程改秀与郭龙鑫、河南诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案
——河南省郑州市中级人民法院(2010-10-20)
程改秀与郭龙鑫、河南诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2010)郑民三终字第635号
上诉人（原审原告）程改秀。
委托代理人杨连立，河南国基律师事务所律师。
委托代理人王德强，男，1952年4月8日出生，汉族，住郑州市惠济区大河路办事处北花王村42号。
被上诉人（原审被告）郭龙鑫。
委托代理人王天成，河南良仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南诚信房地产开发有限公司，住所地：郑州市金水大道24号润华商务花园A座。
上诉人程改秀与被上诉人郭龙鑫、被上诉人河南诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2009）中民二初字第591号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。
上诉人程改秀的委托代理人杨连立、王德强，被上诉人郭龙鑫的委托代理人王天成到庭参加诉讼，被上诉人诚信公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1999年4月9日，诚信公司作为甲方与作为乙方的郭龙鑫签订《朱屯小区房屋认购协议书》一份，协议主要约定，由乙方以124592元的价格购买甲方位于河南省郑州市中原区桐柏路北段朱屯小区南区内38号楼4单元6层附10号(现郑州市农业路198号院嵩岳小区19号楼4单元6层46号)三室两厅建筑面积为104平方米的住房一套;乙方在本协议签订当日向甲方交纳人民币4000元作为定金，自本协议签订之日起三日内，乙方以现金或转帐形式交纳定金之外剩余所有房款120592元;甲方应如期交付经郑州市建筑工程质量监督部门检验合格的房屋，并负责在房屋竣工交付使用后两个月内代乙方办理产权交易及房屋所有权证手续;除下列原因(1、人力不可抗拒的自然灾害;2、无法预料的意外事故或防范不及的事件；
3、为配合和遵守当地政府的法规而引起的延误;4、市政配套的批准与落实等政策性延误;5、其他非甲方所能预见的因素。如遇上述五条原因致使甲方延期交房，双方应共同协商解决)外，甲方应于1999年12月31日前将上述房屋竣工，并出具郑州市工程质量监督部门签发的质量合格证，通知乙方验收房屋。在协议书签订当天，郭龙鑫将购房款124592元交给诚信公司，诚信公司给其出具编号为0155843号收据一份。2005年9月30日，郑州市房地产管理局给程改秀颁发郑房权证字第0501057912号房产证，确定程改秀为中原区农业路198号院19号楼4单元6层46号房屋的所有权人，附记中显示该套房屋为经济适用房。因郭龙鑫不服郑州市房地产管理局房屋行政登记，特向原审法院提起行政诉讼，而该行政诉讼案件又须以该案的审理结果为依据裁定中止诉讼。2009年9月15日，程改秀诉至本院，以郭龙鑫不具有购买该案经济适用住房资格，郭龙鑫与诚信公司签订的房屋买卖协议书侵犯了公共利益为由，要求确认郭龙鑫与诫信公司签订的《朱屯小区房屋认购协议书》无效。
原审法院另查明，1、郭龙鑫的户口类型为郑州居民家庭户，户口所在地为郑州市二七区北工房后街2号附1号;2、《郑州市经济适用住房建设管理办法》经2005年8月4日郑州市人民政府第35次常务会议审议通过，自2005年11月1日起施行。该办法关于经济适用住房购买条件作出如下规定:(一)本市建成区常住户口三年以上;(二)夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍;(三)无住房，或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米；
(四)市人民政府规定的其他条件。
原审法院认为，郭龙鑫是否具有购买郑州市经济适用住房资格、是否导致合同无效问题是本案的争议焦点�！吨Ｖ菔芯檬视米》拷ㄉ韫芾戆旆ā饭赜诰檬视米》抗郝蛱跫鞒隽艘幌盗邢拗菩怨娑�，而郭龙鑫为郑州居民家庭户，系郑州市建成区人口，程改秀称郭龙鑫不具备购买郑州市经济适用住房的条件，但没有提供有效证据予以证明，该院对程改秀称郭龙鑫不具备购买郑州市经济适用住房资格的观点，不予采信。关于合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》明确规定，有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谑视�<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。结合本案，郭龙鑫与诚信公司之间关于涉案房屋签订的《朱屯小区房屋认购协议书》的时间早于《郑州市经济适用住房建设管理办法》;其次《郑州市经济适用住房建设管理办法》不属于最高人民法院确定的认定合同无效的法律依据之列，不能作为认定该案合同无效的依据。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定
“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而《郑州市经济适用住房建设管理办法》关于经济适用住房购买条件的规定均系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，该案郭龙鑫与诚信公司签订的合同违反该规定并不导致合同无效的后果。综上，程改秀称郭龙鑫没有购买郑州市经济适用住房资格、郭龙鑫与诚信公司之间关于涉案经济适用房屋签订的《朱屯小区房屋认购协议书》侵犯公共利益于法无据，证据不足，其要求确认郭龙鑫与诚信公司所签购买郑州市中原区农业路198号院19号楼4单元6层46号房屋的《朱屯小区房屋认购协议书》无效的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，原审法院判决如下:驳回程改秀的诉讼请求；案件受理费100元，由程改秀负担。
上诉人程改秀不服原审判决，上诉称：请求依法撤销原审判决，确认郭龙鑫与诚信公司签订的朱屯小区房屋认购协议书无效；上诉费用由郭龙鑫、诚信公司承担。1、原审法院认定“程改秀称郭龙鑫不具备购买郑州市经济适用住房的条件，但没有提供有效证据予以证明，不予采信”，这种认定是错误的。首先，涉案房屋为经济适用房，购买此房必须经过经济适用房建设管理中心的批准才能符合购买条件。郭龙鑫没有证据证明其已获得批准，其不符合购买此房的条件。其次，郭龙鑫与诚信公司未经批准私自签订的认购协议书损害了公共利益是无效的。2、原判决认定“郭龙鑫与诚信公司签订的《朱屯小区房屋认购协议书》侵犯公共利益于法无据，证据不足”，其认定事实无依据，原判决不适用《郑州市经济适用住房建设管理办法》是错误的。3、原审法院认定郭龙鑫与诚信公司的协议不当，协议实际是抵债，不是真实的买卖协议。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持程改秀的上诉请求。
被上诉人郭龙鑫答辩称：1、程改秀在诉讼中提到经济适用房的事实根本不存在，郭龙鑫与诚信公司签订购房协议时并不涉及经济适用房问题，一审法院对程改秀的主张不予采纳是正确的。2、程改秀在诉讼中滥用公共利益概念，本案不涉及公共利益问题。3、本案原审在《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》之后，原审法院驳回程改秀的诉讼请求适用法律正确。
本院经审理查明的事实与原审基本相同。
本院认为，郭龙鑫与诚信公司签订的《朱屯小区房屋认购协议书》不违反法律、法规的强制性规定，是合同双方的真实意思表示，为有效合同。程改秀对其上诉理由没有提供有效证据加以证明，该理由本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人程改秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 程 文
代理审判员 王胜利
二○一○年十月二十日
书 记 员 侯 多
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