广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书


（2012）佛顺法民一初字第8260号



　　　原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇。
　　　法定代表人余XX。
　　　委托代理人陈志坤、李绍均，均系广东泽康律师事务所律师。
　　　被告徐XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
　　　原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司（下称XX物业管理公司）诉被告徐XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月4日立案受理后，由审判员谢建军适用简易程序于2012年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李绍均到庭参加诉讼，被告徐XX经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　　原告诉称，2011年6月29日，原告与被告签订了一份《XX商业城商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区龙江镇XX商业城内一层1309号商铺出租给被告使用，商铺使用面积为43.56平方米，租赁期自2011年7月1日至2013年4月30日止，合同还约定，在租赁期内，被告不按时交租，被告如拖欠租金十五天或欠交管理费、水电费达15天，原告有权解除合同。合同签订后原告将上述商铺交与被告使用，但自2011年7月起，被告开始拖欠原告各种费用。原告多次与被告联系以催收，但被告却置若罔闻，并于2012年2月1日自行搬离了承租商铺，致使双方签订的租赁合同已实际解除。至本案起诉之日被告仍拖欠原告2011年10月至2012年1月的租金、物业管理费、公摊水费、水费共计人民币15120.7元。被告拒不履行付款义务，已构成严重违约，给原告造成了较大的经济损失。至2012年7月1日止，上述欠款已产生违约金人民币17081.78元。此外，双方签订的《XX商业城商铺租赁合同》第九条和第十六条约定“如乙方在租赁期间无法定或约定理由提前解除租赁合同或因乙方违约致使甲方解除租赁合同的，甲方有权没收该保证金”。在本案中，被告长期拖欠原告各种费用是严重的违约行为，原告有权解除合同并没收其租赁保证金人民币10455元和物业管理保证金人民币783元，共11238元。以上合计43440.48元。合同第四十三条还约定，“甲乙双方在履行本合同中如发生纠纷，应通过协商解决，协商不成是，可向佛山市顺德区人民法院起诉”，故贵院对本案有管辖权。根据上述事实和理由，为维护自身的合法权益，原告特具此状向贵院起诉被告，请求法院判令：1、依法确认原告与被告于2011年6月29日就佛山市顺德区龙江镇XX路[XX商业城]内一层1309号商铺签订的《XX商业城商铺租赁合同》解除；2、判令被告立即向原告支付尚欠的2011年10月至2012年1月的租金共人民币13940元及违约金15891.61元（按合同第十条约定以每天拖欠金额0.5%的标准分段计算，暂计至2012年7月1日，2012年7月2日至实际清偿日的违约金按照同等标准另行计算），合计人民币29831.61元；3、判令被告立即向原告支付尚欠的2011年10月至2012年1月的物业管理费共人民币1044元及违约金1190.17元（按合同第十条约定以每天拖欠金额0.5%的标准分段计算，暂计至2012年7月1日，2012年7月2日至实际清偿日的违约金按照同等标准另行计算），合计人民币2234.17元。4、判令被告立即向原告支付尚欠的2011年7月至2012年1月的公摊水费人民币106.1元；5、判令被告立即向原告支付尚欠的2011年7月至2012年1月水费人民币30.6元。6、确认原告有权没收被告已交纳的租赁保证金人民币10455元及物业管理保证金783元，合计人民币11238元；7、本案所有的诉讼费用由被告承担。
　　　诉讼中，原告提供的证据如下：
　　　1．原告的企业法人营业执照复印件一份及机构代码证复印件一份，被告的身份证复印件各一份，证明原被告的主体资格；
　　　2．XX商业城商铺租赁合同复印件一份，证明原被告双方于2011年6月29日就佛山市顺德区龙江镇XX路“XX商业城”内一层1309号商铺签订了租赁合同，合同约定每月租金为3485元，物业管理费每月261元，每月租金和管理费在每月10日前向原告的财务部门缴纳当月租金，逾期被告每天需支付拖欠租金和管理费总额0.5%作为违约金给原告；另合同还约定在签订合同时被告向原告缴纳保证金10455元及物业管理保证金783元，如租赁期间被告无法定或约定理由提前解除合同，或因被告违约致使原告解除合同，原告有权没收上述保证金；
　　　3．商品房买卖合同（副本）复印件一份，佛山市XX房产开发有限公司的企业法人营业执照复印件一份、余XX的身份证复印件各一份、商铺经营权转让协议复印件一份（上述原件核对后退回原告），证明涉案商铺的所有权人为余XX其将商铺的经营权转让给原告，故原告有权对涉案商铺对外出租并收取租金；
　　　4．租金收据复印件三份，管理费收据复印件一份，证明被告只交纳租金和管理费至2011年9月30日，尚欠2011年10月至2012年1月的租金13940元和管理费1044元，故原告有权依照合同的约定解除合同、没收保证金并收取违约金；
　　　5．公摊水费发票复印件93份、公摊水费的计算公式说明一份，证明2011年7月至2012年1月联星商业城总的公摊水费为57315.885元，分摊后被告应承担的分摊水费为106.1元，但被告至今尚未支付给原告；
　　　6．自用水费发票复印件三份，证明被告租赁的商铺在2011年7月至12月期间产生水费30.6元，该费用已由原告为其垫付，故被告应向原告支付该费用。
　　　本院依法向被告送达了应诉通知和开庭传票等材料,但被告既不到庭参加诉讼，也没有向本庭说明正当理由，视为其放弃对证据质证和抗辩的权利。
　　　经审查，原告提供的证据合法有效，能证明本案的事实，本院予以采信。依据上述采信的证据，结合原告的陈述，本院查明：
　　　2011年6月29日，原告与被告签订了一份《XX商业城商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区龙江镇XX路XX商业城内一层1309号商铺出租给被告使用，商铺使用面积为43.56平方米，租赁期自2011年7月1日至2013年4月30日止，每月租金为3485元，物业管理费每月261元，每月租金和管理费在每月10前向原告的财务部门缴纳当月租金，逾期被告每天需支付拖欠租金和管理费总额0.5%作为违约金给原告；合同还约定，在租赁期内，被告不按时交租，被告如拖欠租金十五天或欠交管理费、水电费达15天，原告有权解除合同；被告在签订合同时被告应向原告缴纳保证金10455元及物业管理保证金783元，如租赁期间被告无法定或约定理由提前解除合同，或因被告违约致使原告解除合同，原告有权没收上述保证金。合同签订后，原告将上述商铺交与被告使用，但自2011年7月起，被告开始拖欠原告各种费用。现被告只交纳租金和管理费至2011年9月30日，尚欠2011年10月至2012年1月的租金13940元、管理费1044元、公摊水费106.1元和自用水费30.6元。
　　　另查明，原告确认被告已在2012年2月1日自行搬离了上述铺位。
　　　再查明，涉案商铺的所有权人为余XX，其于2009年8月26日与原告签订了《商铺经营权转让协议》，将商铺的经营权转让给原告。
　　　本院认为，原、被告双方签订的《XX商业城商铺租赁合同》合法有效，双方应按照合同的约定履行相关的权利和义务。而被告在履行合同的过程中，没有按照租赁合同的约定向原告缴纳相应的租金和物业管理费等费用，现已拖欠原告2011年10月至2012年1月份的租金，因此，依据合同中双方的违约条款的约定，被告已构成违约，原告有权依据约定解除与被告签订的合同，庭审中原告确认被告于2012年2月1日自行搬离了上述铺位，并要求依此确认双方的租赁合同已实际解除，在被告没有到庭抗辩和提供证据的情况下，本院对此予以认可；因被告存在违约行为，故原告可按协议书的约定没收相应的按金以及要求被告支付拖欠的租金和物业管理费等费用，并依据合同的约定计算滞纳金即违约金，但原告依照合同中约定按拖欠租金和管理费总额每天0.5%主张违约金15891.61元和1190.17元显然要求过高，故本院参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分至三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，对原告主张的违约金予以调整，即按照原告主张的被告拖欠的租金和物业管理费的30%作为被告违约需承担的违约金，计算为4182元和313.2元。另原告主张的公摊水费、自用水费均有单据予以证实，本院也予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
　　　一、确认原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司与被告徐XX于2011年6月29日签订的《XX商业城商铺租赁合同》已于2012年2月1日解除；
　　　二、被告徐XX应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司支付2011年10月至2012年1月的租金13940元及违约金4182元；
　　　三、被告徐XX应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司支付2011年10月至2012年1月的物业管理费1044元及违约金313.2元；
　　　四、被告徐XX应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司支付公摊水费106.1元和自用水费30.6元；
　　　五、原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司有权没收被告徐XX交纳的租赁保证金10455元和物业管理保证金783元；
　　　六、驳回原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。
　　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
　　　本案受理费减半收取为443.01元，由原告佛山市顺德区XX物业管理有限公司承担243.01元，被告徐XX承担200元。
　　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员 谢 建 军
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二〇一二年八月十六日本件与原本核对无异 书 记 员 黄 业 龙