申文荣与黄梅风买卖合同纠纷一案
——河南省郑州市中级人民法院(2010-10-22)
申文荣与黄梅风买卖合同纠纷一案
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2010）郑民三终字第807号
上诉人（原审原告、反诉被告）申文荣。
委托代理人牛江斌，郑州市中原区桐柏法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄梅风。
委托代理人王广福，河南国基律师事务所律师。
委托代理人李波，河南国基律师事务所律师。
上诉人申文荣因与被上诉人黄梅风买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2009）中民二初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申文荣及委托代理人牛江斌、黄梅风及委托代理人王广福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年12月11日，申文荣将其位于郑州市中原区须水镇须水村的116号房屋及院落卖给黄梅风，双方于当日签订字据一份，载明“申文荣因事不便，托人说合，将原房产一处卖掉，经说合人、买方、卖方，三方协商，房价叁万捌仟元。付款办法：当面一次付清。四至：东至巴国安，西至路，南至路，北至赵喜亭。尺寸以使用证为准。卖方：申文荣。买方：黄梅凤�！绷碛兴拿と嗽诟米志萆锨┳�。后黄梅风支付给申文荣购房款38000元，黄梅风入住本案诉争房屋，并对该房屋进行了装修。2009年7月13日，申文荣诉至原审法院，要求解决。
原审法院另查明，黄梅风系郑州市惠济区长兴路办事处老鸭陈村农民。本案诉争房屋所在院落之集体土地建设用地使用证中所载明的土地使用者现仍为申文荣�；泼贩缟昵攵运哒课菁罢厍徊钩ゼ壑到衅拦�，原审法院依法委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司对诉争房屋及宅基地区位补偿价值进行评估，评估结论为郑州市中原区须水镇须水村116号自建房屋、宅基地区位补偿价值在2010年1月18日为142200元。
原审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。申文荣、黄梅风所签字据的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权�；泼贩绮⒎侵Ｖ菔兄性胨蛐胨宕迕�，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至黄梅风名下。申文荣、黄梅风所签订的字据违反法律、行政法规强制性规定，属无效协议。申文荣要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，黄梅风应当返还申文荣的房屋，申文荣应当返还黄梅风购房款38000元。申文荣要求黄梅风支付租金60000元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持�；泼贩绶此咭笊晡娜僦Ц独�30000元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。本案中，申文荣在出卖时，即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围多年后，又以违法出售房屋为由，主张合同无效，故申文荣应对合同无效承担主要责任，申文荣对黄梅风的信赖利益损失应予赔偿，申文荣对黄梅风的赔偿应以评估价值为准�；泼贩绲乃鹗衷诜课�、宅基地区位补偿价142200元与原购房价38000元之间的差价，应为104200元。综合考虑申文荣、黄梅风的过错责任大小，申文荣应负主要责任，承担损失的70%，黄梅风负次要责任，承担损失的30%。综上，除申文荣应当返还黄梅风购房款38000元外，申文荣应赔偿黄梅风损失72940元，黄梅风反诉要求申文荣赔偿损失80000元，超出72940元部分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十六条之规定，原审法院判决：一、依法确认申文荣与黄梅风于2000年12月11日所签订的字据无效；二、黄梅风自本判决生效之日起九十日内将位于郑州市中原区须水镇须水村116号自建房屋及院落腾退给申文荣；三、申文荣自本判决生效之日起九十日内返还黄梅风购房款38000元；四、申文荣自判决生效之日起九十日内赔偿黄梅风损失72940元；五、驳回申文荣其他诉讼请求；六、驳回黄梅风其他诉讼请求。
申文荣不服原审判决，上诉称：1、一审法院依据评估做出判决，是错误的认定。宅基地归集体所有，集体经济组织的成员只有使用权，没有所有权。对宅基地评估价值38500元，让申文荣承担，申文荣无法接受。2、申文荣在出卖时，是以极低的价格转让的，如果进行评估，应该同时对转让时的价值也进行评估，两项之间的差额，才是合理的差价。3、转让房屋时申文荣已60多岁，对法律了解不多，黄梅风应该知道的比申文荣更多�；泼贩缑髦粲诮沽髯段�，而故意去购买，就是为了获得不正当的利益。4、案件受理费、评估费用和反诉费用，应该由双方当事人依据判决结果予以分配。请求撤销原审判决第四项，依法改判，案件受理费由黄梅风负担。
黄梅风答辩称：1、对方由于协议项下的房屋及土地升值，主张合同无效，应承担由此给黄梅风造成损失的主要责任。2、申文荣违反诚信原则，在合同履行多年后主张无效，应返还房款并赔偿因此造成的损失。原审对区位补偿价进行评估，公平合理。请求驳回上诉。
本院查明的事实与原审一致。
本院认为，农村宅基地属集体所有，农村居民只有使用权，任何个人不得买卖。本案中，双方买卖合同因违法而无效，应相互返还因该合同取得的财产，并根据过错，赔偿对方因此而受到的损失。原审法院依照区位补偿价值评估结论进行处理，并认定出卖方负主要责任，并无不当。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项并参照相关规章之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1623.50元，由申文荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 程 文
审 判 员 周 勇
二0一0年十月二十二日
书 记 员 张雪姣（代）
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