河南新金桥旅游汽车服务有限公司与冯玉河租赁合同纠纷一案


河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2010)郑民三终字第825号
上诉人(原审被告)河南新金桥旅游汽车服务有限公司，住所地：郑州市二七区航海东路冯庄东街1号院。
法定代表人王芳，该公司执行董事。
委托代理人盛宏亮，男。
委托代理人樊新卫，男。
被上诉人（原审原告）冯玉河，男。
上诉人河南新金桥旅游汽车服务有限公司（以下简称新金桥公司）因与被上诉人冯玉河租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2009）二七民二初字第677号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新金桥公司的委托代理人盛宏亮、樊新卫，被上诉人冯玉河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年5月8日，郑州市二七区齐礼阎乡冯庄村民委员会与河南广兴置业有限公司签订一份租赁协议，协议约定：冯庄村委会同意将航海路与冯庄路交叉口（原二七图书设备厂）内靠北围墙一块土地租给河南广兴置业有限公司使用，建临时售房部，年租金10000元，租赁期限暂定5年，从2004年5月15日至2009年5月15日止，到时双方另行协商；在河南广兴置业有限公司所租赁地块以南的土地，今后冯庄村委会无论以任何方式租赁给任何人，冯庄村委员会保证河南广兴置业有限公司所租地的正常使用。2006年8月11日，郑州市二七区齐礼阎乡冯庄村民委员会又与冯玉河及冯海亮签订承包租赁协议，将原图书设备厂处的场地7亩，承包给冯玉河及冯海亮，该协议并未包括3间门面房，即河南广兴置业有限公司所建售楼部。2006年9月，冯玉河与新金桥公司签订租赁合同一份，合同约定：冯玉河将位于航海路与冯庄路交叉口西南角（原图书设备厂）的厂房、办公用房、门面房、院内空地及附属设施（以下简称为租赁物）租赁给新金桥公司使用。租赁物面积约为7.5亩，其中，厂房面积约为600平方米，办公用房31间，门面房3间；租赁物采取包租的方式，由新金桥公司自行管理，冯玉河不得干涉新金桥公司的经营管理，否则给新金桥公司造成的损失由冯玉河负责赔偿。租赁期限为五年，即从2006年9月16日起至2011年9月16日止；在出租合同生效之日起五日内，冯玉河将租赁物交付新金桥公司使用，其中门面房三间应在2007年9月1日前交付新金桥公司使用；合同的年租金为220000元，新金桥公司应于合同签字后两日内向冯玉河支付半年租金，以后每隔六个月交一次租金，每次交半年租金，新金桥公司逾期支付租金，应向冯玉河支付滞纳金。合同签订后，冯玉河与新金桥公司开始均能按约履行合同，但冯玉河未将3间门面房交新金桥公司使用。2007年6月29日新金桥公司结清了2007年7月1日之前的租金。后新金桥公司又分别于2007年9月13日支付租金80000元、2007年11月23日支付租金10000元、2008年1月7日支付租金20000元、2008年5月20日支付租金20000元。之后，新金桥公司未再向冯玉河支付租金。2008年6月，冯玉河经新金桥公司原法定代表人陈国增同意后，代收各承租户租金冲抵房租共2700元，分别为2008年6月10日收1车队两间房租600元、2008年6月10日收房租300元、2008年6月11日收房租300元、2008年7月9日收房租600元。冯玉河因新金桥公司不支付租金诉至法院，请求判令新金桥公司支付自2007年7月1日起至2008年9月16日止的租金145000元及滞纳金6500元，判令本案所有诉讼费用由新金桥公司承担。新金桥公司以冯玉河违约为由提出反诉，请求判令冯玉河支付合同违约金110000元，反诉费由冯玉河承担。
另查明：因2007年9月1日之后冯玉河未将3间门面房交新金桥公司使用，新金桥公司应支付的租金应按比例扣减3间门面房部分。故自2007年7月1日起至2008年9月16日，新金桥公司应付租金共计246046元，扣除已支付的130000元和冯玉河自行收取的2700元，新金桥公司尚欠冯玉河租金113346元。滞纳金自冯玉河2008年7月9日最后一次收取租金后开始计算，至2008年9月16日共38天，按中国人民银行同期贷款利率（6.57%）计算的滞纳金为786元。
又查明：共同承租人冯海亮在原一审时经本院询问，表示同意由冯玉河行使合同权利及诉讼权利。2008年12月10日，新金桥公司法定代表人变更为王芳。
原审法院认为：冯玉河与新金桥公司之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，但冯玉河无权出租3间门面房，合同约定2007年9月1日交付该三间门面房的条款，未经权利人追认，故该条款应为无效条款。租赁合同其他部分，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。冯玉河与新金桥公司均应按约履行自己的义务。冯玉河交付租赁物给新金桥公司使用后，新金桥公司应按约支付租金。但自2007年9月1日之后新金桥公司应支付的租金应按比例扣减出冯玉河不能交出的三间门面房部分。故截止至2008年9月16日新金桥公司应支付冯玉河租金113346元，滞纳金786元。对冯玉河诉讼请求中超出部分本院不予支持，超出部分的诉讼费用亦应由冯玉河自行负担。因新金桥公司不能提供有效证据证明冯玉河有擅自提前解除合同并封锁厂院大门等违约行为，双方签订的租赁合同仍持续有效，故新金桥公司的反诉请求举证不力本院不予支持；新金桥公司以行使履行抗辩权而拒付租金的理由亦不成立，本院亦不予支持。形成本案纠纷，新金桥公司承担全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、新金桥公司在判决生效之日起十日内支付冯玉河租金113346元，滞纳金786元（计算至2008年9月16日）；二、驳回冯玉河的其他诉讼请求。三、驳回新金桥公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
新金桥公司上诉称：原审及再审法院认定事实错误。一、冯玉河违约在先，又对新金桥公司实施侵权行为在后。冯玉河未按合同约定将三间门面房于2007年9月1日前交付新金桥公司使用，而是继续出租于第三方赚取利益。冯玉河违约在先，新金桥公司停止按原合同支付房租的行为，是行使先履行抗辩权的行为并非违约行为。三间门面房位于航海路主干道，河南新金桥旅游汽车服务有限公司愿意以22万元承租即是看中该3间门面房的商用价值，作为公司商用接待之用，从而为公司拓展业务。冯玉河不交付门面房的行为已构成不履行主要合同义务，在当时双方应重新协商租金。发生纠纷后，双方应委托第三方对该三间房屋实际租金价值进行评估，然后从22万的年租金当中扣除。二、冯玉河锁闭新金桥公司办公场所的行为，是行使解除权的行为也是侵权行为。2008年4月初冯玉河锁闭新金桥公司经营场所的行为已构成根本违约，造成公司大批车辆不能外出营运，公司账目、资料至今不能正常使用，给公司造成近10万余元的经济损失。被影响营运的车主至今拒绝缴纳管理费用。2008年4月冯玉河锁闭大门同时，张贴对外出租公告，更证明了其单方终止合同的事实，并且自6月份开始收取房屋租金（有其直接收取租金的部分收据为证），冯玉河已完全终止了和新金桥公司签订的租赁合同。法院依据冯玉河诉请认定新金桥公司使用冯玉河房屋至2008年9月16日，明显错误。三、自2007年9月1
日后，年租赁费仍按22万每年明显不当。正确的计算方法是，委托专业部门对三间门面房的租金进行评估，然后自2007年9月1日后至2007年12月31日已缴纳的租金予以扣除，加上2008年所交纳的2万元，计算至2008年5月底。综上，请求：一、撤销郑州市二七区人民法院（2009）二七民二初字第677号民事判决书；二、改判驳回冯玉河的诉讼请求，并判决其赔偿新金桥公司损失5万元整；三、一审、二审诉讼费用由冯玉河负担。
冯玉河答辩称：一审判决正确，应予维持。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实相同外，另查明：1、三间门面房原为河南广兴置业公司所建的临时售楼部，现已被拆除；2、2007年7月1日至2008年9月16日期间的租金共计284166元，一审判决从该款项中按三间门面房所占租赁物的比例相应扣除了三间门面房的租金38120元，因此新金桥公司应付租金为246046元，扣除已支付的130000元和冯玉河自行收取的2700元，新金桥尚欠租金113346元。
本院认为：新金桥公司与冯玉河所签订的租赁合同中除三间门面房的条款外，其他部分合法有效，新金桥公司应按照约定支付租金。新金桥公司上诉称冯玉河违约在先，其不支付租金的行为是行使先履行抗辩权，虽然冯玉河未按约交付三间门面房，但其他租赁场地和房屋均已按时交付，并由新金桥公司实际使用，因此，新金桥公司应支付使用租赁物的费用，这并不属于行使先履行抗辩权的范畴。新金桥公司上诉称冯玉河锁闭了其办公场所，这是行使解除权的行为也是侵权行为，对此新金桥公司提供了其公司车主的证言，而冯玉河也提供了冯庄社区居民管理委员会出具的证明，证明冯玉河没有因新金桥公司欠租金影响新金桥公司经营、更没有发生锁门等行为，因新金桥公司提供的证据不足以证明冯玉河有锁门的行为，对其该项上诉理由本院不予支持。新金桥公司上诉称应对三间门面房的租金进行市场评估并从应付的租金中扣除该部分租金，由于冯玉河未按约定交付三间门面房，一审判决中从新金桥公司应付租金中已按比例扣除三间门面房部分的租金38120元，从三间门面房应交付的时间2007年9月1日到2008年9月16日的时长为13.5个月，结合本案实际情况，一审判决所扣除的38120元比较符合该三间门面房的实际租金价值，且三间门面房已在拆迁中被拆除，市场评估实际上已无法进行，因此，对新金桥公司的该项上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由上诉人河南新金桥旅游汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。


审 判 长 王华伟
审 判 员 苟 珊
代理审判员 马 莉

二○一○年十一月十日

书 记 员 余萍燕（代）