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山東省東營市中級人民法院

民事判決書

（2004）東民四終字第76號

　　上訴人（原審原告）山東省東營市友誼大廈有限責(zé)任公司。住所地：東營市東營區(qū)濟(jì)南路273號。
　　法定代表人王東升，董事長。

　　委托代理人李明成，男，1971年5月5日出生，漢族，山東省東營市友誼大廈有限責(zé)任公司總經(jīng)理助理，現(xiàn)住(略)。

　　委托代理人馮洪革，男，1967年2月17日出生，漢族，東營市司法局干部，現(xiàn)住(略)。

　　被上訴人（原審被告）仇在生，男，1977年8月16日出生，漢族，山東省東營市友誼大廈服裝城個體工商戶，現(xiàn)住(略)。

　　委托代理人徐波，山東魯北律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人仇鳳英，山東魯北律師事務(wù)所律師。

　　上訴人山東省東營市友誼大廈有限責(zé)任公司（下稱友誼大廈）為與被上訴人仇在生房屋租賃合同糾紛一案，不服東營區(qū)人民法院（2004）東民初字第210號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人委托代理人李明成、馮洪革，被上訴人委托代理人徐波、仇鳳英到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院查明，2003年1月15日，原、被告簽訂房屋租賃合同。合同約定，被告租賃原告友誼服裝城二樓2205精品屋一間，租賃期限30年，自2004年1月1日至2033年12月31日，租金23萬元；被告每間房屋每月向原告交管理費(fèi)30元，每年元月5日前付清一年的管理費(fèi)用；被告每年交原告暖氣、冷風(fēng)費(fèi)用按實際耗能支出而定。被告曾于2003年向東營區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)該合同有效。東營區(qū)法院于2003年7月15日作出（2003）東民初字第871號民事判決，確認(rèn)該房屋租賃合同約定的租賃期限超過20年部分無效，其余部分條款、內(nèi)容有效。宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。合同中所約定的30年租金23萬元雙方至今未予變更。被告至今未交納管理費(fèi)用及冬季暖氣和夏季冷風(fēng)的費(fèi)用。被告已占用合同所確定的出租房屋，但原、被告雙方未辦理房屋交接手續(xù)。以上事實，原、被告均無爭議。

　　原審法院圍繞其歸納的雙方爭議的焦點問題，即“被告是否存在根本違約，原告要求解除合同是否符合法定條件”進(jìn)行了進(jìn)一步的法庭調(diào)查。（一）原告主張被告未交納租金、管理費(fèi)、冬季暖氣費(fèi)和夏季冷氣費(fèi)，已構(gòu)成違約。被告主張已履行了交納租金義務(wù)；原告拒收被告交納的管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)，故意造成被告“違約”假象，是為其解除合同制造借口。被告提供原告2003年1月15日出具的收據(jù)一份，載明付款人為張永開，收款事由為收友誼服裝城30年房租，金額為23萬元。被告以此證明已向原告交納30年房租。原告認(rèn)為該收據(jù)付款人為張永開，該款項為張永開租賃原告其他房屋的租金，與被告無關(guān)系。被告申請原告原法定代表人鄭江出庭作證。鄭江證明：我擔(dān)任原告董事長期間，我公司因缺資金借了張永開的錢，單位有帳可查。后因無力償還，只好用房租頂，張永開想要錢，后經(jīng)我公司同意把房子抵給了被告。所以說被告已交了租金，不存在不履行義務(wù)問題。2004年元旦后被告找到我問為什么公司不收管理費(fèi)和冷暖費(fèi)，我就去問現(xiàn)任董事長王東升，他說是董事會研究的不收，他一人說了不算。原告認(rèn)為證人鄭江被免除董事長職務(wù)，與公司有矛盾，其所述不真實，不能證明被告的主張。被告認(rèn)為證人證言真實可靠。（二）原告主張被告采用非法的暴力手段強(qiáng)行搶占原告房屋，侵犯了原告對友誼大廈服裝城的管理秩序和經(jīng)營秩序。被告主張2004年1月1日原告將房屋正式交被告使用，但不能提供與原告的書面交接手續(xù)。原告提供友誼大廈服裝城管理制度五份，證明合同約定被告應(yīng)遵守友誼服裝城的制度和管理，原告有權(quán)對房屋使用人實施管理；提供照片五張，證明這些制度已在友誼大廈服裝城辦公室上墻。被告認(rèn)為這些制度被告未見過，原告也沒有告知被告，其制定程序應(yīng)公示，這些制度證明的問題與本案無關(guān)，只是原告單方陳述，不能算作證據(jù)。原告申請證人趙峰、吳海洋出庭作證。趙峰、吳海洋均系原告友誼大廈服裝城保安人員，其二人證明2003年12月29日至31日，友誼大廈服裝城2205號房間每天晚上均有人加鎖，每天早上開鎖，按服裝城的規(guī)定是不允許商戶自己加鎖的。原告認(rèn)為，證人證言是真實的，能夠證明被告強(qiáng)行搶占原告房屋。被告認(rèn)為，兩證人是原告工作人員，與原告有利害關(guān)系，有利于原告的證言不應(yīng)采信，有利于被告的證言應(yīng)確認(rèn)有效，該證人證言不能證明原告的主張，卻能否定原告關(guān)于被告強(qiáng)占房屋不服從管理的主張。原告提供東營市東營區(qū)公安分局文匯派出所《接處警登記表》一份，載明接警時間為2004年1月1日8時30分；警情位置：友誼大廈2203號；報警內(nèi)容（簡要案情）：報警人稱昨天晚上2203號的鎖被撬壞后，被人換了新鎖，到現(xiàn)場后其它5戶也反映有類似情況。原告以此證明本案所爭議的房屋曾多次發(fā)生人為破壞。被告對該證據(jù)真實性無異議，但認(rèn)為該證據(jù)證明的是2203號房間發(fā)生的報警事件，與本案2205號房間無關(guān)，不能證明本案爭議房屋曾多次發(fā)生破壞事件。（三）原告主張被告強(qiáng)占房屋后又將房屋轉(zhuǎn)租給高艷，現(xiàn)在房屋實際經(jīng)營人為高艷。被告主張租賃房屋由本人使用，雇用他人經(jīng)營，不存在轉(zhuǎn)租問題。原告提供高艷工商登記材料一份，證明本案房屋實際經(jīng)營者為高艷，而不是被告。被告認(rèn)為該工商登記只能證明高艷的經(jīng)營期限，不能證明高艷租用了本案房屋，該登記的經(jīng)營截止日期為2006年4月21日，與本案無關(guān)；本案爭議的房屋一直由被告使用，雇用高健經(jīng)營，與高艷沒有關(guān)系。

　　原審法院認(rèn)為，原、被告2003年1月15日所簽訂房屋租賃合同，其效力已經(jīng)東營區(qū)法院2003年7月15日作出（2003）東民初字第871號民事判決確認(rèn)，該合同有效部分對雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方均應(yīng)全面履行。根據(jù)被告所持有的付款人為張永開收據(jù)，并結(jié)合原告原法定代表人鄭江的證言，能夠證明被告已向原告交納30年租金23萬元，因此，原告對被告未交納租賃費(fèi)的主張不予采信。被告主張原告拒收被告所交納的管理費(fèi)和冷暖費(fèi)，其證人鄭江所作證言不能直接反映原告拒收被告管理費(fèi)和冷暖費(fèi)的事實，因此，被告該項主張證據(jù)不足，不予采信。被告尚未交納管理費(fèi)和冷暖費(fèi)的事實予以確認(rèn)。其中，合同對管理費(fèi)交納期限已作了明文規(guī)定，被告未按期向原告交納管理費(fèi)已構(gòu)成違約。被告對房屋交接不能提供證據(jù)，證人趙峰、吳海洋的證言與公安派出所《接處警登記表》互相印證，能夠證明被告未經(jīng)原告許可擅自強(qiáng)占本案爭議的出租房屋，對此，被告具有明顯過錯。而原告在合同履行期限到來時，未能積極主動履行出租房屋使用權(quán)交接義務(wù)，亦負(fù)有一定責(zé)任。原告主張被告轉(zhuǎn)租，被告不予認(rèn)可，原告所提供的工商登記材料，不能說明2004年1月1日后出租房屋使用狀況，所以原告該主張證據(jù)不足，不予采信。綜上所述，被告已交納租賃費(fèi)，表明其已履行了房屋租賃合同中承租方的主要義務(wù)。在合同履行中，被告雖有違約現(xiàn)象存在，但其行為并未構(gòu)成根本違約�，F(xiàn)雙方均具備繼續(xù)履行合同的基本條件，為確保合同的嚴(yán)肅性，對本案房屋租賃合同中有效內(nèi)容，原、被告均應(yīng)繼續(xù)履行。原告要求與被告解除合同的訴訟請求所依據(jù)的事實證據(jù)不足，理由不夠充分，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，判決駁回原告友誼大廈的訴訟請求。案件受理費(fèi)50元，由原告負(fù)擔(dān)。

　　上訴人不服原審判決上訴稱，（1）原審法院認(rèn)定事實錯誤。被上訴人違反房租租賃合同的約定。并以自己的行為表明不履行主要義務(wù)，導(dǎo)致該合同無法履行，也沒有履行的必要。一是被上訴人未交租金、也未交付合同約定應(yīng)繳納的每月30元的管理費(fèi)、冬季暖氣和夏季冷風(fēng)的費(fèi)用。二是被上訴人擅自轉(zhuǎn)租。合同訂立后，還沒有到開始履行的期限，也就是說在合同履行期限來臨之前，被告已經(jīng)將合同約定的房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)租。是典型的先期違約。強(qiáng)行搶占我方房屋后，又將搶占的房屋交付轉(zhuǎn)租后的承租方使用。雙方在合同中已經(jīng)明確禁止轉(zhuǎn)租。根據(jù)《合同法》224條的規(guī)定，出租人可以解除合同。三是被上訴人采用非法的、暴力手段，在合同履行期限、房屋交付期限沒有到來之前，被上訴人就強(qiáng)行撬房屋門鎖，換上自己的新鎖，強(qiáng)行搶占我公司的集體財產(chǎn)，是犯罪行為，同時也是一種侵權(quán)行為，侵犯了我方對房屋財產(chǎn)的所有權(quán)及占有、使用、收益、處分的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了我公司的房屋。被上訴人在租賃合同履行期限來臨之前就與他人強(qiáng)行搶占、非法占有我公司的房屋的行為，違反了《合同法》平等原則以及遵守法律、尊重社會公德、不得損害社會利益的原則，另外，也違反了《城市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。（2）本案不符合強(qiáng)制履行的構(gòu)成要件。（3）原審法院適用法律錯誤。

　　被上訴人答辯稱，原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，上訴人上訴理由不能成立，認(rèn)為應(yīng)該駁回上訴，維持原判。

　　經(jīng)審理，本院認(rèn)為，原審法院在事實認(rèn)定方面符合法律和證據(jù)適用的規(guī)定，其由此所得出的有關(guān)法律事實的結(jié)論是正確的，關(guān)于該方面的論述原審判決業(yè)已較為充分。本院根據(jù)上訴人的上訴理由就以下問題作進(jìn)一步闡述。

　�。ㄒ唬╆P(guān)于原審法院認(rèn)定事實的問題

　　其一，關(guān)于租金交納的問題。除原審法院根據(jù)證據(jù)情況作出了被上訴人已實際交納租金的結(jié)論外，需要指出的是，在租金交納問題上，如因上訴人自身管理以及其工作人員在經(jīng)營中可能存在不當(dāng)行為等原因?qū)е鹿�司實際利益受到損害，上訴人依然擁有對相關(guān)責(zé)任人的追償權(quán)，在本案中不宜因此對抗第三人。其二，關(guān)于被上訴人擅自轉(zhuǎn)租的問題。依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（下稱《證據(jù)規(guī)定》）第五條第一款的規(guī)定，本案中，上訴人負(fù)有對被上訴人轉(zhuǎn)租事實的舉證責(zé)任。二審期間，上訴人申請五名證人出庭作證，并提交了2209號和2211號房屋變更經(jīng)營主體的工商登記材料，用以進(jìn)一步證明被上訴人轉(zhuǎn)租的事實。經(jīng)審查，根據(jù)《證據(jù)規(guī)定》第四十一條第一款第（二）項的規(guī)定，上訴人申請證人出庭作證不屬于二審新證據(jù)，本院未準(zhǔn)許證人出庭；2209號房間和2211號房間的工商登記材料屬于新發(fā)現(xiàn)的證據(jù)，組織當(dāng)事人雙方進(jìn)行了質(zhì)證。本院認(rèn)為，被上訴人是否具有轉(zhuǎn)租的事實，其關(guān)鍵是認(rèn)定租賃人對租賃物是否擁有事實上的使用控制權(quán)。就目前上訴人與被上訴人之間的這種租賃關(guān)系來看，在實際經(jīng)營過程中由于存在諸如合伙經(jīng)營、委托經(jīng)營以及工商登記材料變更的及時性等問題和情形，僅通過工商登記材料直接證明被上訴人的轉(zhuǎn)租事實，對負(fù)有舉證責(zé)任的上訴人來講，如原審法院所認(rèn)定的，其尚未舉證到位，對于這一點上訴人也已有所意識，其在上訴狀中亦稱“由于舉證能力的限制，我方曾在庭前（注：指原審?fù)デ埃┥暾埛ㄔ赫{(diào)取該方面的證據(jù)”。與本案“基本情況一致”的另外兩起案件的當(dāng)事人所租賃的2209號房間和2211號房間，其變更的新的工商登記材料，在本案中所能說明的是上訴人實際控制著租賃物的使用權(quán)。其三，關(guān)于損壞出租房屋的問題。上訴人認(rèn)為，其與被上訴人之間曾多次因房屋租賃問題發(fā)生爭執(zhí)，被上訴人也強(qiáng)行撬開房屋門鎖，換上了自己的新鎖。本院認(rèn)為，即便上訴人上訴陳述屬實，但這種更換新的門鎖的行為在法律上并不構(gòu)成損壞出租房屋的行為，故對上訴人因此所主張的出租人有權(quán)終止合同的訴由，本院不予支持。

　�。ǘ�）關(guān)于不符合強(qiáng)制履行的問題

　　上訴人在上訴中認(rèn)為本案不符合強(qiáng)制履行的構(gòu)成要件，并稱如果上訴人通過司法途徑不能解除該爭議，那么就通過“搶”來解決問題。上訴人提出此上訴理由的法律含義是，當(dāng)人民法院的判決不能支持其訴訟請求，即判令雙方當(dāng)事人按照協(xié)議繼續(xù)履行合同時，上訴方將強(qiáng)行收回出租的房屋，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第110條之規(guī)定，因合同標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行，故上訴人強(qiáng)行收回房屋后，被上訴人亦不可以要求上訴人繼續(xù)履行合同。本院認(rèn)為，上訴人因合同標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行而欲強(qiáng)行收回房屋，只是表明其對繼續(xù)履行合同和法院判決的態(tài)度問題，顯然不能成為本院支持其訴請解除合同的理由。另外，本院需要闡明的司法觀點是，在本案中上訴人通過“搶”的行為進(jìn)行的私力救濟(jì)，在法律上是被否認(rèn)的。

　�。ㄈ�）關(guān)于原審法院適用法律錯誤的問題

　　上訴人就此問題僅提出了結(jié)論式的主張，而未指明具體理由。按照一般的法律邏輯，適用法律錯誤一般包括兩種情形，一是因認(rèn)定事實錯誤而必然導(dǎo)致的適用法律錯誤；二是雖認(rèn)定事實正確但在適用法律方面是不正確的。鑒于本判決對原審法院認(rèn)定事實的確認(rèn)，經(jīng)審查，原審法院基于所認(rèn)定事實所適用的法律并無不當(dāng)。

　　本院認(rèn)為，合同作為發(fā)生法律上的效果的當(dāng)事人之間的合意，當(dāng)事人應(yīng)依照誠實信用的原則全面履行，以利于生活穩(wěn)定、交易安全和法律秩序的建立。從現(xiàn)行有關(guān)合同的法律規(guī)范來看，為了保持合同的嚴(yán)肅性，除約定解除的情形外，法律對合同的法定解除采取慎重的態(tài)度，并引入了根本違約形態(tài)對法定解除權(quán)的行使作了嚴(yán)格限制�？v觀本案，上訴人與被上訴人之間簽訂了已經(jīng)司法確認(rèn)合法有效的房屋租賃合同，且被上訴人亦按照30年的租期向被上訴人交納了23萬元的租賃費(fèi)，在此事實存在的情況下，當(dāng)事人均應(yīng)按照誠實信用的原則和雙方的約定如期履行各自的義務(wù)。在房屋交付時，雖然由于雙方的瑕疵行為致使其發(fā)生糾紛，但尚未達(dá)到合同解除的程度，從當(dāng)事人雙方當(dāng)前的實際狀況來看，繼續(xù)履行其簽訂合同的有效不分是適宜的。綜上，本院認(rèn)為原判訴訟程序合法，運(yùn)用證據(jù)適當(dāng)，認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人友誼大廈負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。






　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　胡松河

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　于秋華

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　紀(jì)紅廣

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO四年八月三十一日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　周愛輝