久久人人爽人人爽av片,伊人久久综合色,亚洲欧美国产精品无码中文字,最新国产精品久久精品

鄭福順與柳玉太房屋租賃合同糾紛一案

河南省鄭州市中級人民法院
民事判決書
(2010)鄭民三終字第804號
上訴人（原審原告）鄭福順，男，漢族。
委托代理人劉成宏，河南中豫律師事務所律師。
委托代理人單艷偉，河南中豫律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）柳玉太，男，漢族。
委托代理人金明友，鄭州中原區(qū)石佛法律服務所法律工作者。
委托代理人李筱琴，鄭州中原區(qū)石佛法律服務所法律工作者。
上訴人鄭福順因與被上訴人柳玉太房屋租賃合同糾紛一案，不服河南省鄭州市中原區(qū)人民法院（2010）中民一初字第1374號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人鄭福順的委托代理人劉成宏、單艷偉，被上訴人柳玉太及其委托代理人金明友、李筱琴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2007年2月11日，柳玉太與鄭州眾興置業(yè)有限公司簽訂租賃協(xié)議，承租該公司所有的位于鄭州市二七區(qū)建設(shè)東路26號院臨街商業(yè)街一處（房屋建筑面積300平方米），期限一年，租賃合同規(guī)定承租期間不得轉(zhuǎn)租。柳玉太租賃該房屋后，進行了裝修，開始正常經(jīng)營。租賃期滿后，柳玉太二次同鄭州眾興置業(yè)有限公司的法定代表人賈增運續(xù)簽租賃合同。2008年12月，鄭福順找到柳玉太要求柳玉太將正在使用的房屋轉(zhuǎn)讓給鄭福順使用。雙方經(jīng)過協(xié)商，于2009年1月13日簽訂租賃協(xié)議一份，由鄭福順租賃柳玉太使用的位于建設(shè)東路26號院臨街門面房（房屋建筑面積150平方米）。合同約定租賃期限一年，月租金8500元，柳玉太在合同租金之外另收取轉(zhuǎn)讓費50000元。合同簽訂前即2008年12月28日，鄭福順已將轉(zhuǎn)讓費50000元交付柳玉太，柳玉太出具收條一份。租賃合同履行的前六個月，鄭福順按照合同約定以8500元的月租金向柳玉太交納租金，后鄭福順發(fā)現(xiàn)柳玉太是租賃賈增運的房屋對外轉(zhuǎn)租，且原租賃價格為每月7500元，從下半年開始遂以7500元的月租金向柳玉太交納租金，柳玉太沒有表示異議。在柳玉太與賈增運簽訂的租賃協(xié)議中規(guī)定不得轉(zhuǎn)租，在鄭福順、柳玉太租賃協(xié)議履行六個月后，賈增運發(fā)現(xiàn)柳玉太將自己租賃的一半房屋轉(zhuǎn)租給鄭福順，賈增運并沒有進行阻撓和反對，也沒有要求與柳玉太解除租賃合同。鄭福順、柳玉太雙方簽訂的租賃合同履行期滿，柳玉太又給鄭福順延長租期三個月。2010年3月25日，鄭福順同鄭州眾興置業(yè)有限公司的法定代表人賈增運重新簽訂租賃合同，租賃期限再次延長到2011年3月26日。鄭福順與賈增運簽訂租賃協(xié)議后，以柳玉太違法轉(zhuǎn)租，租賃合同無效，要求柳玉太退還轉(zhuǎn)讓費和多收的租金，柳玉太予以拒絕，故鄭福順于2010年4月22日訴至法院要求解決。

原審法院認為：鄭福順、柳玉太雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，并已實際履行，應視為有效協(xié)議。雖然柳玉太與原房主簽訂的租賃協(xié)議中有不得轉(zhuǎn)租的條款，但在實際履行中，原房主賈增運得知柳玉太將其租賃的房屋轉(zhuǎn)租給鄭福順的事實后，并沒有進行反對和阻撓，更沒有以此為由要求解除合同，應視為賈增運對柳玉太轉(zhuǎn)租行為的默認。鄭福順、柳玉太雙方的租賃協(xié)議已經(jīng)履行完畢，合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，鄭福順以柳玉太轉(zhuǎn)租行為無效要求柳玉太退還多收的房租和轉(zhuǎn)讓費沒有法律依據(jù)，故對其訴訟請求不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，一審法院判決：駁回鄭福順的訴訟請求。案件受理費1200元，減半收取600元，由鄭福順負擔。

鄭福順不服一審判決，上訴稱:一、一審法院認定事實錯誤。1、柳玉太是以自有房屋同鄭福順簽訂的合同，并在轉(zhuǎn)讓費5萬元的收條上明確同意“可再轉(zhuǎn)讓收回轉(zhuǎn)讓費”，該收條的內(nèi)容應視為合同的一部分。2、鄭福順在2009年12月才知道賈增運明確表示該房屋不準轉(zhuǎn)讓，并且賈增運得知房屋已轉(zhuǎn)租后要求解除合同收回房屋。因鄭福順的請求，鄭福順、柳玉太、賈增運三方協(xié)商，柳玉太同意退還5萬元轉(zhuǎn)讓費，賈增運才同意在鄭柳二人合同期滿后由鄭福順同賈增運直接簽訂合同，但仍然不能對外轉(zhuǎn)讓。二、一審判決處理不當。1、舉證責任分配不當。柳玉太主張合同有效就應當提供原房主同意其轉(zhuǎn)租合同有效的證據(jù)，收取5萬元有法律依據(jù)的證據(jù)。2、柳玉太同賈增運的合同中約定無權(quán)轉(zhuǎn)讓是柳玉太當庭承認的，其也沒有舉證證明事后得到了賈增運的追認，不能以合同履行完畢就認定合同有效，賈增運沒有解除同柳玉太的合同并不代表追認其可以轉(zhuǎn)讓。三、適用法律錯誤且判決結(jié)果錯誤。法律規(guī)定合同無效或被撤銷后，因合同所取得的財產(chǎn)，應當予以返還，而且柳玉太在收取租金的同時，又收取轉(zhuǎn)讓費是沒有法律依據(jù)的。本案中柳玉太所收的轉(zhuǎn)讓費和多收的租金，依法應當返還。綜上，請求：1、撤銷中原區(qū)人民法院（2010）中民一初字第1374號民事判決；2、確認鄭福順和柳玉太簽訂的合同無效并判決退還轉(zhuǎn)讓費5萬元和多收的房租6千元。
柳玉太答辯稱：1、一審法院認定事實清楚，適用法律正確，柳玉太從沒有說房子是自己的。2、該轉(zhuǎn)讓費5萬元與柳玉太無關(guān)，是與鄭福順口頭協(xié)商約定的，是轉(zhuǎn)租的條件。收條明確載明轉(zhuǎn)讓費5萬元，一經(jīng)收取，概不退還，并承諾鄭福順再轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓費歸鄭福順所有。房屋租賃費的數(shù)額是按合同約定的，并沒有多收。3、原房主賈增運得知柳玉太將其出租的房屋轉(zhuǎn)租給鄭福順后，并沒有進行反對和阻撓。4、租賃合同是雙方的真實意思表示，是基于平等自愿簽訂的，并且合同已實際履行完畢，不具有可撤銷性。5、《合同法》規(guī)定要求撤銷合同的期限是自合同簽訂之日起1年內(nèi)，鄭福順要求法院確認該租賃合同無效已經(jīng)超過1年的期限。綜上，請求駁回上訴，維持原判。
本院經(jīng)審理查明的事實與一審判決認定的事實相同。
本院認為：《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。根據(jù)該法律規(guī)定，就租賃合同的轉(zhuǎn)租而言，不管轉(zhuǎn)租前承租人是否事先征得出租人的同意，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的租賃關(guān)系可以成立并生效，只是未經(jīng)出租人同意的，出租人有權(quán)解除合同。具體到本案中，鄭福順、柳玉太雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，意思表示真實，并不違反法律規(guī)定，因此，該轉(zhuǎn)租協(xié)議對鄭福順、柳玉太雙方具有法律效力。原出租人賈增運得知柳玉太將其租賃的房屋轉(zhuǎn)租給鄭福順的事實后，并未以此為由要求解除合同，且鄭福順、柳玉太雙方的租賃協(xié)議已經(jīng)履行完畢，對鄭福順而言，合同目的已經(jīng)實現(xiàn)。柳玉太收取的租金及另5萬元的轉(zhuǎn)讓費均是依據(jù)上述租賃協(xié)議的約定，有事實和法律依據(jù)，現(xiàn)鄭福順要求確認其與柳玉太簽訂的合同無效，并要求柳玉太退還轉(zhuǎn)讓費5萬元和多收的6千元房租的上訴請求于法無據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1200元，由上訴人鄭福順承擔。
本判決為終審判決。



審 判 長 海小廣
審 判 員 王華偉
代理審判員 馬 莉

二○一○年十一月三日

書 記 員 余萍燕（代）