(2011)泰中民终字第0368号
——江苏省泰州市中级人民法院(2011-5-10)
江苏省泰州市中级人民法院
民事判决书
(2011)泰中民终字第0368号
上诉人(原审被告)金某某。
被上诉人(原审原告)万某某。
上诉人金某某与被上诉人万某某土地使用权转让合同纠纷一案，兴化市人民法院于2010年12月20日作出（2010）泰兴安民初字第263号民事判决，上诉人金某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2011年2月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审审理查明：2007年2月14日，兴化市国土资源局将位于兴化市某镇振安南路东侧的一块宗地（编号为XH2006G006-2，面积为2462.2㎡，用途为商住用地）挂牌出让。金某某通过招标受让该宗地，出让金为133万元。该宗地已经兴化市国土资源局登记，颁发给金某某国有土地使用权证。金某某受让该宗地后，于2007年5月31日与万某某签订了转让该宗地开发使用权协议书一份，金某某为甲方，万某某为乙方，主要条款：一、甲方自愿将该宗地开发使用权交给乙方使用支配。二、乙方给付甲方前期该地皮使用权招标费用150万元……四、乙方自愿让出该地皮南面路段，及吊机南北路段给甲方通往码头吊机使用。五、乙方在该地皮开发楼盘时若发生一切纠纷，甲方必须帮助解决�！�、乙方在出售该楼盘时为购买方所提供的房产证、土地使用证，水电开户等一切手续由甲方在两个月内协助办理结束，具体费用由乙方支付……。合同签订后，金某某将讼争土地交付万某某开发使用，万某某按照约定分批给付金某某转让金150万元，但未到国土管理部门办理转让登记。
2008年5月10日，万某某以金某某（乙方）的名义与丙公司（甲方）（以下简称丙公司）签订联营合作协议，约定乙方以该宗土地的出让价款等资金300万元，甲方出资300万元联营开发该宗地。甲、乙双方共同管理与核算，利润和所需费用按甲乙双方投资比例分成。若甲方不按期出资，则不得参与分配；甲方授权乙方进行房产销售，办理各户产权登记手续和土地分割手续，乙方实行自负盈亏，如出现销售纠纷，由乙方承担责任。合同签订后，丙公司申请办理了该宗土地商品房的建设手续，万某某方开发建设商住楼。工程竣工后，万某某方将52套商品房全部销售完毕。金某某为其中50户买房人协助办理了房产证，但未为另2户买房人协助办理房产证，未为52户买房人协助办理土地使用权证。万某某、金某某双方酿成纠纷，万某某诉至法院，要求金某某全面履行约定义务，为买房人办理房产证和土地使用证。
另查，在讼争土地以南，万某某让出一条约3米的道路，供金某某使用。
以上事实有万某某提供的协议书、承诺书、国有土地使用权出让合同、兴化市安丰国土资源所证明各一份，房屋所有权证书复印件二份，收据八份，照片图五份，万某某申请调取兴化市某镇建设管理服务所情况说明、中华人民共和国建设工程规划许可证及建设用地规划许可证、土地使用证各一份，房屋所有权登记具结书二份。金某某申请调取兴化市国土资源局档案土地估价报告、某镇振安南路东侧农科加油站北侧商住楼建设用地规划技术指标各一份，调取兴化市建设局档案的联营合作协议一份。庭审笔录中万某某、金某某的陈述等，附卷佐证。
原审认为：合法的土地使用权转让，受法律�；�。金某某合法受让了讼争土地，领取了国有土地使用证，合法取得了该土地的使用权，具备了进入市场进行依法转让的条件。关于万某某开发房地产资质问题。万某某与金某某签订土地开发转让合同后，万某某以金某某的名义与丙公司签订了联营合作开发协议，万某某以金某某的名义与丙公司合作开发商品房，万某某与丙公司并无争议。丙公司具有开发资质，合作开发房地产的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合作体具有开发资质。至于另一方是谁，是否具备开发资质，并不影响合作体的开发资质。且金某某在整个建房过程中，包括申领建设手续，商品房建成后金某某为50户买房人办理房产证时，均未提出异议。关于万某某与金某某之间转让土地开发使用权未办理变更登记手续问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。关于未投资开发的空地转让问题�！冻鞘蟹康夭芾矸ā返谌盘豕赜谕恋刈檬蓖蹲视Υ锏娇⑼蹲首芏�25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十九条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，金某某认为土地使用权转让未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，不予支持。关于金某某应否为买房人协助办理房地产登记证书问题，万某某、金某某双方签订的土地开发使用权转让协议，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，应当认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行义务。双方约定，乙方（万某某）在出售该楼盘时为购买方所提供的房产证、土地使用证，水电开户等一切手续由甲方（金某某）在两个月内协助办理结束，具体费用由乙方（万某某）支付。因此，金某某应当按照合同约定为买房人协助办理房地产登记手续。关于在该地皮南面路段让出道路给金某某使用的问题，万某某已在该地皮南面让出一条道路给金某某使用，且使用至今。在整个商住楼建设过程中，金某某并未提出异议，否则，万某某方也不能顺利建设。即使金某某对万某某让出的道路有异议，也不能影响买房人的合法权益，双方应当另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：金某某于判决生效之日起一个月内，按照万某某、金某某订立的协议书第七条的约定，为买房人协助办理房产证、土地使用证。案件受理费80元，其他费用200元，合计280元，由金某某负担，此款已由万某某垫交，金某某在履行判决主文时一并给付万某某。
上诉人金某某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的国有土地使用权转让合同，违反了法律的禁止性规定，应为无效合同；上诉人与丙公司之间由被上诉人冒名签订的联营合同亦为无效。一审判决均认定为有效错误；2、上诉人与被上诉人之间只有国有土地使用权转让合同，纵然一审认定该合同有效，上诉人也仅有协助被上诉人办理土地使用权宗地转让的义务，负责为购房户办理房产证及土地分割证的义务人是丙公司和被上诉人，协议中约定由上诉人协助，系上诉人不懂法所致，一审判决的协助义务也不明确，致上诉人无法履行；3、被上诉人未按约履行合同义务，未让出受让的国有土地使用权部分地块作为上诉人的专有吊机通道，一审认定被上诉人已让出一条约3米的道路供上诉人使用，纯属无稽之谈，上诉人有权行使同时履行抗辩权。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人万某某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人未有新证据提供，二审查明的事实与一审相同。
本院认为：金某某通过招标从兴化市国土资源局受让了兴化市某镇振安南路东侧的一块宗地，领取了国有土地使用权证，合法取得了该宗土地的使用权，具备了进入市场进行依法转让的条件。后金某某与万某某签订了土地开发使用权转让协议，金某某将其受让的土地转让给万某某开发建设商品房，该协议系金某某与万某某的真实意思表示。协议签订后，金某某与万某某虽未办理变更登记手续，但依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第八条的规定，并不影响双方之间所签订的土地使用权转让合同的效力；关于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定的土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，该项规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，金某某上诉认为其与万某某所签订的土地使用权转让合同无效的理由，本院不予支持。金某某与万某某签订土地使用权转让合同后，万某某以金某某的名义与丙公司签订了联营合作开发协议，双方合作开发商品房，金某某在建房过程中，包括申领相关建设手续，商品房建成后为50户购房人办理房产证时，均未提出异议，说明金某某认可了万某某以其名义与丙公司合作开发商品房的行为。且丙公司具备房地产开发经营资质，依照法释[2005]5号第十五条的规定，该合作开发联营合同亦为有效。依照金某某与万某某签订的土地使用权转让合同第七条的约定，金某某负有协助万某某为购房方办理房产证、土地使用权证的义务，商品房建成后，金某某仅为50户购房人协助办理了房产证，其未全面履行合同义务，现万某某要求金某某依约履行协助义务，依法应予支持。至于协议中约定的该地皮南面路段让出道路给金某某使用的问题，现万某某已在该地皮南面让出一条道路给金某某使用至今，在商住楼建设过程中，金某某亦未提出异议，且金某某即使对万某某让出的道路有异议，也不能影响金某某为购房者协助办证的义务，与本案亦不属同一法律关系，金某某可另行通过合法途径处理。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理并无不当，金某某的上诉理由均不能成立，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费80元，由上诉人金某某负担（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 继 元
审 判 员 曹 海 霞
代理审判员 高 继 林
二〇一一年五月十日
书 记 员 王 梅
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