（2012）佛顺法民一初字第9195号
——广东省佛山市顺德区人民法院(2012-10-23)
广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
（2012）佛顺法民一初字第9195号
原告何**，男，19**年**月*日出生，汉族，住****************，公民身份号码******************。
委托代理人邱**、方**,广东**律师事务所律师、律师助理。
被告佛山市顺德区*****有限公司，住所地为****************。
法定代表人梁**。
委托代理人张**,广东**律师事务所律师。
原告何**与被告佛山市顺德区*****有限公司（以下简称***公司）因租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月28日立案受理后，依法由审判员林降雄适用简易程序，于2012年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱广桥、方璟华、被告***公司的委托代理人张峰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月28日，佛山市顺德区北滘镇**股份合作社（以下简称**股份社）与被告签订《农业用地承包合同》，约定**股份社将坐落在佛山市一环路**路段的一块土地承包给被告经营。2007年11月27日，被告将上述土地区域内的***、***号地块土地共计11.82亩转包给原告经营，并与原告签订《土地租用合同》，该合同第十二条第1项约定，如被告违反合同约定，双倍返还原告交纳的押金，按原告投入的固定资产额补偿原告损失，并按原告实际租用土地面积每亩15000元向原告支付违约金。2007年11月21日，原告向被告交纳案涉地块的押金153660元。此后原告在案涉土地上进行巨额投入，平整土地，种植树木。2010年12月12日，因被告拖欠**股份社租金，佛山市中级人民法院以（2010）佛中法民一终字第1607号民事判决，判决解除**股份社与***公司之间的农业用地承包合同。2012年7月5日，佛山市中级人民法院以（2012）佛中法民一终字第990号民事判决书确认，被告与**股份社的租赁期限终止后，原告与被告之间租赁期间亦同时终止。现因被告的违约行为导致双方签订的土地租用合同无法履行，根据合同约定，被告应向原告承担违约责任，赔偿原告的经济损失。据此，请求判令：被告双倍返还原告押金307320元；被告向原告支付违约金102450元；被告赔偿原告其他经济损失500000元；被告承担本案的一切诉讼费用。
被告辩称，原告与被告签订的《土地租用合同》后，原告取得案涉地块的承租、使用权。但该地块在佛山市顺德区人民法院（2009）顺法民一初字第05213号及佛山市中级人民法院（2010）佛中法民一终字第1607号判决书判决解除**股份社与被告之间的《农业用地承包合同》虽无不当，但由于案外人佛山市**物业发展有限公司（以下简称**公司）取得原告所租用的土地后，原告仍然可以继续使用案涉地块，所以原告以无法履行为由起诉被告，毫无根据。根据发生法律效力的民事判决以及相关事实，**公司取代了被告的身份，成为案涉土地租用合同的合同主体，并以出租人的名义继续向原告收取相应租金和其他费用，由此可见，案涉土地的合同主体已经发生变更，合同权利义务已经发生转移，被告已经不是合同的主体，原告起诉被告没有依据，应驳回。对于原告主张被告承担违约责任和赔偿经济损失的诉讼请求，由于原告至今仍对案涉土地租赁使用，而且今后仍然保持享有该权利，因此，原告主张被告承担违约责任没有依据。对于原告主张退回押金的请求，由于合同主体发生了变更，原告应向合同变更后的主体主张而不是向原告主张。同时合同约定，押金系于2026年6月底抵扣末期租金处理，押金不计利息，所以如果原告租用期地块至期满，该押金自然无权主张退还。合同同时约定，如出现拒付租金或中途撤场等情况，缴纳的押金不予退回，所以，原告无权主张押金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
综合分析原告的起诉和被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点如下：1.原、被告签订的《土地租用合同》是否合法有效？2.如《土地租用合同》有效，被告是否存在违约行为？3.被告是否本案适格被告？4.原告诉讼请求有无事实和法律依据？
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见为：
1.原告身份证、被告工商登记机读资料复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告：对其真实性及其证明内容无异议。
2.《农业用地承包合同》复印件一份，证明2006年12月28日被告与**股份社签订承包合同约定被告承包**股份社位于佛山市一环**路段以东面积为1930亩的土地。该合同第十条约定：被告依法可以流转该土地的承包经营权。
被告：对其真实性及其证明内容无异议。
3.《土地租用合同》复印件一份，证明2007年3月17日原、被告签订《土地租用合同》约定被告将自**股份社处承包经营的土地中的***号地块土地共计6.83亩转包给原告经营。该合同第12条第1款约定：甲方（被告）违反本合同约定的，双倍返还乙方（原告）交纳的押金，按乙方投入的固定资产额补偿乙方损失，并按乙方实际租用土地面积每亩15000元向乙方支付违约金。
被告：对其真实性及其证明内容无异议。
4.（2012）佛中法民一终字第990号判决复印件，证明该判决书确认被告与**股份社的租赁期限终止后，原告与被告的租赁期间亦同时终止。因被告的违约行为导致双方之间的土地租用合同已不能继续履行。
被告：对其真实性无异议，对其关联性、证明内容有异议。根据已经发生法律效力的民事判决及相关事实，**公司实质上已经取代了被告身份，成为涉案土地租用合同的合同主体，并以出租人的名义继续向被告收取相应租金和其他费用。由此可见涉案土地租用合同的合同主体已经发生变更，合同权利义务已经转移，被告已不再是合同主体，故原告起诉被告没有依据。且（2012）佛中法民一终字第985号判决进一步认定，**公司已成为涉案土地新的承包人，被告与**公司之间形成事实上的土地租赁使用关系。
5.押金收据，证明2007年11月21日，原告向被告交纳了涉案地块的押金共人民币153660元。
被告：对其真实性无异议，对其关联性、证明内容有异议。涉案土地租用合同的合同主体已变更，**公司已成为了涉案土地租用合同的出租方，合同权利义务已发生转移，故押金应由原告向**公司主张。根据合同第四条规定，原告所交纳的押金是至2026年6月底作抵扣末期租金处理，押金不计算利息，故如原告继续租用涉案土地至租期届满，该押金自然无权主张退还。合同第十二条约定，如原告违约（如出现拒付租金或中途撤场等情况），则其已交纳的押金不予退回，这进一步表明原告无权主张退回押金。
6.收款收据，证明2008年4月3日原告向佛山市****工程有限公司支付工程款538000元，同日佛山市****工程有限公司出具收款收据，证明该公司收到原告支付的工程款53800元。
被告：对其真实性、关联性、证明内容有异议，且原告至今对涉案土地仍有租赁使用权，故其主张没有依据。
诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见为：
1.（2010）佛中法民一终字第1607号判决书复印件一份，证明判决书判决解除**股份社与被告之间的《农业用地承包合同》虽无不当，但由于原告对涉案土地取得的使用权在**股份社与**公司签订《农业用地承包合同》之前，故**公司在取得涉案土地的承包经营权后，原告就涉案土地仍有继续使用的权利。
原告：对其真实性无异议，对其证明内容有异议。被告因2009起没有全面履行与**股份社的合同义务，拖欠承包款直接导致法院判令被告与**股份社签订的三份农业用地承包合同解除；法院确认第三人即原告与被告之间形成的承包经营权流转合同关系有效。
本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：
被告对原告提交的证据1、2、3的无异议，本院对上述证据的予以采信。被告对原告提交的证据4、5的真实性无异议，本院确认该证据的真实性。原告提交的证据6不能证明待证事实，本院对证据6不予采信。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：
2006年6月26日、2006年6月28日、2006年12月28日，**股份社与被告分别签订了三份《农业用地承包合同》，约定被告承包属**股份社所有的位于佛山市一环路**路段以东面积共计为1930亩的集体农业用地（包括*号地块，面积为800亩；*号地块和*号地块之一部分，面积为700亩；*号地块之一部分和*、*、*号地块，面积为430亩）；双方就2006年6月26日、2006年6月28日的合同，约定的承包期限自2006年7月1日至2021年6月30日，双方就2006年12月28日的合同，约定的承包期限自2007年1月1日至2021年12月31日；三份合同还对双方的权利、义务及违约责任等作出了约定，其中合同第十条载明，被告可以依法流转土地承包经营权，但不得改变承包土地的农用用途，流转期限不得超过承包期剩余期限，不得损害发包方和利害关系人的合法权益。合同第十一条载明，土地承包经营权采取转包、出租、转让方式流转的，被告和第三方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方书面同意，采取转包、出租方式流转的，应当按照《农村土地承包法》有关规定办理备案手续。上述合同签订后，双方又于2007年3月18日签订《农业用地承包补充协议》，将被告承包的土地承包期限变更为20年。
2007年11月27日，被告与原告签订《土地租用合同》，约定***公司从**股份社处承包来的自编***、***号地块土地共计11.82亩的地块租给原告，租用期限至2026年6月30日，双方约定，如被告违约，双倍返还原告已经缴纳的押金，按原告投入的固定资产额补偿损失，并按被告实际租用土地面积每亩15000元向原告支付违约金。如原告违约，原告赔偿被告全部损失，并按实际租用面积每亩15000元向被告支付违约金。其已经缴纳的押金和进场保证金不予退回。该合同同时约定其他权利、义务。2007年11月21日，原告向被告支付押金153660元。
**股份社与被告在履行合同中，因被告拖欠承包款，引致双方发生纠纷，后经本院审理，判决解除**股份社与被告于2006年6月26日、6月28日、12月28日签订的三份《农业用地承包合同》；被告于判决生效后15日内将其从**股份社处承包来的1930亩农业用地退还给**股份社。后经佛山市中级人民法院审理，作出（2010）佛中法民一终字第1607号民事判决书维持了本院的一审判决。经本院强制执行，被告退出案涉土地。在执行中，陈**等曾向本院及佛山市中级人民法院提出执行异议和复议申请，均被本院及佛山市中级人民法院依法驳回。
2010年12月24日，**股份社召集股东代表对原被告承包的土地再行发包给**公司事项进行表决，超过2/3的股东代表同意将案涉土地发包给**公司。**股份社遂与**公司于2010年12月24日签订三份农业用地承包合同，约定将原被告承包的1930亩土地发包给**公司，双方还约定了发包期限及双方权利、义务及违约责任等内容。2011年6月7日**股份社出具证明，称**公司已取得原被告承包的案涉1930亩土地的使用权和经营权，并要求原从被告处转包来的租户向**公司缴纳土地租金。2011年6月10日，**公司向包括原告在内的租户发出通知，要求尚未在2011年6月18日之前缴清土地使用费的租户，逾期不缴纳的应在2011年6月30日前自行搬离案涉土地。
2011年原告向本院提起诉讼要求**股份社、**公司立即停止以断水、断电等方式侵害原告正常生产经营行为，立即排除妨害原告正常经营的违法行为，**股份社、**公司在诉讼中提出反诉，反诉要求原告立即迁出其非法占用的土地，并支付2010年12月26日至2011年10月1日的土地占用费标准按原告与***公司的合同计算，2011年10月1日之后的土地占用费按照每亩每年28000元计算。该案案号为（2011）佛顺法民一初字第11405号。2011年12月1日，本院作出（2011）佛顺法民一初字第11405号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，原告应自本判决发生法律效力之日起十日内向**公司支付从2010年12月24日至2011年10月1日土地使用费44177.25元；原告应向**公司支付2011年10月1日之后至原告搬出案涉土地之日止的土地使用费如下：2011年10月1日至2011年12月1日的土地使用费在2011年12月10日前支付，2011年12月1日之后的土地使用费在每月10日前支付当月的土地使用费。土地使用费的计算按每亩每年25200元计算，土地使用费用的递增应根据黎日佳与佛山市顺德*****有限公司合同的年租金递增期限和递增幅度履行；驳回**村股份社、**公司的其他反诉诉讼请求。原告不服该判决，上诉至佛山市中级人民法院，2012年7月5日，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第990号民事判决书，驳回原告的上诉，维持原判。2012年8月24日，本院受理了**公司向本院申请执行（2011）佛顺法民一初字第11405号民事判决书、（2012）佛中法民一终字第990号民事判决书。
原告至今仍在占有使用案涉的***、***号地块共计11.82亩的土地，2011年何**向**公司缴纳了土地使用费88354.5元。
本院认为，针对本案的第一个争议焦点：原、被告签订的《土地租用合同》是否合法有效？本院（2011）佛顺法民一初字第11405号民事判决书及佛山市中级人民法院（2012）佛中法民一终字第990号民事判决书均已经确认，**股份社与被告于2006年6月26日、6月28日、12月28日签订的三份《农业用地承包合同》及被告与原告于2007年11月27日签订《土地租用合同》均有效，故第一个争议焦点中，原告与被告2007年11月27日签订《土地租用合同》为有效合同。
针对第二个争议焦点：如《土地租用合同》有效，被告是否存在违约行为？佛山市中级人民法院作出的（2010）佛中法民一终字第1607号民事判决书已经确认，被告拖欠**股份社土地承包款，已经构成严重违约，因此**股份社依法有权解除被告与**股份社的三份《农业用地承包合同》。由于被告违反其与土地所有权人签订的《农业用地承包合同》导致合同被解除，被告基于《农业用地承包合同》所享有的转租权而与原告形成的《土地租用合同》也随之被终止�！吨谢嗣窆埠凸贤ā返诙僖皇豕娑�，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。将租赁物交付给承租人使用系出租方的主要合同义务，由于被告与**股份社之间的《农业用地承包合同》已经解除，被告已经向**股份社返还了其所租赁的土地，被告失去了对其原承租的土地的控制和管理，则其不能依照与原告签订的《土地租用合同》提供案涉地块给原告使用。因此，被告已经违反了《土地租用合同》约定，构成了违约，应承担违约责任。至于原告现在仍然使用案涉的地块的问题，此系基于原告与案外人**公司形成新的土地使用关系而产生，根据合同相对性原理，与原告与被告之间的租赁关系无关。被告辩称，原告与案外人**公司形成的土地使用关系，系**公司取代了被告的合同地位，原告继续使用案涉地块并向**公司缴纳使用费，则不能认为原告无法使用土地，进而可以说明被告并不违约，并由**公司承接被告的权利义务，该辩解无理，本院不予采纳。所以，被告认为其不是本案适格被告的辩解，也没有法律和事实依据，本院不予采纳。这也解决了本案中的第三个争议焦点：被告是否本案适格被告？即被告系本案适格的被告。
针对第四个争议焦点：原告诉讼请求有无事实和法律依据？根据原告与被告签订的《土地租用合同》中约定，如被告违约，双倍返还原告已经缴纳的押金，按原告投入的固定资产额补偿损失，并按原告实际租用土地面积每亩15000元向原告支付违约金。该条款中约定的押金，在合同期满后抵作租金，原告不履行约定的债务的，无权要求返还；被告一方不履行约定的债务的，应当双倍返还，故该约定实际为实际上为债务履行的担保，押金实际为定金。由于被告违约，原告依约要求被告双倍返还定金符合法律规定。该合同同时约定了违约责任的计算方法，根据合同的约定，被告违约应支付原告的违约金为每亩15000元，原告租用了11.82亩土地，则违约金为177300元（15000元/亩×11.82亩=177300元），原告只主张102450元，系其自由处分民事权利的行为，本院予以准许�！吨谢嗣窆埠凸贤ā返谝话僖皇豕娑�，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据违约金与定金条款不能同时适用的原则，原告既主张被告双倍返还定金即押金307320元（153660元×2倍=307320元）又同时主张违约金102450元，根据法律规定，只可支持原告定金或违约金其中之一。由于定金153660元高于违约金102450元，本院依法支持原告主张的双倍返还定金307320元。
原告主张的其他经济损失，由于原告主张的至今仍在使用案涉的地块，原告没有证据证明其发生了损失及具体的损失金额，故本院对原告主张的其他经济损失500000元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区*****有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何**双倍返还定金即押金307320元；
二、驳回原告何**的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间支付上述款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案中本诉的受理费6448.85元（已减半），由原告何**负担4320.73元，由被告佛山市顺德区*****有限公司负担2128.12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员 林 降 雄
二〇一二年十月二十三日
本件与原本核对无异
书 记 员 肖 佳 宇
===================================================
声明：
本站收录的二十万件裁判文书均来自法院官方网站公开信息，
本站裁判文书栏目不会接受任何个人或企业提供的裁判文书。
如您认为内容涉及个人或企业隐私，要求修改或删除的，
请将网址发邮件至：
我们将在一个工作日内和您联系妥善处理
===================================================
