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山東省東營市中級人民法院

民事判決書

（2005）東民四終字第65號

　　上訴人（原審被告、原審反訴原告）東營市大華裝飾工程有限公司。
　　法定代表人遲學(xué)法，公司經(jīng)理。

　　委托代理人胡加強，北京市化澳律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審第三人）曹新江，男，1968年2月22日生，漢族，初中文化，東營市議和陶瓷有限公司經(jīng)理。

　　委托代理人鐘友勇，山東達(dá)洋律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人孫瑞璽，山東達(dá)洋律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告、原審反訴被告）東營區(qū)黃河路街道辦事處東趙居民委員會。

　　法定代表人趙瑞友，居委會主任。

　　委托代理人崔瑜，山東正義之光律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審第三人）勝利油田勝電集體經(jīng)濟(jì)投資中心，住所地：東營市南二路105號。

　　法定代表人姬廣勤，董事長。

　　委托代理人張繼孝，山東黃河口律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人張志強，男，1968年8月8日生，漢族，大專文化，勝利油田勝電集體經(jīng)濟(jì)投資中心主任。

　　上訴人東營市大華裝飾工程有限公司（以下簡稱大華裝飾公司）、曹新江因與被上訴人東營區(qū)黃河路街道辦事處東趙居民委員會（以下簡稱東趙居委會）、勝利油田勝電集體經(jīng)濟(jì)投資中心（以下簡稱勝電投資中心）租賃合同糾紛一案，不服山東省利津縣人民法院(2004)利民重字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人大華裝飾公司委托代理人胡加強、上訴人曹新江及其委托代理人鐘友勇，被上訴人東趙居委會委托代理人崔瑜、被上訴人勝電投資中心委托代理人張繼孝到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審查明，1998年5月3日，原告東趙居委會（原東營區(qū)辛店鎮(zhèn)東趙村委會）與被告大華裝飾公司簽訂《續(xù)租合同》，將位于東營市西城濟(jì)南路29號綜合配套樓（原由東營市食品進(jìn)出口公司承租）于1998年2月31日一次性轉(zhuǎn)交給被告由其續(xù)租，同時，該合同還約定，原告方將位于濟(jì)南路31號亞細(xì)亞商場東鄰樓房三層（原由陳有承租）于1998年5月1日一次性轉(zhuǎn)交給被告由其續(xù)租。合同內(nèi)容約定了兩租賃物的范圍，租賃期限均到2013年12月31日止。合同還約定了租金繳納時間方式以及雙方的權(quán)利和義務(wù)等。其中第三條最后一項為：以上租金不能及時繳納，每超期一天罰款一千元。第四條第（一）款第7項規(guī)定：允許乙方（大華裝飾公司）在經(jīng)營期間與外單位聯(lián)營和租賃使用；第四條第（二）款第2項規(guī)定：租賃終了，乙方（大華裝飾公司）對自身添置的資產(chǎn)及設(shè)備有處理權(quán)為：動資歸乙方不動產(chǎn)歸甲方（東趙居委會）。第四條（第三）款約定：除不可抗力的自然災(zāi)害（如地震和戰(zhàn)爭）一方不得擅自變更解除合同。合同簽訂后，被告在29號綜合配套樓后建附屬樓、大華美食城賓館樓各一座，并在綜合配套樓內(nèi)增設(shè)電梯，進(jìn)行了內(nèi)外裝飾。同年5月10日被告將31號樓轉(zhuǎn)租給第三人勝電投資中心的前身勝電資源綜合利用實業(yè)公司（后更名為勝利華勝電業(yè)建設(shè)有限責(zé)任公司），該中心又在租賃物南邊建三層樓房作為招待所，安裝了配電設(shè)施、水電暖及內(nèi)外進(jìn)行了裝飾。2001年11月29日，被告將29號綜合配套樓及增建的賓館樓轉(zhuǎn)租給另一第三人曹新江。2002年7月11日，原被告對拖欠的2001年租金10萬元即2002年租金70萬元的繳納時間及違約問題由趙瑞友、遲學(xué)法分別代表原被告簽訂了一個"還租金協(xié)議"，其內(nèi)容為：大華裝飾公司欠東趙居委會2001年租金10萬元，2002年應(yīng)繳租金70萬元共計80元。經(jīng)雙方協(xié)商在2002年7月29日還40萬元，剩余部分（40萬元）在2002年12月30日還清，如第一個40萬元還不清時，合同終止解除作廢，投入的固定資產(chǎn)視為自動放棄。2002年7月30日，被告歸還了第一個40萬元，因被告未按約定歸還租金，原告于2003年6月向東營市中級人民法院提起訴訟，同年6月24日，東營市中級人民法院按照有關(guān)法律規(guī)定指定利津縣人民法院對該案進(jìn)行審理。庭審中，經(jīng)山東正大信會計師事務(wù)所對涉案資產(chǎn)進(jìn)行評估，被告大華裝飾公司增設(shè)的固定資產(chǎn)現(xiàn)價值為4151740.00元（不包括電梯），第三人勝電投資中心增設(shè)的固定資產(chǎn)現(xiàn)價值為469527.18元（不包括對承租樓房的裝飾）。另據(jù)查證，被告大華裝飾公司因未參加2001年度年檢而被工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。初審?fù)�審中，第三人勝電投資中心要求作為有獨立請求權(quán)的第三人主張權(quán)利，并以原告東趙居委會和被告大華裝飾公司作為共同被告，要求其賠償在轉(zhuǎn)租初期增建的固定資產(chǎn)的投資，原審法院依法與本案合并審理。

　　原審法院認(rèn)為，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，且應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)事人行使權(quán)力、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。本案中，原、被告之間簽訂的《續(xù)租合同》及被告與兩第三人之間簽訂的《轉(zhuǎn)租合同》均為合法有效合同。房屋租賃合同中，出租人的主要權(quán)利是收取租金，承租人的主要義務(wù)是交納租金，因此，被告未及時交納租金構(gòu)成根本違約，且營業(yè)執(zhí)照已被吊銷，雙方再履行合同已不現(xiàn)實，現(xiàn)原告堅決要求解除與被告簽訂的樓房續(xù)租合同，予以支持，同時被告與兩第三人之間的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)一并解除。被告應(yīng)將拖欠原告的租賃費足額繳納，同時承擔(dān)違約責(zé)任。原告起訴時違約金的計算是按《續(xù)租合同》的約定為249600元并無不當(dāng)，應(yīng)予確認(rèn)。合同解除后，承租人在租賃物上的添附物隨租賃物移轉(zhuǎn)，對被告及第三人增建的固定資產(chǎn)原告應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)補償。對第三人勝電投資中心的合理要求應(yīng)予支持，因被告與其簽訂的轉(zhuǎn)租合同中無約定違約金，故可由被告賠償其一定的經(jīng)濟(jì)損失。盡管原、被告在《還租金協(xié)議》中約定"如第一個40萬元還不清時，合同終止解除作廢，投入的固定資產(chǎn)視為自動放棄"，因被告繳納第一個40萬元時只延期一天且被告投入的固定資產(chǎn)經(jīng)評估數(shù)額巨大，按照此約定處理顯失公平，故對該協(xié)議中對被告固定資產(chǎn)的處理不予認(rèn)定。原告提供了有關(guān)部門出具的被告及第三人增建的樓房系違章建筑的證明，但該證據(jù)形式、內(nèi)容存在瑕疵，且無違章建筑認(rèn)定和處理決定，尚不足以證實被告及第三人增建的固定資產(chǎn)系拆除之列，被告及第三人增建樓房投資之大，時間之長，且原告對被告及第三人增建樓房等是應(yīng)該明知的，故對原告以被告及第三人增建的固定資產(chǎn)系違章建筑應(yīng)自行拆除的主張不予支持。但被告及第三人勝電投資中心增建樓房缺乏必要的審批手續(xù)，對其投資造成的損失應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原告方應(yīng)按該固定資產(chǎn)的現(xiàn)有價值給予一定的經(jīng)濟(jì)補償，被告和第三人增建的固定資產(chǎn)（增建的樓房）的價值，應(yīng)該以評估單位作出的鑒定報告的數(shù)字為準(zhǔn)，即被告的為4151740.00元，第三人的為469527.18元，由原告分別補償50％，同時，被告及第三人勝電投資中心所增建的固定資產(chǎn)歸原告，未作價值認(rèn)定的動產(chǎn)歸被告及第三人所有。被告增設(shè)的電梯歸原告所有。對被告要求以法定代表人個人名義承繼被告的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)履行原續(xù)租合同不予支持。被告主張兩第三人不應(yīng)參加訴訟，因本案的處理結(jié)果與其有利害關(guān)系，故對被告的這一主張不予支持。原告要求被告支付2004年11月30日前的租金1885416元及違約金249600元予以確認(rèn)，對第三人所舉的證據(jù)主張超過舉證期限的主張不予認(rèn)定。第三人要求原、被告賠償違約金500000元無法律依據(jù)且原告無違約，不予認(rèn)定，第三人勝電投資中心因解除合同會有預(yù)期可得利益的損失，應(yīng)酌情認(rèn)定經(jīng)濟(jì)損失為250000元，因解除合同是由被告違約造成的，故由被告予以賠償，第三人勝電投資中心對租賃的樓房安裝、裝修等530823.87元的價值認(rèn)定，予以確認(rèn)，由被告對第三人補償。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第五十四條第（二）款、第九十四條第（四）款、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百二十三條、第二百二十四條、第二百二十五條之規(guī)定，判決：一、自判決生效之日起，原告東趙居委會與被告大華裝飾公司簽訂的《續(xù)租合同》以及被告大華裝飾公司與第三人曹新江、第三人勝電投資中心分別簽訂的《轉(zhuǎn)租合同》予以解除；二、自判決生效之日起10日內(nèi)，被告大華裝飾公司支付原告東趙居委會租金1885416元，違約金249600元；三、自判決生效之日起10日內(nèi)，原告東趙居委會對被告大華裝飾公司增建的固定資產(chǎn)（樓房）按評估價4151740.00元的50%進(jìn)行補償即2075870元，對第三人勝電投資中心增建的固定資產(chǎn)（樓房）按評估價469527.18元的50%進(jìn)行補償即234763.59元；四、被告大華裝飾公司增建的樓房和在租賃物上安裝的電梯以及第三人增建的樓房和在租賃物上裝修、安裝的財產(chǎn)歸原告所有，被告大華裝飾公司賠償?shù)谌�人勝電投資中心因合同解除預(yù)期可得利益經(jīng)濟(jì)損失250000元，補償對租賃物的裝修、安裝費530823.87元；五、駁回原告東趙居委會的其他訴訟請求；六、駁回被告大華裝飾公司的其他反訴請求；七、駁回第三人勝電投資中心的其他訴訟請求。案件受理費43401元，反訴費37510元，評估費55000元，由原告東趙居委會負(fù)擔(dān)56573元，由被告大華裝飾公司負(fù)擔(dān)64374元，第三人勝電投資中心負(fù)擔(dān)14964元。

　　上訴人大華裝飾公司不服原審判決上訴稱，原重審判決認(rèn)定事實不清，判決不公。請求二審法院依法撤銷該判決，予以改判，支持上訴人的上訴請求。理由如下：（一）本案如果解除《續(xù)租合同》，被上訴人東趙居委會應(yīng)將上訴人的租賃物上添置的4151740元樓房財產(chǎn)及60萬元的電梯全額賠償給上訴人；（二）重審判決上訴人賠償勝電投資中心可得利益損失250000元，補償裝修費損失530823.87元是完全錯誤的；（三）被上訴人東趙居委會訴請解除與上訴人之間簽訂的《續(xù)租合同》，由于其同意上訴人享有房屋轉(zhuǎn)租權(quán)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，被上訴人東趙居委會應(yīng)承接并繼續(xù)履行上訴人與兩個第三人簽訂的《轉(zhuǎn)租合同》；（四）被上訴人東趙居委會計算違約金數(shù)額的依據(jù)錯誤。

　　上訴人曹新江在二審開庭前向本院提交了撤訴申請，經(jīng)合議庭審查，上訴人曹新江的撤訴符合法律規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。

　　被上訴人東趙居委會辯稱，（一）大華公司請求答辯人與第三人繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的觀點無法律依據(jù)。上訴人大華公司依據(jù)"買賣不破租賃"的理論，請求答辯人繼續(xù)與第三人履行轉(zhuǎn)租合同。但是，本案租賃合同的解除不是因房屋買賣，而是因大華公司違約；（二）導(dǎo)致解除租賃合同的原因是大華公司嚴(yán)重違約，大華公司應(yīng)承擔(dān)因解除合同而造成的全部損失；（三）大華公司要求答辯人賠償其增建樓房4151740元及電梯款60萬元的觀點不能成立；（四）大華公司要求答辯人承擔(dān)勝電投資中心損失的觀點不能成立；（五）答辯人在重審開庭前依法變更訴訟請求符合法律規(guī)定。

　　被上訴人勝電投資中心辯稱，我方的觀點原一審的觀點一致。另補充兩點：1、大華公司在一審審理中對租金沒有主張，應(yīng)另案處理；2、東趙居委會在二審訴訟過程中擅自拆除所涉標(biāo)的物應(yīng)承擔(dān)法律后果。

　　二審期間，上訴人提交了照片四張和證明一份。是對租賃物現(xiàn)狀的現(xiàn)場拍攝。擬證明：被上訴人東趙居委會在訴訟中未經(jīng)法院許可，擅自拆除全部的租賃物，對此其依法承擔(dān)下列兩個法律后果：1、導(dǎo)致被上訴人東趙居委會事實上不能再承接上訴人的合同地位繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，為此，東趙居委會有全部過錯，被上訴人東趙居委會應(yīng)全額賠償?shù)谌�人損失；2、導(dǎo)致事實上不能再對上訴人在租賃物上增設(shè)的價值為4151740元的固定資產(chǎn)樓房進(jìn)行必要的鑒定和認(rèn)定，對此，東趙居委會有全部過錯，應(yīng)全部賠償上訴人的全部損失。

　　被上訴人東趙居委會質(zhì)證后認(rèn)為，1、照片所反映的客觀事實存在；2、該四張照片不能導(dǎo)致上訴人所稱的兩個法律后果。拆除本案所涉及的樓房和其他相鄰的樓房是東營市人民政府批準(zhǔn)的規(guī)劃。上訴人所認(rèn)為的不能履行轉(zhuǎn)租合同，該觀點不符合法律規(guī)定，因為，依據(jù)法律規(guī)定租賃合同解除轉(zhuǎn)租合同隨著解除，不存在出租人與第三人直接履行合同的法律規(guī)定問題。另外，上訴人增設(shè)的所謂價值415萬元的樓房早被行政執(zhí)法局認(rèn)定為違章建筑，沒有必要進(jìn)行其他的鑒定和認(rèn)定。因此，上述照片不能達(dá)到上訴人所證明的目的。

　　被上訴人勝電投資中心質(zhì)證后認(rèn)為，我方于2005年4月30日收到東趙居委會的書面通知，要拆除相關(guān)建筑物，我方認(rèn)為在爭議期間要拆除房屋也得按房屋拆遷條例，不管出現(xiàn)什么法律后果，被上訴人認(rèn)為這個期間東趙居委會拆除爭議標(biāo)的物是不當(dāng)?shù)摹?br>
　　曹新江質(zhì)證后認(rèn)為，對照片的真實性無異議，我方認(rèn)為在訴訟期間拆除租賃物是不當(dāng)?shù)摹?br>
　　兩被上訴人及曹新江在二審期間都未提交新的證據(jù)。

　　本院認(rèn)為，原審認(rèn)定當(dāng)事人之間簽訂的《續(xù)租合同》和《轉(zhuǎn)租合同》合法有效是正確的。當(dāng)事人簽訂合同后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的約定履行自己的權(quán)利和義務(wù)。本案中，上訴人大華裝飾公司因未在規(guī)定的期限內(nèi)交納租金，構(gòu)成根本違約，被上訴人東趙居委會請求解除與大華公司簽訂的樓房《續(xù)租合同》應(yīng)予支持�！独m(xù)租合同》解除后，轉(zhuǎn)租合同也難以履行，另本案所涉標(biāo)的物已被拆除，轉(zhuǎn)租合同的履行已經(jīng)不能，故原審判令解除《續(xù)租合同》和《轉(zhuǎn)租合同》是合理的。因大華公司違約，造成《續(xù)租合同》和《轉(zhuǎn)租合同》不能履行，所涉標(biāo)的物已經(jīng)全部歸被上訴人東趙居委會所有，原審判令東趙居委會對大華公司和勝電投資中心增建的固定資產(chǎn)（樓房）按評估價的50%進(jìn)行補償也是合理的。上訴人遲延交付租金，構(gòu)成違約，且上訴人在原審中對電梯款未提供有關(guān)的證據(jù)，原審對此不予支持是妥當(dāng)?shù)�。故上訴人要求全額賠償租賃物上的添置財產(chǎn)及電梯款的理由不予支持。但原審對勝電投資中心的預(yù)期可得益經(jīng)濟(jì)損失無直接證據(jù)證明，酌情認(rèn)定其損失為250000元欠妥，對勝電投資中心在原審的該項請求不予支持。因本案所涉標(biāo)的物已經(jīng)全部歸被上訴人東趙居委會所有，原審判令大華裝飾公司補償勝電投資中心對租賃物的裝修、安裝費530823.87元不妥，應(yīng)由東趙居委會給予補償是合理的。二審審理期間，因上訴人對租金和違約金的計算方法沒有意見，上訴人稱被上訴人東趙居委會計算違約金數(shù)額的依據(jù)錯誤的理由不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條，第一百五十三條第一款第（三）項，第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持山東省利津縣人民法院（2004）利民重字第5號民事判決第一項、第二項、第三項、第五項、第六項、第七項及案件受理費等費用的負(fù)擔(dān)；

　　二、變更第四項為：被告大華裝飾公司增建的樓房和在租賃物上的電梯以及第三人增建的樓房和在租賃物上裝修、安裝的財產(chǎn)歸原告所有，原告東趙居委會補償勝電投資中心對租賃物的裝修、安裝費530823.87元。

　　二審案件受理費80911元，由上訴人大華裝飾公司負(fù)擔(dān)64333元，由被上訴人東趙居委會負(fù)擔(dān)10318元，由被上訴人勝電投資中心負(fù)擔(dān)6260元。

　　本判決為終審判決。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　胡松河

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　楊秀梅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　李萬海

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年九月二十一日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　周愛輝