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山東省東營市中級人民法院

民事判決書

（2005）東民四終字第23號

　　上訴人（原審被告）：東營市永信商貿(mào)有限責任公司。住所地東營市東城商貿(mào)城156號。
　　法定代表人：蘇紅，董事長。

　　委托代理人：紀慶華，男，1962年7月18日出生，漢族，東營市永信商貿(mào)有限責任公司經(jīng)理，住(略)。

　　委托代理人：楊啟祥，山東黃河口律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：東營市工商行政管理局。住所地東營市東城遼河路273號。

　　法定代表人：安立，局長。

　　委托代理人：陳紹志，男，1967年7月10日出生，漢族，東營市工商行政管理局法制科科長，住(略)。

　　委托代理人：王金剛，山東齊征律師事務所律師。

　　上訴人東營市永信商貿(mào)有限責任公司（以下簡稱永信商貿(mào)公司）因與東營市工商行政管理局（以下簡稱市工商局）房屋租賃合同糾紛一案，不服東營區(qū)人民法院（2004）東民初字第774號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人的委托代理人紀慶華、楊啟祥，被上訴人的委托代理人陳紹志、王金剛到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審期間，市工商局為證明自己的主張，提供以下證據(jù)：

　　證據(jù)1、房產(chǎn)證一份。證明市工商局對涉案房屋有所有權(quán)。永信商貿(mào)對此無異議。

　　證據(jù)2、房屋租賃合同及其附件一份。證明雙方簽訂了房屋租賃合同，存在租賃關(guān)系。永信商貿(mào)質(zhì)證認為，對證據(jù)的真實性無異議，但該合同已于2000年10月雙方協(xié)商解除。

　　證據(jù)3、市工商局文件一份。證明其工作人員沈成生未經(jīng)領(lǐng)導同意擅自為永信商貿(mào)出具證明，是個人行為，單位不承擔責任。永信商貿(mào)對該證據(jù)有異議，認為不是沈成生的個人行為，而是市工商局法定代表人指使沈成生出具的證明。

　　證據(jù)4、永信商貿(mào)與王氏餐飲公司房屋租賃合同一份。證明永信商貿(mào)未經(jīng)市工商局同意擅自與他人簽訂房屋租賃合同。永信商貿(mào)質(zhì)證認為，與王氏餐飲公司簽訂了房屋租賃合同，該合同的第一、二、三項屬實，其它內(nèi)容不屬實。

　　證據(jù)5、房屋買賣協(xié)議一份。證明雙方曾經(jīng)有買賣房屋的意項，但一直沒有達成一致意見。永信商貿(mào)質(zhì)證對協(xié)議內(nèi)容有異議，認為雙方?jīng)]有達成書面協(xié)議，只有口頭協(xié)議。

　　證據(jù)6、催交租金通知兩份。證明市工商局曾經(jīng)向永信商貿(mào)催要租金，主張債權(quán)。永信商貿(mào)質(zhì)證未收到過市工商局的催交租金通知。

　　證據(jù)7、郵政快遞單兩份、發(fā)票復印件兩份。證明催交租金通知是通過郵政局向永信商貿(mào)發(fā)出的。永信商貿(mào)質(zhì)證認為，兩份郵政單上沒注明郵寄內(nèi)容。其中2003年1月7日郵政單上不是蘇紅的簽名，另一份郵政單上的時間不清楚，也不是蘇紅的簽名。發(fā)票復印件不能作為證據(jù)使用，不予質(zhì)證。

　　證據(jù)8、市工商局與陳良文簽訂的房屋租賃合同一份。證明市工商局將房屋租給永信商貿(mào)時，陳良文還在租用一樓的房屋。永信商貿(mào)質(zhì)證認為，當時一樓沒有出租，只是有人暫時使用房屋，不清楚這個人是否是陳良文。

　　證據(jù)9、市工商局與張明海簽訂的租賃合同一份。證明市工商局將房屋租給永信商貿(mào)時，張明海還在租用一樓的房屋。永信商貿(mào)的質(zhì)證意見與證據(jù)8相同，認為該兩份合同租賃期間截止日期為2002年12月和11月，與市工商局主張的2002年6月永信商貿(mào)擅自轉(zhuǎn)租給王氏餐飲公司矛盾。

　　證據(jù)10、隋建恩、李國華書面證言各一份。證明市工商局將房屋租給永信商貿(mào)時，隋建恩、李國華還在租用一樓的房屋。永信商貿(mào)質(zhì)證認為，證人必須出庭，該兩份證言與本案無關(guān)，不予質(zhì)證。

　　證據(jù)11、張明海、陳良文證明各一份。證明張明海和陳良文解除合同時間即從租賃房屋中搬出的時間。永信商貿(mào)質(zhì)證認為不清楚。

　　證據(jù)12、東營市國土資源局證明一份。證明東城曹州路商貿(mào)城5一2號地的房屋未辦土地證，不能買賣房屋。永信商貿(mào)對證據(jù)的真實性無異議，但對證明內(nèi)容有異議。認為東城商貿(mào)城5-2號地上面的房產(chǎn)歸市工商局所有，市工商局應當有權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　證據(jù)13、王氏餐飲公司證明一份。證明永信商貿(mào)已經(jīng)收到王氏餐飲公司的全部租金。永信商貿(mào)對證據(jù)的真實性無異議，認為該證據(jù)與本案無關(guān)。

　　庭審中市工商局主張，出租給永信商貿(mào)的房屋是3212.14平方米樓房（五層）的二樓以上全部及一樓的小部分，租賃面積為2350平方米。雙方簽訂房屋租賃合同后，市工商局按約定于2000年7月8日將房屋交付永信商貿(mào)，永信商貿(mào)尚未交納租金。永信商貿(mào)質(zhì)證認為，永信商貿(mào)承租時整棟樓房除了一樓的修配廠外，其余都租給了永信商貿(mào)，修配廠占用的面積不清楚，一樓面積大約有960平方米，其他內(nèi)容屬實。

　　依據(jù)市工商局提供的證據(jù)及永信商貿(mào)的質(zhì)證意見，原審確認以下事實：

　　1999年8月14日，市工商局與陳良文簽訂房屋租賃合同一份，市工商局將涉案樓房一樓370平方米出租給陳良文，租賃期限為3年。后經(jīng)雙方協(xié)商解除合同，陳良文于2001年3月從承租的房屋內(nèi)搬出。

　　1999年10月6日，市工商局與張明海簽訂房屋租賃合同一份，市工商局將涉案樓房一樓230平方米出租給張明海，租賃期限為3年。后經(jīng)雙方協(xié)商解除合同，張明海于2000年11月從承租的房屋內(nèi)搬出。

　　2000年6月12日，市工商局（出租方）與永信商貿(mào)（承租方）簽訂房屋租賃合同，主要約定市工商局將東營市東城商貿(mào)城5一2號地框架結(jié)構(gòu)房屋23間，使用面積約2350平方米出租給永信商貿(mào)。租賃期限5年，出租方自2000年7月8日起將出租房屋交付承租方使用，至2005年7月8日收回。承租方有下列情形之一的，出租人可以終止合同，收回房屋：1、承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、承租人利用承租房屋進行違法活動，損害社會公共利益的；3、承租人拖欠租金累積達6個月的。合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，同等條件下，承租方有優(yōu)先權(quán)。租金50萬元，2001年7月8日、2002年7月8日、2003年7月8日、2004年7月8日前各交12.5萬元。修繕房屋是出租人的義務，出租人應每隔6個月（或1年）認真檢查一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人修繕房屋時，承租人應積極協(xié)助，不得阻撓施工。租賃期間的水、電、暖、通訊等費用，由承租方承擔。出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，合同對新的房產(chǎn)所有權(quán)人繼續(xù)有效。出租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人，同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。承租人需要與第三人交換房屋時，應事先征得出租人同意，出租人應當支持承租人的合理要求。出租方未按前述合同條款的規(guī)定向承租人交付合乎要求的房屋的，負責賠償1萬元。出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的，負責償付違約金1萬元。出租方未按時（或未按要求）修繕，出租房頂漏水，負責償付違約金5000元。因此造成承租方人員人身受到傷害或財物損毀的，負責賠償損失。承租方逾期交付租金的，除仍應及時如數(shù)補交外，應支付違約金1萬元。承租方違反合同擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應支付違約金3萬元。因此造成承租房屋毀壞的，還應負責賠償。合同簽訂后，雙方又簽訂了合同附件，主要約定：第一層其他經(jīng)營用房屋到期搬遷后，在同等條件下可優(yōu)先租給永信商貿(mào)使用，價格另行協(xié)商；承租方在室內(nèi)裝修投入不低于150萬元，合同到期時，不得破壞，無償交給出租方使用；室內(nèi)管線損壞造成房屋破壞的，由承租方承擔；合同履行過程中，雙方不得擅自終止合同，若一方無故終止合同，應當支付對方違約金5萬元；永信商貿(mào)對所租房屋前后場地有使用權(quán)。合同簽訂后，市工商局按約定于2000年7月8日將房屋交付永信商貿(mào)，永信商貿(mào)尚未支付租金。

　　2002年2月2日，永信商貿(mào)與王氏餐飲公司簽訂房屋租賃合同一份，主要約定：永信商貿(mào)將商品房二層，面積2000平方米出租給王氏餐飲公司使用；租賃期限自2002年4月9日至2005年4月9日；年租金26萬元，共計78萬元。王氏餐飲公司已經(jīng)將全部租金交付給永信商貿(mào)。

　　2003年8月27日，市工商局以所屬機關(guān)服務中心主任沈成生于2002年2月1日未經(jīng)領(lǐng)導批準同意擅自出具市工商局東城商貿(mào)綠島園5-2號房產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓給永信商貿(mào)公司的證明，違反了市工商局印章使用管理規(guī)定為由，給予沈成生行政警告處分。

　　2004年4月30日，東營市國土資源局為市工商局出具了市工商局位于曹州路商貿(mào)城5-2號地的房屋目前尚未辦理土地證的證明。

　　原審認為，雙方簽訂的房屋租賃合同，系當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違背有關(guān)法律規(guī)定，合法有效，應當履行。市工商局按約定履行了交付租賃房屋的義務，永信商貿(mào)應當履行支付租金的義務。永信商貿(mào)拖欠租金應當承擔相應的法律責任。市工商局要求永信商貿(mào)支付租金及逾期支付租金違約金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，予以支持。永信商貿(mào)未經(jīng)市工商局同意，擅自轉(zhuǎn)租應當承擔違約責任。根據(jù)市工商局提供的雙方簽訂的房屋租賃合同附件及陳良文、張明海的合同及證明，足以證實永信商貿(mào)并未承租一樓的全部面積，至少陳良文、張明海租用的600平方米沒有租賃。永信商貿(mào)將一樓與二樓的全部面積租給王氏餐飲公司，不僅違約而且構(gòu)成不當?shù)美�。沒有合法依據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。市工商局要求永信商貿(mào)承擔擅自轉(zhuǎn)租的違約責任及侵權(quán)的民事責任，符合法律規(guī)定，予以支持。由于雙方簽訂的房屋租賃合同中約定的永信商貿(mào)租賃市工商局一樓面積數(shù)量不明確，按照市工商局提供的陳良文、張明海合同約定的面積，永信商貿(mào)應當支付市工商局一樓600平方米面積的占用費27萬元，市工商局要求永信商貿(mào)支付336180元，數(shù)額過高，支持27萬元。永信商貿(mào)辯稱內(nèi)容是請求法院確認雙方之間存在房屋買賣合同關(guān)系，屬于確認之訴范疇，目的在于吞并市工商局的訴訟請求的獨立的反請求。反訴應當在舉證期限內(nèi)提出，因永信商貿(mào)未在法定期限內(nèi)提出，對其反請求內(nèi)容，不予審理。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條、第二百二十六條，《中華人民共和國民法通則》第九十二條的規(guī)定，判決一、永信商貿(mào)支付市工商局租金17.5萬元（租金共計37.5萬元，扣除定金轉(zhuǎn)租金20萬元）。二、永信商貿(mào)支付市工商局逾期支付租金的違約金1萬元。三、永信商貿(mào)支付市工商局擅自轉(zhuǎn)租房屋的違約金3萬元。四、永信商貿(mào)返還未經(jīng)市工商局同意擅自出租給王氏餐飲公司的一樓面積，并支付占用費27萬元。五、駁回市工商局的其他訴訟請求。案件受理費10522元，由市工商局負擔1263元，永信商貿(mào)負擔9259元。

　　永信商貿(mào)上訴請求撤銷原判，依法駁回市工商局的訴訟請求。其主要理由是，2000年10月份，雙方已協(xié)商解除房屋租賃合同，市工商局將該房屋出賣給永信商貿(mào)，房屋價款為390萬元（最后變更為412萬元）。付款期限為3年，付款到200萬元時，辦理房屋過戶手續(xù)。2002年2月1日，市工商局已認可達成買賣協(xié)議，房屋建設面積為3212.14平方米（原審認定沒有出租的一層600平方米包括在其中，共四層樓）。9月11日永信商貿(mào)交納購房款定金20萬元，市工商局接受并開具了收據(jù)。該收據(jù)充分證明此時雙方存在房屋買賣合同關(guān)系的真實性，也證明在2002年2月1日市工商局出具書面證據(jù)的真實性。雙方房屋買賣合同的要件具備已經(jīng)成立、生效并部分履行，事實上解除了原有的租賃合同。市工商局在原審起訴狀中也明確認可。同年10月份，雙方?jīng)]有重新簽訂房屋租賃合同，談不上20萬元購房定金變租金的問題。如果有所謂"購房定金變租金"之約定，應該在"購房定金條"上寫明該約定，或由雙方就該約定簽訂其他書面協(xié)議等，但市工商局無證據(jù)證明。其主張雙方至今存在房屋租賃合同關(guān)系，沒有事實和法律依據(jù)。房屋租賃合同已經(jīng)解除，要求繼續(xù)交付租金沒有依據(jù)。原審只對市工商局的訴訟請求進行審理，回避永信商貿(mào)對房屋買賣合同成立并生效的抗辯事實與理由，在沒有任何證據(jù)的情況下將20萬元購房定金直接沖抵了租金。

　　市工商局答辯稱： 2000年10月份，市工商局曾表示愿意將出租的整個樓房賣給永信商貿(mào)，但由于對方的原因，未達成一致意見。2001年6月到10月，雙方曾協(xié)商過該房的價款及交款時間，但因永信商貿(mào)不交房款和不簽訂書面協(xié)議，而未達成一致。2002年2月1日，市工商局出具的證明是職工個人行為，該同志己受到組織處理。9月11日永信商貿(mào)交納20萬元的購房款定金，市工商局接受并開具了收據(jù)。原因一是永信商貿(mào)欠市工商局租金未交。二是雙方約定如果10月10日前不交清房款，定金轉(zhuǎn)租金。雙方至今存在房屋租賃合同關(guān)系，沒有買賣關(guān)系。原審認定永信商貿(mào)將房屋一樓600平方米與二樓租給王氏餐飲公司，不僅違法而且構(gòu)成不當?shù)美�正確。原審指出永信商貿(mào)提出的以房屋買賣合同為抗辯的事實與理由，不予審理符合法律規(guī)定，永信商貿(mào)所交的20萬元購房定金直接沖抵了租金，與事實相符。沈成生向永信商貿(mào)出具的證明未經(jīng)領(lǐng)導批準，也不符合機關(guān)公文慣例，違反了有關(guān)公章管理規(guī)定，該證據(jù)應予采信。

　　二審舉證期內(nèi)，永信商貿(mào)提交與市工商局所屬機關(guān)服務中心簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份。庭審后，市工商局以該協(xié)議上加蓋的"東營市工商行政管理局機關(guān)服務中心"印鑒系偽造為由，向本院申請對該印鑒真?zhèn)芜M行鑒定。經(jīng)調(diào)查，該印鑒未在公安機關(guān)備案。

　　經(jīng)審理查明：2000年6月12日，市工商局（出租方）與永信商貿(mào)（承租方）簽訂房屋租賃合同，主要約定市工商局將東營市東城商貿(mào)城5一2號地框架結(jié)構(gòu)房屋23間，使用面積約2350平方米出租給永信商貿(mào)。7月8日將房屋交付永信商貿(mào)。2000年10月份，雙方協(xié)商買賣該出租房屋。房屋面積包括第一層為3212.14平方米，價款為400萬元（后協(xié)商變更為412萬元）。同時，市工商局所屬機關(guān)服務中心與永信商貿(mào)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定自合同簽訂之日起，永信商貿(mào)先付購房定金20萬元，剩余房款在3年內(nèi)付清時辦理房屋過戶手續(xù)，如有一方違約包賠對方全部損失。2002年2月1日，市工商局證實已經(jīng)與永信商貿(mào)就東城商貿(mào)綠島園5-2號建設面積3212.14平方米的房產(chǎn)達成買賣協(xié)議并轉(zhuǎn)讓。9月11日，永信商貿(mào)向市工商局交納購房定金20萬元。

　　本院認為：確認民事合同關(guān)系的性質(zhì)以當事人之間的真實意思表示為前提，合同的成立、生效、履行和終止取決于民事主體的行為和合同內(nèi)容的合法性。本案當事人對所簽訂的房屋租賃合同成立并生效均無異議，同時，對該合同履行后的2000年10月份協(xié)商買賣房屋及房款也沒有爭議。結(jié)合本案確定的其它事實，市工商局所屬機關(guān)服務中心與永信商貿(mào)在同年11月12日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實性不應否定。市工商局對房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的印鑒真?zhèn)翁岢鲨b定申請，因鑒定需要的印鑒沒有在公安機關(guān)備案，不具備鑒定條件，參考本案房屋轉(zhuǎn)讓的其他證據(jù)，對該申請不予支持。

　　當事人基于雙方意愿經(jīng)協(xié)商一致，形成了對建設面積3212.14平方米的東城商貿(mào)綠島園5-2號房產(chǎn)的買賣合意，并對房屋價款、預付定金的數(shù)額和時間、余款支付期限及違約責任等主要條款作出了約定。雙方之間的合同性質(zhì)因其意思表示的變更而發(fā)生改變，買賣合同內(nèi)容的形成是當事人真實意思的表現(xiàn)，又不違背法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，是對租賃合同繼續(xù)履行的否認，應當認定租賃合同已經(jīng)終止，買賣合同成立并生效。特別是2002年9月11日永信商貿(mào)實際交付購房定金20萬元，同年2月1日市工商局也對房屋買賣事宜予以證實。進一步證明了房屋買賣合同成立、生效并已部分履行支付房款義務。這種情況下，為了保持合同的穩(wěn)定和嚴肅性，除約定和法定解除的情形，雙方應按照誠實信用原則和約定如期履行義務，變更合同內(nèi)容甚至改變合同性質(zhì)應當作出明確的意思表示或以具體的民事行為予以證明。市工商局辯稱雙方約定2002年10月10日購房資金不到位，將定金轉(zhuǎn)為租金無有效證據(jù)支持。永信商貿(mào)不如期、全面履行房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的付款義務及所應承擔違約責任，市工商局可另案主張，不應成為本案請求按租賃合同約定支付房租及違約金、占用費的理由。房屋買賣合同成立并生效屬永信商貿(mào)的抗辯事實與理由，是支持市工商局的訴訟請求與否應當審查的內(nèi)容，不宜作為反訴請求予以排斥。

　　綜上，市工商局在本案中基于租賃合同而提出的訴訟請求不應支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百五十三條第一款第三項、第一百五十八條的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷東營市東營區(qū)人民法院（2004）東民初字第774號民事判決；

　　二、駁回東營市工商行政管理局的訴訟請求。

　　一、二審案件受理費各10522元，均由東營市工商行政管理局承擔。

　　本判決為終審判決。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　胡松河

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　于秋華

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　李萬海

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年四月二十九日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　周愛輝