河南东方今典房地产集团有限公司与张富勇商品房买卖合同纠纷一案
——河南省郑州市中级人民法院(2010-10-27)
河南东方今典房地产集团有限公司与张富勇商品房买卖合同纠纷一案
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2010）郑民四终字第1519号
上诉人（原审被告）河南东方今典房地产集团有限公司。住所地：郑州经济技术开发区经南三路59号。
法定代表人陈建，总经理。
委托代理人史增辉，北京市惠诚律师事务所郑州分所律师。
委托代理人祝永鹏，北京市惠诚律师事务所郑州分所律师。
被上诉人（原审原告）张富勇，男，汉族，1974年6月4日出生，住河南省新郑市和庄镇烟厂大街16号。
上诉人河南东方今典房地产集团有限公司（以下简称东方今典公司）与被上诉人张富勇商品房买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院(
2010)开民初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东方今典公司委托代理人祝永鹏，被上诉人张富勇到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年，河南东方置业有限公司与河南东经开汽车城开发有限公司等合并成立东方今典公司。2005年9月18日，张富勇与河南东方置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张富勇购买河南东方置业有限公司开发的位于郑州经济技术开发区经南四路16号的1号楼5单元4层西户商品房一套，建筑面积为72.87平方米，房款共计125817元，该合同还约定：河南东方置业有限公司应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付张富勇使用；逾期交房超过30日后，张富勇有权解除合同，张富勇要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，河南东方置业有限公司按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；河南东方置业有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4875%／月向买受人支付违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，其中暖气以热力公司通暖时间为准。该条款中，双方在规定日期内未达到使用条件的违约责任未约定。合同签订后，张富勇依照约定履行了自己的义务，交纳了相关费用，东方今典公司在2007年4月25日将约定商品房交付张富勇使用。张富勇
、东方今典公司均未举证证明东方今典公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的具体日期，依职权调取的证据显示，郑州经济技术开发区房地产管理局受理张富勇房屋所有权证书申请的日期为2009年1月6日。庭审中，东方今典公司称，不知道备案证何时办好。
原审法院认为：张富勇与河南东方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或其他组织行使合同权利，履行合同义务。河南东方置业有限公司与河南东经开汽车城开发有限公司等合并成立了河南东方今典房地产集团有限公司，故张富勇与河南东方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务由东方今典公司行使和履行。关于张富勇要求东方今典公司支付逾期交房违约金2843.46元的诉讼请求，合同约定东方今典公司于2006年12月31日前将商品房交付给张富勇，实际交房之日为2007年4月25日，诉讼时效应当自2007年4月25日起算，张富勇应当在2009年4月25日前起诉东方今典公司，现张富勇于2010年5月26日诉至本院，已超过诉讼时效，且张富勇未提供证据证明该时效有中止、中断等情形，故张富勇的该项诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。关于张富勇要求东方今典公司支付逾期办证违约金7114.95元的诉讼请求。合议庭已向张富勇释明，张富勇变更为逾期备案违约金，但东方今典公司认为，当庭变更，不能成立。张富勇在起诉状的事实与理由部分载明：合同还约定东方今典公司应当在商品房交付期后180日内，将办理权属登记需由东方今典公司提供的资料报产权登记部门备案，如因东方今典公司的责任，张富勇不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，东方今典公司按已付房价款的0.4875%/月向买受人支付违约金，张富勇本意系要求东方今典公司按照合同第十五条支付违约金，如东方今典公司违反该约定，应当支付。根据双方的合同约定，河南东方置业有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即东方今典公司应当在2007年10月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。东方今典公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的具体日期应当由东方今典公司举证，应当负举证责任，其未提供有效证据证明该日期，根据张富勇房产证的受理日期2008年12月12日，酌定上述日期为2008年11月1日。但张富勇、东方今典公司在《商品房买卖合同》对违约金约定过高（截止至2008年11月1日，东方今典公司违约天数共计12个月零6天，房款共计125817元，按已付房价款的0.4875%/月计算，违约金共计7482.96元），应当予以降低。该违约金的具体数额本院综合考虑张富勇所购房屋的房价、东方今典公司的过错程度等因素酌定为4000元。关于张富勇要求东方今典公司支付自起诉之日至付清之日按中国人民银行同期贷款率计算的违约金利息损失，张富勇的该项请求无事实与法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：一、河南东方今典房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付张富勇双方签订的《商品房买卖合同》第十五条所约定的违约金四千元。二、驳回张富勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由河南东方今典房地产集团有限公司负担。
宣判后，东方今典不服原审判决，向本院上诉称：本案超过诉讼时效，不应受法律�；�；逾期交房违约责任诉讼时效起算时间应为2006年12月31日，逾期备案违约责任的诉讼时效起算时间应为2007年10月1日；原审判决认定我公司存在逾期备案违约行为，属事实认定错误。原审法院未调取有力的证据推翻我公司提交的《证明》，原审判决认定事实错误，应依法改判，驳回张富勇请求支付逾期备案违约金的诉讼请求。
被上诉人张富勇辩称：原审法院认定事实清楚，要求维持原判，驳回上诉。
本院审理查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，河南东方置业有限公司与河南东经开汽车城开发有限公司等合并成立了河南东方今典房地产集团有限公司，故张富勇与河南东方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务由东方今典公司行使和履行。根据双方的合同约定，河南东方置业有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由东方今典公司提供的资料报产权登记部门备案，如因东方今典公司的责任，张富勇不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，东方今典公司按已付房价款的0.4875%/月向买受人支付违约金，如东方今典公司违反该约定，应当支付。东方今典公司应当在2007年10月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据张富勇房产证的受理日期2008年12月12日，张富勇、东方今典公司在《商品房买卖合同》对违约金约定过高，应当予以降低。该违约金的具体数额综合考虑张富勇所购房屋的房价、东方今典公司的过错程度等因素酌定为4000元。原审法院查明事实清楚，适用法律准确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由河南东方今典房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任一鸣
审 判 员 陈 赞
审 判 员 周国华
二○一○年十月二十七日
书 记 员 庞恒杰
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