（2012）沙法民初字第01346号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2012-6-13)
重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
（2012）沙法民初字第01346号
原告莫某某（反诉被告），女，1943年出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人李某，女，无固定职业，住重庆市九龙坡区。
委托代理人赵某某，女，无固定职业，住重庆市江北区。
被告陈某（反诉原告），女，1974年出生，汉族，无固定职业，住重庆市巴南区木。
委托代理人冯某，重庆某某律师事务所律师。
第三人中国光大银行股份有限公司重庆某某某支行，住所地重庆市沙坪坝区，组织机构代码7094****-X。
诉讼代表人韩某某，中国光大银行股份有限公司重庆某某某支行行长。
委托代理人姚某，男，中国光大银行股份有限公司重庆某某某支行员工，住重庆市渝中区。
原告莫某某与被告陈某、第三人中国光大银行股份有限公司重庆某某某支行（以下简称光大银行某某某支行），反诉原告陈某与反诉被告莫某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月20日立案受理后，依法由代理审判员苟明剑独任审判，适用简易程序并于2010年2月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，由审判员何世伟担任审判长，与代理审判员苟明剑、向容组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2012年4月17日、2012年6月5日和2012年6月11日公开开庭进行了审理。原告莫某某及其委托代理人李某、赵某某，被告陈某及其委托代理人冯某，第三人中国光大银行股份有限公司重庆某某某支行的委托代理人姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫某某诉称，莫某某与陈某于2009年9月13日签订《房屋买卖协议》，约定陈某将位于重庆市沙坪坝区宝嘉·江枫美岸某号房屋出卖给莫某某。双方还于当月16日签订《补充协议》一份，对双方的权利义务进行了详细约定。合同签订后，莫某某向陈某支付了房款70 000元并以被告的名义每月支付按揭款。后因陈某违约不愿交房，莫某某起诉要求交房，重庆市沙坪坝区人民法院作出判决要求陈某交房，现莫某某已实际使用该房。该房屋的产权证现已办至陈某名下，故诉至法院，要求判令陈某将沙坪坝区宝嘉·江枫美岸某号房屋的产权证过户给莫某某。后莫某某追加第三人光大银行某某某支行作为本案第三人，要求第三人与陈某协助其办理解除房屋抵押手续，并要求陈某协助办理房屋过户手续。
被告陈某辩称，陈某对办证只负有配合义务，现房屋已抵押给银行，不能办理过户手续。且莫某某尚有8000元购房尾款没有支付，在莫某某以陈某名义支付银行按揭款时，出现过几次逾期还款的情况，给陈某的信用造成的损失，在双方对信用损失的赔偿未协商一致前，不同意莫某某的诉讼请求。
反诉原告陈某诉称，莫某某与陈某在签订《房屋买卖协议》和《补充协议》后，在莫某某以陈某名义偿还银行按揭款时出现了多次逾期，致使陈某的信用受损。莫某某已经违反了合同约定，故提起反诉，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》和《补充协议》，并要求莫某某赔偿陈某各项损失10 000元。
反诉被告莫某某辩称，莫某某虽存在逾期还款的情况，但并未给陈某造成信用损失，现在银行业没有信用黑名单，对陈某以后的贷款没有影响，且陈某也没有证据证明莫某某的行为给她造成的损失及具体金额。故不同意陈某的诉讼请求。
第三人光大银行某某某支行述称，在抵押人未偿还抵押贷款前，第三人不同意解除抵押。反诉请求与第三人无关。
经审理查明，2009年9月13日，莫某某的委托代理人邓某某以乙方的名义与甲方陈某及案外人丙方重庆某某某某房地产顾问有限公司签订《房屋买卖协议》，约定陈某将重庆市沙坪坝区宝嘉·江枫美岸某号房屋出售给乙方，总价 280 000元。合同第六条违约责任部分第1条约定：“甲乙双方在本协议上签字后就必须遵守本协议所约定的事项，并按本协议约定履行各自的权利和义务，如有一方未按本协议约定的内容履行，违约方将支付房屋成交额200‰或定金的贰倍即大写人民币壹万元的违约金给守约方。甲方有权收回合同，终止交易�！蓖�9月16日，莫某某与陈某签订《补充协议》，约定莫某某于2009年9月16日给付陈某首付款65 000元，加上已支付的定金5000元，共计已付房款70 000元；从2009年9月起，莫某某用陈某的按揭还款账户替陈某支付每月按揭款；陈某等产权证办理之后，再与莫某某办理过户手续。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2010年5月25日，莫某某向本院提起诉讼，要求陈某将讼争房屋交付给莫某某并办理过户手续。2010年8月18日，本院作出（2010）沙法民初字第3590号民事判决，认定双方签订的房屋买卖合同实际上是预售商品房的转让合同，属于有效合同，双方应按合同约定履行，但因陈某尚未取得讼争房屋的产权证，房屋产权仍属开发商所有，未支持莫某某要求过户的请求。遂判决陈某将讼争房屋交付给莫某某并驳回了莫某某的其他诉讼请求。后陈某不服该判决，提起上诉，2010年12月16日，重庆市第一中级人民法院作出（2010）渝一中法民终字第5089号民事判决，驳回上诉，维持原判。现在莫某某已使用居住讼争房屋。
2011年9月14日，重庆市国土资源和房屋管理局办法104房地证2011字第52833号《重庆市房地产权证》，该证载明坐落于沙坪坝区沙滨路某号房屋的权利人为陈某。审理中，各方当事人均认可合同地址为开发商自编号，与该产权证地址实为同一套房屋。
审理中，莫某某一次性还清了讼争房屋在第三人处的按揭贷款，第三人出具了贷款结清通知书，并同意解除讼争房屋的抵押登记。莫某某还将购房尾款8000元给付了陈某，现双方均认可莫某某已按约付清了全部房款。
本院在审理中查询了讼争房屋的权属情况，该房屋现无查封，设有抵押权人为光大银行某某某支行的抵押权，房屋权利人为陈某。
审理中，陈某提起反诉，一、要求判令解除双方签订的《房屋买卖协议》和《补充协议》；二、要求莫某某赔偿陈某各项损失10 000元。后变更第二项请求为要求赔偿的各项损失以鉴定的金额为准。同时申请对陈某因莫某某的逾期还款造成的信用损失进行评估。因本院未能找到具有该项目评估资质的机构，陈某也未能在本院指定的期间找到相应机构致使鉴定无法进行。陈某遂在审理中变更并明确诉讼请求为要求莫某某支付陈某违约金10 000元并赔偿信用损失等20 000元。由于争议较大，调解未成。
上述事实，有莫某某提交的《房屋买卖协议》、《补充协议》、《房地产权证》复印件、银行清单、（2010）沙法民初字第3590号民事判决书、（2010）渝一中法民终字第5089号民事判决书、抵押合同、银行业务回单，陈某提交的《房屋买卖协议》、《补充协议》、银行清单，第三人光大银行某某某支行提交的《重庆市房地产权证》、《抵押贷款合同》、《客户贷款结清通知书》、《解除抵押登记证明》，本院查询的房屋权属状况清单以及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以认定。
本院认为，莫某某与陈某签订的《房屋买卖协议》和《补充协议》已经生效判决确定为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。现莫某某已经按约付清了全部房款，履行了自己的合同义务，陈某也交付了房屋，并取得了讼争房屋产权证，具备了合同约定办理房屋产权过户登记的条件。因此，陈某应当履行合同约定的义务，协助莫某某办理讼争房屋的产权过户登记。因讼争房屋设有抵押权人为第三人的抵押权，需消除该抵押权后才能办理过户手续，莫某某遂在审理中自愿替陈某偿还了该房屋的抵押贷款，抵押权人即本案第三人光大银行某某某支行明确表示同意解除抵押登记，但解除抵押登记需权利人陈某协助方能完成，而解除抵押登记又是办理产权过户登记的前提条件，因此陈某负有的协助莫某某办理产权过户登记的义务本身已经包含了协助莫某某办理解除抵押登记的义务。因此莫某某要求陈某和光大银行某某某支行协助其办理讼争房屋抵押登记并要求陈某协助其办理讼争房屋的产权过户登记的请求成立，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。莫某某和陈某在《补充协议》中约定，由莫某某用陈某的按揭还款账户替陈某支付每月按揭款。莫某某就应当根据银行规定的还款时间按时足额支付按揭款，但莫某某在还款过程中出现了逾期还款的行为，属于违约行为，莫某某虽在之后支付了逾期还款的罚息并一次性付清了按揭贷款，但仍应当承担违约责任。现陈某要求其支付违约金10 000元并赔偿信用损失等20 000元，该主张是针对莫某某的同一违约行为即逾期还款，故陈某只能择一行使，虽可就高选择，但陈某未举证证明莫某某的违约行为给其信用造成损失的数额，因此对陈某要求莫某某赔偿信用损失的请求，本院不予支持�！斗课萋蚵粜椤吩级ㄒ环轿ピ际�，应支付守约方违约金10 000元，莫某某存在违约行为，故陈某的该请求符合双方的约定，本院予以支持。莫某某在支付该违约金后，陈某因其违约行为造成的损失已经通过陈某的诉讼得到弥补，陈某不得再要求莫某某因该违约行为赔偿其损失。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈某和第三人中国光大银行股份有限公司重庆某某某支行于本判决发生法律效力后立即协助原告莫某某办理坐落于重庆市沙坪坝区沙滨路某号房屋的解除抵押登记。
二、被告陈某于本判决发生法律效力后5日内协助原告莫某某办理坐落于重庆市沙坪坝区沙滨路某号房屋的房地产权证。
三、反诉被告莫某某于本判决发生法律效力后立即支付反诉原告陈某违约金10 000元。
四、驳回反诉原告陈某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费630元（莫某某预交40元，陈某预交550元），由原告（反诉被告）莫某某负担50元，被告（反诉原告）陈某负担580元。莫某某欠交之10元，陈某欠交之30元限于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时, 直接向该院预交上诉案件受理费, 递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的, 按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 何世伟
代理审判员 苟明剑
代理审判员 向 容
二○一二年六月十三日
书 记 员 杨娅怡
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