（2012）佛顺法民一初字第4458号
——广东省佛山市顺德区人民法院(2012-9-5)
广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
�。�2012）佛顺法民一初字第4458号
原告陈*，男，19**年*月*日出生，香港居民，住香港****，身份证号码：****。
委托代理人胡晓武，广东广立信律师事务所律师。
被告佛山市顺德区**有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****。
法定代表人汪**。
原告陈*与被告佛山市顺德区**有限公司（以下简称：“**公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月28日立案受理后，依法由审判员岑文豪担任审判长，与审判员林降雄、人民陪审员区国沾组成合议庭，于2012年8月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡晓武到庭参加诉讼。被告**公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈*诉称，2004年6月18日,原告与顺德均安镇**村民委员会（以下简称：“**村委会”）签订《土地有偿使用协议》,根据该协议书的约定,出租人将位于广东省佛山市顺德区均安镇**工业区的厂房,即原**五金厂地块及地上全部附着建筑物出租给原告作有偿使用,并约定了租金及缴租方式。2007年11月16日,原告陈*与球*（*福）有限公司签订《租赁协定》，原告将涉讼场地及地上建筑物转租给球*（*福）有限公司所投资的被告使用。租赁期限届满后,虽双方未续签租赁协议,但事实上一直由被告继续承租使用涉案场地至今,相关租金及其他有关管理费用缴纳至2011年5月。但是，被告自2011年6月后就一直拖欠原告的租金，经原告多次催讨，被告至今未有任何回复。据此，原告请求判令：1.原告与被告之间的厂房租赁关系自2012年2月29日解除；并按约定将厂房，包括升降机、原电源设备等交还原告；2.被告立即向原告清偿厂房租金港币510712元（折合人民币416230.28元整；及逾期缴纳租金的利息，利息按中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率计算，自起诉之日起至判决生效之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
原告在诉讼过程中提供以下证据：
1.原告身份证、被告工商查询资料各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.土地有偿使用协议书原件一份，证明原告从顺德区均安镇**村承租**村边鱼沙工业区（第一工业区）原**五金厂的土地，期限为50年，即从2001年1月1日起至2050年12月31日止。
3.房地产权证（粤房地证字第****号）原件一份、土地有偿使用协议书（补充协议）复印件一份，证明原告承租的**村边鱼沙工业区（第一工业区）原**五金厂的土地，该地上的建筑物由原告出资建设，建好后已由村委会办理房产证，并由原告继续承租和出租。
4.《租赁协议》（陈*与球*（*福）有限公司）复印件一份，证明原告与球*（*福）有限公司签订租赁协议，将上述厂房及相关设备、两台升降机、原电源设备等出租给球*（*福）有限公司使用。后来，该公司又将该厂房转租给被告使用，并没有书面合同，但是租金参照该《租赁协议》进行。
5.证明原件一份，证明顺德区均安镇**村承租**村边鱼沙工业区（第一工业区）原**五金厂的土地，即现在被告所使用的土地，自2001年1月1日起一直由原告承租，租金及有关管理费用均由原告交纳。
6.原告账户存款单（2009年至2011年5月）复印件八份，证明原告收取被告租金至2011年5月止。
7.证明书原件一份，证明原告就上述土地、厂房的租赁事宜，委托香港律师向被告催收租金，该租赁物租金为港币63839元/月。被告自2011年6月1日起至2011年11月均未缴付租金。
8.律师函、特快专递邮件清单原件各一份，证明因被告拖欠租金，原告委托律师通过特快专递向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金，并解除租赁合同。
被告**公司在诉讼过程中没有答辩，也没有提供证据。
本院于2012年5月4日向被告**公司公告送达起诉状副本和开庭传票，但被告**公司既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。
经审查，原告提供的上述证据1、2、3、5、7、8，来源合法，可相互印证，本院予以确认，可以作为本案认定事实的依据。证据4、6原告未能提供证据原件，且证据6形成于香港，未能提供公证文书，故其真实性本院不予以确认。
本院查明并确认如下事实：2004年6月18日原告与**村委会签订《土地有偿使用协议书》，约定**村委会把边鱼沙工业区的原**五金厂址地块有偿提供给原告作建造厂房之用。时间从2011年1月1日起至2050年12月31日止。2002年11月13日顺德均安镇**村民委员会边鱼沙工业区厂房取得房地产权证，房地产权证号为粤房地证字第****号，权属人为**企业办。
2011年11月14日原告通过何新权、黄天荣律师事务所向香港的球*（*福）有限公司的蔡先生及汪先生发函称，该公司以租赁人身份向陈*租赁之物业，中国顺德市**村鱼沙工业区的原**五金厂地块及地上全部附着建筑物，所约定之租金为每月港币63839元。根据陈*之记录，该公司由2011年6月1日起至2011年10月31日均未缴付上述租金，至今拖欠款项已累积计至港币319195元。
2012年2月24日**村委会，**村集体资产管理办公室出具证明，称兹有本**村第一工业区内原**五金厂即现**公司所使用的土地自2012年1月1日起至今一直由原告承租，租金及其他有关管理费用等均由原告缴纳。
另查明，本案审理过程中，原告称于2007年11月16日，原告与球*（*福）有限公司签订《租赁协定》，原告将涉讼场地及地上建筑物转租给球*（*福）有限公司，后涉讼场地转由被告承租。
再查明，**公司原法定代表人为陈*，于2004年10月13日变更为汪振德。2011年12月23日工商登记资料反映，**公司企业类型为有限责任公司（台港澳法人独资），法定代表人为汪振德，投资者名称为活思环保包装工业有限公司。
本院认为，本案原告系香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案应由本院管辖。涉讼纠纷发生在中华人民共和国广东省佛山市顺德区，应适用中华人民共和国法律审理。
结合原告起诉陈述及在庭审中提供的证据，本院争议焦点在于，原、被告之间是否存在租赁合同关系。就上述争议焦点，本院分析如下：
一、原、被告并没有订立书面租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。对于房产租赁，法律鼓励使用书面形式，当发生纠纷时也便于查明事实，分清责任。然而本案中原告称并没有与被告签订书面的租赁合同，但认为双方存在口头租赁关系。原告认为存在口头合同，原告应当提供证据证实。
二、现有证据不足证明原、被告之间存在口头合同。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。原告要求解除租赁合同，首先应提供证据证明原、被告之间存在租赁合同。庭审时，被告虽然缺席，但并不因此免除原告举证责任或把举证责任转移给被告。原告认为与被告之间存在口头租赁合同，除原告的陈述外，没有提供任何与此相关的证据。本院就举证问题向原告作出释明，为查明事实，本院亦允许原告补充提供证据，但原告于限期内仍未能提供相关证据。
关于合同效力的释明，本院已就双方是否存在租赁合同关系作出明确举证要求，合同是否有效是以是否存在合同为前提，在该方面本院在法庭调查阶段亦就原告证据证明力作出引导，已对租赁合同相关情况行使了释明权。 三、原告提供证据称原告与案外人球*（*福）有限公司存在租赁关系。
原告提供的证据7《证明书》反映，2011年11月14日原告通过何新权、黄天荣律师事务所向香港的球*（*福）有限公司的蔡先生及汪先生发函称，该公司以租赁人身份向陈*租赁之物业，中国顺德市**村鱼沙工业区的原**五金厂地块及地上全部附着建筑物，所约定之租金为每月港币63839元。根据陈*之记录，该公司由2011年6月1日起至2011年10月31日均未缴付上述租金，至今拖欠款项已累积计至港币319195元。该《证明书》为香港律师作出，为原告的意思表示，上加盖经中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书的印章，依法具备证明力。从该《证明书》内容可知，原告认为与球*（*福）有限公司于2011年6月1日起至2011年10月31日存在租赁关系，球*（*福）有限公司拖欠期间的租金。另根据原告在本案中的陈述，于2007年11月16日，原告与球*（*福）有限公司签订《租赁协定》，原告将涉讼场地及地上建筑物转租给球*（*福）有限公司。由此可见，《证明书》记载内容与原告诉称于2011年6月把涉讼房屋租予被告，两者存在矛盾。众所周知，同一房产于同一时间不可能同时租予两名承租人，原告亦无理据收取两份租金。原告认为与案外人存在租赁关系，从《证明书》中可以反映，但原告认为与被告存在口头的租赁关系，没有提供任何证据。据此，更不能认定原、被告之间存在租赁合同关系。
四、被告使用涉讼房屋并不能倒推原、被告之间存在租赁关系。
原告提供的证据5反映被告有使用涉讼房屋。但占有、使用房屋可以基于多种原因，如转租、无偿使用等，不仅仅只有存在有偿租赁关系才能使用房屋。只因被告曾使用涉讼房屋，不足证明双方租赁关系。
五、原告提供的证据均不能证明原、被告之间存在口头租赁合同。
原告提供的《租赁协议》为陈*与球*（*福）有限公司签订，且为复印件，不具备证明力。该证据也无从反映被告按《租赁协议》条件承租了涉讼房屋。账户存款单为复印件且形成于香港，依法不具备证明力。该账户存款单上并无显示原、被告名称，无法证实被告通过第三方向原告支付租金。
六、关于租金。
原告在诉讼中无法证实双方存在租赁合同关系，因而无法
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