原告重庆雾龙物业管理有限公司与被告魏红物业服务合同纠纷一案
——重庆市沙坪坝区人民法院(2010-3-31)
原告重庆雾龙物业管理有限公司与被告魏红物业服务合同纠纷一案
重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
（2010）沙法民初字第542号
原告重庆雾龙物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人王杰，重庆雾龙物业管理有限公司总经理。
委托代理人吴迪，重庆钧睿律师事务所律师。
委托代理人胡建，重庆钧睿律师事务所律师。
被告魏红，女，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人熊正义，男，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆雾龙物业管理有限公司与被告魏红物业服务合同纠纷一案，本院于2010年1月8日立案受理后，依法由审判员何世伟独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆雾龙物业管理有限公司的委托代理人吴迪、胡建和被告魏红及委托代理人熊正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆雾龙物业管理有限公司诉称，原告在被告所住小区从事物业管理，服务良好。被告不按物业管理合同约定支付路灯电费、垃圾处置费、物业费、电梯费和原告代缴的水费。要求支付路灯电费、垃圾处置费、物业费、电梯费和原告代缴的水费6714.40元并支付违约金29 404元。
被告魏红辩称，原告重庆雾龙物业管理有限公司在2002年-2003年安装灯带，导致被告的外墙被打穿而漏水，以装修损坏，多年未解决。为此导致物业费纠纷。有关费用的缴纳不能分开出具票据且没有发票，所以未缴纳。欠费虽有其事，但有关费用相当一部分已过诉讼时效，不应再支付。
经审理查明，原告是经有关部门审核确定的三级物业管理资质企业。2003年3月13日，重庆市沙坪坝区物价局对雾龙大厦物业收费执行标准以沙物字（2003）第29号文件予以核定。其中记载了“一、公共性质服务收费：（一）住宅：50平方米以下每月每户22元；51-70平方米各户型每月每户28元；71-85平方米每月每户35元；86-100平方米每月每户40元；101-120平方米每月每户45元；121平方米以上每月每户55元。二、电梯费：可实行月票和次票，也可以按月票票价和乘坐电梯户均人数计算收�。涸缕逼奔郏海ㄕ�/人）=10元（3层）+0.30元×（N-3），N为楼层数�！�
2004年7月25日，原告（乙方）与沙坪坝区雾龙大厦业主委员会（甲方）签订有物业服务合同。该合同记载“物业名称：雾都大厦；座落位置：重庆市沙坪坝区小龙坎新街139号。合同期限为三年，自2004年7月12日起至2007年07月11日止。本物业的管理服务费，由乙方按沙物字（2003）第29号标准收取。业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交费千分之三的滞纳金�！贝送�，双方还对委托管理事项、双方的权利义务、物业服务标准、违约责任进行了约定。
2005年10、11月，被告曾向原告如数缴纳过水费、路灯电费、垃圾处置费、物业费、电梯费。被告魏红在雾龙大厦20-10号房屋居住。
2007年7月22日，原告（乙方）与沙坪坝区雾龙大厦业主委员会（甲方）签订有物业服务合同。原告因此继续在重庆市沙坪坝区小龙坎新街139号从事相同收费标准的物业服务。其中第28条记载有“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定的，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金�！�
2007年12月12日，原告与沙坪坝区雾龙大厦业主委员会共同拟制通知，要求雾龙大厦20-10号业主即被告在当年12月31日前交清欠费，否则收取百分之三的违约金。
2009年12月28日，沙坪坝区雾龙大厦业主委员会出具证明说明原告于2004年7月12日至今在雾龙大厦已按合同约定提供了服务。被告在2005年12月至2009年11月期间，欠原告路灯电费240元、垃圾处置费256元、物管费2160元。现原告收取未果，向本院提起诉讼。审理中，原告以曾为被告代缴水费1884元，并以被告已生活使用，无独立总水表，用水是从雾都大厦另一商户处接水使用为由解释没有水费发票的原因。被告魏红以原告重庆雾龙物业管理有限公司的证据无法核实为由未予认可。
上述事实，有原告重庆雾龙物业管理有限公司提交的欠费清单、物业资质证书、沙物字（2003）第29号文件、物业管理合同、通知、证明、缴费票据以及双方当事人陈述在案证明，这些证据并经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，被告的欠费问题除水费外，本院根据被告曾经缴费，原告的收费标准有据可凭，且被告对数额无异议，足以确定。代缴水费的收取在权利人异议的情况下必须具备代缴费依据、超表记录以及单位水价，诸如此类以说明代缴费的事实和收费的合理性。现原告的举证未达主张的要求，本院不予支持。有关违约金的收取有合同的约定，但原告计算的2005年12月到2008年12月期间的违约金超过了物业管理费的本金，超过部分本院不予支持。至于被告提出的时效问题，业主委员会出具有催缴的证明，因业主委员会既是�；ひ抵骼娴姆ǘㄗ橹�，又是业主的自治组织，其证明是其行使职责的表现，应予以采纳。被告虽抗辩未看到，与业主委员会证明催缴的逻辑抵触，按日常生活法则推理，不予采纳。被告魏红坚持原告重庆雾龙物业管理有限公司的不作为行为侵权的抗辩主张没有依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告魏红支付原告重庆雾龙物业管理有限公司2005年12月至2009年11月期间的路灯电费240元、垃圾处置费256元、物管费2160元。
二、由被告魏红支付原告重庆雾龙物业管理有限公司2005年12月至2009年11月期间的物管费的违约金1932.30元。
上述一、二项，限于本判决发生法律效力后立即付清。
三、驳回原告重庆雾龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费702元（原告已预交），减半交纳351元，由被告魏红负担。此款限于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆雾龙物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费702元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 何世伟
二〇一〇年三月三十一日
书记员 杨娅怡
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