（2012）佛顺法良民初字第48X号
——广东省佛山市顺德区人民法院(2013-1-16)
广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
（2012）佛顺法良民初字第48X号
原告郭X贤，男，198X年7月2X日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区大良街道金X下街X座X01号，公民身份号码：440681198X072X103X。
委托代理人胡X强、陈X欣，广东科X律师事务所律师。
被告冼X坤，男，195X年6月2X日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区勒流街道XX村龙X路50号，公民身份号码：440623195X062X3670。
被告黎X锦，男，196X年10月2X日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区大良街道沿江路跃进X巷1座X02号之一，公民身份号码：440623196X102X0612。
二被告共同委托代理人刘X峰，广东X法律师事务所律师。
原告郭X贤诉被告冼X坤、黎X锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月24日立案受理后，依法由审判员黄X栋独任审理，于2012年11月29日公开开庭进行审理。原告郭X贤的委托代理人胡X强、陈X欣,被告冼X坤、黎X锦的委托代理人刘X峰到庭参加诉讼。于2013年1月11日第二次公开开庭进行审理。原告郭X贤的委托代理人胡X强、陈X欣,被告冼X坤、黎X锦的委托代理人刘X峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告冼X坤、黎X锦于2012年6月16日签订一份《房地产买卖合同》及《购买房屋（车位）补充协议》，约定原告购买被告冼X坤、黎X锦出售的位于黎X锦佛山市顺德区大良街道办事处金榜社区居民委员会沿江X路8X号嘉X豪庭3梯X02号房屋，建筑面积118.54平方米，交易价格为722591元。原告委托黄X珍已向二被告支付上述买卖合同购房款共279387.68元。签订合同后，原告在购买物业内发现如下问题：1.二被告在签订合同前曾向原告保证入住即能使用管道燃气，并解释已与港华燃气公司签订供气合同，并按合同要求安装了燃气管道及支付了所有安装费用，住户在签订合同后只需向港华燃气公司申请开通即可使用燃气。但原告已向港华燃气公司查询，二被告出售的佛山市顺德区大良街道办事处金榜社区居民委员会沿江X路8X号嘉X豪庭并未与港华燃气公司签订任何供气合同，也未支付任何费用，住户如需使用燃气需自行向港华燃气公司报装，即原告入住嘉X豪庭后并不能如二被告保证的能立即使用燃气。2.二被告在签订合同前曾向原告保证聘请有管理资质条件的物业管理公司提供良好的物业管理服务。嘉X豪庭位于沿江X路半山之上，附近地段人流复杂，时有入屋盗窃、抢劫案件发生，治安环境十分恶劣；加之嘉X豪庭为新楼盘，很多建筑工程事项未完善，配套设施未经过检测，如出现问题急需维护人员进行处理，故聘请物业管理公司进行物业管理迫在眉睫。但据了解，二被告出售的嘉X豪庭现今尚未聘请到合格的物业管理，安保、维护等工作尚由工程工地人员提任，管理闲散，外面人员均能随便进入小区，这是对业主生命及财产安全的最大威胁。3. 与二被告签订购房合同前，二被告曾承诺购买六楼的住户将获赠30多平方米的阳台。被告也正是看中这一点才有购买六楼的意向，但签订购房合同后发现，所谓的赠送阳台面积并没有写入到购房合同中，阳台也没有出现在房产证上，并且在实地查看，阳台是六楼住户共同享有，没有任何围闭措施，窗外的阳台只是共有区域的一部分，不能保证由原告独自使用。4.关于房屋质量问题，2012年7月“韦森特”台风刮过后，原告在嘉X豪庭购买的3梯602号房屋墙上发现了渗漏迹象，翻查嘉X豪庭的房产证出证时间均在7月份，而且工程收尾工作还在进行，嘉X豪庭应属新落成楼宇，在一次台风后居然出现渗漏，这样差的建筑质量令原告对房屋质量信心全无�；谏鲜黾复笪侍�，原告认为二被告在《房地产买卖合同》及《购买房屋（车位）补充协议》中的保证及义务未能实现，原告购买的涉案房屋对家庭人身及财产安全不能保障，且问题责任及过错均不在原告。经过认真考虑，原告于2012年8月14日向二被告发出《解除合同通知函》，通知二被告解除上述合同，并要求全额退还相应购房款项，但二被告拒绝退还。为�；ぴ婧戏ㄈɡ男惺�，特向法院起诉，诉讼请求判令：1.解除原、被告于2012年6月16日签订的《房地产买卖合同》及《购买房屋（车位）补充协议》；2.二被告返还购房款267591元及利息（利息从2012年8月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部购房款返还之日止）；3.二被告立即返还房地产证交易费用11796.68元；4.被告承担本案诉讼费。
二被告答辩称，原、被告签订的买卖合同以及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，并受法律�；�。原告称管道气、小区物业管理、阳台及房屋质量问题无事实及法律依据，请求法庭依法驳回诉请。
综合当事人的诉辩，本院确认双方争议焦点在于以下几个方面：1.涉案房屋是否存在质量问题？2.原告提出解除合同是否有根据？3.如解除合同，二被告应返还购房款多少？
针对上述焦点，原告提供证据及二被告的质证意见如下：
1.原告身份证（复印件）、二被告人口信息查询表（原件）各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.编号为粤房地权证佛字第0312052XX7、0312052XX8号房地产权证（复印件）2份，证明涉案房屋黎X锦佛山市顺德区大良街道办事处金榜社区居民委员会沿江X路8X号嘉X豪庭3梯X02号房屋为二被告共有。二被告对本案涉案房屋享有所有权，且该房产证于2012年7月12日取得。
二被告的质证意见：对上述证据无异议。
3.房地产买卖合同、购买房屋车位补充协议（复印件，与原件核对一致）各1份，证明原告于2012年6月16日与被告冼X坤签订房地产买卖合同及购买房屋车位补充协议，约定由原告购买被告房产，合同签订后，两被告未按照购房时的各种承诺履行。在合同中第五条第二款明确，如原告决定中途不买，作原告中途毁约处理，本合同即告解除，原告所付定金，被告不予退回。参照此约定，买方实际有随时解除合同的权利，且原告解除合同的真正原因是因为被告未能按当时承诺切实履行，故原告解除合同并非是因为原告的过错。
二被告的质证意见：对该证据的真实性无异议，但不能证实被告未按照购房时的各种承诺履行相应的义务，原告陈述的合同第五条的约定，因双方未约定清楚，应视为约定不明，应当按照重新约定或按照行业规则来处理。
4.中国农业银行存款凭条（复印件，加盖银行公章）、交易回单（原件）各2张、确认书（原件）1份、黄X珍身份证（复印件）1份，证明原告委托黄X珍向二被告支付上述买卖合同购房款共279387.68元。
二被告的质证意见：对2012年6月11日的各2万元的2张存款凭条无异议，其中一张是与买卖合同交付的定金相一致，另一张是原告的母亲黄X珍向被告购买另一处房产所交付的定金；对交易回单无异议；对确认书的真实性、合法性有异议，被告只承认黄X珍代原告向被告支付过2万元定金及2张交易回单的金额。
5.解除合同通知函（复印件）、快件详情单（原件）、发送记录（打印件）各1份，证明原告于2012年8月14日向二被告发送解除合同通知函，就房屋各种问题及未履行的承诺，原告要求解除上述房地产买卖合同，该函件已由被告签收。通知函的原件已经邮寄给被告。
二被告的质证意见：对解除合同通知函真实性不予确认，因被告没有收到过该份文件；对其他证据真实性无异议，但只能证明原告向被告冼X坤寄送过文件，至于文件是什么无法证实。
针对上述焦点，二被告提供证据及原告的质证意见如下：
1.编号为2043XX2的收据第一联、第三联（复印件，与原件核对一致）2张，证明由被告开出的该收据分三联，其中第二联已经交给了代原告支付定金的黄X珍。证实原告母亲黄X珍曾代原告向被告支付过2万元定金。
原告的质证意见：对该证据的真实性有异议，是被告单方开具的，原告未曾见过。
2.编号为2043XX1的收据第一联、第三联（复印件，与原件核对一致）2张，证明由被告开出的该收据分三联，其中第二联已经交给了原告，证实原告以其名义曾向被告支付过购买案外房产的2万元定金。
原告的质证意见：对该证据的真实性有异议，是被告单方开具的，原告未曾见过。被告证明内容不符合常理，如原告确实支付过案外房产的定金，必然由相应的认购合同和购房合同予以佐证。
3.编号为粤房地证字第C4964XX2号、粤房地共证字第C1155XX1号、粤房地权证佛字第0312025XX0号、粤房地权证佛字第0312025XX1号房产证（复印件）各1份，证明涉案房屋是被告于2006年10月向佛山市顺德区XX塑料电器有限公司购买，于2012年4月17日颁发的房屋为成套住宅、土地为城镇住宅用地的房产证。涉案房屋是由登记字号012400XX3房地产分宗而成，该房产经严格报批建设，相关部门验收合格后获得的房地产权证。
原告的质证意见：对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。本案所涉的房屋是在2012年7月12日才正式确权，故被告是在未取得房产证的情况下出售涉案房屋。
4.建筑物工程规划条件核实意见、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、竣工验收记录（复印件）各1份，证明涉案房屋经过严格的报批建设并经过相关部门验收合格后，获得房地产权证，涉案房屋燃气管道已经验收合格，房屋质量经众多验收单位验收合格。
原告的质证意见：对该证据的真实性不予确认，对证明内容有异议。众所周知，房屋通过政府相关部门竣工验收并出具竣工验收备案表，并不代表房屋不存在质量问题，且在前次庭审中被告一直否认有燃气管的承诺，但在本次举证中，又说明燃气工程验收合格，前后矛盾。燃气工程验收合格不代表已与燃气公司签订供气合同，能向业主提供燃气，故被告所称燃气工程验收合格也不代表被告已经履行承诺。
经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作如下认证：
1.原告提供的证据1、2，二被告对其无异议，故本院对其予以确认。
2.原告提供的证据3，二被告对其真实性无异议，但对原告主张证明的部分内容有异议。本院经审查认为，该证据材料，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院对其予以确认。
3.原告提供的证据4、5，二被告对部分证据材料有异议。本院经审查认为，这些证据材料，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院对其真实性予以确认。
4.二被告提供的证据1、2，原告对其均有异议，认为两张收据均是被告单方开具的。本院经审查认为，这些证据材料，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院对其真实性予以确认。
5.二被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，但对二被告主张证明的部分内容有异议。本院经审查认为，该证据材料，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院对其真实性予以确认。
6.二被告提供的证据4，原告对其均有异议。本院经审查认为，该证据材料，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院对其真实性予以确认。
案经开庭审理，结合采信的证据，本院对本案事实确认如下：
2012年6月16日，原告与被告冼X坤签订一份《房地产买卖合同》及《购买房屋（车位）补充协议》，约定原告购买被告冼X坤、黎X锦共有的位于黎X锦佛山市顺德区大良街道办事处金榜社区居民委员会沿江X路8X号嘉X豪庭3梯X02号房屋，建筑面积118.54平方米。该合同第二款约定“甲乙双方议定上述房地产的成交价格为722591元。甲方（被告）已收到乙方（原告）给付的定金20000元，乙方（原告）在2012年6月前把购房款首期一次支付给甲方（被告），购买定金将在最后一次付款中冲抵。具体付款时间及方式约定如下：（手写）首期247591元，冲抵定金2万元，实际付首期为227591元；剩余房款办理银行按揭为475000元�！备煤贤谖逄醯诙钤级ā耙曳剑ㄔ妫┚龆ㄖ型静宦蚧蛴馄赺__天仍未付清应缴购房款时，作乙方（原告）中途毁约处理，本合同即告解除，乙方（原告）所付定金，甲方（被告）不予退回�！薄豆郝蚍课荩ǔ滴唬┎钩湫椤分性级ā耙曳剑ㄔ妫┧喝肷鲜龇坎段诘穆短煅籼�，并没有房地产证�？梢杂梢曳剑ㄔ妫┦褂�，但不能围墙、变更使用功能和影响相邻利益�！�
合同签订后，原告委托黄X珍于2012年6月11日向二被告支付定金2万元；于2012年6月16日向二被告支付两笔款项，分别为227591元和11796.68元。上述款项共259387.68元。另黄X珍于2012年6月11日向二被告支付一笔2万元款项。
另查明，2006年10月，二被告通过拍卖方式取得佛山市顺德区大良街道办事处金榜社区居民委员会沿江X路XX号旧房屋产权。2007年1月19日，二被告经房产登记部门登记为其所有住宅。2011年12月，二被告将上述旧房屋进行报批改建，并于2012年4月17日取得了包括涉案房屋在内的成套住宅、土地为城镇住宅用地的房产证。二被告为了出售改建后房屋而将上述房屋分成单元，并于2012年7月12日在房地产部门领取了登记在二被告名下黎X锦佛山市顺德区大良街道办事处金榜社区居民委员会沿江X路8X号嘉X豪庭3梯X02号房屋（粤房地权证佛字第0312052XX7、0312052XX8号）房产证，该单元房屋的建筑面积为118.54平方米。原告与二被告之间至第二次庭审前没有办理过户手续。
本院认为，被告冼X坤、黎X锦是涉案房屋的共有人，被告黎X锦对原告郭X贤与被告冼X坤于2012年6月16日所签订的《房地产买卖合同》及《购买房屋（车位）补充协议》没异议，即原告郭X贤与被告冼X坤于2012年6月16日所签订的《房地产买卖合同》及《购买房屋（车位）补充协议》是被告冼X坤、黎X锦与原告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此上述合同为有效合同，双方应按照合同的约定履行义务。
关于合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同解除包括约定解除和法定解除。本案中，一方面，双方虽然在《房屋买卖合同》第五条第二款约定“乙方（原告）决定中途不买或逾期___天仍未付清应缴购房款时，作乙方（原告）中途毁约处理，本合同即告解除，乙方（原告）所付定金，甲方（被告）不予退回�！钡锰蹩钍粲诩追剑ū桓妫┑シ浇獬ǘ且曳剑ㄔ妫┑牡シ浇獬�，因此原告不适用该条款而单方获取解除合同权利。且本案审理中，原、被告双方就解除合同亦未能协商达成一致，即原、被告双方之间无法实现约定解除。另一方面，原告未达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的条件。其理由是：首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果�！痹嬷髡哦桓嬖谇┒┖贤霸蛟姹Ｖと胱〖茨苁褂霉艿廊计�，因原、被告双方并没有在合同中对该项内容作出相关的约定，且原告没有提供证据对该主张内容予以证明，故原告该主张，因举证不能，本院不予采信。其次，与上述同理，原告主张二被告在签订合同前曾向原告保证聘请有管理资质条件的物业管理公司提供良好的物业管理服务，因举证不能，本院也不予采信。第三，原告主张与二被告签订购房合同前，二被告曾承诺购买六楼的住户将获赠30多平方米的阳台。从庭审查明的事实来看，在《购买房屋（车位）补充协议》中约定“乙方（原告）所购入上述房产范围内的露天阳台，并没有房地产证�？梢杂梢曳剑ㄔ妫┦褂�，但不能围墙、变更使用功能和影响相邻利益�！币虼嗽娓弥髡�，与事实不符，本院不予采信。第四，原告主张涉案房屋存在质量问题，但原告没有提供相关证据予以证明，故原告该主张，因缺乏事实依据，本院不予采信。因此原告没有提供证据予以证明二被告存在构成根本违约行为，原告不符合法定解除合同的条件。故原告要求解除买卖合同的请求，本院不予支持。
鉴于原告请求解除买卖合同的请求未予支持，故原告请求二被告返还购房款及利息和返还房地产证交易费用的请求，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告郭X贤的全部诉讼请求。
本案受理费2745.41元（已减半），由原告郭X贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员 黄 X 栋
二〇一三年一月十六日
本件与原件核对无异
书 记 员 何 X 琳
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