（2011）沙法民初字第2787号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2011-5-26)
重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
（2011）沙法民初字第2787号
原告秦某某，男，1982年出生，汉族，中国电信股份有限公司员工，住重庆市南岸区。
委托代理人曾某，重庆某某律师事务所律师。
委托代理人郭某某，重庆某某律师事务所律师。
被告胡某某，女，1980年出生，汉族，个体工商户业主，户籍地浙江省永康市，现住重庆市九龙坡区。
被告重庆某某房地产代理有限公司，住所地重庆市渝北区。
法定代表人谢某，该公司董事长。
委托代理人何某某，女，重庆某某房地产代理有限公司员工，户籍地四川省岳池县，现住重庆市冉家坝。
原告秦某某诉被告胡某某、重庆某某房地产代理有限公司（以下简称重庆某某公司）买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月16日立案受理后，2011年4月13日、2011年5与17日依法由审判员李广荣独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦某某及其委托代理人曾某、郭某某，被告胡某某、被告重庆某某公司的委托代理人何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦某某诉称，2011年1月15日，原告通过房屋中介公司被告重庆某某公司向被告胡某某购买位于重庆市沙坪坝区西永组团V8-6-1某房宗地房屋，套内建筑面积为51.09平方米，房价款为430 000元；合同约定在签订购房合同时支付定金40 000元给被告胡某某，房款90 000元在办理产权过户手续及签订《重庆市房地产买卖合同》之前支付，剩余房款300 000元以房屋进行抵押银行按揭贷款方式支付给被告胡某某，2011年2月15日之前，原、被告双方到房地产交易中心签署买卖合同并办理产权登记手续，同时被告胡某某在补充条款中承诺在2011年2月初之前交房。在签订房地产买卖及经纪合同后，原告向被告胡某某支付了定金40 000元，同日又向重庆某某公司支付中介费5000元。由于二被告原因，原告未能在2011年2月15日之前到房地产交易中心办理过户手续，未取得该商品房的产权。2011年2月19日，双方又签订了一项补充协议，三方共同承诺在2011年3月10日以前办理过户手续，二被告未按约定期限办理过户手续，严重违约，丧失信誉，故起诉来院要求解除原告与二被告签订的房地产买卖及经纪合同，由被告胡某某双倍返还定金80 000元，被告重庆某某公司支付违约金45 000元。
被告胡某某辩称，被告并未违约，同意解除房地产买卖及经纪合同并返还定金40 000元。
被告重庆某某公司称，被告并未违约，同意解除房地产买卖及经纪合同，但只同意返还2000元中介费。
经审理查明，卖房人即本案第一被告胡某某，经济方即本案第二被告重庆某某公司，买房人即本案原告秦某某，三方共同签订了房地产买卖及经纪合同，合同上明确载明：一、物业标的：买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市沙坪坝区西永组团V8-6-1某房宗地单位（以下（上）简称“该物业”）；该物业套内面积为51.09平方米、建筑面积为64.68平方米（上述均以该物业的合法有效证件记载为准），该物业的合法有效证件名称重庆市商品房买卖合同，证件号为CQRC***3；二、房屋及支付方式：该物业转让成交价为人民币肆拾叁万元整（￥430000），此价格包括屋内现有入墙固定安装、附属设施及现有家具、家电和大修基金和五通费用。买卖双方同意按下述方式付款：（一）、定金人民币肆万元整（￥40 000）为第一部分房款，付款方式如下：1、买卖双方在签署本合同时交纳购房定金人民币肆万元整（￥40 000）予经卖方。卖方在签署本合同时应该将该物业合法有效证件交予经济房代为保管，用于办理房产转让过户手续之用（以经济方出具文件收据为准）。（二）、人民币玖万元整（￥90000）为第二部分房款，支付方式如下：(B)银行按揭贷款：1、买方需支付首期款人民币玖万元整（￥90 000），首期款买方须在签署《重庆市房地产买卖合同》之前，在办理产权转移登记之前存入经济方指定账户代为托管，待该物业的产权转移登记手续办理完毕，取得产权转移登记受理单当日，由经济方支付给卖方（以上款项以卖方或经济方出具文件收据为准）。2、剩余房款叁拾万元整（￥300 000）买方需办理银行按揭贷款，经济方协助买方寻找银行贷款支付给卖方，办理银行产生的一切费用概由买方支付，此笔费用须用申请银行按揭之前由买方支付给经济方；买卖双方需于本合同签署之日起五日内申请按揭并递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书，否则视责任方违约。3、银行审批通过，由银行依据银行确定贷款之金额直接支付给卖方在贷款银行开户的指定账户。三、买卖双方约定于还款45（2011年2月15日）日之前到房产交易中心签署《重庆房地产买卖合同》办理产权转移登记，房产交易中心出具过户转移登记受理单后根据房产交易中心规定时间三个工作日内，买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并领取新《房地产权证》，买方按揭的须在领取新房地产权证时即时到房产交易中心办理该物业按揭之抵押登记手续……九、违约责任及纠纷解决方式：（一）、如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方与经纪方各一半，卖方有权再将该物业转让于任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方在签收定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须双倍返还定金予买方，买方不可为此再向卖方进一步要求赔偿或迫使卖方履行合同�！�、备注（补充条款）：1、卖方认可提前交房，交房时间定在2月初以前；2、2月份以后的物管、水电气等费用由买方自行承担；3过户时间以银行还款并开结清证明和解压委托书五个工作日内为准；4、卖方的放款时间，中介方承诺在银行政策不变的情况下叁拾天内放款。合同订立后，原、被告双方均在合同上签字并按捺手印予以认可，但合同上没有签订合同的时间，双方在庭审中均认可合同签订时间为2011年1月15日。合同签订的当天，原告向被告胡某某支付定金40 000元，向被告重庆某某公司支付5000元中介费。同年2月19日，原、被告双方在原合同的基础上又签订了补充协议，协议载明：经过三方协商，共同承诺，中介方承诺：为买房秦某某、卖方胡某某在叁月拾号以前将沙坪坝区大学城某房的产权过户到秦某某，身份证号码为512324*********87X的户下（在秦某某证件齐全、真实有效的情况下，和所办理的房产为名下的首套的情况下），若沙坪坝大学城某房的产权不能办理到秦某某户下，由中介公司：重庆某某房产分行付出肆万五千元给予秦某某，同时付出叁拾玖万人民币给予胡某某，房产的产权归某某房产所有，若叁月拾贰号之前不能付出全款，房产为胡某某所有。订立该协议后原、被告双方均在协议上签字并按捺手印。
原、被告双方在履行合同的过程中，原告未按合同约定在2011年2月15日到房地产交易中心签署《重庆市房地产买卖合同》之前支付首期款90 000元，而被告胡某某却在积极履行合同，于2011年2月15日向招商银行股份有限公司重庆分行江北支行打入归还贷款金额170 000元，该行在2011年2月24日扣减了胡某某未还贷款156 163.27元，重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心在2011年3月21日办理了房屋权属登记业务受理单即对房屋的抵押注销登记，同日进行房屋注销。2011年2月15日被告重庆某某公司为原告秦某某办理房屋按揭的一切手续等待原告来签订中国建设银行的重庆市房地产抵押合同。在被告胡某某归还贷款解押期间，原告于2011年2月19日在重庆某某某物业有限公司办理了临时出入证，原告可以在未办理过户手续前居住在被告胡某某的房屋居住。被告胡某某归还了银行贷款后，于2011年3月14日取出了房产证，就立即给原告打电话，向原告告知可以办理过户手续了，原告却答复被告找原告的律师，未作正面答复；原告的委托代理人曾某证实，被告某某公司在2011年3月16日给原告代理人打来电话叫原告去过户，原告叫被告发传真过去，而被告某某公司未发传真过来，而当天原告已在沙坪坝区法院立案。审理调解中，原告以被告违约丧失信誉要求二被告给付60 000元，二被告不同原告的请求，只同意返还定金40 000元和中介费2000元，故调解未果。
本院所确认的证据有原告举示的房地产买卖及经纪合同、协议、收条2份、银行缴款清单、查询资料和商品房买卖合同，被告举示的个人贷款提前还款申请书、房地产买卖及经纪合同、收据、抵押注销登记业务受理单、银行历史交易明细表、银行客户还款清单、某某某睿城专用收据、银行个人住房借款合同、房地产抵押合同以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，足以采信。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律�；�。本案争议的焦点是原、被告于2011年1月15日三方签订的房地产买卖及经纪合同中二被告是否严重违约，是否丧失信誉。从合同本身的内容来看，是三方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，属于有效合同，三方应该严格遵照合同约定来履行�！吨谢嗣窆埠凸贤ā罚ㄒ韵录虺啤逗贤ā罚┑诹咛豕娑ǎ旱笔氯嘶ジ赫�，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求；第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。原告认为二被告在合同履行上有重大违约，认为被告未按照合同履行第三条的约定履行义务，第三条规定买卖双方约定于还款45（2011年2月15日）日之前到房产交易中心签署《重庆房地产买卖合同》办理产权转移登记，房产交易中心出具过户转移登记受理单后根据房产交易中心规定时间三
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