齐玉芳与郑州人和新天地投资管理有限公司租赁合同纠纷一案
——河南省郑州市中级人民法院(2010-11-6)
齐玉芳与郑州人和新天地投资管理有限公司租赁合同纠纷一案
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2010)郑民三终字第704号
上诉人（原审原告）齐玉芳
委托代理人程亚彬，金博大律师事务所律师。
委托代理人张文涛，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑州人和新天地投资管理有限公司，住所地：郑州市二七区大同路93号格林兰大酒店4楼。
法定代表人张大滨，董事长。
委托代理人白大镛，河南舒展律师事务所律师。
上诉人齐玉芳与被上诉人郑州人和新天地投资管理有限公司（以下简称新天地公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2009）二七民二初字第810号民事判决书,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人齐玉芳的委托代理人张文涛，被上诉人新天地公司的委托代理人白大镛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年5月14日新天地公司(出租方)与齐玉芳(承租方)签订《商铺租赁合同》一份，齐玉芳承租新天地公司开发的位于郑州地一大道一层B区l10号商铺�！渡唐套饬藓贤分饕级�:1、齐玉芳租赁新天地公司开发的，位于郑州市地一大道一层B区l10号商铺;2、该商铺仅限于经营品项为女装的商品。齐玉芳需自行办理营业执照及有关的经营许可证;3、租赁期限为12个月，租赁期自2008年12月28日至2009年12月27日止，2009年6月28日为本合同计租日；4、齐玉芳在签订本合同时，应一次性交付9750元作为租赁本商铺的首付租金，该款项自合同签订之日起自动转为租赁押金，剩余金额转为铺位租金;5、自2009年6月28日起的第一年齐玉芳每月需另行向新天地公司交付租金款3250元，每年共计39000元;6、租赁押金为6500元;7、租赁期间，齐玉芳拖欠租金、管理费、水电费、空调费以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日，或缴纳的租赁押金不足，自新天地公司通知之日起五日内仍未补齐的，新天地公司有权单方解除本合同并没收租赁押金，租赁押金不足弥补新天地公司损失的，新天地公司有权向齐玉芳追偿。合同签订后，齐玉芳进行经营，齐玉芳先后向新天地公司交纳押金6500元，6月28日至7月27日租金3250元。齐玉芳对商铺进行装修。2009年8月30日，新天地公司向齐玉芳发出催告函，要求齐玉芳于2009年8月31日下午4时一次交纳至2009年12月27日的租金16250元，如逾期，视为齐玉芳违约，按照双方签订的《商铺租赁合同》执行。2009年9月3日新天地公司再次给齐玉芳发出书面通知，要求齐玉芳交纳逾期交纳租金的滞纳金。齐玉芳两次接通知后均未向新天地公司交纳租金。2009年9月4日，新天地公司向齐玉芳发出《解约通知》，以齐玉芳未按合同约定交纳租金为由，要求解除双方签订的商铺租赁合同，并限定齐玉芳当天下午4点前将商铺内的商品撤离商场，否则将视为无人认领商品进行处理。新天地公司据此单方解除了与齐玉芳签订的商铺租赁合同。至此，齐玉芳欠新天地公司2009年7月28日至2009年9月4日的租金未付，新天地公司未退还齐玉芳租赁押金等费用。齐玉芳提起诉讼，要求判令:1、新天地公司返还齐玉芳租赁押金6500元;2、新天地公司赔偿齐玉芳装修费损失8500元;3、新天地公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为:双方在自愿、平等、协商的基础上签订的《商铺租赁合同》，意思表示真实，不违反法律规定，具有法律效力，双方应当履行。齐玉芳按约定向新天地公司交纳了租金押金和2009年6月28日至7月27日的租金，但经营至2009年7月27日，未按合同约定按月交纳下一个月的租金，超过合同约定的十五日后仍未补交，其行为已违反了双方合同约定。形成该案纠纷，齐玉芳应承担违约责任。根据合同约定，齐玉芳拖欠租金超过十五日的，押金不予退还。齐玉芳要求新天地公司退还押金的诉讼请求不予支持。齐玉芳未提供装修费用的充分证据，故齐玉芳要求赔偿装修费的诉请，现有证据不足，不予支持。新天地公司辩称“1、齐玉芳不支付租金，违约在先;2、新天地公司按约定解除合同;3、齐玉芳无权要求退还押金及其他费用”的辩解成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，原审法院判决如下：驳回齐玉芳的诉讼请求；案件受理费180元，由齐玉芳负担。
齐玉芳不服原审判决，上诉称：请求二审法院撤销原审判决并依法改判；一、二审诉讼费由新天地公司承担。1、依据租赁合同第七条，齐玉芳在有权拒绝按新天地公司的要求交纳六个月的租金。2、房租到期日后的长达35天的时间，新天地公司从未向包含齐玉芳在内的20名一审原告催缴过租金，也从未向同区商户收取过租金，这一事实表明了“租金暂不缴纳，等待新天地公司通知时再行缴纳”这一许诺的存在。齐玉芳同区B143商户的房屋租赁合同上约定的月租金为
3000元，而新天地公司开具收款收据却注明了该3000元租金为三个月的租金，该行为也间接证明了“免交两个月租金”这一许诺的存在。3、依据相关法律规定，新天地公司不向齐玉芳开具正式票据，齐玉芳有权拒付租金。4、《商铺租赁合同》第50条第7款无效，《商铺租赁合同》为格式合同，该合同50条第7款规定商户如拖欠租金15日便没收商户租赁押金，该条款明显显失公平，加重了齐玉芳的责任、排除了齐玉芳的主要权利，且该格式条款，新天地公司也并未以“合理方式”提醒齐玉芳注意。依据《合同法》第五条、第四十条之规定，应认定租赁合同第50条第7款无效。
新天地公司答辩称：
1、齐玉芳拒绝在催告函上签字，事实也拒绝新天地公司催收租金的要求。2、催告函证明新天地公司已向齐玉芳催要租金，齐玉芳称未催要过租金是虚假的。3、发票是付款后开具，齐玉芳应该先付款，持收据可以去换发票。4、租赁押金是为了保障出租人的利益，是应该交付的5、齐玉芳租赁期间的水电费未交纳。综上所述，齐玉芳上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回齐玉芳的请求。
本院经审理查明的事实与原审基本相同。
本院认为，齐玉芳和新天地公司签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约定享有权利承担义务。新天地公司单方变更合同约定，一次性向齐玉芳催缴六个月的租金不当，齐玉芳如不同意该变更，仍应按合同约定缴纳租金，齐玉芳未能在合同约定期限内按约缴纳租金，其行为已构成违约。其上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费180元，由上诉人齐玉芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 程 文
代理审判员 王胜利
二○一○年十一月六日
书 记 员 王世方
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