（2009）沙法民初字第892号
——重庆市沙坪坝区人民法院(2009-5-11)
重庆市沙坪坝区人民法院
民事判决书
（2009）沙法民初字第892号
原告王燕，女，1973年3月29日出生，汉族，无固定职业，住(略)。公民身份号码：(略)。
委托代理人熊强，重庆智博律师事务所律师。
被告重庆银昌房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑街88号附3号。组织机构代码70932038-6
法定代表人周荣昌，该公司董事长。
委托代理人杨小涛，男，该公司总经理，住(略)。
委托代理人李亚莉，女，该公司办公室主任，住(略)。
原告王燕与被告重庆银昌房地产开发有限公司（以下简称银昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王燕的委托代理人熊强，被告银昌公司的委托代理人杨小涛、李亚莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与银昌公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买银昌公司开发的位于重庆市沙坪坝区双碑的总层数为26层（不含负一层）的“鼎盛时空”楼盘17-5号商品房住宅，原告于2008年4月1日接房后发现银昌公司违反合同约定和规划许可超建4层计3254平方米，造成“鼎盛时空”楼盘容积率大幅度提高，居住环境和使用条件变差，导致原告所购买的房屋贬值，给原告造成了损害，特请求人民法院判令银昌公司赔偿损失2万元。
被告银昌公司辩称，双方签订的商品房买卖合同内容真实、合法、有效；规划行政部门对超建部分房屋已经予以规划验收，原告接房的行为证实原告认可了规划变更，被告的违约行为已经消除；原告要求被告承担赔偿损失的违约责任，没有法律依据和事实依据。而且原告对其提出的损失数额，没有提供任何证据，应承担举证不能的责任。
经审理查明，2006年9月21日，银昌公司取得了位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村“鼎盛时空”楼盘的《商品房预售（预租）许可证》。2006年9月26日，原告与银昌公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买银昌公司开发的位于重庆市沙坪坝区双碑的 “鼎盛时空”楼盘17-5号商品房住宅一套，套内面积76.41平方米,该栋楼房总层数为26层（不含负一层），合同还就所购房屋的单价、规划设计变更、逾期付款、逾期交房、逾期办理房地产权证的违约责任等商品房买卖合同的必要条款进行了约定。原告依约付清了房款，并于2008年4月1日接房。原告接房后发现银昌公司违反合同约定超建4层，超建面积3254平方米。原告认为银昌公司违反合同约定和规划许可，损害了原告的合法权益，向本院起诉，要求银昌公司赔偿损失2万元，但原告未就所受损失的数额提供相应的证据。
另查明，银昌公司开发的“鼎盛时空”楼盘位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村，系无小区花园的独栋商住楼，总层数31层，正负零以上30层。该工程竣工验收合格，其中负一层至二十六层于2007年12月18日通过规划验收，第二十七层至第三十层住宅，规划部门暂不予规划验收。银昌公司违反规划许可，超建四层，被重庆市规划局沙坪坝区分局于2007年10月29日以渝规沙罚（2007）第0497号处罚决定书处罚：对擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层、超建813.5×4=3254平方米违法建设，按500元/平方米处罚，�？罱鸲�162.7万元。履行�？畈⑼晟葡喙厥中�，予以办理永久规划许可手续。在银昌公司缴纳�？詈�，重庆市规划局于2009年1月19日作出渝规建验（2009）沙字第0008号《重庆市建设工程规划验收合格证》，对“鼎盛时空”超建的第二十七层至第三十层住宅予以规划验收。
上述事实，有原、被告签订的商品房买卖合同，大修基金收据、房款发票、重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民终字第257号民事判决书以及当事人的陈述等证据在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。银昌公司擅自变更规划许可和违反双方当事人在合同中关于“鼎盛时空”楼盘总层数26层的约定，将“鼎盛时空”楼盘建成总层数为30层的商品房住宅，属于违约行为。银昌公司违约超建4层，增加48套住宅，造成容积率提高，住户数量增加，导致原告所购房屋的居住环境和使用条件变差，房屋价值相对下降。银昌公司违反诚实信用原则，履行合同义务不符合约定，已经给原告造成了损害，依法应当予以赔偿。由于原告的损失数额难以确定，本院将综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定赔偿数额。规划行政部门对银昌公司超建行为予以处罚后，对超建部分作出规划验收，并不改变银昌公司违约行为的性质。对银昌公司关于超建楼层不构成违约的抗辩，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告重庆银昌房地产开发有限公司赔偿原告王燕损失12000元，此款限被告重庆银昌房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告王燕。
二、驳回原告王燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，（原告已预交）。由被告重庆银昌房地产开发有限公司负担。此款限被告重庆银昌房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告王燕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
同时, 直接向该院预交上诉案件受理费, 递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的, 按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谢凤鸣
审 判 员 陈弃艳
代理审判员 李 勤
二○○九年五月十一日
书 记 员 谢国忠
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