（2012）佛顺法民一初字第409号
——广东省佛山市顺德区人民法院(2012-3-29)
广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
�。�2012）佛顺法民一初字第409号
原告梁自昌，男，汉族，1963年4月25日出生，住所XXX，身份证号码XXX。
委托代理人刘红民，广东聚理律师事务所律师。
委托代理人夏园，广东聚理律师事务所职员，男，汉族，1988年10月23日出生，住所XXX，身份证号码XXX。
被告梁喜凤，女，汉族，1963年10月13日出生，住所XXX，身份证号码XXX。
委托代理人韦敏，女，汉族，1971年11月4日出生，住所XXX，身份证号码XXX。
被告谭加乐，男，汉族，1994年2月20日出生，住所XXX，身份证号码XXX。
法定代理人梁喜凤,是谭加乐的母亲，即本案被告之一。
原告梁自昌诉被告梁喜凤、谭加乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月28日立案受理，依法适用简易程序由审判员廖韬独任审判，于2012年2月8日、2012年3月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托代理人刘红民，被告梁喜凤及其委托代理人韦敏到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告梁自昌及其委托代理人刘红民，被告梁喜凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，佛山市顺德区大良中区府前南约一巷3号房产（房产证号：0375702）是被告梁喜凤的配偶谭伟生前自建房屋，登记在谭伟前妻梁惠贤名下。2011年4月2日谭伟立下遗嘱，将房产交由其三子谭敬、四子谭加乐继承，其中谭敬占40%份额，谭加乐占60%份额。谭伟于2011年4月3日去世。2011年4月28日，原被告三人签订《房屋买卖合同》一份，约定：梁喜凤、谭加乐将上述房产出售给原告，房屋的总价款为人民币240万元；定金60万元分三期支付，分别为2011年4月28日支付10万元，5月19日支付20万元，8月20日支付30万元。合同还约定由两被告负责办理房屋旧证换新证及继承手续，当顺德房产交易所办理出谭伟之子谭加乐新房产证当日起80日内，原被告办理房屋过户手续，同时支付剩余款项180万元。合同还对双方的违约责任进行约定：被告未能履行本合同之条款完成买卖，除将已收款项退还原告外，另赔偿原告所付款项十倍的违约金，本合同即告解除。合同签订后，原告依约支付了定金60万元，但被告收取定金后迟迟不办理房产证及继承手续。近期竟然要求解除合同，导致本案纠纷。为维护原告权益，特向法院起诉，请求判令：1.解除原告与被告于2011年4月28日签订的《房屋买卖合同》；2.两被告返还原告定金及预付款共计600000元，并支付资金占用利息20391元；3.两被告向原告支付双倍返还定金款中的480000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。
两被告辩称，原告的起诉是事实，但是被告已经退回198000元给原告；2.被告无法履行买卖合同的原因是找不到案涉房屋的另一个共有人谭敬（拥有40%份额），因此无法办理相关的过户手续，被告谭加乐同意出售案涉房屋，但是需等找到谭敬，经其同意才能办理过户手续；3.如果合同无法履行，同意返还定金（需要除去已经返还的198000元），不同意支付双倍返还定金款人民币480000元。
诉讼中,原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告以及两被告身份证复印件，证明原被告的诉讼主体资格。
2.结婚证复印件2份、死亡证明书复印件一份（该份证据是由被告签订合同时由被告复印给原告，原件在被告处），证明谭伟与梁惠贤是夫妻关系，梁惠贤死亡后，被告梁喜凤与谭伟结婚的事实，2001年4月3日谭伟因病死亡。
被告对以上两份证据的真实性无异议。
3.房地产买卖合同书原件一份、房产档案查询证明原件一份，证明谭加乐对于案涉房产有继承权，拥有60%的产权，房地产买卖合同书是原被告双方对案涉房产签订的预约合同，合同中对于价款定金的支付方式作出约定，且合同第三条第二点明确约定由被告负责旧证换新证的手续，被告办理完房产所有人变更登记手续后，双方再办理过户以及交易手续。被告谭加乐作为继承人有权处理被继承房产，2011年4月28日被告与原告签订房地产买卖合同的目的是在于先收取原告定金以确定双方有交易意向后再由被告办理房产相关手续，该合同并非直接交易诉争房产的合同；合同第九条约定，如果被告未能履行本合同条款，完成买卖，除全额退还定金外，另赔偿原告所付款项10倍的赔偿金，合同立即解除；说明被告清楚如果被告未能履行房屋买卖合同，需要支付10倍赔偿金，600000元定金超过合同金额的20%，原告请求按照法律规定20%定金双倍支付赔偿金480000元。
被告的质证意见：对证据的真实性无异议，上面的签名是我们自己签的，谭伟已经死亡，上面谭伟的签名不是其本人签。
5. 定金收款收据原件3张以及银行电子交易回单3张，证明在2011年4月29日、2011年5月19日、2011年8月20日原告分三次转账共600000元给予被告。
被告的质证意见：对证据的真实性无异议，但是被告已经返还了总共198000元给予原告。
6.遗嘱复印件一份，证明案涉房屋由被告谭加乐以及案外人谭敬继承所有，谭加乐拥有60%份额。
被告对证据的真实性无异议。
7．还款协议书原件一份，证明在本案诉讼之前双方就房屋买卖事宜进行协商，两被告两人定了还款计划给原告，约定购房定金分三期归还，如到期不归还，被告已支付给原告的198000元应作为赔偿款给原告，另外被告还应归还原告购房定金600000元。
被告的质证意见：该份协议并不是我书写的，是原告自己书写内容后由我方签名的，签名是真实的，但是该份协议的内容我不清楚。
诉讼中，两被告提供的证据为：转账单原件1张以及银行交易单原件4张，证明被告从2011年8月31日至2011年10月28日期间通过存款以及转账共偿还原告款项198000元。
原告的质证意见：无异议，确实收到198000元，但该款项是根据还款协议规定作为赔偿款支付给原告，而不是作为本金或者利息支付。
为查明案件事实，本院根据原告的申请，依法通知证人罗裕芹、叶锡生到庭作证的证言及双方的质证意见如下：
1．罗裕芹到庭作证的主要陈述：我清楚原被告双方之间的房屋买卖关系，因为被告梁喜凤的朋友跟我说被告梁喜凤有一间房子要出售，我就介绍了原告给被告梁喜凤认识，并去查看了房子。该房子并不是被告梁喜凤名下的，但其出示了一份遗嘱说明其儿子谭加乐有继承份额，办理了继承手续后就可以出售给原告，梁喜凤还说其有办法让另一继承人回来签名卖屋；双方谈妥了价钱是260万元，之后原告梁自昌给予60万元定金。后来签订还款协议书时，协议书上的见证人是我，且该协议内容已经读给两被告听，并没有威胁、恐吓。
原告的质证意见：通过罗裕芹的证言可证实双方达成买卖合同时被告梁喜凤向原告出示过相关的遗书证明被告谭加乐享有房屋的继承权并保证她可以要求其他继承人回来办理房屋继承手续再将房屋卖给原告；原告在签订涉案合同以及支付定金时多次提醒被告梁喜凤有关房屋能否正式签订买卖合同以及未能签订合同需要承担的责任，被告梁喜凤都承诺没有问题；另外，该证言可证实2011年11月3日的还款协议原告并无任何的威胁、恐吓成分，是两被告自愿签名的。
被告的质证意见：证言部分不是真实的，签订还款协议书时我并没有看清楚协议书的内容。
2．证人叶锡生到庭作证的主要陈述：我以前认识被告梁喜凤，其告知我其有房子要卖，如有人要房子可以介绍给她，后来告知罗裕芹，后罗裕芹介绍原告过来向被告购买房子。当时梁喜凤向原告出示了遗嘱说明谭加乐占有该房子的六成，梁惠贤的儿子谭敬占四成，被告承诺可以让谭敬从香港回来办理继承手续后卖房子。定金方面，原告第一次是给了10万元，当时被告梁喜凤还有朋友在场，且支付该款项时原告再一次问梁喜凤是否可以完成该笔交易，如不能会发生较大的违约责任，但是被告梁喜凤承诺没有问题，且其已经委托律师办理继承手续，如违约则按照10倍定金赔偿。后来，被告梁喜凤说继承手续办理得差不多，10万元的定金太少，需要原告多支付20万元的定金；再后来，被告梁喜凤称家里出事需要资金周转，要求原告再支付30万元定金。因为我是介绍人，被告梁喜凤的要求都是通过我转达的。
原告对证言无异议。
被告的质证意见：证言部分不是事实，当时并没有约定如违约需要支付10倍定金作为赔偿款。
经庭审质证、辩证，对原告提供的证据1、2、3、4、5及被告提供的证据，双方无异议，本院予以采信；对证人罗裕芹、叶锡生到庭作证的证言，两证人均到庭作证，其所作的陈述与原告提供的其他证据能基本印证，予以采信；原告提供的证据6的遗嘱复印件，因双方均未提供原件核对，且显示的相关内容涉及到案外人对案涉房屋享有的权利，故不作审查确认；证据7的还款协议，双方确认是由原告书写后由被告签名，并有见证人签名见证，且有证人证言印证，予以采信。
经审理查明：
位于佛山市顺德区大良中区府前南约一巷3号房产（房产证号：0375702）登记的产权人为梁惠贤。
2011年4月28日，原告梁自昌与被告梁喜凤、谭加乐签订《房地产买卖合同》一份，约定：卖方（梁喜凤、谭加乐）将位于佛山市顺德区大良中区府前南约一巷3号的房产出售给买方（梁自昌），房屋的总价款为人民币240万元；定金60万元分三期支付，分别为2011年4月28日支付10万元，5月19日支付20万元，8月20日支付30万元；卖方负责办理房屋旧证换新证及继承手续，当办理出谭伟之子谭加乐新房产证当日起计80日内，双方办理房屋过户手续，或到公证处办理公证手续，同时支付剩余款项180万元；如卖方未能履行本合同之条款完成买卖，除将已收款项退还买方外，另赔偿买方所付款项十倍的违约金，本合同即告解除；如买方未能履行本合同之条款完成买卖，其所付款项作为违约金，卖方不予退回，本合同即告解除，任何一方不得有异议。该合同另由叶锡生作为见证人签名。合同签订后，原告按约定时间分三次共支付定金60万元并由梁金凤、谭加乐出具收据确认，上述款项中有30万元通过转帐转入梁喜
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