江苏省泰州市中级人民法院

民事判决书



(2011)泰中民终字第0568号



上诉人(原审被告)丁某。

被上诉人(原审原告)冯某。

上诉人丁某与被上诉人冯某房屋租赁合同纠纷一案，姜堰市人民法院于2011年3月11日作出（2010）泰姜顾民初字第0561号民事判决，上诉人丁某对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2011年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审审理查明：2008年10月28日冯某与丁某签订《租房协议》一份，约定冯某将座落于姜堰镇某村十二组的大约600平方米（建筑面积）的房屋租赁给丁某，租赁期限自2008年11月10日起至2018年11月9日止；年租金3万元，房屋租赁期内因国家相关政策调整，冯某可根据国家调整的政策与丁某协商调整房屋租金，否则冯某不得以任何借口提高房屋租赁价格，房屋租金应在每年10月10日前交纳；丁某拖欠房租，冯某有权解除合同等。后冯某依约向丁某提供了租赁房屋，丁某也履行了两年的租金。另查明，租房协议约定的租赁房屋不包括门卫房。租赁房屋的实际权利人是姜某，姜某在建设该房屋时未取得建设工程规划许可证。

2010年11月26日冯某向原审提起诉讼，以2010年10月10日丁某应支付下年度的房租其一直拖欠、2010年11月4日再次书面通知丁某交房租至今未付等为由，请求法院判令：1、丁某迁出租赁房屋，2、丁某支付房屋使用费，按2500元/月的标准从2010年11月11日计算至丁某迁出租赁房屋之日。

丁某答辩称：冯某无诉讼主体资格，冯某只是受人委托而与丁某签订房屋租赁合同，并非房屋权利人，冯某对本案所涉房屋不享有权利。丁某未按时交纳房租事出有因：1、由于房主在接到丁某多次要求修缮房屋通知后，修缮不当，至今房屋仍漏水，已经给丁某造成经济损失；2、房主曾经承诺在今年的房租中扣除门卫人员的工资，但事后不认帐。丁某自2010年正月初八开始即发放门卫工资800元/月，共计8000元，其中丁某承担四分之一，另6000元应从租金中扣除。请求驳回冯某的诉讼请求。由于冯某未办理相关审批手续，过错在冯某，应由冯某赔偿丁某的损失，有关损失丁某另行依法主张，不要求在本案中处理。

原审认为：冯某、丁某是租房合同载明的当事人，双方已实际履行了该合同，冯某已履行了最主要的合同义务即向丁某提供了租赁房屋，房屋的实际权利人对此亦予认可，而且本案不属于“冯某因委托人的原因对丁某不履行义务”的情形，所以冯某因合同纠纷向丁某主张权利，并无不当。

由于租赁房屋的建设人未取得建设工程规划许可证，冯某与丁某签订的租房协议应为无效。冯某要求丁某迁出租赁房屋，并支付从2010年11月11日至迁出租赁房屋之日按原租金标准2500元/月计算的房屋使用费，符合法律规定，予以支持。丁某所称门卫人员的工资问题不属于本案房屋租赁合同纠纷的范围，当事人可另行依法处理。丁某另行依法主张相关损失，不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决：丁某于判决生效之日起10日内迁出位于姜堰市姜堰镇某村十二组的租赁房屋，并支付冯某从2010年11月11日至丁某迁出租赁房屋之日按2500元/月的标准计算的房屋使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由冯某负担30元，丁某负担35元（冯某同意其预交的案件受理费35元由丁某向其直接支付，法院不再退还，由丁某于判决生效之日起10日向冯某支付35元）。

上诉人丁某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、冯某不是本案出租房屋的实际权利人，其仅于2008年10月经授权与上诉人签订租赁合同，并无证据证明其享有收取租金、解除合同及以自己的名义向法院起诉等权利，冯某不具备诉讼主体资格，一审以双方实际履行了合同为由，认定冯某可向上诉人主张权利，无事实和法律依据；2、上诉人承租房屋用于生产经营，该房内有大量机器设备，目前厂里订单很多，生产任务重，现在停产，会给上诉人造成不可估量的损失，一审判令上诉人于判决生效后十日内迁出所承租的房屋极不现实；3、一审已认定出租的房屋不具备合法建设手续，双方签订的租赁合同无效，租金应为不合法收入，房屋权利人应将收取的上诉人的租金返还给上诉人，一审仍判决上诉人按原租金标准给付房屋使用费，与法不符。请求二审查明事实，撤销原判，依法改判。

被上诉人冯某答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，丁某的上诉请求无法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人未有新证据提供，二审查明的事实与一审相同。

本院认为：2008年10月28日冯某经房屋实际权利人姜某的授权与丁某签订了租房协议后，冯某按约向丁某提供了租赁房屋，丁某亦依约给付了二年的租金，双方已实际履行了该合同。2008年10月1日姜某出具给冯某的委托书中载明“发生纠纷后由冯某与承租人进行协商，协商不成，由冯某以其名义进行诉讼”，丁某虽称冯某与其签订租赁合同时出具的委托书与此内容不同，但姜某对冯某提起本案诉讼未持异议，况且姜某对冯某的行为亦可事后追认，本案又不属于“冯某因委托人的原因对丁某不履行义务”的情形，因此，冯某以租赁合同的相对人向丁某主张相应权利，并无不当，丁某上诉认为冯某不具备诉讼主体资格的理由，不能成立。

因租赁房屋的建设人姜某未取得建设工程规划许可证，冯某与丁某所签订的租房协议应认定为无效，加之丁某未按期交纳租赁费用，经冯某催告后仍未交纳，故冯某要求丁某迁出租赁房屋的诉讼请求，应予支持。冯某所出租的房屋虽未取得合法建设手续，致双方签订的租赁合同无效，但丁某已实际使用了所承租的房屋进行经营，其要求冯某将收取的租金返还，无法律依据，一审判决丁某按原合同约定的租金标准向冯某支付房屋使用费，与法相符。自冯某催要租金及提起要求丁某迁出承租房屋的诉讼已有数月，丁某完全有充分的准备时间让房，一审判令其于判决生效后十日内迁出所承租的房屋，并不是不可能实现。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，丁某的上诉理由均不能成立，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费130元，由上诉人丁某负担（已交）。

本判决为终审判决。





审 判 长 陈 继 元

审 判 员 曹 海 霞

代理审判员 高 继 林







二〇一一年七月六日



书 记 员 缪 翠 玲