余房款534
998.42元为限。
从现有证据看，合同约定的双方当事人的义务之所以未能顺利进行，是因为在交易过程中由于对法律关系的理解、以及沟通上的原因所致，原告未能举证证明被告具有合同约定的违约行为，故原告要求被告承担违约责任无事实依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告周某某于本判决发生法律效力后立即协助原告周某某将沙坪坝区小龙坎正街xx号房屋过户至周某某名下。
二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。
案件受理费5900元（原告已预交），诉前保全费4520元（原告已预交），由原告周某某负担1420元，被告周某某负担9000元。被告周某某负担的部分限于本判决发生法律效力后立即给付原告周某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张振华
二〇一三年一月十一日
书 记 员 向 容
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