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山東省東營市中級人民法院

民事裁定書

（2005）東民四終字第43號

　　上訴人（原審原告）：劉瑞全，男，1952年3月22日出生，漢族，勝利油田供應(yīng)處職工，住(略)。
　　委托代理人：郭清海，山東魯北律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：李云蘭，女，1955年8月2日出生，漢族，無業(yè)，住址同上訴人。

　　被上訴人（原審被告）：周鳳階，男，1937年5月23日出生，漢族，勝利油田教培處第七中學(xué)退休教師，住(略)。

　　上訴人劉瑞全因與被上訴人周鳳階房屋買賣合同糾紛一案，不服東營區(qū)人民法院（2004）東民初字第828號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人劉瑞全的委托代理人郭清海、李云蘭，被上訴人周鳳階到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審確認以下事實：2003年7月31日原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：被告自愿將坐落于東營市東營區(qū)西四路海興小區(qū)18號樓3單元2樓西戶的房產(chǎn)出售給原告，房屋產(chǎn)權(quán)證號為32408451，房屋建筑面積為104.28平方米，附地下室2間，雙方的成交價格為175000元，被告于2003年9月4日將房屋交付給原告使用，待油田住房交易中心辦證，雙方及時辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，過戶費用由被告負擔(dān)，房屋不能過戶，被告在180天內(nèi)退回原告購房款175000元，原告在收齊房款1個月內(nèi)將房屋退回被告，雙方如有違約，賠償違約金15000元。協(xié)議附頁約定：2003年7月31日原告交定金15000元，2003年8月3日原告交房款85000元，2003年8月4日交房款75000元，交清房款后，被告的住房證屬于原告，被告應(yīng)在2003年9月4日前將房屋交給原告使用，如原告違約，定金15000元不退回，被告違約賠償原告30000元。協(xié)議簽訂后，原告于2003年8月4日將房款175000元全部付清，被告于2003年9月10日將房屋交付給原告。2004年3月8日原告要求與被告辦理房屋過戶手續(xù)，被告要求原告支付該案房屋25年的房貼每月217元，原告未同意，被告沒有同原告辦理過戶手續(xù)。2004年3月8日中國石化集團勝利石油管理局住房交易中心發(fā)給被告售房市場準入證，被告符合在油田住房交易市場售房條件。

　　原審法院認為，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。本案中的涉案房屋被告對其只享有部分產(chǎn)權(quán)，無全部產(chǎn)權(quán)，涉案房屋未辦理房產(chǎn)證書，原、被告雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)為無效合同，原告要求被告支付違約金并辦理過房手續(xù)的主張，不予支持。原告應(yīng)將房屋返還給被告，被告將收取的原告房款返還給原告。遂依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第四款、第五款、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款之規(guī)定，作出如下判決：一、原告劉瑞全于本判決生效之日起十日內(nèi)將坐落于東營市東營區(qū)西四路海興小區(qū)18號樓3單元2樓西戶的房產(chǎn)返還被告周鳳階。二、被告周鳳階于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告劉瑞全房款175000元。案件受理費1260元，原、被告各負擔(dān)630元。

　　上訴人劉瑞全上訴稱，（一）原審判決認定事實錯誤。涉案房屋已經(jīng)取得油田住房交易中心發(fā)放的《售房市場準入證》，根據(jù)油田的特殊規(guī)定，該房屋實際上已經(jīng)具備權(quán)屬證書，應(yīng)認定雙方的房屋買賣協(xié)議有效。（二）原審判決程序違法。上訴人在原審的起訴請求是要求被上訴人協(xié)助辦理過戶并支付違約金，一審法院認為上訴人的訴訟請求不成立可以駁回，但不應(yīng)當判決上訴人返還房屋，這與民事訴訟法不告不理的原則相違背，而且審判期限超過6個月。總之，上訴人與被上訴人之間的買賣有其獨特的油田政策調(diào)整，符合法律規(guī)定。請求二審法院撤銷原判，依法改判。

　　被上訴人周鳳階辯稱，上訴人稱涉案樓房已經(jīng)有房產(chǎn)證不屬實，該房屋至今未領(lǐng)取權(quán)屬證書。按照法律規(guī)定，未領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋不能買賣，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)為無效。上訴人上訴無理，原審認定事實清楚，判決結(jié)果正確。請求二審法院駁回上訴人的上訴請求，維持原判。

　　本院經(jīng)審查認為，本案是上訴人與被上訴人作為油田內(nèi)部職工，在協(xié)議買賣油田內(nèi)部房屋過程中發(fā)生的糾紛，屬內(nèi)部交易行為。其交易行為的依據(jù)是勝利石油管理局根據(jù)企業(yè)內(nèi)部情況制定的《勝利油田職工已購住房內(nèi)部交易管理暫行辦法》，該辦法是勝利油田結(jié)合企業(yè)改制進行的住房體制改革。因此，雙方當事人之間的爭議屬于因執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部規(guī)定發(fā)生的糾紛，不屬于人民法院受理民事案件的范圍，雙方當事人可到有關(guān)部門申請解決。故原審對本案予以受理，并做出實體處理不妥。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條、第一百零八條、第一百五十八條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第一百八十六條之規(guī)定，裁定如下：

　　一、撤銷東營區(qū)人民法院（2004）東民初字第828號民事判決；

　　二、駁回上訴人劉瑞全的起訴。

　　一、二審案件受理費各50元，均由上訴人負擔(dān)。

　　本裁定為終審裁定。

　　

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　胡松河

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　楊秀梅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　于秋華

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO五年六月三日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　周愛輝