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山東省東營市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2004）東民四初字第11號(hào)

　　原告：東營市養(yǎng)蜂技術(shù)協(xié)會(huì)，住所地：東營市西二路213號(hào)。
　　法定代表人：宋心仿，理事長。

　　委托代理人：王中祥，山東眾旭律師事務(wù)所律師。

　　被告：牛仕明，男，1965年1月6日出生，漢族，東營市墾利縣永安鄉(xiāng)前二十五村人，下崗職工，現(xiàn)住(略)。

　　被告：任孝梅（牛仕明之妻），女，漢族，現(xiàn)住(略)。

　　兩被告共同委托代理人：趙忠生，山東地義律師事務(wù)所律師。

　　原告東營市養(yǎng)蜂技術(shù)協(xié)會(huì)（以下簡稱養(yǎng)蜂協(xié)會(huì)）為與被告牛仕明、任孝梅房屋租賃合同糾紛一案，提起訴訟。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人宋心仿及委托代理人王中祥、被告牛仕明及兩被告共同委托代理人趙忠生到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告訴稱，2002年7月21日，原告與被告簽訂承包協(xié)議，由被告承包原告賓館，期限五年，每年承包費(fèi)及裝飾費(fèi)29萬元（自第二年起每年遞增一萬元），每年分兩次提前一個(gè)月預(yù)交。合同還規(guī)定，乙方如不按時(shí)交納承包費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用，每拖欠一天罰人民幣2000元，如拖欠超過10天，甲方有權(quán)收回標(biāo)的物，并追究其違約責(zé)任，并規(guī)定違約金按合同總額155萬的30%計(jì)算。合同簽訂當(dāng)日，原告便將賓館及全部設(shè)施交付被告，但被告一直未按時(shí)交納承包金等費(fèi)用，至2003年底已拖欠承包金及各項(xiàng)費(fèi)用7萬多元。被告雖一再承諾2004年元旦償還全部欠款，但其2004年元月2日夜零時(shí)左右，卻偷偷轉(zhuǎn)移原告物資后停止經(jīng)營。被告行為嚴(yán)重違約，給原告造成極大經(jīng)濟(jì)損失，請求法院判令被告賠償以前所欠和今后至合同終止之日的承包費(fèi)及裝飾、水電等各項(xiàng)費(fèi)用8萬元；賠償違約金46.5萬元；賠償合同約定的罰金，自2003年10月30日至合同終止之日，每日以2000元計(jì)；賠償原告賓館內(nèi)的設(shè)備及物資損失3萬元，由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

　　被告辯稱，1、被告解除合同時(shí)已提前告知了原告，解除合同是正確的。2、原告主張承包費(fèi)、水電費(fèi)8萬元與事實(shí)不符。3、原告主張違約金、罰金、損失系重復(fù)索要，請求法院依法降低違約金數(shù)額。4、原告主張賠償物品損失3萬元，證據(jù)不足。5、被告經(jīng)營期間裝飾、裝修增添的物品應(yīng)當(dāng)作價(jià)處理。

　　經(jīng)審理，當(dāng)事人對以下事實(shí)無異議：

　　2002年7月21日，原告（甲方）與被告（乙方）訂立經(jīng)營承包合同一份，合同主要約定一、乙方承包甲方座落于西二路213號(hào)的培訓(xùn)中心，用以興辦食宿和培訓(xùn)接待業(yè)。二、承包經(jīng)營期5年，自2002年8月30日起至2007年8月30日止。三、承包費(fèi)交納及期限：1、承包費(fèi)為稅后凈收入，每年12萬元。甲方已投資對樓房進(jìn)行裝飾，乙方每年還甲方裝飾款17萬元，以上共計(jì)29萬元，自第二年起每年遞增1萬元，直到合同期滿，合同總金額為155萬元。2、交納方式：合同簽訂時(shí)，乙方一次性向甲方交納半年承包費(fèi)及裝飾費(fèi)14.5萬元，半年期滿前一個(gè)月內(nèi)乙方一次性向甲方預(yù)交下半年度全額承包費(fèi)和裝飾費(fèi)，依次類推，否則視為違約。四、雙方權(quán)利義務(wù)：甲方權(quán)利義務(wù)和責(zé)任主要是：甲方依照合同向乙方收取承包費(fèi)及水電費(fèi)等。若乙方有違約行為，甲方有權(quán)短期或長期停止乙方使用標(biāo)的物，直至終止合同，并追究違約責(zé)任。若因乙方使用、管理、維護(hù)不當(dāng)?shù)�，造成承包區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施損壞，甲方有權(quán)要求乙方照價(jià)賠償。甲方負(fù)責(zé)辦理水、電使用手續(xù)，乙方保證正確使用并承擔(dān)一切相關(guān)費(fèi)用，如因管理不當(dāng)或拖欠交費(fèi)，造成停水、停電，責(zé)任及損失由乙方承擔(dān)等。2、乙方權(quán)利義務(wù)主要是：對標(biāo)的物只有經(jīng)營使用權(quán)，并承擔(dān)與大樓有關(guān)的一切“規(guī)費(fèi)”和承包經(jīng)營有關(guān)的一切費(fèi)用。乙方有權(quán)按經(jīng)營需要進(jìn)行裝飾、裝修，方案應(yīng)征得甲方書面同意。乙方負(fù)責(zé)合同期內(nèi)承包標(biāo)的物的管理、維修保養(yǎng)，費(fèi)用乙方承擔(dān)。如因管理使用不當(dāng)造成樓房、設(shè)施、設(shè)備損壞，乙方照價(jià)賠償，并承擔(dān)一切損失等。五、違約責(zé)任：l、在承包期內(nèi)，雙方必須全面履行本合同各項(xiàng)條款，不得單方違約，否則，賠償對方一切損失，并向?qū)Ψ街Ц侗竞贤�總額30％的違約金，承擔(dān)全部違約責(zé)任。2、乙方如不按期足額交納承包費(fèi)和水電費(fèi)，每拖欠一天罰2000元，超過10天交不上，甲方有權(quán)停止乙方使用，收回標(biāo)的物，并追究其違約責(zé)任及一切損失等。3、乙方不得在承包標(biāo)的物內(nèi)進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益，否則全部責(zé)任由乙方自負(fù)，與甲方無任何關(guān)系。4、因一方責(zé)任或違約使對方利益受到損失時(shí)，由責(zé)任方或違約方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對方一切損失。5、如因建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量發(fā)生事故，甲方有責(zé)任予以解決等。合同簽訂后，原告如約交付標(biāo)的物，截止2004年1月2日被告搬出租賃房屋之日，被告共向原告交納了32.4萬元承包費(fèi)。

　　2004年1月2日，被告從所租賃房屋內(nèi)運(yùn)走部分物資，之后停止經(jīng)營。2004年4月27日，雙方達(dá)成書面協(xié)議，同意解除2002年7月21日簽訂的經(jīng)營承包合同，解除時(shí)間為2004年4月30日。

　　案涉房地產(chǎn)所有權(quán)人為宋心仿，其委托養(yǎng)蜂協(xié)會(huì)經(jīng)營管理，負(fù)責(zé)對外招商、租賃和承包等。

　　2004年2月16日，原告向本院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全申請，本院作出（2004）東民保字第7號(hào)民事裁定，查封了被告轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)一宗（詳見公安機(jī)關(guān)物品交接清單）和和面機(jī)、電冰柜、蒸車各1臺(tái)、春蘭空調(diào)（掛式）4臺(tái)、長虹彩電9臺(tái)。

　　以上事實(shí)，有原告提供的經(jīng)營承包合同、財(cái)產(chǎn)經(jīng)營授權(quán)委托書、被告提供的房屋所有權(quán)證書以及雙方達(dá)成的解除協(xié)議和賓館物品交接單、當(dāng)事人的陳述、民事裁定書在案為證，已經(jīng)庭審質(zhì)證和本院審查，依法予以采信。

　　當(dāng)事人對下列事實(shí)有異議：

　　一、被告是否違約的問題

　　原告主張被告拖欠承包費(fèi)和水電費(fèi)、私自轉(zhuǎn)移原告財(cái)產(chǎn)的行為已構(gòu)成違約，據(jù)此舉證：證據(jù)1、經(jīng)營承包合同一份，證明被告違約后所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，不僅要賠償損失，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。證據(jù)2、交接清單，證明原告依約履行。證據(jù)3、證據(jù)6、水電費(fèi)發(fā)票兩份和書面說明一份，證明被告未按合同約定交納水電費(fèi)。證據(jù)4、證據(jù)8、刑警一中隊(duì)的詢問筆錄兩份、物品清點(diǎn)記錄、被告書面說明和物品清單各一份，證明被告經(jīng)營不善，未經(jīng)原告同意私自轉(zhuǎn)移原告所有的財(cái)產(chǎn)。

　　被告對上述原告證據(jù)的質(zhì)證意見為：以上證據(jù)是真實(shí)的，但證據(jù)3與本案無關(guān)聯(lián)性，上述證據(jù)不能證明被告違約。同時(shí)，被告主張解除合同正確，就此舉證：證據(jù)1、東營市房產(chǎn)管理局2001年5月17日作出的房屋安全鑒定報(bào)告，證明原告出租給被告的房屋存在重大安全隱患，被告有權(quán)隨時(shí)解除合同。證據(jù)3、證人李權(quán)和劉剛的證言，證明2004年元月2日被告轉(zhuǎn)移的物品是被告的，非原告財(cái)產(chǎn)。證據(jù)4、5申請兩份，請求法院調(diào)查查封財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬和降低違約金。證據(jù)6、單據(jù)一宗，證明法院查封的財(cái)產(chǎn)是被告財(cái)產(chǎn)。

　　原告對被告提供的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，被告提供的證據(jù)3證人證言不屬實(shí)，其與證據(jù)6并不能證明轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬，也與本案無關(guān)。被告提供的證據(jù)4和5是申請而非證據(jù)，被告提供的證據(jù)1是真實(shí)的，但是在另一案件中作出的，該報(bào)告未加蓋鑒定專用章而無效，調(diào)解中也未采信，因此與本案無關(guān)。況且原告出租前已經(jīng)進(jìn)行了維修，被告經(jīng)查看滿意后才簽訂的合同，被告自己也承認(rèn)搬走的原因是因經(jīng)營不善而非房屋質(zhì)量問題。就此原告補(bǔ)充舉證：證據(jù)7、龍口市建安裝飾工程公司進(jìn)行維修的書面證明，證明涉案房屋在被告承租前已經(jīng)修繕完畢。證據(jù)9、整修設(shè)計(jì)方案，證明東營勝方建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行了維修設(shè)計(jì)。

　　被告則認(rèn)為原告提供的證據(jù)7和9是真實(shí)的，但不能證明原告房屋進(jìn)行了加固處理。

　　本院認(rèn)為，原告提供的證據(jù)1、2、3、4、6、7、8、9，經(jīng)被告質(zhì)證，真實(shí)合法，與本案有關(guān)聯(lián)，對被告是否違約的事實(shí)具有證明力，可以作為本案定案的證據(jù)，本院依法確認(rèn)其有效證據(jù)。被告提供的證據(jù)1，其只證明2001年5月涉案房屋狀況，原告提供的證據(jù)7和9可以證明其后已實(shí)際進(jìn)行了修繕，該事實(shí)也與被告在公安機(jī)關(guān)關(guān)于因經(jīng)營不善而搬出的陳述一致，因此被告以此證據(jù)證實(shí)房屋質(zhì)量存有安全隱患而解除合同，顯然與事實(shí)不符，本院依法不予采信。被告提供的證據(jù)4和5非法定證據(jù)，本院依法不予采信。

　　二、關(guān)于原告四項(xiàng)訴訟請求能否成立的問題

　　原告針對該爭點(diǎn)未提供證據(jù)，只說明了每項(xiàng)訴請的計(jì)算方式和依據(jù)。其中財(cái)產(chǎn)損失3萬元，是原告對丟失財(cái)產(chǎn)的估價(jià)。被告則辯稱原告未對房屋裝修，每年支付原告17萬元的裝修費(fèi)無事實(shí)根據(jù)；同時(shí)認(rèn)為合同對違約金和罰金的約定無效；原告主張物品損失3萬元沒有依據(jù)。

　　三、關(guān)于違約金應(yīng)否調(diào)整的問題

　　雙方未就此爭點(diǎn)提供證據(jù)，被告主張應(yīng)根據(jù)合同法第114條的規(guī)定，違約金的降低幅度應(yīng)由原告主張的46.5萬元調(diào)整至8萬元。原告則認(rèn)為合同關(guān)于違約金的約定有效，應(yīng)予支持。

　　本院認(rèn)為，原告與被告訂立的房屋租賃合同，是雙方當(dāng)事人平等、自愿協(xié)商的結(jié)果，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格依約履行。被告關(guān)于不應(yīng)支付裝修費(fèi)和違約金、罰金條款無效的辯解，與法無據(jù)，本院不予支持。訴訟中，雙方協(xié)商解除合同并簽訂書面協(xié)議，本院依法予以照準(zhǔn)。

　　本案爭議的焦點(diǎn)問題有三：一是被告是否違約；二是原告的訴訟請求應(yīng)否成立；三是違約金應(yīng)否調(diào)整。

　　關(guān)于被告是否違約的問題，結(jié)合前述對原、被告證據(jù)的分析認(rèn)定可看出，被告應(yīng)于2003年9月1日支付半年承包費(fèi)15萬元，但截止2004年1月2日被告搬出租賃房屋之日，被告只交納原告承包費(fèi)3.4萬元（32.4萬-29萬），另外被告還拖欠原告水電費(fèi)6951.72元，顯然被告未按照合同約定履行其義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約。根據(jù)合同法第107條的規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告以房屋存在質(zhì)量問題而主張解除合同，因其提供的證據(jù)與其個(gè)人陳述矛盾，且原告提供的證據(jù)亦能證明對房屋進(jìn)行了實(shí)際修繕，故對被告的主張本院不予支持。

　　關(guān)于原告四項(xiàng)訴訟請求應(yīng)否成立和違約金應(yīng)否調(diào)整問題，原告主張被告支付至合同終止日的承包費(fèi)和裝修費(fèi)等8萬元，事實(shí)清楚，也低于截至起訴之日被告應(yīng)交納的承包費(fèi)用，本院依法予以支持。原告主張被告賠償其丟失物品的損失3萬元，只是其個(gè)人估價(jià)，也未申請進(jìn)行鑒定，被告否認(rèn)，因此本院對該項(xiàng)主張不予支持。

　　原告主張被告應(yīng)支付46.5萬元違約金和36萬元的罰金，因被告行為已構(gòu)成違約，按照合同法的規(guī)定，其應(yīng)賠償原告損失并支付違約金。但原告的主張本院不宜全部支持，以30萬元為宜。理由如下：一、本案合同約定的罰金性質(zhì)實(shí)為違約金。原告與被告在合同中對違約責(zé)任既約定了違約金，還對遲延交納承包費(fèi)等約定了每天2000元的罰金。而作為平等主體的原告與被告，任何一方均無懲罰對方的權(quán)利，因此該罰金的性質(zhì)實(shí)際為違約金。二、從我國合同法關(guān)于違約金的規(guī)定看，實(shí)際上突出了違約金的補(bǔ)償性，將其作為一種違約救濟(jì)措施，從而起到保護(hù)債權(quán)人利益和鼓勵(lì)當(dāng)事人積極從事交易和經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)的作用。但同時(shí)合同法又有限承認(rèn)違約金的懲罰性性質(zhì)。三、根據(jù)合同法第114條第二款關(guān)于“約定的違約金過分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定看出，我國法律對違約金條款是可以干預(yù)的，法院可根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及對雙方利益的衡平，從保護(hù)守約方利益和體現(xiàn)公平原則出發(fā)，酌情對違約金進(jìn)行調(diào)整。四、本案合同約定的違約金和罰金過高。本案中，雙方為長期履行合同，約定了違約方應(yīng)支付合同總價(jià)款155萬元的30%的違約金和每日2000元的罰金，截止本案訴訟之日，兩項(xiàng)已達(dá)82.5萬元。而被告構(gòu)成違約，給原告造成的損失實(shí)際包括未收取的承包費(fèi)、為被告墊付的水電費(fèi)，還應(yīng)包括預(yù)期收益。按合同約定，原告2004年的承包費(fèi)等僅為30萬元，考慮到2004年4月30日雙方解除合同后，原告完全可以另行出租、發(fā)包繼續(xù)經(jīng)營營利，如全部支持原告違約金82.5萬元的主張，有悖公平原則。因此，參照被告違約造成的實(shí)際損失，在合同未履行部分的總額內(nèi)，本院酌情確定違約金為30萬元，該數(shù)額足以彌補(bǔ)原告的損失，也體現(xiàn)了對被告違約的適當(dāng)懲罰。五、被告向法院提出了明確的調(diào)整申請，但被告主張將違約金調(diào)整到8萬元不當(dāng)。因至2004年4月30日雙方協(xié)商解除合同之日，被告實(shí)際應(yīng)付而未付的承包費(fèi)等已有16.6萬元，連同原告為被告墊付水電費(fèi)6951.72元和被告丟失的物品，顯然8萬元已不足以彌補(bǔ)原告的損失。故被告主張調(diào)整違約金到8萬元，顯然不利于保護(hù)原告作為守約方的利益，也不能有效制裁被告的違約行為，更不利于我國正常市場經(jīng)濟(jì)秩序的形成。

　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

　　一、被告牛仕明、任孝梅于本判決生效之日起15日內(nèi)支付原告養(yǎng)蜂協(xié)會(huì)承包費(fèi)和裝修費(fèi)8萬元。

　　二、被告牛仕明、任孝梅于本判決生效之日起15日內(nèi)支付原告養(yǎng)蜂協(xié)會(huì)違約金30萬元。

　　三、駁回原告的其他訴訟請求。

　　案件受理費(fèi)14360元，由原告養(yǎng)蜂協(xié)會(huì)負(fù)擔(dān)8523元，被告牛仕明、任孝梅負(fù)擔(dān)5836元。財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3020元，由被告牛仕明、任孝梅負(fù)擔(dān)。

　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省高級(jí)人民法院。






　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　潘　霞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　于秋華

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　紀(jì)紅廣

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO四年九月二日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　周愛輝