（2009）沙法民初字第1087号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2009-6-10)
重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）沙法民初字第1087号
原告王明芬，女,1920年6月20日出生,汉族,农民，住(略)。公民身份号码：(略)。
原告颜和平，男，1977年10月18日出生，汉族，(略)。公民身份号码：(略)。
原告颜中文，男，1973年11月30日出生，汉族，(略)。公民身份号码：(略)。
三原告委托代理人杨静，女，汉族，住(略)。
被告颜绍元，男，1946年9月11日出生，汉族，(略)号。公民身份号码：(略)。
被告兰嘉荣，男，1961年8月13日出生，汉族，(略)。公民身份号码：(略)。
被告黄忠义，男，1936年3月16日出生，汉族，住(略)，现住(略)。
原告王明芬、颜和平、颜中文与被告颜绍元、兰嘉荣、黄忠义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月12日立案受理后，依法由审判员周洪伦独任审理，适用简易程序于2009年4月1日公开开庭进行了审理。原告王明芬、颜和平、颜中文及其委托代理人杨静，被告颜绍元、兰嘉荣到庭参加了诉讼。被告黄忠义经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明芬、颜和平、颜中文诉称，三原告系祖母孙子关系，原告一家的承包地于2003年8月被政府征用，获得安置房指标一个。2004年9月15日，作为户主的被告颜绍元未经三原告同意，经被告黄忠义的介绍将安置房指标出卖给了被告兰嘉荣。现起诉要求确认被告颜绍元与被告兰嘉荣签订的房屋买卖协议无效。
被告颜绍元辩称，原告所述均属实，我与被告兰嘉荣签订的房屋买卖协议应为无效。
被告兰嘉荣辩称，被告颜绍元出卖房屋应当是经过原告同意的，不同意原告的诉讼请求。
被告黄忠义未作答辩。
经审理查明，原告王明芬系原告颜和平、颜中文的祖母，且系被告颜绍元之母。为同住家庭成员，被告颜绍元为户主。2003年8月4日，颜绍元一家在沙坪坝区陈家桥镇白鹤村颜家湾组的土地、房屋因重庆市大学城建设需要而被征用、拆迁。由原告颜和平之父亲颜绍元与重庆市沙坪坝区征地办公室签订了《征地拆迁货币安置住房协议书》一份，该协议载明：“第一条：乙方现有在籍农转非人员伍人（户主：颜绍元，妻鲁永惠、母王明芬、长子颜中文、次子颜和平），按规定，乙方农转非住房安置对象按20平方米/人应享受安置面积100平方米，按货币安置标准每平方米1000元，扣除墙预制盖结构补偿价格每平方米200元计算，其货币安置费为80000元，共计捌万元整。第二条：乙方为伍人户，每人一次性发放搬迁补助费500元，共计2500元�！�2004年9月，经被告黄忠义介绍，被告颜绍元认识被告兰嘉荣。2004年9月10日，被告颜绍元出据委托书一份，其内容为：“今委托兰嘉荣前来办理颜绍元曾家安置房一事，因本人不能前来，特委托兰嘉荣来你处全权办理。委托人住址：沙区陈家桥镇白鹤村颜家湾合作社”。并有该合作社的签章。同年9月15日，被告颜绍元将自己的安置房转让给被告兰嘉荣，双方签订书面协议。颜绍元（甲方）与兰嘉荣（乙方）签订了《房屋转让协议》一份，约定：“第一条：甲方转让的安置房屋坐落在重庆市大学城曾家住房安置点柒幢贰单元拾层壹号，钢混结构，建筑面积126.16平方米。第二条：乙方受让甲方出让的上列房屋价格为重庆大学城征地补偿安置实施方案明确的价格，由甲方委托乙方办理完毕购房手续，签订回购房合同后，房款由乙方直接向售房部指定的银行交纳购房款（以甲方的名义交款：捌万柒仟贰佰陆拾伍元陆角正，小写87265.60元）。第三条：乙方受让上列房屋后，除向银行交纳购房款外，还应交纳办理两证的费用（20元/平方米），水、电、天然气、闭路电视安装费5823.20元。第四条：乙方受让上列房屋后，在办理该房过户手续时所发生的全部税费均由乙方自行承担。但是甲方夫妇应提供相关的证件并随同乙方一道去房屋产权交易中心办理相关手续。第五条：该房的移交时间以甲方与售房部回购房合同中约定的交房时间为准。第六条：本合同签订后，双方应自觉履行合同的约定，如一方单方违约，应给付相对方违约金即人民币壹拾万元整。第七条：此房以颜绍元名义购买，但是钱由兰嘉荣出资，产权归出资人兰嘉荣所有。第八条：本合同一式二份，由双方分执。
2004年9月16日，兰嘉荣以乙方颜绍元的名义与甲方重庆市大学城城区建设委员会签订了《重庆市大学城安置房回购协议书》协议书一份，第一条。乙方选择的安置房为第一期曾家安置区：第7幢2单元10层1号房。该安置房的用途为住宅，属钢混结构，土地性质为划拨土地。该安置房协议约定和产权登记建筑面积共126.16平方米。第二条，该房屋按建筑面积计算，优惠回购价为每平方米600元，上浮优惠回购价为每平方米660元，成本价为每平方米1200元[（100M2×600元/M2）+（26.16M2×660元/M2）]，房屋面积总价款为77265.60元；代收水电气闭路初装费为：水表100元/户，电表100元/户，天然气2600元/户，闭路500元/户，国土使用证、房屋所有权证的“两证”办理税费按房屋建筑面积的20元/M2收�。�126.16M2×20元/M2），代收总价款为5823.20元；乙方退还不回购奖励费10000.00元。总金额（￥93088.80元）大写：人民币玖万叁仟零捌拾捌元捌角。另由兰嘉荣支付颜绍元未购安置房一次性奖励每人2000元，5人共计10000元。兰嘉荣共计给付购房款等为103088.80元。该住房已实际交付被告兰嘉荣。
2005年5月19日，颜绍元之妻鲁永惠去世。现原告王明芬、颜和平、颜中文向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，被告兰嘉荣辩称，由于三原告与卖房人颜绍元之间的关系，应该推定，颜绍元卖房是与三原告商量后共同作出的决定，并非颜绍元的个人行为。双方的买卖并未给原告造成任何经济损失，故协议具有法律约束力。被告颜绍元则表示，由于自己是户主，所以也没将卖房情况告知他们，后来三原告在2004年年底才无意中发现了买卖协议，认为协议侵犯了他们应享受的合法权益，才诉诸法院。由于双方对于买卖协议的效力分歧较大，调解未果。
本院所据以确认的上述事实，有原告方提供的《征地拆迁货币安置住房协议书》、被告兰嘉荣提供的重庆市大学城安置房回购协议书、房屋转让合同、重庆市非经营性结算的收据以及双方当事人的陈述等在案证实，这些证据经过了庭审质证和本院审查，足以认定。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明自己的事实主张的，负有举证责任的当事人应承担不利后果。根据颜绍元与兰嘉荣签订的房屋买卖合同的内容，其合同的性质实为房屋买卖，该房屋是原告王明芬、颜和平、颜中文、被告颜绍元及妻子鲁永惠的共有房屋。被告兰嘉荣提出，颜绍元作为王明芬的儿子，颜和平、颜中文之父，就应该当然地具有代理权，故转让行为有效。这涉及日常家事代理权的问题。日常家事代理权又称为家事代理权,是作为配偶权中的一项重要内容，仅限于夫妻之间而且代理的内容是因日常生活需要而处理夫妻共同财产。本案颜绍元转让房屋显然不属于因日常生活需要，因此被告兰嘉荣的主张缺乏法律依据，本案不能以日常家事代理权为据支持被告的辩解理由。现在也没有证据证明三原告及鲁永惠在颜绍元转让房屋指标时给颜绍元出具了授权委托书，或者当时在场却没有加以否认，或者在事后进行了追认，使颜绍元在订立合同后又取得处分权。因此，颜绍元转让三原告享有的安置房的行为属于无权处分，其行为侵犯了三原告的合法财产权利，应属无效行为。而安置房由于被告转让的安置房系三原告、被告颜绍元及妻鲁永惠共有关系，具有不可分性。因此颜绍元的转让行为都不具有法律效力。同时，根据《征地拆迁货币安置住房协议书》、《重庆市大学城安置房回购协议书》载明的内容，仍然不能由被告兰嘉荣直接以本人的名义与合同的相对方重庆市大学城城区建设委员会签订安置房回购协议书，而需要以颜绍元的名义签订协议书的客观事实，这也表明，颜绍元将合同的权利义务一并转让给他人时，作为合同另一方当事人的重庆市大学城城区建设委员会并未同意，因此这也导致颜绍元的转让行为不具有法律效力。被告兰嘉荣关于合同有效的辩解理由于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条和《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十八条之规定，判决如下：
被告颜绍元（甲方）与被告兰嘉荣（乙方）于2004年9月15日签订的《房屋转让合同》无效。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告王明芬、颜和平、颜中文负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决发生法律效力。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 周洪伦
二〇〇九年六月十日
书记员 冯振阳
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