张新建与靳建松租赁合同纠纷一案


河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2010)郑民三终字第720号
上诉人（原审原告）张新建
委托代理人刘军，河南译达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）靳建松
委托代理人杜留杰，河南言明律师事务所律师。
上诉人张新建与被上诉人靳建松租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2009）新民初字第810号民事判决书,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人张新建及委托代理人刘军，被上诉人靳建松及委托代理人杜留杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年12月8日，张新建(协议乙方)与新郑市双全制衣有限公司(协议丙方)及城关乡乡镇企业管理办公室(协议甲方)签了一份租房协议，协议约定:一、甲方将原租用给丙方房屋中的东屋房共14间租用给乙方作为有偿使用。二、租赁时间:从2003年7月1日至2018年6月30日，共15年。三、租金及付款办法:租金为每年伍仟元整，因东屋房年时已久，经协商，乙方负责出资修建，修建的资金抵上缴甲方的6年租金，即2003年7月1日至2009年6月30日6年的租金抵修房款，2009年7月1日至2018年6月30日9年期间乙方以每年5000元的租金上缴甲方。付款办法为以现金方式当年付清当年的租金。四、协议到期后，乙方仍需租赁，按当时的市场房租，双方另行协商。
五、协议期间，甲、乙双方不得违约，如有一方违约，向对方赔付违约金伍万元。六、乙方必须做到合法经营，如有违法行为，
甲方有权立即终止合同，后果有(由)乙方负责。七、协议期间，房屋再需要维修，由甲、乙双方另行协商。八、…
…。协议有协议三方签字，且新郑市双全制衣有限公司及城关乡乡镇企业管理办公室在协议上加盖公章。协议签订后，张新建于2003年春将所租用房屋修建后开始经营使用至2006年。2006年9月，新郑市双全制衣有限公司因负债累累，新郑市人民法院执行局对其财产依法进行了拍卖，张新建所租用的房屋被靳建松竞买到。2007年2月7日，靳建松将张新建所租用的房屋的租金涨了
7000元，张新建向靳建松交纳了租金7000元，由靳建松给张新建出具了收条一份，收条上注明：“今收到张新建交来厂院及其它租金柒仟元整(7000元)2007年元月1日—2008年元月1日止
2009午元月1日后每年壹万贰仟元整。特此证明!收款人 靳建松
2007年2月7日”。张新建在该收条上签名予以确认。2008年1月20日，张新建又向靳建松交纳了租金7000元，靳建松又给张新建出具了收条一份，收条上注明:“今暂收张新建交来2008年房租柒仟元整(7000)
靳建松
20/元”。后张新建一直主张双方应按张新建与新郑市双全制衣有限公司所签订的合同为有效合同，靳建松竞买到租赁物后，应按原合同履行，不能涨租金，双方为此发生纠纷，张新建诉至该院。
张新建生产经营期间，使用靳建松所有的变压器上的电，2008年12月份，张新建因厂里停电停止生产经营，张新建以停电系靳建松所为，要求靳建松支付停电造成的损失无果，诉至该院。
原审法院认为:张新建要求该院确认张新建与王双全于新郑市双全制衣有限公司营业执照被吊销后所签订的租房协议为有效协议，因该协议是在新郑市双全制衣有限公司营业执照被吊销后由王双全签订，未加盖公章，应系王双全的个人行为，不是新郑市双全制衣有限公司的公司行为，故该协议系无效协议，该院不予认可。该院对于张新建与新郑市双全制衣有限公司、新郑市城关乡经济管理办公室于2002年12月8日所签订三方协议予以采信，该协议为有效协议。靳建松在该院拍卖新郑市双全制衣有限公司的财产时竞买到了张新建租赁的土地及房产，对于其所竞买到的财产上原设定的租赁协议，应按买卖不破租赁的原则，仍按照原协议履行双方的租赁关系，但这并不影响双方对于合同中部分条款的协商变更。2007年2月7日，张新建向靳建松交纳租金7000元，靳建松给张新建出具有收条一份，该收条上对于原租赁合同中关于租赁费用及租赁场所的约定与原租赁合同有变更内容，张新建在该收条上签名予以确认，因此该收条可视为双方对原合同内容中部分条款的协商变更，且2008年1月20日，张新建又向靳建松交纳了租金7000元。现张新建主张2007年2月7日向靳建松交纳租金的行为系受胁迫所为，既未向法庭提交相关证据，也未在一年内主张过撤销，故该院对于张新建要求靳建松退还两年所交租金14000元的诉讼请求不予支持。对于张新建要求靳建松支付违约金50000元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。张新建要求靳建松恢复原租赁场地原状，不能举证证实租赁场地原状及土地被改变系靳建松所为，故对于张新建的该项诉讼请求该院不予支持。张新建要求靳建松赔偿其因停电造成经济损失5000元及停电期间每日损失500元的诉讼请求，因张新建提交的证据不足以证实其生产用电停电系靳建松所为，故对于张新建的该部分诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、《中华人民共和国公司法》第一百八十一条第(四)项、第一百八十四条、第一百八十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下:驳回张新建的诉讼请求；案件受理费1525元，由张新建负担。
张新建不服原审判决，上诉称：
1、根据“买卖不破租赁”的法律规定，靳建松应当全面履行张新建与双全制衣有限公司的租赁协议。2002年12月8日张新建与新郑市双全制衣有限公司签订租用其院内场地及厂房的协议，用于开办食品加工厂。协议签订后，张新建根据双方协商对十四间房屋进行了重新修建，并对场院进行了修整，2005年张新建出资对其余的房屋进行了重新修建。在租赁期间内，由于双全制衣有限公司负债较多，2006年9月新郑市法院在未告知张新建的情况下，将张新建承租的场院拍卖给了靳建松。靳建松违反原有协议提高房租，在张新建本已经硬化的地坪上强行倒垃圾，加高排水道，使地面抬高致下雨时倒灌。2008年12月29日在张新建正在生产时停电至今，造成张新建的生产原料全部损失。对于以上事实，张新建在一审向法庭提交了大量的证据予以证明，原审法院不予采纳并驳回了张新建的所有诉讼请求，原审法院的做法有悖于法律的公平、正义和应当尊重客观真实的办案原则。2、原审法院认为租赁合同无效的理由不能成立。张新建与新郑市双全制衣有限公司签订租用其院内场地及厂房的协议后，双方协商由张新建对十四间房屋进行重新修建，修建费冲抵6年租金，张新建根据双方协商，对十四间房屋进行了重新修建，并对场院进行了修整，花费近20万元，已经超出了6年的租金数额。2005年张新建出资22000元对其余的房屋进行了重新修建。双方的租赁关系真实存在，两份租赁合同内容是相辅相成的，租赁协议是双方真实意思表示，不应认定为无效。租赁物被原审法院拍卖后，根据买卖不破租赁，协议对新的买受人继续有效。3、靳建松依法应当保证张新建对租赁物的正常使用，由于靳建松擅自断电给张新建造成的损失，应当承担赔偿责任。原审中张新建向法庭提交的（2008）新证民字第340号公证书足以证明张新建租用的场地所使用的电是由靳建松所控制的，并且自2008年12月27日停电至今没有送电，控制用电的开关是在靳建松控制下被断开的，原审法院不顾基本事实的存在，认为张新建的证据不足是错误的。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法支持张新建的诉讼请求，本案的一切诉讼费用由靳建松承担。
靳建松答辩称：1、根据靳建松持有的双全制衣有限公司与张新建及城关乡乡镇企业管理办公室签订的房屋租赁协议之约定，张新建租用双全制衣有限公司房屋14间，
2006年9月，靳建松购买取得了双全制衣有限公司的全部房屋及厂院土地。根据“买卖不破租赁”的法律规定，靳建松继续履行了双全制衣有限公司与张新建及城关乡乡镇企业管理办公室签订的房屋租赁协议。后靳建松发现，张新建不仅使用了租赁的房屋，而且占用了已归靳建松所有的厂院土地及机井、水罐等设施，就这些物的使用问题，双方于2006年底口头约定年租金为7000元。2007年2月7日、2008年1月20日，张新建分别向靳建松交付了当年度的厂院土地及机井、水罐等设施的租赁金7000元。上述事实足以说明，靳建松全面履行了租赁协议，没有任何地方违约。2、关于租赁合同的效力，该租赁合同与靳建松持有的租赁协议落款时间为同一天，租赁物均为双全制衣有限公司的14
间房屋，一些条款完全相同，不同的是租赁合同比租赁协议增加了租赁物的范围及租赁方的权利，租赁协议的当事人为三方，租赁合同的当事人为两方，租赁协议的出租方加盖有公章，租赁合同的出租方没有加盖公章，对租赁协议和租赁合同进行对比不难发现，租赁合同是张新建根据诉讼需要，和双全制衣有限公司的负责人王双全伪造的合同，是没有法律约束力的。从证人王双全的证言得到证实:合同是在工商部门收回公章后补签的。因此，一审法院依法确认张新建与王双全签订的租赁合同无效是完全正确的。3、关于断电损失问题，首先，2008年12月份，张新建因用电价格问题，将其安装在靳建松线路上的电表摘掉，想直接使用新郑电厂的供电，因与新郑电厂就电价问题协商末果、不久电厂停产以致不能用电，因此，上诉人断电的责任不在靳建松。其次，根据租赁协议，靳建松对张新建不负有保证用电的义务，张新建没有要求靳建松承担断电损失的事实和法律依据，张新建怠于向供电公司主张权利的后果不应由靳建松承担。4、张新建称租赁后除了对房屋进行整修外，又在院内打机井、建水罐、盖伙房，对院内下水管道重新整修，做了院内水泥地平，共花费近20万元等是虚假的。体现在以下几个方面:如此大规模的投资改造，为何没有出租方的确认；在租赁双方对投资改造费用没有协商一致的情况下，双方对投资改造费用应如何结算；根据租赁协议，张新建并没有租赁厂院土地，为何对厂院进行投资改造；靳建松购买该厂院土地及地上附属物、张新建向靳建松转交租赁协议时，既没有声明租赁了厂院土地，更没有主张对厂院土地有投资；最重要的一点是，靳建松购买的是当时厂院土地及地上附属物的现状，除了负有继续履行房屋租赁协议义务外，不负有其他任何义务。因此，张新建主张的厂院投资改造事项，既无事实根据，也无现实的法律意义。综上所述，张新建的诉讼请求没有任何事实和法律依据，一审法院驳回其诉讼请求的判决是公正的，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明的事实与原审基本相同。
本院认为，2002年12月8日，新郑市城关乡乡镇企业管理办公室、张新建及新郑市双全制衣有限公司三方所签租房协议，是各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按协议约定享有权利承担义务。张新建和王双全个人签订的租房协议与上述租房协议内容有较大变更，且未经新郑市城关乡乡镇企业管理办公室的同意，故原审判决认定该协议为无效协议并无不当。靳建松从原审法院竞拍到新郑市双全制衣有限公司的厂房及土地后，应依相关法律规定继续履行三方协议，张新建两次向靳建松缴纳租金数额的变更应视为双方对原协议的变更。张新建的上诉请求及理由已超出协议约定的范围，且未提供确实充分的证据加以证明，故其上诉理由本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1525元，由上诉人张新建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 程 文
代理审判员 王胜利
二○一○年十一月六日
书 记 员 夏文昌