乔继红与吴俊波、吴瑞霞、吴汝波、吴伦芳、方素芳物权�；ぞ婪滓话�
——河南省郑州市中级人民法院(2011-6-30)
乔继红与吴俊波、吴瑞霞、吴汝波、吴伦芳、方素芳物权�；ぞ婪滓话�
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郑民二终字第442号
上诉人（原审被告）乔继红。
委托代理人钟鸣，冯振国。
被上诉人（原审原告）吴俊波。
被上诉人（原审原告）吴瑞霞。
被上诉人（原审原告）吴汝波。
被上诉人（原审原告）吴伦芳。
四被上诉人委托代理人黄高伟。
被上诉人（原审被告）方素芳。
上诉人乔继红与被上诉人吴俊波、吴瑞霞、吴汝波、吴伦芳、方素芳物权�；ぞ婪滓话�，吴俊波、吴瑞霞、吴汝波、吴伦芳于2009年8月18日向郑州市二七区人民法院提起诉讼，请求：1、依法确认两被告之间对郑州市二七区航海南路2号院20号楼1单元5层10号房屋的房地产买卖合同无效；2、依法判令二被告协助上述房屋恢复原状，即恢复至吴六灿名下；3、本案诉讼费由二被告承担。郑州市二七区人民法院于2010年6月30日作出（2009）二七民一初字第2712号民事判决。乔继红不服原判，于2010年7月23日提起上诉。本院于2011年1月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人乔继红及其委托代理人钟鸣、冯振国，被上诉人吴伦芳的委托代理人黄高伟，被上诉人吴俊波、吴瑞霞、吴汝波及其委托代理人黄高伟均到庭参加了诉讼。被上诉人方素芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，吴六灿系四原告的父亲，被告方素芳是吴六灿的再婚妻子，是四原告的继母。2003年12月，吴六灿与他人互换房屋，换得位于郑州市二七区航海南路2号院20号楼1单元5层10号房屋（房产证号为：郑房权证字第0301092420号）。2008年2月14日，吴六灿病故。2009年7月2日，被告方素芳在四原告不知情的情况下，到郑州市管城公证处提供了虚假证明，办理出了吴六灿的遗产位于郑州市二七区航海南路2号院20号楼1单元5层10号房屋由方素芳一人继承的（2009）郑管证民字第1504号、1505号、1506号三份公证书。2009年7月13日，被告方素芳将上述房产过户至其本人名下（房产证号为：郑房权证字第0901060247号）。2009年7月17日，二被告签订房地产买卖契约一份，被告方素芳以50000元的价格将该房屋卖给被告乔继红，被告乔继红于2009年7月21日取得了该房屋的所有权证（房产证号为：郑房权证字第0901061795号）。之后被告乔继红要求一直在该房屋内居住的原告吴俊波搬出房屋。四原告到有关部门查明以上情况后，于2009年7月24日向郑州市管城公证处投诉，该公证处经复查，认为方素芳等人提供虚假证明，骗取公证书，损害了四原告的继承权益，即于2009年8月12日作出复查处理决定，撤销了（2009）郑管证民字第1504号、1505号、1506号公证书。后四原告向该院提起诉讼。另查明，被告乔继红在购买本案争议房屋之前未到该房屋内询问在此居住的原告吴俊波一家人，也未向居住于该房屋附近的邻居了解房屋状况。
原审法院认为，吴六灿去世后，四原告作为吴六灿的子女，均为其法定继承人。被告方素芳向公证处提供虚假证明，骗取了吴六灿的遗产由方素芳一人继承的公证书，并将吴六灿名下的位于郑州市二七区航海南路2号院20号楼1单元5层10号房屋于2009年7月13日过户至其个人名下，损害了四原告的继承权益。四天后，即7月17日，二被告即签订房地产买卖契约，被告乔继红以50000元的明显低于市场价的价格购买该房屋，并且被告乔继红在购买该房屋前未询问在此居住的原告吴俊波一家人，也未向居住于该房屋附近的邻居了解房屋状况，上述行为明显不符合常理，故应认定为二被告签订房屋买卖协议的行为属于恶意串通，损害四原告利益的行为，二被告签订的房屋买卖协议为无效合同。原告要求确认二被告房屋买卖合同无效的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。因吴六灿已死亡，故原告要求二被告协助上述房屋恢复原状，即恢复至吴六灿名下的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。被告乔继红的辩解，理由不成立，该院不予采信。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告方素芳与被告乔继红于2009年7月17日签订的关于郑州市二七区航海南路2号院20号楼1单元5层10号房屋的房地产买卖合同无效；二、驳回原告吴俊波、吴汝波、吴伦芳、吴瑞霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费1020元，共计1120元，由被告方素芳、乔继红各负担560元；公告费260元，由被告方素芳负担。
乔继红上诉称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人方素芳签订房屋买卖协议的行为属于恶意串通，损害四被上诉人利益的行为，确定为无效合同，没有事实和法律依据。一审法院认定上诉人与方素芳属于恶意串通，损害第三人利益行为的理由不足。首先，上诉人买房时支付的价格是22万而非5万元，属于合理对价；其次，上诉人根本没有必要向住户和邻居了解房屋状况，上诉人通过房产证完全可以了解房屋的状况；最多是对自己买房未尽到充分了解的义务，但并不能以此来判断上诉人与卖房人属于恶意串通；再则，上诉人与卖房人之前根本不认识，只是在房管局交易大厅认识，且倾其所有，为买房借款，怎能说是恶意串通呢？上诉人属于以合理的价格善意取得。二、一审法院适用法律错误，程序违法，未向一审原告行使“释明权”导致判决错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，上诉人支付了合理对价，已依法取得了房屋产权证书，属于善意取得。四被上诉人也只能依据该条第二款的规定，向无处分权的人即方素芳请求赔偿损失，而不能主张合同无效。一审法院认定合同无效，属于适用法律错误，法院应当依法告知一审原告该物权已经发生变化，征求一审原告诉讼请求应当予以变更。综上，请求依法撤销原判，查明事实，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
四被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决上诉人乔继红与被上诉人方素芳之间的房地产买卖合同无效是合法正确的。上诉人购买本案房屋的行为不但违反合同法，也违反物权法的规定。造成四被上诉人主张的优先权、共有权、继承权等多项权利损害。上诉人认为其权利被侵害是其自己的过错—恶意购买造成，上诉人与方素芳交易时已有合同无效善后处理的约定，其二人行为造成买卖契约无效的责任应由她们之间的过错人承担。故请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
上诉人乔继红二审期间提供如下证据：一、结婚证，证明乔继红与刘某系夫妻关系。二、刘某银行存单复印件一份，证明上诉人乔继红于2009年7月2日从刘某存款单上取款9万元及利息，当时取款是为了买经济适用房，但没买成，钱就放家里了。三、刘某取款结息凭证复印件一份，证明目的同上。四、对证人周某的调查笔录一份，且证人周某到庭，证明周某与刘某系老邻居，2009年7月上旬大概11、12号，周某去房管局补办房本时叫了上诉人夫妇同去，上诉人在房管局遇见被上诉人方素芳后商谈买房的事情，周某遂参与了上诉人与方素芳房屋的买卖和交房款22万元的过程，并在买房前后陪着上诉人夫妇一起去看房。五、证人周某出庭，证明刘某说要买房，几次向证人提出借钱的事，证人于2009年7月16日借给刘某14万元，借条原件在证人手中。
四被上诉人质证称：一、结婚证与本案无关；二、刘某银行存单和取款结息凭证复印件与本案无关。上诉人称7月十几号才在房管局碰到方素芳，却在7月2日取款，时间不符合事实，也不能证明这钱是用于买房了。三、调查笔录系传来证据。证人周某与上诉人一方有利害关系，证人陈述其补办房本没有提供证据，陈述的内容不符合交易常理，且其陈述的交房款的时间到底是签房屋买卖合同当天还是拿到房产证当天，前后矛盾，证言内容是虚假的。四、对证人周某的证言，证人回答在其2009年7月16日借给刘某钱大概半个月前的时间，刘某就找证人说借钱的事，与上诉人称碰到方素芳的时间相差较远，借钱与本案无关。且上诉人的上述证据应在一审提供，现不属于新证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：被上诉人方素芳在未经作为合法继承人的四被上诉人吴俊波等人同意的情况下，擅自转让本案争议房屋，并采取了提供虚假证明，骗取公证书等手段，侵害了四被上诉人的合法继承权。2009年7月13日，被上诉人方素芳将本案争议房屋过户至其名下，同年7月17日，被上诉人方素芳与上诉人乔继红签订房屋买卖合同，约定房屋价款为5万元。上诉人乔继红主张其实际出资22万元购买该房屋，但因被上诉人方素芳提供虚假证明在前，后又经公告传唤无正当理由拒不到庭，方素芳所写的22万元收条真实性亦难以确认；上诉人二审期间提供的证人周某的证言前后矛盾，提供的取款证明和证人周某陈述的借款情况也与上诉人称其在房管局遇见被上诉人方素芳的时间不一致，故上诉人提供的证据不足以证明其上述主张，原审法院根据上诉人乔继红与被上诉人方素芳依法在房管局备案的房屋买卖合同的约定，认定房屋价款为5万元，并无不当。上诉人乔继红以明显低于市场价的价款购买本案争议房屋，其陈述的遇见被上诉人方素芳的情形及交易情况明显不符合正常的交易习惯，故原审法院认定上诉人乔继红与被上诉人方素芳签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通，损害了其他四名被上诉人的合法利益，并无不当。原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人乔继红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵军胜
审 判 员 孙 燕
代理审判员 宋江涛
二○一一年六月三十日
书 记 员 姬会晓
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