（2012）佛顺法民一初字第3032号
——广东省佛山市顺德区人民法院(2012-10-30)
广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
（2012）佛顺法民一初字第3032号
原告XXX，男，19XX年XX月XX日出生，住香港XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，香港永久性居民身份号码XXXXXXX。
原告XXX，女，19XX年XX月XX日出生，住香港XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，香港永久性居民身份号码XXXXXXX。
委托代理人XXX，广东法村律师事务所律师。
被告XXX，男， 1977年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXX。
委托代理人XXX，广东言法律师事务所律师。
被告XXX县XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司，住所地广东省XXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人XXX。
委托代理人XXX，广东方正联合律师事务所律师。
第三人XXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地广东省XXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人XXX。
委托代理人XXX，广东方正联合律师事务所律师。
第三人XXX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXX。
委托代理人XXX、XXX，广东兆丰律师事务所律师。
原告XXX、XXX诉被告XXX、XXX县XXXXXX（亚太）房地产开发有限公司（以下简称XXX公司）、第三人XXX县农村信用合作联社（以下简称XXX信用社）、XXX因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2012年2月2日立案受理后，依法由审判员陈海强担任审判长，会同审判员林降雄、人民陪审员区国沾组成合议庭适用普通程序，于2012年3月27日、同年4月16日、同年10月16日三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人XXX，被告XXX的委托代理人黄惠斯，被告XXX公司的委托代理人XXX，第三人XXX信用社的委托代理人XXX，第三人XXX的委托代理人XXX、XXX到庭参加诉讼，被告XXX公司、第三人XXX第二次、第三次庭审经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，1993年11月1日，原告与被告XXX公司签订合同，购买位于惠州市XXX县XXX镇XXX管理区的XXXXXX内别墅D41型房产，合同约定价款港币380688元，采用分期方式付款。该合同经过公证。2009年3月16日，原告与被告XXX公司签订协议书，确认被告XXX公司已经收取首期购房款，并约定一次性付清余款港币190344元、入伙费用人民币20500元，原告于签约当天支付了上述费用，当日，被告XXX公司将案涉房产交付给原告。至今被告仍没有按约定为原告办理房产证。2011年11月3日，佛山市顺德区人民法院发出（2011）佛顺法执字第12222号案公告一份，以被告未清偿到期债务为由，查封了被告名下的128套房产，其中包括原告购买的房产。后原告依法提出执行异议并提交相关证据，但被驳回申请�；谏鲜鍪率�，原告认为，根据查封规定，原告对案涉房产未办理过户登记没有过错。佛山市顺德区人民法院不得查封并拍卖原告已付清全部价款并实际占有的房产。为维护自身的权益，特提起诉讼，请求判令确认原告与被告XXX公司于1993年12月29日签订的合同合法有效；确认原告对XXXXXX内别墅D41型房产拥有所有权；停止对XXXXXX内别墅D41型房产的执行；判令被告XXX公司协助原告办理产权证；被告承担本案的诉讼费用。
被告XXX辩称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查询、扣押、冻结财产的规定》第17条，第三人必须支付全部购房款，必须实际占有不动产，对未能办理房产登记没有过错，人民法院才不得查封、扣押，在本案中无法确认原告是否全额支付全部购房款；原告在未办理房产证方面存在过错，原告应在权利受到侵害之日起两年之内主张权利，本案在90年代签订的商品房买卖合同，一般约定在2000年以前办理产权登记，故原告应该在2002年之前提起诉讼要求办理房产过户，但原告经过12年都没有提起诉讼，是怠于行使权利，对没有办理产权登记存在过错；根据《中华人民共和国物权法》第九条，物权必须登记才有对抗效力，本案物权没有登记，不得对抗被告；案涉房屋并未确认已经交付，因此未能实际占有。被告不能确认公证书的真实性，买卖方时间不一致，应该是同一天，所以不予确认真实性。
被告XXX公司辩称，该系列案是基于（2011）佛顺法执字第12222号案件所提起的案外人异议之诉，被告认为执行依据存在事实认定错误问题，该案中的担保函上的印章是伪造，因此被告将向广东省佛山市中级人民法院提起再审，请求本案中止审理。本案原告提起的是确权之诉，本案涉及的标的物为不动产，根据相关法律规定，不动产产权变动应该为登记主义，但在未经过有关部门登记的情况下，不能确认为原告名下的财产，这些房产现都登记在本公司名下。
第三人XXX信用社称，其核实案涉房屋有16户已经办理了抵押登记贷款，因此被告答辩事实不清，请求法庭维护抵押权人权利。
第三人XXX称，其与案涉房产没有关联，但享有的是土地抵押权，该土地1998年才办理国有土地使用权证，该系列案只有两案是在1998年之后发生买卖合同关系，其他都发生在1998年之前，因此该系列案与第三人XXX没有关系。抵押登记在2006年办理。（2010）博法民二初字第198号生效判决已经确认了本案第三人XXX享有优先受偿权。请求法庭调查案涉27户房屋有否在第三人享有抵押权的土地使用权的范围内。
综合分析当事人的起诉和答辩，本院归纳本案的争议焦点如下：1.原告与被告XXX公司签订的商品房买卖合同是否合法有效？2.原告是否支付购房款并占有使用案涉房屋？3.原告针对未办理过户手续是否存在过错？4.是否存在原告获得案涉房屋所有权的阻却事由？5.第三人享有抵押权的权利范围？
诉讼中，原告向本院提交的证据及其他当事人的质证意见如下：
1.原告身份证、回乡证复印件各1份，被告XXX公司企业机读档案登记资料原件1份，证明当事人的诉讼主体资格。
被告XXX、XXX公司、第三人XXX信用社、XXX：对该组证据无异议。
2.《豪华别墅临时买卖合约》原件1份，证明原告与被告XXX公司签署了案涉房产的房屋买卖合同，案涉房产经XXX县建设委员会批准颁发了商品房预售许可证及外销商品房的许可证。
被告XXX：被告XXX并非相关合同的相对人，因此对其真实性无法确认。
被告XXX公司：对真实性无法确认，合同发生时间发生上个世纪90年代，签订案涉合同的经办人为相关执行依据判决中的第一被告陈瑞明，他也是公司之前的股东。只能证明债权的发生，不能证明物权的归属。
第三人XXX信用社：对合同的真实性、关联性、合法性不予认可。案涉的房屋已经由被告XXX公司向第三人XXX信用社借款并办理了抵押手续，案涉房屋所占土地的土地所有权已经办理了抵押登记，第三人XXX信用社是抵押权人。
第三人XXX：对真实性我方不是合同签订当事人无法确认；对关联性，即使合同有效，不能产生物权变动的法律后果。
3.《惠州市XXX镇XXXXXX豪华别墅买卖合同》原件各1份、《公证书》原件1份、《协议书》1份，证明原告与被告XXX公司签订协议购买案涉房产，约定了具体的付款方式，并经公证。
被告XXX：被告XXX不是合同当事人，对真实性无法确认。
被告XXX公司：对真实性无法确认，签订相关协议的经办人为相关执行依据判决中的第一被告陈瑞明，现公司股东对相关事实不清楚，因此对真实性不予确认。
第三人XXX信用社：对真实性、合法性、关联性不予认可，即便是发生了商品房买卖合同关系，合同的设立及变更没有经过登记也是无效的。
第三人XXX：对真实性、合法性、关联性不予认可，即使合同有效，也不能产生物权变动效力。
4.正式收据原件4张，证明原告已经支付了全部的房款。
被告XXX：被告XXX不是合同当事人，对真实性、合法性、关联性不予确认。称全额支付购房款，对真实性、合法性、关联性不予确认。
被告XXX公司：部分收据上盖章确认收款人都不是被告，是律师行，该款有否转入公司名下不予确认。
第三人XXX信用社：对真实性有异议，部分收据上盖章确认收款人都不是被告，是律师行，该款有否转入公司名下不予确认。 第三人XXX：不是收据所涉相关当事人，对真实性不予确认。
5.入伙通知书原件1份、入伙费用收据原件2张，证明被告XXX公司向原告交付案涉房产，由原告使用的事实。
被告XXX：对于真实性、合法性、关联性不予确认。被告XXX不是合同当事人。
被告XXX公司：对于真实性、合法性、关联性不予确认。涉案房产都是办在本公司名下，经过评估到第三人XXX信用社处办理贷款，这些证据不能证明原告在居住使用。
第三人XXX信用社：对于真实性、合法性、关联性不予确认。第三人XXX信用社与被告去年在惠州市中级法院诉讼时，案号是（2011）惠中法民二初字第3号抵押借款合同纠纷，经法院合议庭主持双方去现场查看案涉房屋没有一户人在居住使用。
第三人XXX：对于真实性、合法性、关联性不予确认。第三人XXX在2010年自行去现场查看案涉房屋没有一户人在居住使用。
6.查档结果原件各1份、执行裁定书原件各1份、XXXXXX的销售总表复印件（加盖房管局公章）各1份，查档结果证明案涉房产被广东省佛山市顺德区人民法院查封的事实，执行裁定书证明广东省佛山市顺德区人民法院已经对案涉房产的执行异议作出裁决，原告在法庭指定的期限内提起执行异议之诉。
被告XXX：对于查档结果真实性合法性无异议，对关联性有异议，该房产登记在被告名下，并不在原告名下；对执行裁定原件真实性合法性无异议，对关联性有异议，被告依法有权申请查封被告XXX公司的财产，广东省佛山市顺德区人民法院的裁定没有错误。对于协助执行通知书真实性合法性无异议，原告更应该履行法院的判决文书。
被告XXX公司：对于上述各组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告XXX公司之所以能够将案涉房产抵押，正是说明被告XXX公司是房产的所有权人，不存在欺诈行为。
第三人XXX信用社：对于上述各组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，第三人XXX信用社与被告借贷抵押合同关系经过合法程序办理，不存在欺诈事实。 第三人XXX：由法庭认定。
7.《致XXXXXX业主联会》函件复印件1份，证明XXX业主已实际入住并持续不断催促开发商办理房产证的事实。
被告XXX：被告XXX不是当事人，对真实性、合法性、关联性不予认可。
第三人XXX信用社：对真实性、合法性、关联性有异议，没有特指是本案的各个当事人，不能证明原告的主张。
8.《关于（有关XXXXXX房产证）的复函》复印件1份、《关于（2009年10月4日业主会相关问题）的复函》原件1份，证明XXXXXX业主催促公司办理房产证，XXX公司确认因为自身原因延迟办证并承诺为业主办证的事实。
被告XXX：对于真实性、合法性、关联性不予认可，只能证明这份函只是针对E型三套房屋，小高层洋房1座7A、8A等房产证的办证问题，而不是案涉的相关房产证的办证问题。从该函可以看出，XXXXXX的房屋是能够办证。而案涉房屋不能办证，是因本案业主怠于行使其权利，业主存在过错。
第三人XXX信用社：没有原件核对，对于真实性、合法性、关联性不予认可。
9.《关于（给XXX镇政府领导的联名信）的情况汇报》复印件1份，《告示》原件1份，证明XXXXXX各业主已入住的事实。
被告XXX：对于汇报，没有原件核对，对于真实性、合法性、关联性不予认可。对于告示，与本案无关。
第三人XXX信用社：对于汇报、告示，对于真实性、合法性、关联性均有异议，情况汇报假设真实，都是讲小区生活问题，与房地产买卖没有任何关系，对于告示，都是针对小区管理的工作时间的通知，与本案无关。
10.《关于香港工联会及XXX镇XXXXXX部分港籍业主代表上访问题的回复》原件1份，证明XXXXXX管理一直存在问题，业主已入住，并持续不断催促被告XXX公司办理房产证及因被告XXX公司自身原因延迟办证的事实。维稳中心承诺会跟进事件的发展，保持与工联会的联系。
被告XXX：对于真实性无异议，对于关联性有异议，从内容来看，只是针对水电问题，对于房产证，只要办理了买卖手续，不管开发商如何股东变更，都能办理过户，从现有证据来看，原告一直没有向法院提起确权诉讼，因此可见原告对于没有办理房产证存在过错。从该函可见，一直针对治安问题，没有房产证办证问题。
第三人XXX信用社：对于真实性无异议，对于关联性有异议，业主代表向有关部门信访三个问题，业主代表都不是本案的当事人，这些人的上访内容与本案无关。从复函中陈述的事实表明导致小区管理混乱并不是XXX公司。各位原告应当通过合法程序取得房地产所有权，没有经过预售交易登记的权利因程序不合法不能受到法律的�；�。
11.《证明》原件1份、《求助信》、《表扬信》复印件各1份，证明XXX业主因延迟交楼、办理房产证等问题向香港工联会求助的事实。
被告XXX：对《证明》的真实性无异议，对其关联性有异议，只能反映业主向工联会反映问题，不能证明房产过户其他相关问题。对于《求助信》、《表扬信》没有原件核对，对于真实性、合法性、关联性不予认可。
第三人XXX信用社：对《证明》原件真实性无异议，只能证明有香港商人购买了XXX的房产，不能证明是XXX的房产，证明了该事实，不能证明本案当事人主张权利的证据，因为XXX公司售出房子不止这几十户，具体出售给谁不清楚，不能证明与本案有关。
12.XXXXXX业主支付款项统计表打印件1份,证明包括本案原告在内的有关房产的付款情况。
被告XXX：对真实性、合法性、关联性均无法确认。
第三人XXX信用社：暂时无法确认。
13.包括本原告在内案件所涉房地产的对应土地证号统计表1份，证明房地产权与土地证对应的证号。
被告XXX：对真实性没有异议。
第三人XXX信用社：对真实性没有异议，据我们了解在2007年被告XXX公司已将部分国土证换证并抵押给我们。
14.案件重新统计表一份，证明包括本案在内的付款情况、收楼情况、发票开具情况、相应的土地证号等情形。
被告XXX：对证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
第三人XXX信用社：对本系列案房产使用情况以法庭现场勘察情况为准。
诉讼中，第三人XXX信用社提交的证据及其他当事人的质证意见如下：
1.惠银监复（2005）16号批复复印件1份，证明2005年XXX县农村信用合作联社营业部、XXX县罗阳信用合作社、XXX信用合作社并入XXX县农村信用合作联社即第三人XXX信用社，所有权利义务由第三人XXX信用社承接。
原告：只有复印件没有原件核对，无法确认真实性。该批复无法证实三间信用合作社合并为一间的事实。该文件只反映相关信用合作社没有相关资格，不能证明资产、人员承接的关系。
被告XXX：只有复印件没有原件核对，无法确认真实性。该批复无法证实三间信用合作社合并为一间的事实。该文件只反映相关信用合作社没有相关资格，不能证明资产、人员承接的关系。
被告XXX公司：无异议。该文件第五条称各信用合作社指XXX县所辖各镇的信用社，包括本案的XXX县罗阳信用合作社、XXX信用合作社，情况属实。
第三人XXX：由法院审查。
2.房地产他项权证复印件4份、土地使用权他项登记证复印件1页，证明包括原告在内的27套房产中有16套房屋已经办理抵押权登记，同时证明案涉房产所涉土地的使用权也办理抵押权登记。该组证据是从信贷档案中复印所得。
原告：没有提供原件核对无法确认真实性。案涉XXXXXX是XXX县乃至惠州市闻名的问题楼盘，在案涉港人购买楼盘无法办理产权证之后，港人成立了维权小组无数次向XXX镇、XXX县的国土、房产、税务部门反映交涉。作为本土的金融机构，不可能不知道存在问题，明知道案涉房产已经销售的情况下，仍然接受开发商设定抵押的申请其本身存在过错，不排除存在金融机构和开发商合谋恶意损害合法买受人利益的行为。
被告XXX：对于真实性由法院认定，抵押权存续期间是从2007年至2009年，存续期间已过，但第三人没有任何的权利主张，因此不能对抗被告。
被告XXX公司：对于真实性、合法性、关联性无异议。
第三人XXX：应调查设有抵押权的房产有无在第三人XXX的抵押权土地的范围内。
3.（2011）惠中法民二初字第3号民事判决书复印件1份，证明银行对土地有优先权。
原告：无法识别民事判决书显示的证号与原告买受房屋之间的关系，故表面看该判决书与本案无关，如果有证据证明本判决书所涉证号与买受房屋存在编号变改关系，则认为该判决书认定的事实有误，该判决书认定在办理抵押登记的时候地上并无房产，但原告购买房屋是在设定抵押之前，既然房屋已出售给买受人，再进行抵押客观上损害了买方的利益。判决书中的第三人XXX信用社与被告XXX公司之前的办公地址均在一处，第三人XXX信用社在接受抵押的时候应当知道地上建筑物的状况，该抵押是恶意串通损害第三人利益的行为，是无效的。另外，基于房产已经出售并部分交付买受人的事实，惠州中院在审理案件中，应当通知买受人作为有独立请求权的第三人参加诉讼，惠州中院的审理程序违法，就该判决原告将寻求其他法律救济。
被告XXX：该判决书还没有生效，不能作为证据使用。被告XXX公司的法定代表人被捕，第三人XXX信用社经办领导因为涉及土地违规抵押也被公安机关逮捕，被告XXX公司与第三人信用社之间的抵押行为无效。
庭审中法庭出示下列证据各方当事人的质证意见如下：
1.本院依职权向惠州市XXX县XXXXXX保安张勇、梁志所作的调查笔录1份。
原告：属实，案涉部分港人已经收楼并且入住。
被告XXX：对于真实性合法性无异议，对关联性有异议，保安无法核实收楼、入住情况，保安所称不能说明缴纳水电费、电视费的情况，被告无法确认是否有缴纳相关费用。
被告XXX公司：对于真实性合法性无异议，对关联性有异议，保安只是印象性的抽象的描述，没有明确说出哪些是实际业主并实际居住该房子，只是说部分认识，是否真实认识不确定，不能说明实际问题。
第三人XXX信用社：对于真实性合法性无异议，对保安证明事实有异议，是谁请的保安没有陈述。去年惠州中院现场勘查时，法院工作人员也无法进入该楼盘，其后是在报警的情况下由警察带领进入，这些保安的身份及职务不能代表XXX公司也不知道能否代表该公司。
第三人XXX：对于真实性合法性无异议，对关联性有异议，与本案争议事实无关联。
2.本院现场勘查拍摄的照片70张。
原告：确认照片真实性，照片是在本案部分港人的住所中拍摄的�？梢郧逦胤从吃媸章ゲ⑹导适褂玫氖率�。
被告XXX：从照片可以看出很多室内装饰铺了白布，很久没人居住，管理处没有工作人员及办公设备，不能证明该房产原告有否入住，缴纳水电费是否通过管理处缴纳不确定。无法对应是否是原告购买的房产。从保安亭可见没有相关设备，证明案涉房产没有居住条件。没有相关设备、人员配备，原告无法入住，因此无居住条件。
被告XXX公司：照片不能与本案涉及房屋的房号一一对应，即便摆设部分设施，不能代表有实际使用、居住。
第三人XXX信用社：对于真实性、合法性无异议，关联性由法院查证核实。
第三人XXX：与我方无关，由法庭核实。
3.2011年10月3日广东省佛山市顺德区人民法院《查封清单（2011）佛顺法执字第12222号》、《拟选定评估机构告知书》原件各1份。
原告：对于真实性无异议，通过查封清单，原告经向房管局查询涉案房产被查封的事实。
被告XXX：对于真实性无异议，作为被告的合法权益应当受到�；�。
第三人XXX信用社：无异议。
4.博国土征发（1993）1421号XXX县国土局批复文件原件1份3页，XXX县房产档案馆2011年11月12日出具的房产登记查询表原件10页，商品房预售许可证存根原件1页，XXX县国土资源局土地登记卡原件15张。
原告：对以上证据真实性无异议，商品房预售许可证可以看出XXX公司是合法开发并销售房地产。本案的业主向XXX公司购买房地产不存在过错。对房产登记查询表与案件关联性。
被告XXX：对于真实性无异议，对于关联性有异议，在90年代签署房屋买卖合同，约定2000年办理产权登记，应该在2002年之前就要提起确权之诉。2002年前案涉房屋没设定抵押及其他查封，原告应该在此之前起诉办理过户。2007年时设定抵押是很后的事情，原告怠于行使权利，导致房产过户登记没有办理成功。所以业主存在过错。第三人XXX信用社在2007年至2009年抵押期限已经届满，原告在抵押期届满没有提起相关诉讼。被告XXX公司向第三人XXX信用社偿还了借款。因此第三人XXX信用社不应参与本案诉讼。XXX公司在出售房屋时已经办理预售房手续，已经可以合法销售房屋，原告在90年代已经签订合同，可以提起诉讼要求确权并且过户，原告存在过错。
第三人XXX信用社：对于真实性无异议，对于原告提及抵押期限问题，根据物权法、担保法司法解释的相关规定，抵押权有效，没有事实证明贷款已经偿还。
5.（2007）第10062号抵押担保合同、《抵押物品清单》、《估价结果详细表》复印件各1份。
原告：对真实性确认，抵押担保借款合同应为无效，根据公司法的相关规定，公司对外借款应当在公司内部形成股东会决议，但本抵押贷款行为没有股东会决议的文件；根据原告了解信用社与XXX公司虽然登记的住所地不一致，但实际办公地点是统一的，都在同一栋楼，XXXXXX这一问题楼盘，在XXX县乃至惠州市是众所周知的，信用社在接受抵押借款行为中，没有尽谨慎的审查义务，抵押借款行为存在过错；通过简单核对《估价结果详细表》可以发现案件所涉及单位第一期1座3楼A室在已经交付给业主黄国柱之后，仍然进行了评估并抵押，作为借款人处分了其无权处分的他人财产，抵押行为无效。
被告XXX：对于真实性无异议。楼盘在90年代已经建立完成，在2002年正式预售，第三人XXX信用社应当知道XXX公司的房屋已经出售了，但依然提供借款，因此信用社存在过错。经了解，被告与第三人XXX信用社办公地址为上下楼层，认为借款抵押行为无效。
第三人XXX信用社：对于真实性无异议，对于办公地点问题，被告曾经租用信合大厦办公室，如今已经搬走了。对于抵押股东决议问题，股东决议不存在房管局，存在信贷档案内。对于审慎审查问题，本案诉争31户房产买卖行为，可以区分两部分，取得预售证之前的商品房买卖如2797号，合同中第16条规定，原告需要通过合法程序办理交易登记，第三人XXX信用社没有途径去了解被告是否把房卖掉，正是原告自身行为导致损失。第三人XXX信用社在合同中没有任何不当行为。
6.2012年8月10日，本院组织的现场调查笔录1份、相片35张。
原告：对上述材料的真实性、合法性没有异议，照片可以清晰的反映出各买受人实际占有、使用房屋的情况。
被告XXX：无法确认交楼的时候有无装修，交楼时与现状是否一致由法院依据现场的照片依法认定。从照片上看，绝大部分楼房都没有装修也没有人居住，所以原告根本没有实际占有、使用房屋。
第三人XXX信用社：以法院现场勘察为准。
在诉讼中，被告XXX、XXX公司、第三人XXX没有提交证据。
经过庭审质证、辩证，本院对证据作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14，来源、形式合法，与本案具关联性，能证明本案的事实，且能相互印证，本院予以采信。
第三人XXX信用社提交的证据1、2、3，来源、形式合法，能证明本案事实，本院确认该证据的真实性，但其证明内容需集合本院采信的其他证据予以审查。
本院依职权调取形成的证据1、2、3、4、5、6，依法应成为本案定案的依据。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
被告XXX公司系于1993年7月24日成立的房地产开发公司，经营范围为对XXX县XXX镇XXX管理区10万平方米土地进行连片开发、建设商品住宅及配套设施。2002年5月20日，被告XXX公司取得《商品房预售许可证》。
1993年11月1日，原告与被告XXX公司签订《豪华别墅临时买卖合约》，约定以港币380688元的价格购买位于XXX县XXX镇XXX管理区XXXXXX第二期别墅D41单位房屋一处，采用分期方式付款。1993年12月29日，原告与被告XXX公司签订《惠州市XXX镇XXXXXX豪华别墅买卖合同》，对双方之前签订的临时买卖合约进行确认，并约定了其他权利义务。该合同于1994年1月27日经XXX县公证处公证。2009年3月16日，原告与被告XXX公司签订协议书，约定原告一次性支付剩余的楼款港币190344元及入伙费用人民币20500元，被告XXX公司向原告交付案涉房产并通水通电。当天，被告XXX公司向原告发出入伙通知书。原告当天缴纳剩余的楼款港币190344元及入伙费用人民币20500元并接收案涉房产，并开始使用案涉房产。
被告XXX公司就案涉房屋办理房产证，证号为XXXXX号，土地证号为博府国用（2007）XXXXX。登记房屋所有权人为被告XXX公司。被告XXX公司以案涉房屋及土地向第三人XXX信用社抵押贷款，并办理了抵押登记。
原告接收案涉房屋后，与其他业主向被告XXX公司以及有关部门主张，催促被告XXX公司为原告办理案涉房屋的房产证。由于案涉房产已经登记在被告XXX公司名下并且办理了抵押登记，案涉房屋的产权登记一直未能转移到原告名下。
2011年，被告XXX向本院申请执行本院的（2010）顺法民二外初字第00013号民事判决书，被告XXX申请对陈瑞明、被告XXX公司强制执行，执行案号为（2011）佛顺法执字第12222号。2011年11月3日，本院在执行（2011）佛顺法执字第12222号案件过程中，查封了案涉的房屋及房屋对应的土地。
原告对（2011）佛顺法执字第12222号执行案查封案涉房屋提出异议，2011年12月16日，本院作出（2011）佛顺法执外异字第4号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，起诉至本院，引起本纠纷。
第三人XXX信用社就本案案涉的房屋所涉的抵押权，以XXX县XXX镇南部房地产开发有限公司及被告XXX公司为被告，向惠州市中级人民法院提起诉讼，要求对案涉房屋及对应的土地享有优先受偿权。2012年8月24日，广东省惠州市中级人民法院作出（2011）惠中法民二初字第3号民事判决书，判决第三人XXX信用社对案涉的房产所对应的土地享有优先受偿权。
另查，2005年XXX县农村信用合作联社营业部、XXX县罗阳信用合作社、XXX信用合作社并入第三人XXX信用社，所有权利义务由第三人XXX信用社承接。
本院认为，针对原告与被告XXX公司签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。被告XXX公司系依法成立的房地产开发公司，其取得案涉房屋的预售许可，原告与被告XXX公司依照意思自治签订商品房买卖合同，没有违反法律规定，本院认定原告与被告XXX公司签订商品房买卖合同合法有效。
针对原告是否支付购房款并占有使用案涉房屋的问题。通过本院查明的事实可以认定，原告已经全额支付了案涉房屋的合同约定的价款，并已经通过入伙、实际居住、缴纳管理费、水电费等方式实际使用案涉房屋。
针对原告对未办理过户手续是否存在过错的问题。通过原告举证可以认定，原告在接收案涉房屋后一直有催促被告XXX公司办理产权登记的行为，被告XXX公司没有依法办理产权登记的过户手续，反而将案涉房屋及土地进行抵押借款，其行为已经构成违约。因此案涉房产没有办理过户登记至原告名下，原告并无过错，而是被告XXX公司存在过错。
针对第三人享有抵押权的权利范围的问题。经审理已经查明，被告XXX公司已将案涉房屋及土地为其向第三人XXX信用社的借款设定了抵押权，故第三人XXX信用社的抵押权及于本案的案涉房屋及土地。第三人XXX的抵押权没有涉及本案案涉的房屋及土地，第三人XXX与本案无关。至于原告及被告XXX提出的抵押效力的问题，由于抵押效力的问题现已于广东省惠州市中级人民法院审理并作出判决，相关权利人向该院提出其权利主张，不属于本案执行异议的审理范围。
针对是否存在原告获得案涉房屋所有权的阻却事由的问题。案涉房屋及对应的土地已经设立了抵押权，该抵押权不应成为原告获得案涉房屋所有权的阻却事由。首先，案涉房屋的买卖合同签订时间于抵押权设立之前，原告的权利设立在先；其次，被告XXX公司在明知已经将案涉房屋出卖给原告的情况下仍然将案涉房屋及土地进行抵押登记，存在过错；第三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照<中国人民共和国合同法>第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该批复中确定了消费者的权利优先于承包人的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权人。虽然，该规定没有直接规定消费者与抵押权人的权利的先后顺序，也不应当根据该规定就直接类推出消费者的权利优先于抵押权。但从立法本意分析，从法律利益�；さ奈唤桌纯�，应认定消费者的权利系优先于抵押权人。结合上述三点的分析，抵押权不应成为原告获得房屋所有权的阻却事由。
原告已经就案涉房屋支付全部价款并实际占有使用，虽然案涉房屋登记在被告XXX公司名下，但原告对未办理过户登记并不存在过错。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告XXX、XXX与被告XXX县XXXXXX（亚太）房地产开发有限公司于1993年12月29日签订的《惠州市XXX镇XXXXXX豪华别墅买卖合同》合法有效；
二、确认座落广东省惠州市XXX县XXX镇XXX村（细基围）XXXXXX内别墅D41型房产，该房产的房产证号为XXXXX，土地证号为博府国用（2007）XXXXX，属于原告XXX、XXX所有的财产。被告XXX县XXXXXX（亚太）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告XXX、XXX办理上述房屋的产权登记手续；
三、对本院以被告XXX县XXXXXX（亚太）房地产开发有限公司为被执行人的执行案件中，停止对上述第一项财产的执行。
案件受理费5638.40元，由被告XXX县XXXXXX（亚太）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，被告XXX、XXX县XXXXXX（亚太）房地产开发有限公司、第三人XXX县农村信用合作联社、XXX可在判决书送达之日起十五日内，原告XXX、XXX可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 陈 海 强
审 判 员 林 降 雄
人民陪审员 区 国 沾
二○一二年十月三十日
本件本件与原本核对无异
书 记 员 辜 原
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