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山東省東營市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2004）東民四終字第91號(hào)

　　上訴人（原審被告）吳學(xué)波，男，1972年12月25日出生，漢族，東營市正大泰和商貿(mào)有限責(zé)任公司董事長，住(略)。
　　委托代理人吳玉峰，山東魯北律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）東營君度餐飲有限責(zé)任公司。住所地：東營市東營區(qū)淄博路西首。

　　法定代表人項(xiàng)在德，董事長。

　　委托代理人齊志英，山東天地恒律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人東營市東營區(qū)辛店街道辦事處辛店居民委員會(huì)。住所地：東營市東營區(qū)辛店街道辦事處。

　　負(fù)責(zé)人丁煥玉，書記。

　　委托代理人蔣澤軍，山東城合律師事務(wù)所律師。

　　上訴人吳學(xué)波為與被上訴人東營君度餐飲有限責(zé)任公司（以下簡稱君度公司）、第三人東營市東營區(qū)辛店街道辦事務(wù)辛店居民委員會(huì)（以下簡稱辛店居委會(huì)）房屋租賃合同糾紛一案，不服東營市東營區(qū)人民法院（2003）東民初字第374號(hào)民事判決，提出上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人吳學(xué)波的委托代理人吳玉峰、被上訴人君度公司的委托代理人齊志英、第三人辛店居委會(huì)的委托代理人蔣澤軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定，2000年3月16日，吳學(xué)波以泰和公司的名義與陳玲簽訂了房屋租賃合同，合同約定：出租方：泰和公司，承租方君度大酒店；房屋座落于淄博路西首油田五區(qū)對(duì)面；租賃期5年，出租方從2000年3日16起將出租房屋支付承租方使用，至2005年3月16日收回；承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同，收回房屋：1、承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益的；3、承租人拖欠租金的；合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租方享有優(yōu)先權(quán)；租金10萬元，交納期限為每年到出租之日起一次付清；出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn)所有權(quán)繼續(xù)有效；出租人出賣房屋，須在3個(gè)月前通知承租人，同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；承租人需要與第三人交換住房時(shí)，應(yīng)事先征得出租人同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求；承租方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金10000元。

　　合同簽訂后，陳玲支付被告第一承租年租金75000元、第二承租年租金100000元。原告對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修后使用。

　　房屋租賃合同履行期間，即2001年夏天，辛店居委會(huì)的居民上訪，為了緩解居民的情緒，被告將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人。

　　2001年10月30日，被告與第三人簽訂房屋買賣合同，約定被告將座落于東營區(qū)淄博路以南油田氣管隊(duì)以西1號(hào)樓的房地產(chǎn)1532.54平方米，以1521574.32元的價(jià)格（其中樓房作價(jià)1059350元，君度門頭作價(jià)4180元）出售給第三人，交付時(shí)間為2001年8月1日。

　　2001年8月1日，被告與辛店居委會(huì)簽訂協(xié)議書，主要約定：協(xié)議從2001年8月1日起生效，該房屋租賃戶與吳學(xué)波簽訂的租賃合同到本年7月31日終止，吳學(xué)波將8月1日后的房租退還承租戶。

　　2001年8月，辛店居委會(huì)支付吳學(xué)波房屋價(jià)款152萬元。

　　2003年1月10日，原告委托代理人在向被告調(diào)查案件情況時(shí)未征得被告的同意即進(jìn)行了錄音。

　　被告提供的吳學(xué)波與陳玲簽訂的租賃合同載明，第一年租金為50000元。

　　君度公司于2001年12月30日被工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照，被告未提供泰和公司的營業(yè)執(zhí)照。

　　被告及第三人存在如下爭(zhēng)議問題：一、原、被告的主體是否適格；二、被告是否應(yīng)當(dāng)退還原告租金，并賠償經(jīng)濟(jì)損失；三、被告與第三人的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效。

　　原審法院認(rèn)為，一、2000年3月16日，陳玲與吳學(xué)波簽訂的房屋租賃合同，是陳玲為了注冊(cè)君度公司而簽訂的，陳玲是君度公司的股東，陳玲的行為所產(chǎn)生的法律后果，應(yīng)當(dāng)由君度公司承受。君度公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照，是工商行政管理部門對(duì)該公司的行政處罰，君度公司不能從事經(jīng)營活動(dòng)，但公司尚未注銷，可以進(jìn)行清算活動(dòng)，其仍然可以作為民事主體參加訴訟。吳學(xué)波與陳玲簽訂合同時(shí)使用了泰和公司的公章，吳學(xué)波主張?jiān)摴�司存在，其本人是泰和公司的法定代表人，�?yīng)當(dāng)提供泰和公司的營業(yè)執(zhí)照，吳學(xué)波未能提供泰和公司的營業(yè)執(zhí)照，對(duì)吳學(xué)波的上述主張，不予采信。對(duì)吳學(xué)波以泰和公司名義簽訂合同的行為，認(rèn)定為吳學(xué)波的個(gè)人行為，法律后果由吳學(xué)波個(gè)人承擔(dān)。綜上，君度公司、吳學(xué)波與本案均有直接的利害關(guān)系，為本案適格訴訟主體。

　　二、原告對(duì)被告提供的證人王秀玲、岳月濱陳述的陳玲于2001年6、7月份到被告處要求返還租金的事實(shí)無異議，對(duì)兩證人的上述證言，認(rèn)定為有效證據(jù)。依據(jù)王秀玲、岳月濱的證言，結(jié)合被告與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，能夠證實(shí)2001年8月1日前，原、被告雙方解除了房屋租賃合同。原、被告既已解除租賃合同，被告應(yīng)將原告多付的租金返還，被告拒不返還租金，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。依據(jù)被告與第三人的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、附件及第三人的陳述，足以證實(shí)被告與第三人協(xié)商君度酒店門頭作價(jià)4180元。被告收取第三人支付的君度門頭款系不當(dāng)?shù)美�，依法�?yīng)返還原告。原告要求被告賠償其他經(jīng)濟(jì)損失提供的證據(jù)，被告不予認(rèn)可，原告未提供證據(jù)證明其對(duì)承租房屋進(jìn)行的裝修工程尚存在，法院無法對(duì)裝修工程的殘值進(jìn)行價(jià)值鑒定，對(duì)原告主張的裝修工程損失部分，不予支持；原告要求被告賠償購買酒店經(jīng)營所需物品損失，于法無據(jù)，不予支持。原告主張被告逾期交付房屋提供的證據(jù)系原告委托代理人對(duì)被告作的錄音資料，原告委托代理人是律師，其向吳學(xué)波了解情況應(yīng)當(dāng)講明身份，征得被告同意，原告律師未征得被告同意，私自錄音違反了《中華人民共和國律師法》的有關(guān)規(guī)定，該錄音資料的形成不具有合法性，不能作為有效證據(jù)使用，對(duì)原告依據(jù)吳學(xué)波的錄音資料要求被告支付逾期交付房屋違約金10000元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　三、被告吳學(xué)波原來擁有的三層樓房是一個(gè)整體，該幢房屋是一個(gè)獨(dú)立的物，由于原告租賃的房屋是整幢房屋的一部分，被告出賣的是整幢房屋，租賃物的一部分由此而產(chǎn)生的對(duì)該物一部分的優(yōu)先購買權(quán)不能及于物的全部，故原告不具有對(duì)整幢房屋的優(yōu)先購買權(quán)，原告不能要求被告部分出賣，影響出租人對(duì)房屋整體出賣的處分權(quán)。即使原告享有優(yōu)先購買權(quán)，依據(jù)證人王秀玲、岳月濱的證言，被告出賣房屋前已經(jīng)履行了在合理期限內(nèi)的告知義務(wù)，原告在被告出賣出租房屋后無權(quán)以享有優(yōu)先購買權(quán)為由請(qǐng)求購買承租的房屋。被告與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，且內(nèi)容不違背有關(guān)法律規(guī)定，合法有效。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條、《中華人民共和國民法通則》第九十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、吳學(xué)波于判決生效之日起10日內(nèi)返還原告君度公司租金73973元、君度門頭款4180元，賠償利息10890元；二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5595元，由原告君度公司負(fù)擔(dān)3173元，被告吳學(xué)波負(fù)擔(dān)2422元。

　　吳學(xué)波上訴稱，一、原判認(rèn)定主體錯(cuò)誤。泰和公司營業(yè)執(zhí)照已丟失，故未能提供。但是，吳學(xué)波卻于2003年7月14日提供了泰和公司的工商登記檔案，該檔案明確泰明泰和公司的執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為16480591，核準(zhǔn)日期為1996年9月2日�？梢�，泰和公司是合法主體，吳學(xué)波簽訂合同的行為是職務(wù)行為，吳學(xué)波不是本案的適格被告。庭審過程中，被上訴人君度公司也未能提供其公司的營業(yè)執(zhí)照，按照原判的邏輯推理，原判認(rèn)定陳玲的行為是職務(wù)行為是錯(cuò)誤的。二、原判認(rèn)定合同解除的事實(shí)錯(cuò)誤。證人王秀玲、岳月兵所作的陳述，只能證明有陳玲以吳學(xué)波轉(zhuǎn)讓房屋可能損害其使用權(quán)而提出退還租金的事實(shí)，卻不能就此推斷出與被上訴人解除了房屋租賃合同的事實(shí)。雖然吳學(xué)波與原審第三人簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，該租賃合同仍然繼續(xù)有效，原審第三人成為新的出租方。而且吳學(xué)波根據(jù)與原審第三人達(dá)成的協(xié)議，已將收取的2001至2002年度租金全部交付給原審第三人，在原審過程中被上訴人對(duì)該事實(shí)并無異議，陳玲應(yīng)當(dāng)向原審第三人提出解除合同并退還租金的主張。吳學(xué)波與本案原審第三人所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議第4條雖然要求吳學(xué)波于2001年7月31日與陳玲終止合同并退還2001年8月1日前的租金，但該條款并未履行。吳學(xué)波將房屋租賃費(fèi)全部交給第三人、被上訴人與原審第三人在庭審中都已明確認(rèn)可的事實(shí)足以推斷陳玲既沒有與吳學(xué)波或原審第三人解除合同，也沒有向原審第三人主張退還租金。原判僅依據(jù)證人王秀玲、岳月兵所作的陳玲曾要求吳學(xué)波退還租金的陳述，片面推定房屋租賃合同于2001年8月1日解除是錯(cuò)誤的。綜上，原判認(rèn)定主體及案件事實(shí)錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院查清事實(shí)，依法改判駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求，被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

　　君度公司提供答辯如下：一、原判認(rèn)定主體正確。上訴人提交的工商登記檔案資料無法證實(shí)泰和公司的合法存在。首先，上訴人主張?zhí)┖凸�司是本案的合法主體，沒有向法庭提交營業(yè)執(zhí)照，而是提交了部分檔案資料。該部分材料中“公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)書”中申請(qǐng)公司名稱是“東營市泰發(fā)建材有限公司” (下稱泰發(fā)公司)，1996年9月2日核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，沒有顯示核發(fā)的名稱是什么，無法根據(jù)上訴人提交的材料得出工商機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的公司名稱是泰和公司。答辯人一審中提交的泰發(fā)公司的工商登記檔案和驗(yàn)資材料與被告提交的所謂的泰和公司的工商登記材料是同一公司的資料，營業(yè)執(zhí)照號(hào)均為16480591。證實(shí)工商機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照號(hào)為16480591的公司是泰發(fā)公司。在一審中，上訴人與第三人均主張?zhí)┌l(fā)公司與本案無關(guān)，也沒有提供任何證據(jù)證明泰和公司的合法存在，因此，上訴人主張?zhí)┖凸�司的是本案主體的觀點(diǎn)不能成立。其次，泰發(fā)公司也沒有有效成立。根據(jù)被上訴人提交的該公司的材料，該公司股東之一吳學(xué)波應(yīng)向公司投資43萬元，但實(shí)際上吳學(xué)波和另一股東均沒有實(shí)際向公司投資，驗(yàn)資材料和車管所的證明充分的證明了這一點(diǎn)。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，該公司并未實(shí)際成立，應(yīng)以其股東作為訴訟主體，由其在應(yīng)出資范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。再次，按照泰發(fā)公司的工商登記材料和東營工商分局出具的證明，其經(jīng)營期限已于1998年8月18日屆滿。本案的房屋租賃合同是2000年3月16日簽訂的。此時(shí)，泰發(fā)公司早已因經(jīng)營期限屆滿而解散，失去了經(jīng)營資格和能力。上訴人的行為只能認(rèn)定是上訴人的個(gè)人經(jīng)營行為，由其個(gè)人承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因此，一審認(rèn)定主體正確，上訴人的主張無法成立。二、一審認(rèn)定房屋租賃合同已解除正確。被上訴人與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確約定，終止上訴人與其承租戶的租賃關(guān)系，由上訴人退還承租戶租金。該證據(jù)與上訴人提供的兩證人的證言相互印證，充分證明了上訴人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，沒有能夠保證答辯人繼續(xù)使用房屋的權(quán)利，答辯人因此要求上訴人退還租金的事實(shí)。上訴人主張其已將答辯人繳納的租金交給了第三人，答辯人可以據(jù)此繼續(xù)使用房屋。上訴人的陳述說明了一個(gè)問題，與答辯人形成租賃關(guān)系的是上訴人本人，而不是其所主張的泰和公司。如果答辯人是與泰和公司形成的租賃關(guān)系，上訴人憑什么把答辯人的租金交給第三人呢？上訴人自己的陳述否定了自己關(guān)于主體的主張。同時(shí)，上訴人沒有提交有關(guān)證據(jù)證明以上事實(shí)，其個(gè)人的陳述無法對(duì)抗其與第三人形成的書面證據(jù)。同樣，上訴人主張其與第三人訂立的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議第4條沒有實(shí)際履行，也是只有個(gè)人陳述，不能對(duì)抗書面證據(jù)。并且已經(jīng)證實(shí)該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的其他內(nèi)容已經(jīng)實(shí)際履行，上訴人只主張?jiān)摋l款沒有履行，必須提供證據(jù)加以證實(shí)，否則不應(yīng)予以認(rèn)定。因此，原判認(rèn)定并無不當(dāng)。

　　經(jīng)審理，二審查明的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。

　　本院認(rèn)為，陳玲作為承租人與他人簽訂房屋租賃合同，其目的是為了即將注冊(cè)成立的君度公司確定經(jīng)營場(chǎng)所，陳玲作為君度公司的股東，其行為是君度公司成立過程中的公司行為，由此而產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由君度公司承受。君度公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，雖不能從事經(jīng)營活動(dòng)，但仍然可以作為民事主體參加訴訟。

　　房屋租賃合同的出租方雖加蓋了泰和公司的印章，但從工商部門出具的證明材料可以看出，泰發(fā)（和）公司在1998年之后沒有進(jìn)行年檢，長期喪失經(jīng)營資格，在此情況下，原審判令吳學(xué)波個(gè)人享有、承擔(dān)房屋租賃合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)是正確的。

　　根據(jù)證人王秀玲、岳月兵所作的陳述及上訴人與第三人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一審結(jié)合房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂的背景進(jìn)行綜合分析，據(jù)此認(rèn)定雙方當(dāng)事人對(duì)合同解除問題達(dá)成了一致意見，并無不妥，本院予以維持。

　　綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)5595元，由上訴人吳學(xué)波負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　胡松河

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　潘　霞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　紀(jì)紅廣

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年七月三十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　周愛輝