河南省焱塬实业有限责任公司与禹子君租赁合同纠纷一案
——河南省郑州市中级人民法院(2010-10-29)
河南省焱塬实业有限责任公司与禹子君租赁合同纠纷一案
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2010)郑民三终字第911号
上诉人(原审被告)河南省焱塬实业有限责任公司，住所地：郑州市江山路中段。
法定代表人刘保顺，公司董事长。
委托代理人苗俊峰，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人牛东甫，该公司员工。
被上诉人（原审原告）禹子君，男，汉族。
委托代理人崔新生，男，汉族，1949年12月14日出生，住郑州市管城回族区陇海东路10号院3号楼附37号。
上诉人河南省焱塬实业有限责任公司（以下简称焱塬公司）因与被上诉人禹子君租赁合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2010）惠民二初字第104号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人焱塬公司的委托代理人苗俊峰、牛东甫，被上诉人禹子君及其委托代理人崔新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年3月28日禹子君与焱塬公司签订土地租赁合同一份，合同第一条约定，甲方（焱塬公司）将位于郑州市江山路中段鹤园假日酒店内东北角的土地面积约70亩，以实际测量为准（地块地理位置或地籍图，见附件），土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方（禹子君）使用；合同第十条约定，租赁期限为10年，从2007年4月15日至2017年4月14日；合同第十一条约定，经甲乙双方商定，租金的交纳采取先付后用的方式，每年每亩租金为1500元。两年租金为21万元，第一次交纳两年的租金为21万元，于合同签订生效后2007年4月15日前交纳，租金足额交纳完毕，乙方方可使用承租土地。以后交纳租金一次为两年21万元（依此类推）。如逾期交纳租金30日，乙方除应补足所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之一的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金百分之二十五的违约金，甲方给乙方无使用费时间为三个半月（筹备期），合同签订后，乙方在二日内向甲方支付定金为人民币1万元，该定金冲抵年租金（土地以实际测量为准）。合同签订当日禹子君向焱塬公司交纳定金1万元。2007年4月15日禹子君、焱塬公司签订了补充协议，约定了筹备期为2007年5月1日至2007年8月31日，原协议日期2007年4月15日至2017年4月14日改为2007年5月1日至2019年8月31日，租金2007年4月15日前付壹拾万元（其中定金壹万元），余款在2007年4月30日（土地测量完毕）按实际亩数付清。2007年4月15日禹子君向焱塬公司交纳租金9万元。2007年4月26日焱塬公司方代表申松灿与禹子君签订补充协议，约定乙方（禹子君）应于2007年4月26日向甲方（焱塬公司）交纳土地租金壹拾万元，之前已交定金、租金壹拾万元，共合计贰拾万元，乙方路修完后，以实际测量为准，多退少补，原租土地协议、补充协议租期期限改为壹拾伍年。同日，禹子君向焱塬公司交纳租金10万元。2007年12月19日焱塬公司方代表申松灿与禹子君签订补充协议，内容为：经甲乙双方于2007年12月19日商议，原土地租赁协议（大门东西路至东边小楼）以南增加14米，租于乙方，地内树苗凭发票转让乙方，14米土地租金及树苗费，于2007年12月20日交付甲方，14米土地租期从2008年1月1日起计算，结束日期与原协议同期。同日，禹子君向焱塬公司交纳6亩地租金及赔偿树苗款计3万元。2009年4月29日焱塬公司向禹子君发出催款通知，内容为：禹子君，你与我公司2007年3月28日签订合同，合同已逾期数日，请你及时履行合同义务，否则我公司将按照双方签订的合同约定执行，后果自负。2009年7月15日禹子君向焱塬公司发出付款通知书，内容为“焱塬公司，我多次到你处交纳土地租金，公司拒收，再次通知贵公司派人到我办公室收土地租金或者提供银行账号，由我转账支付。2009年7月16日禹子君向焱塬公司账号内汇入15.9万元。2010年2月3日焱塬公司向禹子君发出告知函，内容为：禹子君（东方犬业），你与我公司2007年3月28日签订的租赁合同已生效，租金交纳逾期超过30日，按照合同第十一条的规定，我公司经研究决定解除与你签订的租赁合同及所有补充协议，并限你2010年2月24日前搬出焱塬公司（鹤园），按合同约定恢复原状，否则，后果自负，特此告知，焱塬公司，2010年2月3日。禹子君收到告知函后，以合同约定扣除三个月的无使用费筹备期，禹子君于2009年7月15日支付租金并不逾期为由，不同意解除合同，形成纠纷。
另查明，禹子君、焱塬公司双方签订土地租赁合同及补充协议后，均未对土地进行测量，仅由禹子君与焱塬公司方代表申松灿在施工效果图上签字确认。2010年3月20日禹子君向一审法院提出申请，要求对坐落于惠济区江山路中段鹤园内焱塬公司交付的土地进行现场勘验，一审法院于4月29日禹子君、焱塬公司均在现场的情况下，对土地的四至进行现场勘验。禹子君、焱塬公司对交付的土地四至意见不一致。2010年5月28日禹子君向一审法院提出补充申请，要求一审法院对“院中东西路以北，东、西、北三面老墙所圈定的范围的土地”进行测量，不需要专业测量机构进行测量。一审法院于2010年6月7日禹子君、焱塬公司均在现场的情况下，对禹子君申请的范围进行了测量，勘验如下：西墙长133.5米，北墙长260.6米，东墙长132.3米，南路长257.9米，折合约52亩。
原审法院认为：2007年3月28日禹子君、焱塬公司签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同约定租赁期为2007年4月15日至2017年4月14日，焱塬公司给禹子君无使用费时间为三个半月（筹备期），后禹子君、焱塬公司签订补充协议，对筹备日期予以确定，即自2007年5月1日至2007年8月31日，将租赁期限变更为2007年5月1日至2019年8月31日，扣除筹备期后，禹子君应于2009年9月1日前交纳第二个两年的租赁费即可，禹子君于2009年7月16日向焱塬公司交纳15.9万元租金，并未逾期。故焱塬公司称根据合同约定，禹子君迟延付款的主张，不予支持。合同约定，由焱塬公司将鹤园中约70亩的土地出租给禹子君，禹子君向焱塬公司交纳租金，并约定土地以实际测量为准。依据上述约定，焱塬公司有义务将70亩土地交付给禹子君，但焱塬公司未提供证据证明其已向禹子君交付了约70亩土地。禹子君依据其实际使用的土地向焱塬公司交纳了相应的租金，已合理履行了合同义务。焱塬公司向禹子君发出解除合同的通知，于法无据。故禹子君要求依法确认焱塬公司2010年2月3日发出的告知函不具备解除合同的效力的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同�！�、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形�！�、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力�！�、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任�！敝娑�，一审法院判决:焱塬公司于2010年2月3日发出的告知函不具备解除合同的效力。案件受理费100元，由焱塬公司负担。
焱塬公司上诉称：一、双方于2007年3月28日签订的《土地租赁合同》的约定，禹子君第二次付款应在2009年4月15日前付10万元，余款必须在2009年5月1日前付清，而从实际发生的情况来看，禹子君在2009年4月15日前未付租赁费，焱塬公司2009年4月29日发出《催缴通知》30日后，禹子君仍未付，由此应认定，双方签订的合同及补充协议所附解除条件成就。二、一审法院2010年6月7日的测量勘验结果与事实不符，一审中对禹子君申请的范围进行了测量，但是约11.6亩的E、F、G三个地块（详见上诉状附件5），焱塬公司已实际交付，由于禹子君狗场整体规划的原因，闲置而未使用，不能认为焱塬公司未交付。而且，从双方实际履行合同的情况及禹子君第一次交纳租金的情况来看，禹子君对焱塬公司交付土地面积符合双方合同约定的面积这一事实，是认可的。三、一审法院将筹备期与交纳租赁费的时间相联系，推出禹子君“应于2009年9月1日前交纳第二个两年的租赁费”的认定是错误的。根据《补充协议》的规定，筹备期只存在向后顺延租赁时间的问题，而与交纳租赁费的时间无关。根据《付款通知书》可以证明禹子君对第二次付租赁费的时间是认可的。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判焱塬公司2010年2月3日发出的告知函具备解除合同的效力。
禹子君答辩称:一、焱塬公司故意歪曲事实。1.双方签订的《土地租赁合同》第十一条中，“依此类推”是对以后“交纳租金”的具体约定，而不是对上一句话中
“第一次交纳两年的租金为21万元，于合同签订生效后2007年4月15日前交纳”的类推。2.筹备期就是无使用费时间，根据“租金的交纳采取先付后用的方式”的约定，禹子君应当在2009年9月1日前交纳2009年9月1日至2011年8月31日期间的租金。禹子君于2009年7月15日向焱塬公司交纳租金符合约定。3.在每一期租赁的开始时间和结束时间已经顺延的情况下，根据“租金的交纳采取先付后用的方式”的约定，交纳租金的时间当然应当“顺延”。4.《补充协议》第3条、第4条、第6条的规定，完全符合“先付后用”的租金交纳（时间）方式，不能证明焱塬公司
“筹备期只存在向后顺延租赁时间的问题，而与交纳租赁费的时间无关”的主张。5.《付款通知书》中的内容不能推定禹子君对第二次付租赁费的时间是认可的。二、一审法院2010年6月7日测量、勘验结果正确。1.上诉状附件5图中B、C两块地不在争议范围之内，不需要测量勘验。2.从上诉状附件5图中，可以看出D、E、F、G地块不在“界限标志”范围内，不需要测量。3.
上诉状附件5图上的A地块（52亩），加上2007年4月26日补充协议增加的6亩，共计58亩，包括的即是A、B、C地块，一审法院对A块测量52亩是正确的。4.2007年4月26日的补充协议，证明禹子君在交纳20万元租金时，双方并没有对土地进行测量，而是约定以实际测量为准，多退少补。综上，请求法院依法驳回焱塬公司的上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方于2007年3月28日签订土地租赁合同及之后签订的补充协议，均未明确约定第二次交纳租金的具体时间，只是确立了“租金的交纳采取先付后用的方式”。双方又约定筹备期无使用费，补充协议中将筹备期调整为2007年5月1日至2007年8月31日，合同期相应调整为2007年5月1日至2019年8月31日（后又改为15年），也就是说应当从2007年9月开始计收租金，再按照每两年一次付款之约定，禹子君于2009年7月交纳第二次租金，符合“租金的交纳采取先付后用的方式”，并未违反合同之约定。关于已交付土地的面积，双方在协议及补充协议中均约定以实际测量为准，租金多退少补，但焱塬公司未能举证其实际已交付土地的面积数。2007年12月19日双方签订补充协议，约定原土地租赁协议（大门东西路至东边小楼）以南增加14米，租于禹子君，地内树苗凭发票转让禹子君。该协议印证了双方2007年3月28日签订土地租赁合同中并不包含该增加的地块。因此，焱塬公司认为其已将A、B、C、D、E、F、G地块70亩土地（详见上诉状附图）全部交付给禹子君的上诉理由依据不足。禹子君按照实际使用的土地面积交纳租金并无不当。另一方面，从禹子君向焱塬公司发出《付款通知书》
及之后实际交纳租金等行为看，禹子君并非故意不履行缴纳租金的义务，恶意违约，而是愿意继续履行合同。综上，双方协议中约定的合同解除条件并未成就，焱塬公司认为禹子君未能按时、足额交纳租金，要求确认合同解除效力的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由焱塬公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 海小广
审 判 员 王华伟
代理审判员 马 莉
二○一○年十月二十九日
书 记 员 余萍燕
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