高小巧与张联民房屋租赁合同纠纷一案

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2010）郑民四终字第1134号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）高小巧，女，汉族，1968年1月20日出生，住郑州市金水区丰乐路富寓雅居2号楼3单元6层东户。
委托代理人张高峰，河南信心律师事务所律师。
委托代理人任保安，河南信心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）张联民，男，汉族，1977年7月24日出生，住登封市崇阳办事处中岳大街52号。
委托代理人崔会英，河南青洋律师事务所律师。
上诉人高小巧因与被上诉人张联民房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2009）金民一初字第2976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高小巧的委托代理人张高峰、被上诉人张联民及其委托代理人崔会英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年4月1日，张联民与高小巧签订房屋租赁协议一份，协议约定，张联民租用高小巧位于郑州市金水区劳动路西、刘寨路北1号楼1层商7号房屋，租用期限为三年，自2009年4月1日至2012年4月1日；房屋租金为7000元/月，另付押金壹万元；协议第四条第5项约定：在租赁期内，如提前退租，应提前一月通知对方协商，合同结束应退还押金；第六条约定：双方不得违约，如违约应承担违约金10000元。协议签订后，高小巧依约将房屋交付张联民使用，张联民向高小巧支付10000元押金及2009年4月1日至2009年10月1日的房屋租金42000元，高小巧为张联民出具收到条各一份。2009年7月27日，郑州市工商行政管理局金水分局庙李工商所对张联民在租赁房屋经营的都市厨房饭店下发了“取缔无证经营通知书”，张联民停止经营饭店。
原审法院认为：双方签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。该协议第四条第5项约定，在租赁期内，如提前退租，应提前一个月通知对方协商，合同结束应退还押金。张联民在2009年7月底饭店无法经营时，即通知高小巧要求解除合同，已尽到提前通知的义务，其要求解除合同不属于违约，但双方约定应提前一个月通知，故张联民应承担2009年8月的房租，张联民交房租至2009年9月底，高小巧应退还张联民2009年9月份的房租7000元。张联民要求提前解除合同不属于违约，故高小巧应退还张联民所交押金10000元，高小巧要求张联民支付违约金的反诉请求，该院不予支持。关于高小巧要求张联民支付水费的诉讼请求，因该房屋除张联民使用外没有他人使用，故产生的水费理应由张联民负担，对高小巧要求张联民支付水费1453.95元的反诉请求，该院予以支持。高小巧要求张联民支付2009年9月物业费的请求无法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款之规定，该院判决：一、解除张联民与高小巧于2009年4月1日签订的房屋租赁协议。二、高小巧于判决生效之日十日内返还张联民租房押金10000元，2009年9月房租7000元。三、张联民于判决生效之日十日内支付高小巧水费1453.95元。四、驳回高小巧的其他反诉诉讼请求。上述二、三项折抵后，高小巧应支付张联民15546.05元。案件受理费700元，张联民负担175元，高小巧负担525元；反诉费91元，张联民负担13元，高小巧负担78元。
高小巧不服原审判决，向本院提起上诉称：我方在履行合同中没有任何过错。张联民租房开饭店我方不知情。张联民之所以无法经营是因为没有取得营业执照，这是张联民自身原因造成的，所以其要求解除合同没有任何根据。我方反诉请求应得到支持。故请求二审法院予以改判。
张联民答辩称：我方租房开饭店，因业主不同意，不得不停业，且一审已判令我方多支付一个月的租金。高小巧理应返还我押金及房租。一审判决正确，请求维持。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：双方之间租赁合同真实、有效。张联民在租赁合同期间内因饭店无法经营而要求解除合同，高小巧亦认可张联民起诉前双方协商解除合同，故张联民不存在违约行为。高小巧上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费225元，由高小巧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任一鸣
审 判 员 陈 赞
审 判 员 周国华

二○一○年十一月十二日

书 记 员 丁 淳