（2009）沙法民初字第1561号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2009-4-25)
重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）沙法民初字第1561号
原告戴小松，男，1970年3月10日出生，汉族，居民，住(略)。公民身份号码：(略)。
委托代理人梁建，男，汉族，无固定职业，住(略)。
委托代理人戴良志，男，汉族，无固定职业，住(略)。
被告重庆富力城房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河路11号。组织机构代码证：78420371-0。
法定代表人李思廉，该公司董事长。
委托代理人杨振伟，男，汉族，该公司员工，住(略)。
原告戴小松与被告重庆富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年3月23日立案受理后，依法由审判员周洪伦适用简易程序于2009年4月14日公开开庭进行了审理。原告戴小松的委托代理人梁建、戴良志，被告重庆富力城房地产开发有限公司的委托代理人杨振伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戴小松诉称，2008年2月16日，原、被告双方签订了一份《商品房认购书》，约定被告将其开发的重庆市沙坪坝区西永组团大学城富力城7栋15层2号住宅出售给原告，原告为此于当日向被告交纳了2万元购房定金。该《商品房认购书》约定原告交付定金后七日内，双方应当签署《商品房买卖合同》。后来原告与被告签署《商品房买卖合同》时，因双方就被告提供的《商品房买卖合同》条款存在较大分歧，加之被告事先并未在签署《商品房认购书》向原告出示和说明过《商品房买卖合同》的具体条款，所以双方最终没有签订《商品房买卖合同》。此后，原告多次主动要求与被告协商签订《商品房买卖合同》，均遭到被告无理拒绝。并且被告在没有对原告事先声明的情况下，擅自就原告认购的房屋另行出售他人�；谏鲜鍪率�，原告认为被告违反《商品房销售管理办法》第23条的规定，在签署《商品房认购书》时并未向原告出示和说明《商品房买卖合同》的具体条款，因而双方在协商签署《商品房买卖合同》时存在分歧的原因不在原告。同时被告在双方未解除《商品房认购书》的情形下，擅自就原告认购的房屋另行出售他人，致使《商品房认购书》的目的根本无法实现。为此根据《合同法》有关条款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，请求解除《商品房认购书》，并要求被告返还认购定金及自定金交付之日起至一审辩论终结之日止的利息。
被告富力城公司辩称，原、被告于2008年签订《商品房认购书》及被告于当日收取原告2万元购房定金属实。但原告未按照《商品房认购书》约定的期限与被告签署《商品房买卖合同》，经被告电话催告，原告称其经济上有困难，一直未与被告签订《商品房买卖合同》，被告遂于2008年6月将预售给原告的房屋另行出售。依据双方签署的《商品房认购书》第四条“乙方（即原告戴小松）已理解并同意甲方（即被告富力城公司）在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”来看，被告在与原告签署《商品房认购书》时已向原告详细说明了《商品房买卖合同》的具体条款，双方的买卖关系合法有效，不同意解除《商品房认购书》并不同意退还定金，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年2月16日，被告富力城公司（甲方）与原告戴小松（乙方）订立《富力城商品房认购书》，双方约定原告以一次性付款方式认购位于沙坪坝区西永组团大学城富力城7栋15层2号住宅，价金394326元。该认购书第二条第2项约定“若乙方支付定金之日起七天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交纳约定金额的房价款和相关费用，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，可将此房屋另行出售，并不退还定金；……”该认购书第四条约定“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按照该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款�！痹媲┒陡涣Τ巧唐贩咳瞎菏椤泛�，当即交付被告定金20000元。后原告并未在7日内与被告签订《商品房买卖合同》。也未交纳房价款及相关费用。2008年6月19日被告将上述房屋另行出售与他人。现原告起诉，要求解除合同，由被告退还定金。庭审中，原告诉称其按照认购书第二条第2项约定的期限于2008年2月20日到富力城签约中心签约，因被告在与原告订立认购书时未向原告详细告知《商品房买卖合同》的样板条款，致使双方对《商品房买卖合同》的有关条款未能协商一致，故双方未能在约定期限内签订正式的《商品房买卖合同》，原告对此没有过错，而被告在未告知原告的情况下将房屋转售他人，致使合同目的落空，原告有权解除合同，要求被告退还定金并赔偿利息损失。被告则辩称原告并未按照约定期限与被告签署《商品房买卖合同》且双方在签订认购书时原告已理解了在被告售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，认购书第四条已表明这一点。原告经被告多次催告均未前来签约，故被告才将房屋另行出售，被告对此无过错，不同意原告的请求。因双方争议较大，本案调解未果。
本院所确认的上述事实，有《富力城商品房认购书》、被告富力城公司签章的收款收据、重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心出具的情况说明以及当事人陈述等予以证实，这些证据材料的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，预约合同，一般指当事人双方为将来订立正式合同而达成的合意。原、被告所签订的《富力城商品房认购书》是双方为订立正式商品买卖合同而订立的预约，是双方真实的意思表示，对双方具有约束力。原告交纳的20000元定金就是对双方签订《商品房买卖合同》的担保，按其约定的定金性质和规则，原告不与被告签订《商品房买卖合同》，其定金就不予返还，被告的义务就是在约定的期限内不能出售给他人，否则承担双倍返还定金的责任。故原告应按照该认购书中约定的期限与被告签订《商品房买卖合同》并交纳约定金额的房价款和相关费用。而原告并未在约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》，原告就没有要求被告返还20000元定金的权利。被告也无退还定金的责任。现原告诉称因被告在与其订立商品房认购书时未详细告知商品房买卖合同的样板条款，故其在约定期限内与被告签订正式商品房买卖合同时就有关事项未能协商一致，因此双方未订立《商品房买卖合同》的责任不在原告。但原告并未能举证证实该事实的存在，且认购书第四条约定“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按照该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”，可见原告主张的事实并不成立。对于原告以被告已将本案该房屋出售给了第三人，其无法实现合同的目的，要求解除双方签订的《富力城商品房认购书》，基于该房屋已实际出售给第三人，确已无法实现其订约的合同目的。故其请求本院予以支持。但并不能因认购书的解除，就认定原告有要求被告返还定金的权利，故对原告要求被告返还定金及利息的请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国担保法》第二条、第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告戴小松与被告重庆富力城房地产开发有限公司2008年2月16日签订的《富力城商品房认购书》。
二、驳回原告戴小松的其他诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由原告戴小松负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 周洪伦
二〇〇九年四月二十五日
书 记 员 冯振阳
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