（2011）佛顺法民一初字第4118号
——广东省佛山市顺德区人民法院(2011-8-23)
广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
（2011）佛顺法民一初字第4118号
原告（反诉被告）XXX，男，19XX年7月17日出生，住深圳市XXX XXX XXX XXX。香港居民，身份号码XXX XXX。
委托代理人XXX、XXX，广东XXX律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市乐从XXXXXXX有限公司，住所地佛山市顺德区XXX XXX XXX XXX。
法定代表人XXX。
委托代理人XXX、XXX，广东XXX律师事务所律师。
原告XXX诉被告佛山市乐从XXXXXXX有限公司因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月11日、2011年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人XXX、XXX，被告委托代理人XXX、XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月14日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《铺位租赁合同书》，并随即签订了《铺位租赁合同补充协议》、《商场综合管理规定》、《装修施工和电气安装安全责任书》、《消防安全责任书》等具有同等法律效力的附件，约定被告将位于佛山市顺德区乐从大道南区佛山市乐从XXXXXXX有限公司的商场铺位XXX XXX XXX XXX租给原告作为经营红木使用；租赁期限34个月，自2010年7月1日起至2013年4月30日止；原告每月向被告缴交租金676.80元及修缮费用、综合费用9477.90元，商铺用电、用水、清洁、保安等一切费用均由原告负责等内容。签约后，原告支付了定金35000元，并按被告要求交纳了租金、修缮费用、综合费用，交清了自营所涉电费等，以合法、诚信、合作的态度履行了承租人的全部义务。出租人依合同约定交付租赁物供承租人使用收益，并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用收益状态，是出租人最基本的义务。为此，出租人除应按约定的时间将租赁物交付承租人外，在交付时还必须使租赁物符合约定的使用收益目的；出租人应于租赁关系存续期间保持租赁物符合使用、收益状态；当承租人的使用、收益受到妨害或有受妨害的危险时，出租人负有除去或防止的义务。否则出租人应当承担违约责任。被告有如下情形，已经构成违约：1.被告未取得包括原告在内的广大租户同意也未告知，从2010年8月起在XXXA、B馆正门广场加建通道，在两侧也同时装修。在前期被告没有采取任何告示及蔽防措施、给客人以适当指引，XXX三面开工、采取交通管制、电焊、吊装钢管等措施，关闭一些正门。这使得广大顾客误以为XXX还在装修、尚未正式开业，严重限制了进入商铺购物洽谈的意愿，导致数月来都门可罗雀、生意冷清。2.被告在XXX西侧出入通道设置装卸货区不合理，没有做好交通规划和维持交通秩序，致使装卸货车辆尤其是集装箱长车经常阻塞入口。3.国道与乐从大道交界处的XXX家具城为自身商业利益经常以塑胶路障封闭经其区域前往XXX的道路，被告怠于向其行使停止侵害、排除妨碍的权利，也未采取有效行动，造成XXX的东侧道路整天堵塞，路人与保安争执不断，客人和商机都被堵在了XXX的外围。4.《商场综合管理规定》明确商场营业时间为8:30-19:00，空调是租赁物使用必不可少的设施，但XXX的空调开关由被告保安统一控制，每天从十点开始才逐铺开空调，下午四点就拉总闸关闭，与交易习惯严重冲突，严重限制了合同租赁物的使用、严重影响客人看货、商谈及签约，原告及广大租户均成交冷清，月月亏损。5.XXX的首层中庭是休闲区、走火通道，供客人娱乐、休息、紧急状态下逃生，而且全体租户已经为公摊面积支付租金和费用，现被告又将中庭提供给其他商家租赁、使用，严重侵犯了包括原告在内的全体租户的利益、增加了原告的负担。6.被告以《铺位租赁合同书》计收租金，又以《铺位租赁补充协议》收取超出租金一倍的固定数额的修缮费、综合费，从未告知或公示该费用的明细项目及开支用途，违反法律向包括原告在内的全体租户收取不合法利益。7.被告至今没有解释各项收费的来源、构成、分摊，继续采取催促、声称反诉等方式，被告至今未开出相关租金发票，也没有给出所收费用（修缮费、综合费、水、电费等）的正式收据。被告没有履行收取租金和费用后合法确认的义务，严重影响原告使用租赁物取得收益的权利。在被告各项违约行为消除之前，原告有权行使抗辩权拒绝交纳租金和不合理收费。8.被告自签约后，没有交付房地产权证、租赁证明文件、被告营业执照副本复印件等文件给原告，导致原告无法申办营业执照、无法申办刷卡机等经营必须手续，自签约以来都无法正常合法经营，不能取得租赁物的使用收益。9.被告阻止租户售卖样品，提出先补货再出货等不合理要求；在租户与客户洽谈生意时尾随拍摄，严重影响了租户与客户的商业活动，已经逾越了出租人拥有的合法权利，限制了承租人的租赁合同权益。由于被告的上述系列过错、不当行为，严重地影响顾客进入和使用租赁物，至今整个商场门可罗雀、成交冷清，原告根本无法经营、亏损累累。依照合同、法律、顺德家具行业的商业习惯，原、被告双方合同的标的物，并非仅限于租约所指的商铺内的场地，还包括公摊面积、整体及外围运营环境；原、被告之间的关系并非仅仅是租赁关系，还包含了物业服务关系；被告对广大租户，并非纯粹的管理，还必须搞好服务。很遗憾，被告的运营管理团队从签约到履约，全程作了违法的、狭隘的、单向的选择：1.租约和相关附件，权利义务约定严重不对等，只有承租人的义务，却没有出租人的承诺、义务，甚至于违反法律剥夺或限制承租人的自主经营等实体权利和诉权，已经构成违法、破坏了双方公平和谐关系、构成解除合同的理由之一�！镀涛蛔饬藓贤椤返谑醯贾卤桓娴椭仕卦惫ぞ８缮嬖娼鹾桶诨�；第十一条限制了承租人反映问题和交涉的权利及诉权，权利义务不对等；第十二条“只可聘请两个或以下营业员”限制了承租人的自主经营权；第十七条“甲方有权强行搬走乙方的货物，造成的一切损失由乙方自行承�！蔽シ戳嗣袷路��！镀涛蛔饬薏钩湫椤返诙醯男奚煞�、综合费是固定的，显见实为租金，出租人以此名目避税却加大了承租人的财务负担，没有计付依据、有违公平合理原则，“滞纳金”及按日5%的标准有违民事法律关系及过高；第三条限制了承租人反映问题和交涉的权利及诉权，权利义务不对等�！渡坛∽酆瞎芾砉娑ā返谝惶�8款限制了承租人合法使用合同书、依法行使检举揭发违法行为的权利；第10款有违权利义务对等原则，剥夺承租人的补偿主张实体权利和诉权；第12款退场和更换产品须经出租人验收合格手续方可进行的规定，限制了承租人自主经营的权利以及撤场止损自力救济的权利；第八条约定不清、权利义务不对等、给予出租人粗暴干涉承租人及其聘员的权利；第九条有违权利义务对等原则，剥夺承租人的补偿主张实体权利和诉权。2.被告未尽责履行租赁物物业服务的义务，在商场内外都以简单、粗暴、低级的手法对待租户、顾客，既构成合同违约，也是本次矛盾的根源。3.被告对承租人只管理、不服务，只限制、不支持，已经造成双方权利义务关系极不对等，严重阻碍承租人利用租赁物取得利益，多番交涉完全无效，请法院依法调整。由于被告根本违约，致使不能实现签约目的，原告要求解除合同，返还定金、赔偿原告装修损失。原告已于2010年12月1日将货物全部撤走，于次日向被告传真解除租赁合同的《通知函》，并将该函件一并快递给被告的代理律师XXX，由于被告收取的修缮费用、综合费用没有依据、不公平、不合法，因此，原告要求被告自始返还。原告于2010年12月1日将承租铺位XXX内的货物全部撤走后，将一套价值捌仟元的缅甸花梨木三角圈椅放置在XXX “XXX”店内让其帮忙保管，后被告在12月2日收到原告传真和快递的解除合同通知函后就撬开XXX的门，并将原告放置在XXX铺的上述一套圈椅强行拿走。现被告已经将XXX号铺重新租给XXXXX红木家私。在商言商，原告与广大租户一直采取忍耐、沟通、交流的姿态，但被告却闭关锁门，既没有公布投诉及接受建议的电话、指定并公示专门人员处理、及时听取租户意见，也没有负责任的人员跟进和处理，反而在租户去到被告处交信、交谈时，工作人员避开、拒不回应，其后又拒收租户寄去的邮件。被告种种违法违约、有违商业规则的举动，致令问题积压、矛盾无法消除缓解，让我们完全看不到希望，我们又不想采取情绪化的举动在亚运前夕增加政府负担，所以向法院起诉，请求判令解除合同、被告返还定金35000元、被告赔偿原告装修损失 40000 元、被告向原告返还自签约日起至2010年11月份所收取的全部修缮费用、综合费用合计 28433.70 元、免除原告自发出解除租赁合同通知函（2010年12月2日）起至被告解除合同争议期间的租金及修缮费用、综合费用（每月合计 10154.70 元）、被告返还价值8000元的缅甸花梨木三角圈椅一套（包括一张圆形的茶几台、两张有靠背的椅），诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、根据《合同法》的相关规定，合同的解除分为法定解除和约定解除，本案未有出现上述情形，不符合解除合同的要件。原告要求解除合同、返还定金、赔偿装修损失无理�！逗贤ā饭娑ǔ凶馊说姆ǘń獬贤樾危�1、不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。2、租赁物有质量瑕疵的，承租人可以随时解除合同。3、租赁物因非承租人的原因而受损，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。双方的租赁合同非不定期租赁合同，租赁物符合质量要求及租赁使用要求，没有质量瑕疵，已有竣工验收备案手续和资料。乐从XXXXXXX开业至今，每天均正常营业保持正常的人流及营业额，为广大租户提供良好的经营环境，而原告租赁商铺期间也能开展正常的经营活动，完全符合合同的预期使用目的�；谏鲜鍪率�，原告提出的解除合同请求不符合法定解除合同的情形。再者，双方的《铺位租赁合同书》及相关文件中也没有约定解除合同的情形。同时原告也未能提供证据证明被告存在根本违约的情形。即原告提出的解除合同请求也不符合约定解除合同的情形。综上所述，原告要求解除合同是没有法律依据的，不具备解除合同的要件。原告要求返还定金及赔偿装修损失更是缺乏法律及事实基础。另外，原告自2010年12月起拒绝缴交每月租金、修缮费及综合费，已构成违约，答辩人按合同约定享有解除权。故在原告提出解除合同的诉求情况下，答辩人同意解除合同。但鉴于原告已严重违约，根据合同约定答辩人有权没收原告定金。因此原告要求返还定金，赔偿装修费损失的诉求无理。二、答辩人已严格依照合同约定履行合同义务。主要表现在以下方面：1、答辩人向原告提供合法的租赁物，且该租赁物符合使用收益目的。（1）租赁物所在的XXX商场有合法的验收备案、报建手续，符合租赁出租及交付使用条件。（2）答辩人无论是从租赁物的室外广场还是室内装修都投入了巨资装修，使得租赁物富丽堂皇，该商场无论从装修风格、建筑设计、外观外形在乐从家具商场中应算是高档的商铺之一。商场从开展至今，一直吸引较多商家前来与租户洽谈生意。为商场租户提供商机，提供优良的迎商环境。2、答辩人依照约定提供了多样的商场管理服务：（1）答辩人为提升商场的知名度及影响力，做了大量的宣传、广告工作。答辩人定期在家具行业内颇具影响力的杂志上如《居舍亚太家具》、《乐从家具导刊》登商场宣传广告，为不同的租户做专访宣传其经营的品牌；在几家佛山颇具影响力的报纸上附上夹报宣传画册；每天都会加派人手在XXX周边派发宣传单张；在电台、电视台播放商场宣传广告，在XXX多处显眼的地方及佛山大道、三乐路等主干道上装设广告牌；在开业时举办盛大的开业典礼等，大力宣传乐从XXXXXXX；开设XXX网站等。答辩人为租户提供优质的商场物业管理、保安、清洁服务。乐从XXXXXXX从营业至今，一切运作都井然，管理有序，环境干净整洁、宽敞明亮，这与答辩人提供充分的物业管理、保安、清洁服务密不可分。乐从XXXXXXX全天24小时都有保安轮流值班；多名清洁工在营业时间负责商场的清洁、保洁工作；为各租户的经营提供管理方面的协助，如每月按时为商场及各租户代缴自用及公用的水电费、冷气费等，为租户的正常经营提供保障。3、原告在诉讼中罗列的种种指责答辩人违约的行为，与事实不符的，且完全不构成答辩人违约事实。同时，生效的法律文书已确认答辩人在出租的过程不存在根本违约行为。（1）答辩人花费2000多万元加建天桥通道，能增大客流，提升商场形象，对各租户有莫大好处。第一，答辩人于A、B两馆之间加建天桥通道本意是为了广大租户的利益，方便客人在两馆之间流动，方便同业间合作，提升商场的形象，事实证明，该天桥自2010年11月下旬完工起，A、B两座商场形成一个整体，规模、形象等均有明显提升。第二，加建天桥通道已得到乐从镇政府批准，是合法建设。第三，加建的通道建在A、B两馆的中间通道，并非被答辩人所说的在商场正门；施工期间商场各通道正�？�，商场也正常经营，对租户的经营活动基本没有的影响。第四，答辩人在天桥通道施工期间特意在施工处加以醒目标识，标识清晰地对外显示XXX正常营业的信息。而且XXX每天都保持正常的客流。第五，关于加建天桥通道事宜，答辩人早已在商场张贴公告，清晰告知各租户，并且部分租户明确表示支持该天桥通道建设。（2）装卸区的设置是经过规划，且考虑到商场的整体环境、车流量和装卸货物的需要而合理设置的。第一，综观整个乐从家具行业，设置装卸区是绝大部分顺德家具商场的营业做法，装卸区的设置是商场装卸秩序集中管理的要求，不仅有利于商家的经营，也有利于顾客装卸货。第二，答辩人将装卸区设置在广场一侧，规划合理，既方便装货，也没有阻碍交通。第三，答辩人分派了多名保安在装卸区维持秩序，在一般情况下，该处秩序井然。众多商户都表示此装卸区对他们的经营有好的影响。（3）至于XXX家具城前段时间以塑胶路障封闭经其区域前往XXX的道路，此问题从根本上讲，是XXX家具城的自身问题，与答辩人无关。而实际上，作为一个负责任的商家，答辩人即使没有义务，也尽自己能力令这一问题造成的影响减到最少。经过答辩人的努力，XXX家具城与XXX现已有道路可通行，原告所说的未采取有效行动是不负责任的说法。（4）XXX的首层中庭出租面积并没有计算在公摊面积内，不存在损害租户利益的事实。首先，XXXA座首层是没有中庭铺位出租的。其次，根据答辩人工程部提供的平面图及测量数据计算，对A座的分摊面积占总面积比例已达到29.86%，而答辩人与租户签订的租赁合同所执行的分摊比例仅为16.7%（相关证据已在本诉提交的证据中提及）。因此，租赁合同所约定的分摊面积不但不包含中庭的面积，且答辩人在计算公共分摊面积时已作出实质性的让利。（5）答辩人已多次口头知会及发函要求租户提交办理营业执照所需的文件，由商场统一为租户代为办理营业执照（这也是工商部门的要求），但原告一直未向答辩人提交相关文件�？杉�，未能办理有关证照的责任应在原告方。事实上，现商场中的大部分租户已由答辩人统一协助办妥了营业执照（见答辩人提供的租户营业执照证据），不存在无法申办营业执照、租户无法正常合法经营的情况。（6）特别强调的是：答辩人与另一租户的租赁合同纠纷，该租户也以与本案相同的事实和理由，即认为答辩人存在根本违约，而起诉要求解除合同、返还定金、赔偿装修损失、返还修缮费综合费等。该案经顺德区人民法院审理后，已作出一审生效判决（案号：（2010）顺法民一初字第09980号），确认答辩人不存在根本违约。根据民事诉讼证据若干规定第九条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁决所确认的事实，当事人无需举证证明。即答辩人在租赁过程、在本案中不存在根本违约已是客观事实。
三、基于以上事实，原告要求返还自签约日至起诉时已支付的修缮费、综合费，并免除自发出解除租赁合同通知函至解除合同争议期间的租金及修缮费、综合费的请求无理。1、原告仅交纳至2010年11月的租金、修缮费及综合费，以后便不再交纳有关费用，答辩人已通过反诉形式进行追缴，而原告的起诉受理日期为2011年3月2日，对于2010年11月至2011年3月期间的修缮费及综合费，原告根本尚未交纳，不存在返还的事实基础。2、《铺位租赁补充协议》第二条所约定的修缮费，实质上是租金的组成部分，综合费是管理服务费的组成部分。原告诉求退回此部分的费用无理。（1）对于修缮费、综合费的收取，双方在签订的租赁合同补充协议中已有约定，该约定没有违反国家法律、法规、规章的规定，未侵害第三方合法权益，且是双方的真实意思表示，因此该约定合法有效，原告应按合同约定履行支付修缮费及综合费义务。（2）关于答辩人与租户之间协议约定修缮费及综合费的收取，该约定合法有效，这是经生效的法律文书（案号：（2010）顺法民一初字第09980号）所确认的事实。（3）原告起诉书中均称：“《铺位租赁补充协议》第二条的修缮费、综合费是固定的，显见实为租金”，可见，对于原、被告双方以修缮费、综合费的方式收取的款项，实质是租金及管理服务费的组成部分，双方的意思表示是明确一致的。（4）以修缮费、综合费等方式收取部分租金的做法符合乐从家具行业商场租赁的惯例。乐从家具城商会的证明以及同一地段其他家具商场的租赁合同等证据均证实了此情况。（5）答辩人依照约定履行义务，原告也实际使用了商铺进行经营，也产生了收益。原告理应按时交纳租金以及约定以修缮费形式支付的租金及综合管理费用。原告要求退还已交纳的修缮费及综合费，没有法律依据。3、原告提出免除自发出解除租赁合同通知函至被告解除合同争议期间的租金及修缮费、综合费的请求无理。如前所述，答辩人没有根本违约行为，原告要求解除合同的理由不能成立，在此情况下，原告声称于2010年12月2日发出《通知函》，该函答辩人并未实际收取，且就其行为本身来说亦属单方无理解除行为，同时也未与答辩人办理合同解除手续及商铺交还手续，因此原告的单方解除合同行为对答辩人不产生法律效力，在双方的合同合法有效、双方的租赁关系仍存在的情况下，原告应继续严格履行合同，按时缴纳租金、修缮费及综合费，原告要求免除自发出解除租赁合同通知函至被告解除合同争议期间的租金及修缮费、综合费的请求无理。综上所述，答辩人出租的物业完全符合使用收益目的，也没有根本违约及违反合同约定的情形，不符合解除合同的情形的要件。答辩人恳请人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。
被告反诉称，2010年5月14日，反诉原告与反诉被告签订《铺位租赁合同书》及《铺位租赁合同补充协议》，由反诉被告向反诉原告租用位于佛山市乐从大道南区佛山市乐从XXXXXXX的商场 (A)座（五）层（6）号商铺作经营之用（店铺商号为“XXXXX”），合同有效期自2010年7月1日至2013年4月30日。在合同期内，反诉被告每月应向反诉原告缴纳租金1128元及修缮费、综合费9026.7元，商铺内的用水、用电、清洁，保安等费用由反诉被告自行承担。合同签订后，反诉原告依约将符合使用标准的租赁物交付反诉原告使用，并向租赁商铺及商铺所在的XXX商场提供了管理、保安、清洁，宣传等服务。在双方的租赁合同合法有效的情况下，反诉被告自2010年12起没有按合同及补充协议的约定交纳租金及修缮费、综合费，至2011年3月15日，已拖欠租金及修缮费、综合费合共35541元。反诉被告的行为已损害反诉原告的合法权益，现提出反诉请求判令反诉被告向反诉原告支付自2010年12月至2011年3月15日的租金及修缮费、综合费合共人民币35541元，反诉被告承担本案的反诉费用。
原告针对被告反诉答辩称，由于被告存在根本违约行为（详见本诉的事实与理由），原告依照合同法及相关的合同约定，于2010年12月2日书面通知被告解除租赁合同，且没有占用被告的场地。因此从2010年12月2日起原告不需再支付任何租金、修缮费用、综合费用，请驳回被告的反诉请求。
原告在诉讼中提供如下证据：
1.原告身份证、回乡证复印件各一份、被告工商登记资料，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证意见：没有异议。
2.铺位租赁合同书、铺位租赁补充协议、商场综合管理规定、消防安全责任书、装修施工和电气安装安全责任书各一份，证明原、被告就承租商铺事宜，签订租赁合同及一系列附件，但权利义务严重不对等，原告自主经营权被严重剥夺，原告只有义务没有权利。
被告质证意见：对证据的真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议。上述合同文件是在公平、自愿协商一致的原则下签订的有效合同，权利义务对等。
3.定金收据一份，证明原告已履行合同义务交纳定金。
被告质证意见：没有异议。
4.通知两份，证明被告以不符合规范的形式要求原告交纳租金，并收取超出租金一倍的固定数额的修缮费、综合费，从未告知或公示该费用的明细项目及开支用途。
被告质证意见：对证据的真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议。该通知证明原告向被告交纳租金前，被告均有尽到告知义务。
5.工商银行转帐凭证一份、农商银行业务回单两份，证明原告按照被告要求交纳9月-11月租金及费用，完全履行作为承租人的义务。
被告质证意见：对证据的真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议。该三份凭证可以证明原告是远超过合同所约定的交租时间延迟交租。
6.承租商铺装修发票原件一份、工程承包合约原件一份，证明原告对承租商铺的装修支出。
被告质证意见：对发票的真实性、关联性、证明内容均有异议，该发票与本案无关，属孤证，不能证明装修费用。对于被告今日收到的工程承包合约的真实性、关联性、证明内容均有异议，不能证明装修费用。
7.现场录像、照片（光盘）各一份，证明XXXA、B馆正门广场在加建通道，在两侧也同时装修，正门被誉为大部分关闭，客人被挡门外；XXX西侧出入通道设置装卸货区，中心入口经常被阻塞；XXX家具城经常以塑胶路障封闭经其区域前往XXX的道路，东侧道路整天堵塞，路人与保安争执不断；XXX数月来生意冷清，租户亏损严重，经营困难。
被告质证意见：对证据的真实性没有异议，对关联性、证明内容有异议。光盘本身部分是证明了原告所租赁被告的场地一直在正常使用营业，不存在被告违反合同义务的行为。
8.解除租赁合同的通知函、快递底单各一份，证明原告已将货物撤出被告商场，不再占用其位置，并且向被告提出解除租赁合同，但未得被告回应。
被告质证意见：对证据的真实性、关联性、证明内容均有异议，我方没有收到该份通知函。按原告底单所示，通知函是邮寄给被告代理人XXX，XXX的权限只在于本案诉讼相关事宜，对于XXX租赁文件收发本人没有得到授权也没有任何义务。
9.EMS邮件详情单原件一份、其跟踪查询打印件、查单、EMS邮件详情单复印件各一份、加运美速递原件一份，证明原告已在2010年12月3日向被告方以特快方式发出解除合同通知函，被告已收取上述邮件。
被告质证意见：对EMS邮件详情单原件、加运美速递原件，同对证据8的质证意见。对跟踪查询、查单、EMS邮件详情单复印件，因是复印件，没有原件核对，其真实性、关联性，不能确认。从文件本身看来，邮寄对象是XXX。2011年3月之前，XXX并没有得到被告的任何授权代表被告从事任何民事行为，更无得到授权代表被告与原告进行业务交涉。因此，2010年12月2日，即使该文件寄出，也不能证实原告向被告主张了解除合同。XXX并无收到该文件。
10.照片两张，证明被告已将A座XXXXX号铺出租给XXXXX红木家私。具体时间我方不清楚，但该出租行为是发生在原告2010年12月2日撤场后。
被告质证意见：对证据的真实性没有异议，对证据的关联性、证明内容均有异议。租赁时间是在2011年3月16日。
被告在诉讼中提供如下证据：
1.被告企业法人营业执照一份，证明本诉被告即反诉原告的主体资格。
原代告质证意见：对营业执照真实性无异议，但对其证明内容有异议，有关其营业执照注明的出租，没有提供物业产权证予以证实。物业管理服务没有提供相应的收费许可证及发票予以证实。
2.XXX公司企业法人营业执照一份、委托书复印件一份、金河水岸一号、二号地块A座、B座竣工验收备案表各一份，证明书两份，证明被告受本案讼争物业的业权人佛山市XXX有限公司的委托，有权对讼争物业进行出租、管理。被告交付的租赁物具有合法产权及合法经营权，符合交付使用标准。并证明被告受物权人委托，有权对讼争物业进行出租管理收益，同时证明被告交付的租赁物具有合法产权，符合交付使用标准，这两份证据是对之前的委托进行再次书面确认。
原告质证意见：对XXXXX的营业执照无异议，对2010年12月13日XXXXX出具的证明已经超过的举证期限，因此不予质证。对XXXXX与乐从国际会展公司联合出具的证明也是被告当庭提交的，因此不予质证，且与被告庭前向原告和法庭提供的委托书内容不一致。对被告提供的委托书，是复印件，我方不予质证。对其所提供的一号地块备案表真实性无异议，但该备案表只能说明一号建设工程在验收时提供了公安消防相关文件，但不能反映该文件的具体内容。对其所提供的二号地块备案表真实性提出怀疑，因为被告在向法庭和原告所提交的证据材料清单中，二号地块的备案表与我们所得到的证据副本是有差异的，差异在于该备案表的竣工验收意见栏处“监理单位意见”其盖章和其他公司的盖章与我方得到的复印件不一致。且两地块的备案单位都没有盖章，证明两地块均没有通过竣工验收。建设工程消防验收合格并不等于本案作为商场经营的公众聚集经营场所消防安全检查意见书，也不等于该建筑工程可合法用于商场经营。被告提供的证据没有合法有效的租赁物产权证明以及经营行政许可进行支持，其权利主体和诉讼主体资格不合法。被告在具有充足的举证时间、举证能力之下所提交的委托书自行主张“只限办理工商手续”，不是本案证据，当庭提交的两份证明不是新证据，不予质证。对竣工验收表，这是合法经营资格《消防安全检查意见书》、《市场登记证》等文件的前置审批程序，且没有最终得到通过，不能证实租赁物合法、适租、被告有经营收费权。
3.《关于金河水岸1-2号地块之间采用天桥连接的申请报告》及图纸，证明加设天桥项目已报经顺德区乐从镇人民政府批准。
原告质证意见：该申请报告对象不合法，乐从镇政府并不具备完整的建筑、审批权力，且其意见是“原则同意外立面建设方案”，并不属于合法有效的政府行政许可。恰好说明了租赁物的建设方XXX有限公司自2008年至今仍然没有将所有租赁物工程实施完毕，严重侵害了承租人使用租赁物收益的合法权益。明显说明租赁物所有人和经营人违反合同法和相关法律的规定，运营能力不足。
4.安装工程合同书两份、工程施工合同书六份及部分缴纳发票、广告播出合同、电台广告合同及付款发票、乐从家具导刊杂志第5期、第6期、认刊合同及付款发票、居舍亚太家具书刊广告内容总第200期、第203期、庆典活动工程合同书及付款发票，证明被告已履行对乐从XXXXXXX商场管理、服务、宣传等责任，同时尽其所能对XXX项目进行了各种形式的广泛宣传。
原告质证意见： 2010年9月27日广告播出合同的签约方是XXXXX而不是被告。2010年6月11日合同签约方是XXXXX而不是被告。2010年5月1日的合同签约方是XXXXX而不是被告。2010年8月12日的合同签约方是XXXXX而不是被告。认刊合同签约方是XXXXX而不是被告。2010年8月11日认刊合同的签约方是XXXXX而不是被告。关于XXXXX所签订的合同及其履行情况与本案被告的权利义务履行不具有关联性，对于被告所提供的其他合同，只能证明其在继续完善相关配套设施对商场进行了一些宣传，但是不能表明其对商场已经尽到了完善和充分的管理义务。不能证明其已经适当履行了作为出租方和商场开办方的合同义务。有关合同也充分表明在2010年7月份，该商场依然处在配套设施完善和建造中，不具备正常使用的功能。安装工程合同书，未能提供相应支付费用票据，不能证明该两份合同正在履行或者已经履行完毕。结合天桥建设至今仍在进行，足以说明被告租赁物不但合法性存疑，而且一直处于不能正常使用的状态下，不符合签约目的。这一系列证据都是XXXXX签约而成，与被告主张的委托XXX有限公司经营的相抵触，表明被告权利主体资格确实不成立。
5.乐从家具城商会证明、同一地段其他家具商场《租赁合同》各一份，证明原告与被告签订的租赁合同及补充协议中修缮费的约定实际是租金的组成部分，而综合费的性质是管理服务费，该约定符合行业惯例。同行业的其他家具商场也有将部分租金以修缮费名义收取及将管理服务费以综合费的名义收取的做法。被告出租的租金远远低于同一地段的租金水平。
原告质证意见：对乐从家具成商会出具的证明有异议。作为租金的性质，修缮费综合费的性质，其定性不在该商会的职能和职责范围内。本案被告以及被告的法定代表人本身属于家具城商会的会员及名誉会长，原告认为对于收费项目及其定性应当以物价主管部门的认定为准。而不能以该商会的证明为认定依据。同一地段其他家具商场合同与本案不具有关联性，这些租赁合同都没有租赁方的盖章确认，只有个别自然人的签名确认，无法确认合同的真实性。证据不能证明修缮费就是租金的一部分，也不能证明综合费就是管理服务费，其他商场的一些做法并不具备证明和代表行业惯例的证明力，而且被告租金与其他商场租金高低不具有可比性，因为被告商场刚刚设立，配套设施尚在完善，各种服务与其他商场存在很大差距，因此其主张证明租金低于同一地段其他商场租金水平不能成立。如果被告同意乐从家具城商会的证明内容，则租金和实际修缮费作为租金的组成部分，都应当开具租金发票，综合费性质为管理服务费，则应当开具物业管理服务发票。对其他商场的租赁合同，未经该合同的双方当事人认可，也没有到庭质证，如果坚持举证的话，恰好说明家具城商会和有关的商场在租金修缮费、综合费方面具有规避法律的行为。
6.乐从XXXXXXXA座平面图、公摊面积计算方式各一份，证明乐从XXXXXXX商场A座首层铺内面积（含中庭铺位）占全层面积比例为70.14%，分摊面积占29.86%。租赁合同所执行的公摊比例是16.7%，远低于实际的公摊面积比例，因此合同中计算租金的公摊面积并不包含中庭休闲区面积。
原告质证意见：对本组证据无异议，并且援引为有关收费和水电开支等本案问题的计算依据。
7.租户证明、营业执照、租赁合同，证明租户的证明人身份。被告已向各租户告知修缮费属于租金的组成部分、综合费即管理服务费。被告的管理服务良好，与租户合作愉快。天桥的加建对商场经营影响不大，租户同意天桥的加建。
原告质证意见：请XXX、XXX到庭作证，该组证据方为有效。也正是XXX对我方当事人招商引资过程中作出了免5、6月份的租金的口头承诺，与本案有利害关系，应当传唤到庭作证，该组证据方为有效。
8.光盘一张，证明加设天桥通道一事已向全体租户进行公告。天桥通道加设期间对租户经营基本没影响且被告已采取措施、减少对租户的影响，例如挂设“正常经营“的横幅。XXXXXXX正常经营；商场租户与商家交易的情况；装卸区环境、车辆井然、有货物装卸（有交易发生）；XXX与XXXXXXX之间的道路通行正常；商场广场架设宣传牌；被告工作人员向客户派发商场宣传单张、指引商户到商场购物。
原告质证意见：该光盘所反映的照片及录像是原告起诉以后被告为应对此诉讼而带有选择性目的，选择地点，选择时段，选择人物拍的电影，不能反映出被告在经营过程中提供各项服务的常态化做法。而且其所反映的内容，比如派发传单，在录像中不能反映出派的传单与涉案商场的宣传具有关联性。因此，该光盘所记载的内容不能证明被告的主张。该光盘印证了我方对民事起诉状事实和理由补充的第九点，在租户与客户洽谈生意时尾随拍摄，严重影响租户与商户的商业活动，已经逾越了出租人应有的合法权利，限制了承租人的合同权利。这是在诉讼期间所为，并非真实的经营行为，对这种为求胜诉不尊重租户的做法，在此表示愤慨。贴在玻璃上的公告，显示的是9月2日，那天正好是迎家展庆典活动，有关录像、视频都可以证实那天是没有贴出这样的公告的。这又是为求胜诉所进行的不实举证行为。我方及所有的租户从来没有接到任何一间公司类似的信息和通知。
9.照片四张，证明乐从XXXXXXX商场A、B馆之间加建的天桥通道已于2010年11月底竣工，天桥通道建成后，方便了客流的流动，也提升了整个商场的形象。
原告质证意见：四张照片说明从2010年3月份双方签订合同，被告从2010年7月份开始向原告收取费用，但到2010年11月底才将天桥建成，尚未通行，说明被告相关配套设施的完善时间与其收费的时间有很大的反差，说明被告未能对原告提供完善的相关配套服务，未能适当履行其合同义务。对天桥是否建成竣工并未取得政府主管部门的相关证明。
10.租用被告商铺的部分租户办理的《营业执照》，证明被告的部分租户已成功办理营业执照，不存在无法申办营业执照的情况。
原告质证意见：对证据的真实性没有异议，对关联性、证明内容有异议，发证日期均是2011年3月份，是发生在原告撤场解除合同之后的事，与本案无关。
11.佛山市顺德区人民法院（2010）顺法民一初字第09980号民事判决书一份，证明生效的法律文书已确认被告没有根本违约行为。被告收取租金、修缮费、综合费符合法律规定及合同约定。
原告质证意见：对证据的真实性没有异议，对关联性、证明内容有异议。该系列案件部分仍处于二审审判阶段，案件事实没有确实。本案是个案，案情与其他案件有异，不可混为一谈。
12.（2011）佛中法民一终字第668-672号民事判决书复印件五份，证明与本案案情相同的被告与其他租户的租赁合同纠纷案，经佛山市中级人民法院二审确认被告所交付的标的物符合使用质量的要求，不存在根本违约的情况。
原告质证意见：对真实性无异议，对关联性及证明内容有异议。上述案件与本案案情并不相同，与本案无必然联系。上述五份判决书上的租户目前有可能在租赁场所经营，而本案承租人已撤场，且商铺已由被告转租，租赁合同继续履行已不可能。因此，上述判决书不能作为本案认定事实的依据。
经庭审质证，本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：1.对当事人就真实性没有提出异议的证据，经审查，本院对其真实性予以确认；2.被告对原告提供的承租商铺装修发票原件一份、工程承包合约原件一份提出异议，上述证据有原件，本院确认其真实性，因缺乏有资质的鉴定机构作出评估报告等证据佐证其装修金额合理，故该组证据不足证明装修合理费用；3.被告对原告提供的解除租赁合同的通知函一份、快递底单一份、EMS邮件详情单原件一份、加运美速递原件一份、其跟踪查询打印件、查单、EMS邮件详情单复印件各一份提出异议，对上述有原件核对的证据，本院确认其真实性，对无原件的证据，可与原件相互印证，本院确认其真实性；4.原告对被告提供的委托书复印件一份、金河水岸二号地块A座、B座竣工验收备案表各一份、乐从家具城商会证明、同一地段其他家具商场《租赁合同》各一份，对上述有原件核对的证据，本院确认其真实性，对无原件的证据，可与原件相互印证，本院确认其真实性；5.原告对被告提供的租户证明、营业执照、租赁合同提出异议，上述属于证人证言，证人未经本院同意没有到庭作证并接受当事人质询，对上述证据，本院不予确认。
经审理查明，2010年5月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺位租赁合同书》、《铺位租赁合同补充协议》、《商场综合管理规定》、《装修施工和电气安装安全责任书》、《消防安全责任书》等文件，约定甲方将位于佛山市顺德区乐从镇乐从大道南区佛山市乐从XXXXXXX有限公司的商场铺位XXX铺租给乙方作为经营红木使用；租赁期限自2010年7月1日起至2013年4月30日止；乙方每月向甲方缴交租金676.80元及修缮费用、综合费用9477.90元；乙方同意签订协议时先交付35000元给甲方作定金，合同期满如乙方不再续约并在租赁期内无违约行为以及缴清所欠甲方的一切租金费用及经营费用，经甲方验收该铺位合格后，甲方在合同期满之日起两个星期内退回定金给乙方，但如乙方提前终止合同或在租赁期内有违约行为的，甲方不须退还定金给乙方，甲方有权单方面终止本协议、铺位租赁合同书及把该铺另租他人，乙方必须缴清所欠的租金及应付的费用给甲方。
合同签定后，原告支付了定金35000元。租金、修缮费、综合费及商铺用电、用水、清洁、保安等费用交纳至2010年7月。其后，原告以被告在佛山市顺德区乐从镇乐从大道南区佛山市乐从XXXXXXX有限公司的商场铺位A座与B座之间建造人行天桥，影响其经营并有其他违约行为为由拒付租金、修缮费、综合费等费用。2010年12月1日，原告认为被告未能提供申办工商登记资料，服务不到位，保安再三阻挠其交货并与租户发生严重暴力冲突，无法继续履行合同，搬出商铺。并于2010年12月2日向被告方发函以上述理由主张解除租赁合同，并要求被告返还定金35000元、放行铺位所摆放的货物及停计租金及费用。被告于2010年3月16日将案涉商铺另行租给他人经营。
双方因解除合同及定金返还等问题产生纠纷，原告遂提起诉讼。
另查，涉案铺位位于佛山市顺德区乐从镇乐从大道南区1号地块与2号地块，属佛山市XXX有限公司所有，该铺位所在商住楼于2010年1月13日竣工验收，并于2010年1月26日予以备案。2010年2月28日，被告从佛山市XXX有限公司处取得对涉案铺位所在物业的使用、出租、收益的权利。
本院认为，第一，本案中本院查明的合同内容，没有违反法律、法规强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同。第二，关于本案合同解除问题。1.原告向被告方发函主张被告未能提供申办工商登记资料，服务不到位，保安再三阻挠其交货并与租户发生严重暴力冲突，而解除合同。本案中，被告已向原告提供商铺，原告进行商业使用，原告未能提供证明其主张的保安再三阻挠其交货并与租户发生严重暴力冲突的证据，故原告上述主张，不构成根本违约，其以此主张解除合同依据不充分，本院不予支持。2.原告诉讼中，主张由于被告存在多项违约行为，致使不能实现签约目的，要求解除合同。其中对原告主张的被告加建天桥的行为是否根本违约问题。因原告在被告提供的经营场所进行经营，被告在经营场所进行加建设施的行为，确会产生影响，但从天桥所处的XXX的位置、被告铺位所处XXX的位置、加建天桥行为涉及的范围、该行为对客户的影响等因素分析，影响不大，且该加建设施是增加A、B馆的通道，有利于各商户的经营，对原告实现合同目的，不会造成根本性的影响，故原告以此为由要求解除合同，本院不予支持；对原告主张被告的其他违约行为，因原告未能提供充分的依据予以证明，事实依据不足，本院不予支持。3.原告主张合同中的相关条款是格式条款存在权利义务不对等的问题。因合同的格式条款是否存在权利义务不对等的判断不构成约定或法定的解除合同的条件，原告该主张法律依据不足，本院不予支持。4.由于原告于2010年12月份主张解除合同已搬出商铺，被告亦于2011年3月将案涉商铺出租。故双方合同已无法继续履行，应予解除。解除时间为原告搬出商铺之日；第三，对合同解除损失承担及定金返还问题。1.原告主张商铺装修损失40000元，虽然提供了有关单据，但该单据不足以证明合同解除时的装修物的实际价值，原告应承担举证不能的不利后果。并且，本案中，原告在被告不存在根本违约情况下解除合同并自已搬离商铺，对合同的解除而产生的损失，应自行承担后果，故对原告主张被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。2.双方合同中约定，如乙方提前终止合同或在租赁期内造成违约行为的，甲方不须退还定金给乙方。故原告要求被告返还定金的请求，依据不足，本院不予支持。第四，关于原告主张被告返还自签约日起至2010年11月份所收取的全部修缮费用、综合费用合计 28433.70 元的问题。因被告在履行合同中不构成根本违约，并且自签约起至2010年11月，原告使用了案涉商铺，故原告上述主张，事实和法律依据不足，本院不予支持；第五，对原告从2010年12月2日起至被告另行将案涉商铺另租他人期间的租金及修缮费用、综合费用（每月合计 10154.70 元）承担问题�！吨谢嗣窆埠凸贤ā返谝话僖皇逄� 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方约定如乙方提前终止合同或在租赁期内造成违约行为的，甲方不须退还定金给乙方，现本院已确认原告自行解除合同，被告无需返还定金给原告，故原告自搬离被告之日起的租金及修缮费用、综合费用等，无须再支付被告，原告该主张有事实和法律依据，被告相应反诉，事实和法律依据不足；第六，原告主张被告返还价值8000元的缅甸花梨木三角圈椅一套（包括一张圆形的茶几台、两张有靠背的椅）的问题。因原告未能提供证据证明被告非法占有其所主张的上述财产，原告承担举证不能责任，本院对原告该请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）XXX与被告（反诉原告）佛山市乐从XXXXXXX有限公司于2010年5月18日签订的《铺位租赁合同书》、《铺位租赁合同补充协议》于2010年12月1日解除；
二、原告（反诉被告）XXX无须向被告（反诉原告）佛山市乐从XXXXXXX有限公司支付从2010年12月2日起至2011年3月15日的租金及修缮费用、综合费用；
三、驳回原告XXX的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告佛山市乐从XXXXXXX有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费2731.76元，反诉受理费688.53元，合共3420.29元，由原告（反诉被告）XXX承担2680.29元，被告（反诉原告）佛山市乐从XXXXXXX有限公司承担740元。
原告XXX在广东省内有住所，当事人如不服本判决，均可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 陈 海 强
代理审判员 周 海 民
人民陪审员 邓 丽 雯
二〇一一年八月二十三日
本件与原本核对无异
书 记 员 潘 惠 仪
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