重庆市沙坪坝区人民法院

民事判决书

（2009）沙法民初字第71号

原告翁德义（反诉被告），男，1959年8月13日出生，汉族，无固定职业，住(略)。公民身份号码(略)。
原告翁维（反诉被告），女，1985年1月4日出生，汉族，无固定职业，住(略)。公民身份号码510222198501048327(略)委托代理人蒋万跃、喻光明，重庆万友律师事务所律师。
原告况明芬（反诉被告），女，1929年3月14日出生，汉族，(略)，公民身份号码(略)。
委托代理人杨永池，男，(略)。
被告伍成英（反诉原告），女，1965年2月14日出生，汉族，无固定职业，住(略)。公民身份号码(略)。
委托代理人高泽泉，重庆市沙坪坝区土主法律服务所法律工作者。
委托代理人高清，男，无固定职业，住(略)。
原告（反诉被告）翁德义、翁维、况明芬与被告（反诉原告）伍成英一般买卖合同纠纷一案，本院于2009年2月3日立案受理后，由审判员龙云明独任审理，于2009年3月9日进行了开庭审理。后依法将本案转为普通程序，由审判员龙云明担任审判长，与审判员李广荣、审判员傅文健共同组成合议庭，于2009年6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翁德义德委托代理人喻光明，翁维及其委托代理人喻光明，原告（反诉被告）况明芬及其委托代理人杨永池，被告（反诉原告）伍成英及其委托代理人高泽泉、高清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告翁德义、翁维、况明芬诉称，2006年12月14日，三原告的亲属杨永淑在原告方不知情的情况下，私下将三原告与杨永淑共有的安置房指标转让给了被告伍成英，导致原告至今无房居住。现请求法院确认上述协议无效，并由被告退还其根据协议而取得的、位于重庆市沙坪坝区土主镇民心街安置区69栋2单元3-1号房屋。
被告伍成英辩称，同意原告的诉讼请求。
反诉原告伍成英诉称，要求反诉被告方赔偿因此而给反诉原告造成的各项经济损失218475.69元。
反诉被告翁德义、翁维、况明芬辩称，伍成英要求赔偿于法无据，只同意退还转让费、购房款。
经审理查明，杨永淑、翁德义系夫妻关系，翁维是其女儿，杨永淑又是户主。因重庆市铁路集装箱中心站建设需要，杨永淑一家在沙坪坝区四塘村幸福社的房屋需要拆迁。2006年12月14日，重庆市沙坪坝区征地办公室（甲方）与杨永淑（乙方）签订了房屋拆迁货币安置住房协议书，约定：乙方有农转非人员2人，应享受安置面积40平方米，货币安置标准为800元∕平方米，乙方城镇人员1人（即翁德义），可按建房造价50%增购10平方米等等。同日，杨永淑（甲方）与伍成英（乙方）签订了《沙坪坝区土主镇安置区安置房指标转让协议》一份，约定：甲方将其名下共计3人、80平方米的安置房指标转让给乙方，乙方支付转让费21000元，今后安置房的一切费用由乙方负责缴纳，安置房的产权归乙方所有，甲方无任何理由要回产权，协议双方签字生效，乙方违约付给另一方违约金50000元。协议签订后，伍成英于当日将21000元转让费交给了杨永淑。2008年1月24日，伍成英（乙方）以杨永淑代理人的名义与重庆市沙坪坝区征地办公室（甲方）签订了《土主铁路拆迁还房安置协议书》一份，约定，甲方拆除乙方在沙坪坝区土主镇四塘村幸福社房屋一栋，甲方安置给乙方房屋坐落在沙坪坝区土主镇民心街，砖、钢混结构房屋1套，占（20#）69-2-3层，建筑面积为93.71㎡，房价为60045.50元等等。同日，伍成英还向沙坪坝区征地办公室递交了申请书一份，载明：申请人杨永淑、翁德义、翁维自愿将安置房所有权转让给伍成英。在申请人一栏有翁德义、翁维、杨永淑的署名字样。同日，伍成英以杨永淑的名义向沙区征地办公室交纳了房款、代收款等共计65219.70元。后伍成英对上述安置房屋行使占有、使用权至今，房屋所有权证现尚未办理。2008年3月杨永淑在交通事故中死亡。翁德义、翁维于2009年2月向本院提起诉讼，要求判如所请。诉讼中，杨永淑之母况明芬申请作为原告参加诉讼。审理中，伍成英认可杨永淑转让房屋指标时未征得翁维的同意，认可申请书上翁维的署名也不是其本人所签，认可双方的转让协议无效。同时，提起了反诉，要求原告方退还转让费、购房款并支付利息、赔偿房屋的价差损失、装修损失，支付违约金，其中差价损失以鉴定结论为据。根据伍成英的申请，本院委托了重庆瑞达房地产土地资产评估有限公司对原、被告双方争议房屋的现有区位价值进行了评估，结论为：该房屋单价为1610元，总价15.09万元，其中自行装修部分（即不锈钢防盗门、窗户、抽水马桶）价值为1510元。产生了评估费5000元。原告方对于伍成英主张的房屋差价损失表示不同意赔偿。由于双方分歧较大，调解未果。
本院所确认的上述事实，有房屋司法评估鉴定报告书、货币安置住房协议书、拆迁还房安置协议书、安置房指标转让协议、以及双方当事人的陈述等在案证实，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，2006年12月14日，伍成英与三原告的亲属杨永淑所签订的转让协议，由于杨永淑没有征得相关权利人的认可，故三原告请求确认协议无效，被告伍成英对此认可，本院予以确认。我国合同法明确规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨永淑作为指标出卖人在出卖时即明知所出卖的指标中包含有其家庭户口中其他家庭成员的指标，在房屋指标转让后，其他成员又以不知晓为由主张合同无效，因此杨永淑应对合同无效承担主要民事责任。根据权利与义务相一致的原则，杨永淑死亡，故其承担的相应责任依法转由原告方承担。伍成英应尽而未尽到合理的审查义务，应对合同无效承担次要责任。对于伍成英作为买受人信赖利益的损失的赔偿，伍成英提出以房屋现值和原买受价格的差异予以确定的主张并不违反法律规定，本院予以支持。其经济损失的计算，以该房屋上的现区位价值减去转让费、购房款，方位公平。由于伍成英接房后，对房屋进行了简单添附装修，为不减少、损坏其价值，房屋装修费1510元，依法应由三原告承担。被告伍成英在没有腾还房屋前，对房屋在行使占有、使用权，故本院对其要求支付资金占用损失的请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、杨永淑与伍成英于2006年12月14日所签订的《沙坪坝区土主镇安置区安置房指标转让协议》无效。
二、由伍成英于本判决产生法律效力之日起60日内将现坐落于重庆市沙坪坝区土主镇民心街安置区69栋2单元3-1房屋腾空并退还给翁德义、翁维、况明芬。
三、由翁德义、翁维、况明芬返还伍成英转让费21000元。
四、由翁德义、翁维、况明芬给付伍成英购房款65219.7元。
五、由翁德义、翁维、况明芬给付伍成英装修费1510元。
六、伍成英的经济损失63270.30元，由翁德义、翁维、况明芬赔偿50616.24元，其他经济损失由伍成英自行负担。
七、驳回原告翁德义、翁维、况明芬的其他诉讼请求。
八、驳回反诉原告伍成英的其他诉讼请求。
翁德义、翁维、况明芬给付、赔偿给伍成英的上述款项共计138345.94元，限于本判决发生法律效力后立即付清。翁德义、翁维、况明芬相互承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费5000元，由反诉被告翁德义、翁维、况明芬承担4000元（此款限于本判决生效后立即给付反诉原告伍成英，三反诉被告相互承担连带责任），反诉原告伍成英承担1000元。
案件受理费80元，由原告翁德义、翁维、况明芬承担64元，被告伍成英承担16元，此款限于本判决生效后立即给付。
反诉案件受理费5760元，由反诉原告伍成英承担1152元，反诉被告翁德义、翁维、况明芬承担4608元，此款限于本判决生效后立即给付反诉原告，反诉被告翁德义、翁维、况明芬相互承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。



审 判 长 龙 云 明
审 判 员 傅 文 健
审 判 员 李 广 荣


二〇〇九年九月十八日

书 记 员 肖 力