（2011）白民初字第17号
——海南省白沙黎族自治县人民法院(2011-3-20)
海南省白沙黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）白民初字第17号
原告杨福（反诉被告、下同），男，1974年6月20日出生。
委托代理人杨东，男，1979年6月26日出生。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加调解、和解，提起反诉、上诉等特别授权。
被告黎志强（反诉原告、下同），男，1968年9月21日出生。
委托代理人蒲才海，男。代理权限为：一般代理。
原告杨福诉与被告黎志强土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了独任审理，于2011年1月21日公开开庭审理了本案，原告杨福及其委托代理人杨东，被告黎志强及其委托代理人蒲才海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨福诉称，2010年10月初，被告黎志强知道原告杨福有一块面积180平方米的商住用地，便找到原告，经两人口头协商，原告杨福便将这块家庭共有的位于白沙县牙叉镇桥南路南湖小区的面积为180平方米的商住用地，以20万元的价格转让给被告黎志强。2010年10月26日，被告黎志强一次性付给原告杨福20万元后，原告也将该土地的《国有土地使用权证书》交给被告黎志强，并给被告黎志强出具一张《收条》内容为：兹收到黎志强交来土地转让费二十万元整。由于该土地属于原告家庭共有财产，原告父母和妻子知道后不断的责骂原告，因此原告多次要求被告退还土地使用权证书，但均遭到被告拒绝。原告认为，上述转让的土地属家庭共有财产，原告未经家庭其他成员同意，擅自将该土地转让给被告的行为是无效的。具体理由有：双方转让土地时并无签订土地转让合同书；被告付钱原告交证后，被告尚未办理该地的过户手续，土地使用权未发生转移。鉴此，原告请求法院依法确认原、被告土地转让行为无效，并判令被告退还该土地使用权证书；原告同意退还原告的20万元，并愿意按银行利率计付该款利息给被告。
被告黎志强辩称，杨福在转让上述土地之前，是他先主动找我告知上述土地的位置和要转让的价钱同时要求我买这块地。在我作出买地决定之前，杨�；怪鞫玫氐摹豆型恋厥褂萌ㄖな椤方桓夷没丶铱床⒂爰胰松塘烤龆�。在征得家人和朋友的支持意见后，我决定按杨福事先定好的价钱买地。在整个协商、卖地过程中，杨福的爱人不但知情，而且还协助杨福找我协商，还曾经打电话催我赶快决定，对此，我有证人证明。2010年10月27日我按杨福事先定好的价钱一次性付清给杨福20万元转让款后，杨福给我写一张《收条》，同时将该地的《国有土地使用权证书》交给我拿回，我们两家之间的这桩买卖便是成交了。他还告诉我什么时候办理变更登记手续，只要通知他就会去协助我办手续，没想到他竟然出尔反尔。杨福交给我的《国有土地使用权证书》明确记载：土地使用权人为杨福，依照《物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……�！币虼�，杨福具有转让上述土地的权利。
杨福在收到我一次性支付的20万元转让款后，给我写下《收条》，其内容符合《合同法》第十一条规定的：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式�！笔艏蛞椎氖槊婧贤�。此次土地转让行为，作为受让方的我已经履行了全部付款义务，转让方杨福也己接受转让款。依照《合同法》第三十六条的规定，该合同已成立，并已生效。故杨福以“其妻子反对该地的交易行为和双方未签订土地转让协议” 理由主张转让行为无效，既不符合事实，也无任何法律依据。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持�！钡墓娑�，杨福主张“土地使用证未办理过户手续，答辩人与被答辩人之间的土地转让是无效的�！蔽奕魏问率岛头梢谰�。依上所述，本人提出反诉请求：1、请法院依法判决驳回原告杨福的诉讼请求，确认杨福与我的土地转让行为有效；2、判令杨福三日内协助黎志强办理土地使用权变更登记手续。
经审理查明，原告杨福与被告黎志强系广西博白县老乡，两人因在海南白沙县工作、生活多年相识。2010年7月8日，原告杨福通过朋友介绍与白沙县人民政府签订土地出让合同，以出让的方式依法取得位于白沙县城桥南路南湖小区（县消防中队旁）一块长20米、宽9米、面积180平方米的建设用地（商服用地）使用权。杨福以其本人名义作为土地使用权人办理了该地的《国有土地使用权证书》。2010年10月份，杨福得知在白沙县环城路桥南入口处（白沙县民族中学对面）有一块商服用地要转让，有意买下该地但缺乏资金，因此，杨福决定转让登记在自己名下上述商服用地。杨福主动找黎志强将上述商服用地的位置、情况和价钱告诉黎志强，并将该地的《国有土地使用权证书》交给黎志强拿回家里详看，希望其尽快与家人商量决定。黎志强在征得家人和朋友的支持意见后，决定买下该地。2010年10月27日被告黎志强带原告杨福到当地银行，按双方事先谈定的土地转让价钱从银行取出现金20万元交给杨福，杨福收到土地转让款20万元后，给黎志强写一张《收条》内容为：兹收到黎志强交来土地转让费二十万元整，收款同时杨福将该地的《国有土地使用权证书》交给被告黎志强拿回。一个月后杨福来到黎志强家中以自己家人反对为理由，要求双方退证退钱，但黎志强予以拒绝。之后，杨福试图通过其他途径给黎志强施加压力，但被告黎志强均不予理睬。2010年12月21日，杨福遂以前述理由向本院起诉，引起本案纠纷。
上述事实有黎志强提供的《收条》和白国用（2010）第059号《国有土地使用权证书》及所附《杨福宗地图》和本案庭审笔录为据，足以认定。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同有书面合同和口头合同，无论是书面合同或是口头合同，只要依法成立，便对合同当事人具有法律约束力，受法律�；�。杨福将登记在自己名下的一块面积为180平方米的商服用地，以人民币20万元的价钱转让给黎志强所有的过程中，双方虽没有订立书面合同，但是互相之间通过友好协商订立了口头协议。杨福与黎志强经过协商订立的口头协议体现如下内容：“杨福所转让的土地位于白沙县城桥南路南湖小区，土地面积180平方米；双方商定的转让价钱为人民币20万元；买受人黎志强在付清给转让人杨福全部转让款后，杨福就将该地的《国有土地使用权证书》交予黎志强持有；办理该地的过户手续时，杨福给予协助……”。原、被告口头订立的上述协议内容，从杨福写给黎志强的《收条》内容和本案庭审时双方的供述可以得到印证。原告杨福、被告黎志强口头订立的协议内容及其实施的转让、受让土地使用权行为过程中并无违反有关法律规定，属有效的民事法律行为，本院予于确认。原、被告对协议的生效并没有附加其他条件，因此，双方所订立口头协议及其实施的土地转让、受让行为，自受让方黎志强全部付清约定的转让款20万元和转让人杨福将该地的《国有土地使用权证书》交付于黎志强持有之时，便开始生效。即使原告杨福转让的土地属于其家庭共有财产，即使存在原告杨福未经家庭其他共有人的同意，擅自处分家庭共有财产的情形，但买受人黎志强在取得上述土地使用权过程中，并不存在有欺诈和胁迫等违法的情形，并且黎志强是善意、有偿取得上述土地使用权的，其合法权益应受法律�；�。因此，杨福以妻子、父母反对和土地未办理过户登记为理由，主张上述土地转让行为无效，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，受法律�；�；当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。买受人黎志强已按约定支付全部土地转让款，转让人杨福应当按照约定全部履行自己的义务，即协助黎志强办理土地过户登记手续。被告黎志强反诉请求确认该土地转让行为有效和责令杨福协助其办理土地过户登记手续，其诉请合理、合法，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第三十六条，第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、第八十八条第一款、｛最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）｝第89条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、驳回原告杨福的诉讼请求。
二、原告杨福转让给被告黎志强的位于白沙县城桥南路南湖小区面积180平方米的商服用地使用权的转让行为有效；
三、原告杨福于本判决发生法律效力十日内协助被告黎志强办理上述土地的过户登记手续；
本案本诉诉讼费4300元，反诉诉讼费2150 元，由原告杨福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 员 王 明 亮
二○一一年三月二十日
书 记 员 胡 欠 欠
===================================================
声明：
本站收录的二十万件裁判文书均来自法院官方网站公开信息，
本站裁判文书栏目不会接受任何个人或企业提供的裁判文书。
如您认为内容涉及个人或企业隐私，要求修改或删除的，
请将网址发邮件至：
我们将在一个工作日内和您联系妥善处理
===================================================
