（2012）佛顺法民一初字第7442号
——广东省佛山市顺德区人民法院(2012-9-5)
广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
（2012）佛顺法民一初字第7442号
原告欧阳先生，男，XXXX年X月X日出生，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码:XXXXXXXX。
被告佛山市顺德区某某服装有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人欧阳小姐。
被告欧阳小姐，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码：XXXXXXXX。
原告欧阳先生诉被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月18日立案受理后，依法由审判员李海昌适用简易程序进行审判。本案于2012年7月30日、2012年9月4日二次公开开庭进行了审理。本案二次开庭时，原告欧阳先生及委托代理人，被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳先生诉称，2010年8月31日，原告与佛山市顺德区某某村股份合作社补签了《土地租赁合同》1份，根据《土地租赁合同》规定，原告租赁某某村工业区内杂地11亩，租赁期限从2007年1月1日至2026年12月30日止，使用年限20年，此外，租赁合同还规定了租金的交付等相关规定。2010年9月1日原告就租赁某某村上述地块一事与两被告协商一致，签订了《土地转租协议》，依《土地转租协议》规定，两被告承租原告所租赁的土地，转租期限为2010年9月1日起至2013年8月31日，共3年，每年土地租金为132000元，实行先付租金后使用的办法。2010年9月1日原告把租赁佛山市顺德区某某村股份合作社的上述地块转租给两被告使用，两被告至今只向原告支付租金161700元，现尚欠土地租金102300元，原告多次催收无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。据此，原告欧阳先生起诉请求：1.判令两被告立即支付土地租金102300元及利息（从起诉之日计至全部租金支付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率）；2.判令本案诉讼费由两被告承担。
诉讼期间，原告欧阳先生增加诉讼请求如下：1.判令解除原告与两被告于2010年9月1日签订的《土地转租协议》；2.判令两被告退还承租的土地；3.判令两被告支付至2012年12月30日的租金44000元。
被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐辩称，第一，欧阳小姐不应该作为本案的被告，因为欧阳小姐是佛山市顺德区某某服装有限公司的法定代表人，在合同中签名是代表公司，不是个人行为。第二，佛山市顺德区某某服装有限公司仅仅欠40000多元；第三，原告不是土地的使用权人，土地的使用权人找到了被告，被告因为担心，所以没有支付拖欠的40000多元。第三，不同意解除租赁协议，理由是被告已经对2年的租金基本给付。因为租赁物是用于厂房，如果解除租赁协议，会引起工人失业、影响社会和谐。原告要求支付到2012年12月30日的租金，与其要求解除协议的诉请是相冲突的。
原告欧阳先生为证实所起诉的事实，在诉讼中提交以下证据及被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐质证意见如下：
1.身份证复印件2份、企业登记资料1份，证明原、被告诉讼主体资格；
两被告认为：无异议。
2.合同复印件2份（原件交法庭核对无异），证明原告承租佛山市顺德区某某村股份合作社的土地后转租给被告佛山市顺德区某某服装有限公司及被告欧阳小姐，租赁时间从2010年9月1日至2013年8月31日，租金为每年12000元/亩即132000元；
两被告认为：对真实性无异议，但对转租合同的合法性有异议。从协议的内容上看，租赁物是用于佛山市顺德区某某服装有限公司的厂房和宿舍，欧阳小姐的签名上也盖有佛山市顺德区某某服装有限公司的章，不代表个人行为。转租没有经过土地所有权人的同意，效力待定。
3.收据复印件2份，证明原告在2011年4月6日向佛山市顺德区某某村股份合作社支付2011年的租金77000元，2012年2月8日向佛山市顺德区某某村股份合作社支付2012年的租金84700元。其中收据原件为佛山市顺德区某某村股份合作社持有；
两被告认为：无异议。
4.证明1份，证明佛山市顺德区某某村股份合作社同意原告把承租土地转租给两被告；
两被告认为：无异议。
5.（2011）佛顺法调确字第10779号确认决定书复印件1份，证明除了本案涉及的租金以外，两被告还欠原告借款950000的事实，此后，被告已经支付350000元，现还欠原告借款600000及利息。
两被告认为：对此没有异议，但我们是还款360000元，不是350000元。
原告补充认为：2012年7月16日，被告向我还款1万元，但我在银行取钱的时候操作错了，把那一笔10000元又退回去。被告当时就立即打电话给我，我才知道自己操作错了。所以被告又把退回去的10000元转账给我，所以我方只收到还款350000元。
被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐在诉讼中提交以下证据及原告欧阳先生质证意见如下：
银行转账交易单复印件多份，证明被告向原告支付过三笔租金，一笔77000元、一笔2200元、一笔82500元。
原告认为：无异议。
经庭审质证，对原告欧阳先生及被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐提交的证据作如下认证：
1.原告提交的证据1、3、4，两被告无异议。对上述证据，本院予以采信；
2.原告提交的证据2，两被告对真实性没有异议，但对转租合同的合法性及证明内容有异议。该证据为2份租赁合同，1份为原告与佛山市顺德区某某村股份合作社所签订的土地租赁合同，双方约定，由原告向佛山市顺德区某某村股份合作社租赁某某村工业区的杂地，1份为原告与两被告签订的土地转租赁协议，内容为两被告向原告租赁某某村工业区的杂地，该合同的乙方（承租人）为两被告，故转租合同的当事人为原告与两被告而非原告与被告佛山市顺德区某某服装有限公司，因在诉讼过程中，原告所提交的证据4可证实，讼争土地的所有人佛山市顺德区某某村股份合作社已同意原告将讼争土地转租给两被告，原告与两被告签订的土地转租赁合同合法有效，故对该证据的合法性及证明内容，本院予以采信；
3.原告提交的证据5，两被告对真实性没有异议，对证明内容，两被告认为是归还了360000元而非350000元，该证据为生效法律文书，能证实原告与两被告除本案诉争的土地租赁纠纷外，原告与两被告另有借贷关系，至于另案的还款具体金额，与本案没有关联性，故对该证据的真实性及证明内容，本院予以采信；
4.两被告提交的证据，原告没有异议。对该证据，本院予以采信。
经审理查明，2007年1月，原告向佛山市顺德区某某村股份合作社租赁了佛山市顺德区某某村股份合作社所有的位于某某村工业区的杂地1块，该地块规划面积为11亩，双方约定租赁期限为20年。2010年8月31日，原告与佛山市顺德区某某村股份合作社补签订1份《土地租赁合同》，双方约定，由佛山市顺德区某某村股份合作社将某某村工业区的杂地（规划面积11亩）1块租赁给原告，租赁期限20年，从2007年1月1日至2026年12月30日止，双方还约定了其他事项。2010年9月1日，原告作为甲方（出租方），两被告作为乙方（承租方）签订1份《土地转租协议》，双方约定，由原告将其所租赁的某某村工业区内杂地转租给两被告，面积约11亩（以规划图为准），土地租赁期限从2010年9月1日起至2013年8月31日，共3年。按每亩年租金12000元计租金，即两被告每年应支付租金共132000元给原告。租金收取实行先支付后使用的办法，若两被告逾期30天仍未全额支付租金，原告有权终止协议，两被告承诺向原告支付租期的全部租金和违约金。合同还约定了其他条款�！锻恋刈庑椤非┒┖�，原告将土地转租给两被告，但两被告在使用讼争土地后，至2012年6月，仅分3次向原告支付了土地租金161700元，尚欠土地租金102300元未付，原告经追收未果，遂于2012年6月14日向本院提起诉讼。在诉讼期间，原告提交了1份佛山市顺德区某某村股份合作社的证明，证实佛山市顺德区某某村股份合作社同意将讼争土地由原告转租给两被告使用。在诉讼期间，原告增加诉讼请求，要求解除原告与两被告签订的《土地转租协议》，两被告退还土地，同时又要求两被告支付2012年9月至2012年12月的租金44000元。
本院认为，原告与佛山市顺德区某某村股份合作社所签订的《土地租赁合同》，未违反国家强制性规定，为有效的租赁合同。原告在使用讼争土地期间，又与两被告签订1份《土地转租协议》，将讼争土地转租给两被告，该转租协议未违反强制性规定，且原告在诉讼期间证实佛山市顺德区某某村股份合作社同意原告将讼争土地转租给两被告，故原告与两被告签订的《土地转租协议》合法有效，应受法律�；�。两被告转租了讼争土地，应按合同约定履行按期缴纳租金的义务。两被告从2010年9月1日至2012年8月期间，仅向原告支付了土地租金161700元，尚欠租金102300元未支付，两被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告在诉讼中请求被告支付尚欠的租金102300元、利息以及支付2012年9月至2012年12月的租金44000元的主张，因原告与两被告所签订的《土地转租协议》约定租金的给付方式为每年先支付租金后使用土地，原告的上述诉讼请求合法，本院予以支持。原告请求解除双方于2010年9月1日所签订的《土地转租协议》，两被告退还承租的土地的诉讼请求，虽双方所签订的《土地转租协议》约定，如两被告逾期支付租金超过30天，原告有权终止协议的履行，但原告在诉讼过程中，又请求两被告支付2012年9月至2012年12月的租金，原告主张解除租赁合同，要求退还土地的诉讼请求与主张要求支付2012年9月至2012年12月的租金44000元的诉讼请求相矛盾，故对该部分请求，本院不予支持。两被告辩称欧阳小姐并非土地转租合同的当事人的抗辩理由，与原告与两被告所签订的《土地转租协议》的内容不符，本院不予采纳。两被告认为只欠原告租金40000多元的抗辩理由，与事实不符，本院不予采纳。两被告认为原告要求解除转租合同的主张与要求支付2012年9月至2012年12月的租金的诉讼请求相矛盾的抗辩理由合法，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳先生支付至2012年8月的土地租金103200元及利息（从2012年6月14计至清偿完毕之日止，利率按中国人民银行颁布的贷款基准利率计算）；
二、被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳先生支付2012年9月至2012年12月的土地租金44000元；
三、驳回原告欧阳先生的其他诉讼请求。
如被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，以中国人民银行同期贷款基准利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1173元(已减半收取)，由被告佛山市顺德区某某服装有限公司、欧阳小姐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员 李 海 昌
二○一二年九月五日
本件与原本核对无异
书 记 员 欧阳佩仪
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