(2012)沙法民初字第02692号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2012-6-1)
重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
(2012)沙法民初字第02692号
原告重庆某某物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人余某某，重庆某某物业管理有限公司总经理。
委托代理人苟某，重庆某某律师事务所律师。
委托代理人曾某某，女，重庆某某物业管理有限公司员工，住重庆市九龙坡区。
被告马某某，男，1963年出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人陈某某，女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
被告陈某某，女，1966年出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆某某物业管理有限公司与被告马某某、陈某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员苟明剑独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苟某、曾某某，被告陈某某，被告马某某的委托代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆某某物业管理有限公司诉称，重庆某某物业发展有限公司与重庆市沙坪坝区某某物业管理有限公司（现已更名为重庆某某物业管理有限公司）于2004年4月18日签订了《某某花园前期物业委托服务合同》，双方就沙坪坝区小龙坎正街***号（现已变更为***号）某某花园小区的物业服务事项、物业服务费用、双方权利义务等进行了约定。其中约定：以建筑面积计算，高层住宅1.00元／月／平方米（含电梯费）、写字间3.00元／月／平方米，业主或物业使用人应在每月20日前交纳当月物业服务费，逾期每天增收3‰的违约金。
合同签订后，原告按约履行合同义务，但被告无故拖欠原告服务费，期间原告多次催收未果，截止2012年2月1日，被告累计欠物业服务费5962.30元。被告的行为构成违约，请求法院l、判令被告支付原告物业管理费5962.30元；2、判令被告支付违约金18 604.20元并以应付管理费为基数按每日3‰承担自2011年2月1日到实际付款日止期间的违约金。
被告马某某、陈某某辩称，原告与开发商签订的前期物管合同已于2007年4月18日到期，某某花园小区业主已作出解聘与原告的决定，2010年和2011年，业委会曾两次向原告发出《撤场通知书》，要求原告撤出小区，移交物业，被原告拒绝。业委会向原告发出撤场通知后，双方已不存在物业服务合同关系，因此原告要求支付2010年5月之后的物管费的请求不能成立。而原告要求之前的物管费的诉讼请求因诉讼时效已过，也不能成立。另外，原告在某某花园小区服务期间严重不作为，服务未达到合同中承诺的服务标准和物业收费标准，小区设备设施也不符合物价局文件规定，应下浮30%收费，且小区物管用房等物业都未在业委会的名下，因此业主不应承担该部分的服务费用，应按照套内面积计算。原、被告之间不存在物业服务合同关系，被告没有违约，不应支付违约金，且原告主张的违约金也过高。要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2004年1月9日，物价部门核定某某花园物业管理收费标准。文件载明，“一、收费项目及标准：（一）高层住宅公共服务费（建筑面积）：1.00元／平方米月（其中，含电梯费0.30元／平方米月）。（二）住宅改为办公用房的物业管理服务收费按住宅收费标准的200%收��；住宅改为经营用房的物业管理服务收费按住宅收费标准的300%收取。（三）购房时，原对物业管理服务收费承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。（四）上述收费标准在申报的环境和设备设施条件未完善前，按照环境和设备设施条件完善程度相应下浮收费。（五）特约服务收费：在双方自愿的前提下协商议定。三、物业管理公司应当遵守国家的法律、法规，执行物价管理规定，除上述服务收费项目外，不得自立项目和擅自提高收费标准向业主收取其它任何费用。同时，应保质保量提供服务，不得多收费少服务、只收费不服务。四、收到文件后，物管公司须持本通知到市物价部门，办理明码标价监制手续，收费时实行明码标价。物管公司应向业主公布相应等级的物业管理服务内容。成立业主委员会后，由物业管理公司与业主委员会共同协商收费标准，本文件则自行废止�！�
2004年4月18日，重庆某某物业发展有限公司（甲方）与重庆市沙坪坝区某某物业管理有限公司（乙方）签订某某花园前期物业委托服务合同。约定，物业名称：第一条物业基本情况，某某花园，座落位置：沙区小龙坎正街***#，占地面积：13498平方米，建筑面积：99871平方米；第六条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，1、高层住宅1.00元，月／平方米。（含电梯费）2、写字间4.00元／月／平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；第八条业主逾期不交，每天按欠费额的3‰交纳违约金；本合同期限为叁年，自2004年4月18日起至2007年4月17日止，合同期未满，业主选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。此外，双方还对服务事项、权利义务等共37条进行了约定。
合同到期后，原告在该小区继续经营至今。
原告是由重庆市沙坪坝区某某物业管理有限公司更名两次而来，是物业三级资质企业。某某花园原座落位置沙坪坝区小龙坎正街***#，后经公安机关核定门牌为沙坪坝区小龙坎正街***#。
2006年7月3日，第一届某某花园业主委员会成立并经主管机关备案。到2009年7月3日任期届满。
2010年4月9日，天星桥街道办事处作出撤销本届“某某花园业主委员会”备案证明的决定。主要内容是，决定对我办事处于2009年11月27 日向某某花园业主委员会出具的备案证明予以撤销。自撤销之日起，全体业主应于二两个月内召开业主大会会议，选举新一届业主委员会并报我办事处备案。
2010年4月21日，重庆市沙坪坝区某某花园业委会制发了撤场通知，主要内容是, 某某花园业主委员会己与某泉物业管理有限公司签订了物管合同，要求原告撤场并于2010年5月6日顺利移交。原告对此认可知晓此事，但同时表示未收到此通知。为此某某花园业委会还诉讼要求原告撤场、办理移交，法院认定该业委会备案被撤销而驳回了起诉。
2010年5月3日，天星桥街道办事处向某某花园全体业主发出通知。内容是，某某花园业主委员会于2006年7月3日成立，根据本小区业主大会议事规则，小区业主委员委会已于2009年7月3日任期届满，但本届业主委员会未在任期届满两月前组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会，现已逾期未换届。2010年5月12日，我街道办事处收到贵小区20% (132户)以上业主的书面申请，要求我街道组织小区业委会的换届选举工作，根据《重庆市物业管理条例》第35条之规定，我街道办事处将组织召开业主大会会议，选举产生新一届某某花园业主委员会。
2011年3月14日，重庆市沙坪坝区某某花园业委会在小区张贴公告的方式要求原告停止某某花园物业服务。公告主要内容是，本小区总户数为607户，总建筑面积为91000㎡，同意解聘重庆某某物业管理有限公司和新聘重庆某康物业管理有限公司的有429户，57181.36㎡，占总户数的70.68%，占总建筑面积的62.84％，达成户数和面积“双过半”，表决合法有效。原告表示未看到。
2011年3月16日，重庆市沙坪坝区某某花园业委会向原告通过邮寄方式发出撤场通知。主要内容是，贵公司于2004年4月18日入驻沙坪坝小正街***号《某某园小区》对该小区的物业工作进行管理。贵公司在这几年中为和谐小区，和谐沙区的建设做了大量的工作。在此，本小区业委会代表《某某花园小区》全体业主表示真诚的感谢。但是你们在这几年的服务工作中也存在着一些问题，服务也不到位，大部份业主反映强烈，要求重新聘用新的物管公司。因此某某花园业主委员会三次召开听证会，听取广大业主的意见，并多次研究决定依照《重庆物业管理条列》解聘某某物业管理公司。聘用某康物业管理有限公司对《某某花园小区》物业管理。希贵公司接到“撤场通知书”后15日内，于2011年3月3l曰下午在业委会办公室办理交接工作，以便新的物业公司顺利入场。原告表示未收到。
对于被告所欠物管费，原告采取三种方式催缴，第一在被告门上张贴缴费通知书；第二、用挂号信邮寄；第三，用邮局寄发律师函件。被告否认收到，否认原告催缴并质疑证据的证明力。
审理中，原告明确诉讼请求，认为被告房屋的建筑面积为92.11平方米，2006年1月至同年6月按每平方米0.70元/月计算，加上3.60元的公摊费，每月应交纳68元，从2006年7月起至2012年1月按每平方米0.90元/月计算，被告每月应交纳82.90元，故主张从2006年1月至2012年1月的物管费5962.30元，违约金以当月应交纳的物管费为本金，从次月的1日按日 3‰主张至2012年2月1日。被告对房屋建筑面积无异议，认可从2006年1月起未交纳物管费，但不同意原告的全部诉讼请求。
上述事实，有原、被告提供的物价部门核定文件、前期物业委托服务合同、公司更名材料、公安机关核定门牌证明、撤销备案证明的决定、撤场通知及邮寄资料、公告、通知、催缴物管费相关材料、成立备案证明、诉讼资料，当事人的陈述在案为凭，可以认定。
本案双方还有几个事实方面的争议，催缴物管费通知的送达问题，撤场通知的送达问题，服务质量问题。
关于催缴物管费送达问题。
原告认为其已经进行了催收，并举示了缴费通知单，认为其已经将通知单张贴在被告门上催收，并举示了部分照片为证。并认为，原告起诉前于2012年2月22日以挂号信方式寄给被告，经网络查证，已签收。另外2009年5月26日通过邮局邮寄了律师催缴函，但文本没有留存。2011年 8月 29日原告又通过挂号信的方式进行过催缴。
被告质证认为，原告所有的证据都是伪证，照片是假的，年画每年都是一样，这不符合常识。上述证据均是原告伪造的，邮件催收的证据上无本人签名，被告从未收到原告邮寄的催费通知。
本院审查发现，原告采取三种方式催缴，第一在被告门上张贴缴费通知书；第二、用挂号信邮寄；第三，用邮局寄发律师函件。
对于第一种在被告门上张贴缴费通知书的方式确存在被告质疑的情况，门上的年画经过约五年时间为同一而与原告解释的按时间分次催收的矛盾，属于明显的瑕疵，该证据不能达成原告的证明目的。但可以表明原告曾经有催收的意思和行为。
对于第二种用挂号信邮寄和第三种用邮局寄发律师函件的方式，经研究认为虽然举证证明力有些不够，但综合被告欠费，原告没有放弃，原被告同在一个小区而采此邮局寄送必出于此前有一次或多次障碍而为之的事理逻辑，认定此两种催缴已经送达。但不包括无完整资料的一次挂号。
综上认定，原告诉讼前曾经催缴过物管费的事实。2009年5月26日，原告以寄送律师函件特快专递方式向被告催缴此前的物管费。2012年2月22日，原告以挂号信方式向被告催缴2006年1月至2012年1月的物管费。
关于撤场通知的送达问题。
被告提交的证据材料可以说明某某花园业委会于2011年3月14日以在小区张贴公告的方式告知全体业主和物业服务企业。2011年3月16日，某某花园业委会又以邮局特快专递的方式向原告寄送。原告称未收到。本院研究认为，1、第一次撤场通知是体现着业主选择物业的意愿，虽然该行为因当次某某花园业委会备案程序有瑕疵而未能实际产生效力，但随后某某花园业委会再次实施撤场通知的行为，说明某某花园业委会该意思实施意愿未放弃；2、公告张贴有照片为凭；3、原告一直表示服务到位，那就应当知道此意思表示；邮寄送达回执单有邮局工作人员书写的“物业办事人员电联主管后拒收”的字样改退批条；4、信件退回的未拆封件备案。综合这些信息，同样的采取前一原被告同在一个小区而采此邮局寄送必出于此前有一次或多次障碍而为之的事理逻辑的方法，认定，2011年3月16日，某某花园业委会向原告发出撤场通知于2011年3月17日送达原告的事实。
关于服务质量问题。
被告举示的是照片。照片作为直观的表现形式有其优取之处，但亦有其局限，比如有瞬时性，局域性，表面直观，而物业服务亦具有及时性、变化性，所以对此证明形式难以起到被告主张的证明目的。但亦可以看出某某花园确有一些明显的流动性的摆摊设点的现象、一些清洁不彻底的现象。但不能据此作为不缴费的理由。
本院认为，被告从2006年1月始欠费但诉讼提出时效已过，原告催缴认定在2009年5月26日、2012年2月22日二次，前次催缴引致时效中断可以推知2009年5月26日后的两年欠费未过期，但2011年5月26日前原告未有证据证明时效未过，故2009年5月26日前的欠费因过诉讼时效而丧失胜诉权，不予支持。2012年2月22日只能引致前推两年，又由于2011年3月17日某某花园业委会向原告送达了撤场通知，该通知载明撤场时间为2011年3月31日，故该时间后双方不是物业服务关系，原告不能以存在物业服务关系为由要求支付物管费，故原告要求支付2011年3月31日之后的物管费的诉讼请求不能成立。
为此，需要考量的就是2010年2月22日到2011年3月31日期间的物管费的支付问题。在此期间原告实行的是前期物业管理，按物价局文件收费属于政府指导价，被告质疑小区环境不具备的问题与文件审核的情况抵触，且该价格的调整属于政府管理权的范畴，必须报批，故仍应按文件确定的价格收费。原告认为在核定的1元价格下收费的观点应予采纳，但公摊费没有依据，不予支持。欠费计算式：92.11平方米×0.9元/月/平方米×(13个月+6天/30天/月) ﹦1094.27元。关于违约金，因被告认为违约金过高，本院认为应予调整，违约金超过本金以本金为限，未超过据实计算。2010年2月至2011年2月的违约金均超过了本金，故被告应支付该期间的违约金为1011.37元，2011年3月的违约金为82.07元，违约金共计1093.44元。
至于服务质量问题，因被告证据证明力不足以支撑其主张，本院不予支持。当事人可根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定处理。
据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第十条第二款、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告马某某、陈某某给付原告重庆某某物业管理有限公司2010年2月22日到2011年3月31日期间的物业服务费1094.27元。
二、由被告马某某、陈某某给付原告重庆某某物业管理有限公司2010年2月22日到2011年3月31日期间的物业服务费的违约金1093.44元。
上述一、二项限于本判决发生法律效力后立即支付。
三、驳回原告重庆某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费414元，减半交纳207元（原告已预交），由原告重庆某某物业管理有限公司负担182元，由被告马某某、陈某某负担25元。马某某、陈某某负担之金额限于本判决发生法律效力后立即支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 苟明剑
二〇一二年六月一日
书 记 员 杨娅怡
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