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廣東省佛山市順德區(qū)人民法院
民事判決書


（2012）佛順法民一初字第4793號



　　　　原告歐陽XX，X，XXXX年X月X日出生，漢族，住XXXXX,身份證編號：XXXXXXXXX。
　　　　被告佛山市順德區(qū)YY公司，住所地YYYYY，組織機(jī)構(gòu)代碼YYYYYYYYY。
　　　　法定代表人YYY，經(jīng)理。
　　　　原告歐陽XX訴被告佛山市順德區(qū)YY公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2012年3月7日立案受理后，依法由審判員李海昌適用簡易程序獨(dú)任審理。本案于2012年3月28日、2012年5月9日二次公開開庭進(jìn)行了審理。本案二次公開開庭審理時(shí)，原告歐陽XX的委托代理人、被告佛山市順德區(qū)YY公司委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　　　原告歐陽XX訴稱，在2009年12月9日，原告向被告購買位于佛山市順德區(qū)某商品房，雙方簽訂商品房買賣合同，合同第四條約定房價(jià)為415038元，合同第九條約定被告應(yīng)當(dāng)在2009年12月30日前把商品房交付給原告，合同第十條約定被告逾期交付商品房不超過30天，如逾期被告按日向原告支付已交付房價(jià)萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。合同簽訂后，原告依約履行了合同義務(wù)，但被告在2010年10月22日才向原告出具交樓通知書，延期交樓時(shí)間長達(dá)292天，造成原告在生活安排上大失預(yù)算，延誤了裝修和入住期，給原告工作和生活上帶來很多麻煩。據(jù)此，原告歐陽XX起訴請求：1.判令被告向原告支付違約金60595.55元及利息（從起訴之日起按銀行同期貸款利率計(jì)至全部還款之日止）；2.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
　　　　被告佛山市順德區(qū)YY公司辯稱，第一，原告的起訴已超過訴訟時(shí)效，第二，從實(shí)質(zhì)上說，被告亦不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)樯唐贩吭隍?yàn)收期間適逢順德大部制改革，屬于不可抗力。假設(shè)被告需要承擔(dān)違約責(zé)任，商品房約定的違約金明顯過高，應(yīng)予以降低調(diào)整。
　　　　為證實(shí)所起訴的事實(shí)，原告歐陽XX在訴訟中提供了以下證據(jù)及被告佛山市順德區(qū)YY公司質(zhì)證意見如下：
　　　　1、身份證復(fù)印件、工商信息查詢單復(fù)印件各一份，證明原、被告的訴訟主體資格；
　　　　被告認(rèn)為：無異議。
　　　　2、商品房買賣合同復(fù)印件一份，證明原、被告簽訂商品房買賣合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)違約責(zé)任的承擔(dān)；
　　　　被告認(rèn)為：無異議。
　　　　3、預(yù)收款憑證復(fù)印件二張、發(fā)票復(fù)印件一張，證明原告已依約全面履行合同義務(wù)；
　　　　被告認(rèn)為：無異議。
　　　　4、交樓書復(fù)印件一份，證明被告未如約履行合同義務(wù)，直至2010年10月22日才通知原告交樓。
　　　　被告認(rèn)為：對真實(shí)性無異議，但交樓書是原告辦妥物業(yè)管理手續(xù)后，被告向原告開具的收樓書，并非原告所稱的被告通知原告收樓時(shí)間。被告已于2010年8月31日通過掛號信通知原告收樓。
　　　　被告佛山市順德區(qū)YY公司在訴訟中提供了以下證據(jù)及原告歐陽XX質(zhì)證意見如下：
　　　　1、竣工驗(yàn)收表復(fù)印件三份、權(quán)屬證明書復(fù)印件二份（上述原件核對無異），證明訴爭房產(chǎn)被告有權(quán)出售，于2010年4月23日竣工，于2010年7月13日備案驗(yàn)收；
　　　　原告認(rèn)為：真實(shí)性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議。該份證據(jù)不能證明被告方?jīng)]有違約。
　　　　2、掛號信收據(jù)以及查詢單各一份，證明被告于2010年8月31日通知原告收樓；
　　　　原告認(rèn)為：對關(guān)聯(lián)性有異議。該份資料并非寄出交樓書，交樓書的時(shí)間是寫著2010年10月22日，該證據(jù)與本案無關(guān)。
　　　　3、收樓簽收表復(fù)印件（原件交法庭核對，原件已退回）一份，證明原告于2010年9月8日確認(rèn)交樓。
　　　　原告認(rèn)為：對真實(shí)性無異議，確認(rèn)是原告簽名的。
　　　　經(jīng)過庭審質(zhì)證，本院對原告歐陽XX及被告佛山市順德區(qū)YY公司提交的證據(jù)作如下認(rèn)證：
　　　　1、原告提供的證據(jù)1、2、3，被告均沒有異議，對上述證據(jù)，本院予以采信；
　　　　2、原告提交的證據(jù)4，被告對證明內(nèi)容有異議。被告提交的證據(jù)2，原告對關(guān)聯(lián)性及證明內(nèi)容有異議。被告提交的證據(jù)3，原告無異議。原告提交的證據(jù)4，為被告于2010年10月22日發(fā)出的交樓書，被告對真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該交樓書是在原告辦好物業(yè)管理手續(xù)后才向原告開具，并非實(shí)際交樓時(shí)間。被告提交的證據(jù)2，為被告認(rèn)為向原告發(fā)出交樓書面通知的掛號信回執(zhí)及簽收單，在簽收單上的簽收人員并非原告本人。被告提交的證據(jù)3，為原告于2010年9月8日簽名確認(rèn)的業(yè)主收樓簽收表。由于被告提交的證據(jù)2，無法證實(shí)掛號信的簽收人員的真實(shí)身份及與原告存在何種身份關(guān)系，故對被告提交的證據(jù)2的關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。從被告提交的證據(jù)3可認(rèn)定，原告確認(rèn)被告交付商品房的時(shí)間為2010年9月8日，與原告提交的證據(jù)4上的交樓時(shí)間存在差異，但被告提交的證據(jù)3的內(nèi)容，卻可印證被告對原告提交的證據(jù)4的質(zhì)證意見，即原告實(shí)際收取商品房的時(shí)間應(yīng)為2010年9月8日，2010年10月22日的交樓書，僅為方便原告處理物業(yè)管理手續(xù)之用，故對被告提交的證據(jù)3的真實(shí)性及證明內(nèi)容，本院予以采信，對原告提交的證據(jù)4的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，但對證明內(nèi)容，本院不予采信；
　　　　3、被告提交的證據(jù)1，原告對真實(shí)性無異議，但對關(guān)聯(lián)性及證明內(nèi)容有異議。該證據(jù)可證實(shí)被告所出售的商品房，直至2010年7月13日才完成驗(yàn)收備案手續(xù)。由于被告在訴訟過程中沒有證據(jù)證實(shí)導(dǎo)致驗(yàn)收工作遲延系由于不可抗力造成，并不能免除被告逾期交付商品房需承擔(dān)違約責(zé)任的義務(wù)，故對該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明內(nèi)容，本院均予采信，對原告認(rèn)為不能證明被告沒有違約的質(zhì)證意見，本院亦予采納。
　　　　經(jīng)審理查明，被告是集體所有制的內(nèi)資企業(yè)法人，經(jīng)營范圍主營房產(chǎn)經(jīng)營等，投資人為佛山市順德區(qū)某居民委員會。2009年12月8日，原告向被告交付了購買坐落于順德區(qū)某商品房的首期款10000元。2009年12月9日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》（合同編號：Y075952）一份，約定：原告向被告購買坐落于順德區(qū)某商品房，商品房用途為住宅，套內(nèi)建筑面積109.18平方米，每平方米3801.411元，房屋價(jià)款415038元；被告應(yīng)當(dāng)在2009年12月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，把已辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)（指已取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》）的商品房交付原告使用，因遇不可抗力，且被告在發(fā)生之日起60日內(nèi)告知原告的，被告可根據(jù)實(shí)際影響時(shí)間予以延期，上述情況必須經(jīng)政府有關(guān)管理部門出具的證明文件作為延期交付商品房的依據(jù)；被告未按合同規(guī)定的期限交付商品房的，逾期不超過30天，自本合同規(guī)定最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過60天后，原告有權(quán)解除合同，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金；商品房辦理竣工驗(yàn)收備案后，被告應(yīng)書面通知原告辦理商品房交付手續(xù)。合同簽訂后，原告當(dāng)日再次向被告支付了購房款405038元。但被告沒有按約定期限交房，直至2010年9月8日才向原告交付涉案的商品房，并且為了辦理物業(yè)管理手續(xù)，于2010年10月22日向原告出具交樓通知書一份，因被告未向原告支付逾期交樓的違約金，原告遂于2012年3月5日向本院提起訴訟。
　　　　另查，涉案房產(chǎn)于2010年4月21日竣工驗(yàn)收，于2010年7月13日完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》。
　　　　本院認(rèn)為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。被告稱由于政府部門工作原因致遲延交付商品房，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但其在訴訟中不能提供充足證據(jù)證實(shí)因政府原因?qū)е逻t延交付商品房，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，且根據(jù)《商品房買賣合同》約定，順延交房的條件是在不可抗力發(fā)生之日起60日內(nèi)告知購房者，并提供政府有關(guān)管理部門出具的證明文件作為依據(jù)，而被告在履行合同過程中也沒有向原告履行告知義務(wù)及提供政府部門的證明文件，故本院對被告上述主張不予采納。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》中約定被告應(yīng)于2009年12月30日前交付商品房，但被告直至2010年9月8日才向原告交付涉案的商品房，被告遲延交付商品房251天的事實(shí)清楚，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于被告已證實(shí)原告在2010年9月8日在業(yè)主交樓表上簽名確認(rèn)，故對交樓實(shí)際時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為2010年9月8日而非2010年10月22日，原告主張的從起訴之日起計(jì)算利息的主張，因雙方已在合同中對違約責(zé)任進(jìn)行了約定，對利息請求，本院不予支持。
　　　　原告請求被告支付逾期交付商品房的違約金理由充分，本院予以支持。原告請求按照合同約定每天萬分之五的利率計(jì)付逾期交付的違約金，被告認(rèn)為違約金約定過高，請求本院降低計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。雙方簽訂的《商品房買賣合同》中雖然約定被告逾期交房應(yīng)按日支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金，但從合同約定的交付日期起至實(shí)際交付之日止經(jīng)過的時(shí)間較長，若按照合同約定計(jì)算逾期交房違約金，購房者可以獲得的違約金數(shù)額與其實(shí)際損失相比，明顯過高，從公平原則出發(fā)，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款關(guān)于“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定，本院對違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，中國人民銀行規(guī)定逾期貸款利率為約定貸款利率水平上加收30%～50%，參照中國人民銀行公布同期金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率年利率5.31%加收50%計(jì)算，被告應(yīng)每日按已付購商品房總價(jià)款415038元的萬分之二點(diǎn)二，即每日91.31元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，違約金為22918.81元（91.31元/天×251天）。
　　　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第二百二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　　　一、被告佛山市順德區(qū)YY公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告歐陽XX支付逾期交付商品房違約金22918.81元；
　　　　二、駁回原告歐陽XX的其他訴訟請求。
　　　　如果被告佛山市順德區(qū)YY公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，以中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　　　案件受理費(fèi)657.44元（已減半），由被告佛山市順德區(qū)YY公司負(fù)擔(dān)。
　　　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。
　　　　
　　　　
　　　　
（本頁無正文）



審 判 員 李 海 昌

二○一二年五月十一日
本件與原本核對無異
書 記 員 歐陽佩儀