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徐勝紅與河南錦龍不動產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛一案

河南省鄭州市中級人民法院
民事判決書
(20010)鄭民三終字第390號
上訴人（原審原告）徐勝紅，女，漢族，1968年5月6日出生，現(xiàn)住鄭州市二七區(qū)祥云路19號院1號樓56號。
委托代理人高春利，河南聞禹律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）河南錦龍不動產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：鄭州市保全街12號。
法定代表人崔更義，總經(jīng)理。
委托代理人王立，該公司法律顧問。
委托代理人趙維萍，該公司會計(jì)。
上訴人徐勝紅因與被上訴人河南錦龍不動產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱錦龍公司）買賣合同糾紛一案，不服鄭州市二七區(qū)人民法院(2009)二七民一初字第2552號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人徐勝紅的委托代理人高春利、被上訴人錦龍公司的委托代理人王立、趙維萍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2004年4月2日，徐勝紅、錦龍公司雙方簽訂一份房屋買賣合同，合同規(guī)定：徐勝紅購買錦龍公司開發(fā)的商品房屋位于二七區(qū)祥云路19號1座3單元6層?xùn)|56號房，總金額為230208元，錦龍公司于2004年3月30日將房屋交付徐勝紅使用。合同簽訂后，徐勝紅分別于2004年3月29日、4月1日償付錦龍公司房款10000元、220208元，錦龍公司按規(guī)定將房屋交付徐勝紅使用，

2004年10月29日，錦龍公司向徐勝紅出具一份承諾書：錦龍公司售給徐勝紅位于二七區(qū)祥云路19號1座3單元6層?xùn)|56號房屋，因此房在售出前已被鄭州市中級人民法院依法查封。現(xiàn)無法按合同約定期限交付房屋產(chǎn)權(quán)證書，通過錦龍公司與有關(guān)部門友好協(xié)調(diào)，錦龍公司保證于2005年3月底前向徐勝紅交付房屋產(chǎn)權(quán)證書，如錦龍公司到時未交付房產(chǎn)證，錦龍公司愿意按徐勝紅已支付房價款的O.5％每日向徐勝紅支付違約金，懇請徐勝紅理解、支持。支付違約金日期從2004年1O月底計(jì)算。徐勝紅于2005年1月24日繳納房屋稅款4604元，因徐勝紅未按規(guī)定繳納維修基金，錦龍公司于2006年4月6日為徐勝紅代墊維修基金9352元，2006年6月7日，徐勝紅出具承諾一份，因辦理二七區(qū)祥云路19號1座3單元6層?xùn)|56號房(產(chǎn)權(quán)人為徐勝紅)房產(chǎn)證，2號樓1層附8號營業(yè)房產(chǎn)權(quán)證(產(chǎn)權(quán)人為陳斌杰)，需繳納維修基金，現(xiàn)錦龍公司墊付1號樓56號維修基金9352元、2號樓附8號維修基金960元，待領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時，付清以上欠款。錦龍公司于2006年6月9號為徐勝紅辦理了該房屋房產(chǎn)證，2009年6月22號，趙維平、陳斌杰(系徐勝紅之子)、馮五妞三人簽訂一份還款協(xié)議：經(jīng)趙維平同意，陳斌杰欠錦龍公司位于二七區(qū)祥云路19號院2號樓8號營業(yè)房房款80920元、欠2號樓地下室款15635元、欠3號樓車庫款90000及維修基金、辦證費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等15230元。以上共計(jì)201785元。現(xiàn)經(jīng)三方協(xié)商，將上述201785元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給河南省縱橫建設(shè)有限公司(原鄭州市二七建筑公司)工程承包人馮五妞，抵償錦龍公司欠其工程款215017.40元，今后三方無任何經(jīng)濟(jì)糾紛，三方簽字蓋章后生效。同日，錦龍公司將二七區(qū)祥云路19號1座3單元6層?xùn)|56號房屋房產(chǎn)證及相關(guān)票據(jù)交付徐勝紅，徐勝紅以錦龍公司遲延交付房屋房產(chǎn)證為由，訴至原審法院。
原審法院認(rèn)為：徐勝紅、錦龍公司簽訂的買賣房屋合同，系雙方的意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，徐勝紅、錦龍公司簽訂的房屋買賣合同合法有效。錦龍公司為徐勝紅代墊維修基金，并為其辦理了房屋房產(chǎn)證，徐勝紅未按規(guī)定交納維修基金，是造成其不能及時領(lǐng)取房屋房產(chǎn)證的原因，現(xiàn)錦龍公司已將房屋產(chǎn)權(quán)證交付徐勝紅，故徐勝紅要求錦龍公司交付其房屋房產(chǎn)證書，支付遲延履行違約金6O0O0O元的請求，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，原審法院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，原審法院判決：駁回徐勝紅的訴訟請求。案件受理費(fèi)9800元，由徐勝紅負(fù)擔(dān)。
徐勝紅上訴稱：一、一審認(rèn)定事實(shí)部分不清，認(rèn)定事實(shí)存在錯誤。本案事實(shí)為：2004年4月2曰，被上訴人將訴爭房屋(二七區(qū)祥云路19號1座3單元6層?xùn)|56號)賣給上訴人，此時房屋已經(jīng)被鄭州市中級人民法院查封，但上訴人隱瞞這一重要事實(shí)，將已經(jīng)查封的房屋賣給上訴人。合同約定，2004年3月30日前交付房屋，自房屋交付之日起180天內(nèi)將辦理房屋權(quán)屬登記需由上訴入提供的材料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，2004年4月2日，被上訴人將房屋交付上訴人。房屋交付使用后，上訴人多次催問被上訴人何時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證事宜，被上訴人不予明確答復(fù)，讓上訴人等通知。半年后，上訴人得知訴爭房屋已經(jīng)被法院依法查封，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，便又多次找到上訴人交涉。經(jīng)過交涉，被上訴人于2004年10月29日向上訴人出具承諾書一份，承諾于2005年3月底前向上訴人交付房屋產(chǎn)權(quán)證書，如到時未交付產(chǎn)權(quán)證，被上訴人愿意按照上訴人已支付房價款的0．5％每日向上訴人支付違約金。二、本案爭議焦點(diǎn)：上訴人未繳納維修基金的真實(shí)原因是什么?是上訴人拒不繳納，還是被上訴人交付房屋后因房屋被法院依法查封暫時無法辦理產(chǎn)權(quán)登記而不予收取維修基金?而不是上訴人客觀上有無繳納維修基金。本案事實(shí)為，上訴人在房屋交付其使用后，多次催問被上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記事宜，但被上訴人一直讓上訴人等通知，因房屋被查封暫時無法辦理房產(chǎn)證，繳納維修基金不收，而非上訴人不交。直到2006年6月才告知上訴人，房產(chǎn)已經(jīng)被解封，同時要求繳納維修基金辦理房產(chǎn)證。后經(jīng)上訴人與被上訴人交涉(被上訴人因房屋被法院依法查封有過錯)，被上訴人同意為上訴人墊付維修基金等費(fèi)用，同時要求上訴人為其出具交付房產(chǎn)證時付清墊付維修基金的承諾一份。此后被上訴人為上訴人墊付維修基金并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，此時已經(jīng)是2006年8月9日，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出被上訴人承諾的于2005年3月底前交付房屋產(chǎn)權(quán)證的日期。被上訴人遲延履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但令人不解的是房產(chǎn)證辦好后一直押著不及時交付給上訴人。三、一審法院認(rèn)定“錦龍公司為徐勝紅代墊維修基金，并為其辦理了房屋房產(chǎn)證，徐勝紅未按規(guī)定交納維修基金，是造成其不能及時領(lǐng)取房屋房產(chǎn)證的原因，與事實(shí)不符，上訴人認(rèn)為這是錯誤的認(rèn)定，理由是，一審法院已經(jīng)認(rèn)定上訴人、被上訴人于2004年4月2日簽訂的房屋買賣合同，被上訴人于2004年3月30日前將房屋交付上訴人使用，上訴人分別于2004年3月29日、2004年4月1日分兩次付清了230208元的購房款，被上訴人于2004年4月2日將房屋交付上訴人使用這樣一個事實(shí)。按照合同第15條約定，被上訴入應(yīng)于商品房交付使用后180天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需的應(yīng)由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。據(jù)此，錦龍公司最遲應(yīng)于2004年10月2前向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。而實(shí)際上，被上訴人嚴(yán)重違約，并沒有按照合同約定向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供應(yīng)由其提供的資料履行其備案義務(wù)，具體表現(xiàn)為：(1)、被上訴人2004年10月29日出具的承諾書已經(jīng)表明：被上訴人賣給上訴人的商品房由于被鄭州市中級人民法院依法查封，因而不能交易過戶和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，無法按合同約定期限支付房屋產(chǎn)權(quán)證書，也即其根本沒有能力按照合同約定期限(也即最遲應(yīng)于10月2日前)去產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；(2)、承諾書的日期為2004年10月29曰，而根據(jù)合同約定被上訴人最遲應(yīng)于10月2前向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，此份承諾書的日期(10月29日)明顯遲于被上訴人按照合同約定的其應(yīng)履行備案手續(xù)的最后期限(10月2目前)；(3)、被上訴人到鄭州市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行備案登記的時間是2004年12月26日，其備案日期不僅遠(yuǎn)遲于按照合同第24條約定其應(yīng)于合同生效之日起30天內(nèi)(合同生效日為4月2日，其最晚應(yīng)于5月2日)向房管局申請備案登記的日期，而且也遲于其應(yīng)向房管局提供應(yīng)由其提供的辦理權(quán)屬登記所需資料履行其備案義務(wù)的最遲期限(2004年10月2前)；以上三點(diǎn)充分表明了被上訴人的行為已經(jīng)嚴(yán)重違約。請求撤銷原判，依法改判被上訴人支付上訴人遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書給上訴人造成的違約損失共計(jì)160000元，本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。
錦龍公司答辯稱：一審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確。一審中，我方提供了大量證據(jù)，證明了我方為履行合同義務(wù)而做出的大量工作，同時也證明了上訴人不履行合同先期義務(wù)，為獲取不當(dāng)利益惡意拖延辦證、領(lǐng)證時間的事實(shí)。我方提供的證據(jù)環(huán)環(huán)相扣，形成了完整的證據(jù)鏈，一審法院對這些證據(jù)予以認(rèn)定并作出判決是完全正確和公正的。上訴人的上訴理由無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。請求二審維持原判。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為：徐勝紅、錦龍公司簽訂的買賣房屋合同，系雙方的意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，徐勝紅、錦龍公司簽訂的房屋買賣合同合法有效。錦龍公司為徐勝紅代墊維修基金，并為其辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，徐勝紅未按規(guī)定交納維修基金，是造成其不能及時領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的原因，現(xiàn)錦龍公司已將房屋產(chǎn)權(quán)證交付徐勝紅，且根據(jù)2009年6月22日“三方協(xié)議”，徐勝紅與錦龍公司已無任何經(jīng)濟(jì)糾紛。故徐勝紅要求錦龍公司支付遲延履行違約金16萬元的上訴請求，缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。綜上所述，上訴人徐勝紅的上訴理由，證據(jù)不足，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9800元，由上訴人徐勝紅負(fù)擔(dān)
本判決為終審判決。


審 判 長 王學(xué)正
審 判 員 申付來
審 判 員 童 鑄

二○一○年十月十八日

書 記 員 王鴿（代）