重庆市沙坪坝区人民法院

民事判决书
（2009）沙法民初字第1690号
原告姜涵，男，1984年5月20日出生，汉族，重庆市电视台工作人员，住(略)。公民身份号码：(略)。
委托代理人邓宇宏，男，汉族，西南政法大学学生，住(略)。
被告杨洁，女，1974年12月26日出生，汉族，无固定职业，住(略)。公民身份号码：(略)。
被告邹用荣，女，1945年3月12日出生，汉族，无固定职业，住(略)。公民身份号码：(略)。
委托代理人杨洁，女，汉族，无固定职业，住(略)。
原告姜涵诉被告杨洁、邹用荣房屋租赁合同纠纷一案，本院2009年3月27日受理后，依法由代理审判员左庆凯适用简易程序，分别于2009年5月4日和2009年5月20日公开开庭进行了审理。原告姜涵的委托代理人邓宇宏，被告杨洁并作为被告邹用荣的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜涵诉称，2008年8月28日，原告与被告杨洁双方签订了房屋租赁合同，约定将被告杨洁名下的沙坪坝区杨公桥“阳光水城”二期27-4的房屋租赁给原告，租期自2008年9月1日至2010年4月1日止。每月租金为1150元，押金3000元。2008年12月中旬，原告因特殊情况，不能继续租赁该房屋，原告跟被告杨洁口头协议将房屋转租，被告杨洁表示同意，但因其不在重庆，所以委托其母亲即被告邹用荣全权代理转租事宜。2008年12月16日，被告邹用荣私自与一位叫启麦拉姆的女孩签订了租房合同，约定将沙坪坝区杨公桥“阳光水城”二期27-4的房屋租赁给启麦拉姆，租期从2008年12月16日到2009年4月1日，并收取了启麦拉姆的租房押金。因被告邹用荣拒绝返还原告的租房押金3000元及预交的房租2875元。经原告多次向被告二人索要未果。现诉至法院，请求法院判令：1、被告返还租房押金3000元；2、被告支付租房违约金4140元；3、被告返还房屋租金2875元；4、本案的所有诉讼费用由被告全部承担。
原告姜涵为证明其所述的事实，出示以下证据：1、房屋租赁合同，证明原被告双方存在房屋租赁关系和双方的权利义务；2、委托函，证明有关合同续约或其他任何事项，原告可以全权处理；3、存款回单，证明原告按约按期缴纳房屋租金和已预交2875元房租的事实；4、被告邹用荣与启麦拉姆签订的房屋租赁合同，证明被告已将房屋转租给启麦拉姆；5、收据一份，证明被告没有退还押金3000元。
被告杨洁、邹用荣对以上证据的真实性、合法性、关联性及证明力无异议，予以认可。
被告杨洁辩称：1、原告应按照合同约定住满18个月，原告违约提前搬走，3000元押金不能返还；2、原告不享有转租的权利，原告私自转租，让启麦拉姆一个陌生人住进我的房屋，已侵犯了我的权益，是被告违约在先，我没有违约；3、原告预交的2875元房屋租金我已经退还给原告，我有收条为证。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告邹用荣的答辩意见与被告杨洁一致。
被告杨洁、邹用荣为证明其所辨称的事实，举示以下证据：1、收条一张，证明被告已退还原告姜涵2875元的房屋租金；2、启麦拉姆所写的“证明”一份，证明原告姜涵将房屋擅自转租；3、字条一张，证明原告姜涵将房屋转租给了启麦拉姆；4、银行储蓄对账单，证明原告有逾期付款的违约行为；5自邀证人启麦拉姆出庭作证，证明被告邹用荣已将预付的房屋租金2875元退还给原告姜函。
原告姜涵的质证意见为：1、对收条的真实性有异议，收条不是姜涵本人所写；2、对启麦拉姆所写的“证明”内容的真实性有异议；3、对字条的内容予以认可；4、对银行储蓄对账单予以认可。5、对证人启麦拉姆的证人证言认为，证人启麦拉姆当时已下楼取报纸，并没有看到被告邹用荣是否将房租2875元退给了原告姜涵。
本院结合双方当事人的举证、质证及陈述意见，对本案事实确认如下：被告邹用荣与被告杨洁系母女关系。2008年8月28日，原告与被告杨洁签订了房屋租赁合同，约定将被告杨洁所有的位于沙坪坝区杨公桥“阳光水城”二期27-4的房屋租赁给原告，租期自2008年9月1日至2010年4月1日止。每月租金为1150元，押金3000元。2008年12月中旬，原告姜涵因故不能继续租赁该房屋，便找到启麦拉姆继续承租。后原告姜涵搬出了该房屋，由启麦拉姆入住使用该房屋。2008年12月26日，因被告杨洁不在重庆，启麦拉姆便向被告邹用荣缴纳了租房押金3000元、预付房租2875元以及水电燃气等杂费共计7000元，并随后签订了房屋租赁合同，庭审中，被告杨洁对被告邹用荣的代理行为予以确认。之后，原告姜涵要求被告退还租房押金3000元及预付房租2875元，经多次催要未果，故起诉来院，要求判如所请。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同以及被告与启麦拉姆签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方当事人应全面履行。原告姜涵因故不能继续租赁该房屋，便找到新承租人启麦拉姆并搬离了该房屋，之后被告与启麦拉姆签订了房屋租赁合同，本院认为这一系列事实是经原、被告及启麦拉姆三方确认的转租行为，可以视为原、被告之间已解除了房屋租赁合同，根据合同法的规定被告杨洁应当退还原告租房押金及预付房租。由于被告杨洁在庭审中已自认其出示的收条不是原告姜涵本人书写、签名，且证人启麦拉姆系房屋现承租人，与被告存在利害关系，被告辩称已退还原告预付房租2875元的抗辩理由，本院不予采纳。因此对于原告要求被告杨洁返还租房押金3000元、预付房租2875元的主张，本院予以支持。而被告邹用荣并非合同相对方，不应承当相应合同义务。关于违约金问题，因原、被告之间的房屋租赁合同没有对逾期退还租房押金及预付房租事项达成明确约定，因此被告不存在违约行为，对于原告姜涵要求被告支付违约金的请求，没有合法依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定,判决如下：
一、被告杨洁于本判决发生法律效力后，立即返还原告姜涵租房押金3000元，预付房租2875元，共计5875元。
二、驳回原告姜涵的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告姜涵负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。



代理审判员 左庆 凯
二〇〇九年六月八日

书 记 员 唐新 义