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山東省東營市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2005）東民再終字第8號(hào)

　　上訴人（原審第三人）呂翠賢，女，1936年10月11日出生，漢族，(略)。
　　委托代理人胡聃，山東魯北律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）劉慶壽，男，1964年4月3日出生，漢族，利津縣林業(yè)局干部，住(略)。

　　原審被告金鋒安，男，1970年10月30日出生，漢族，利津縣利津鎮(zhèn)三里村村民，住(略)。

　　委托代理人王秀梅，女，1972年11月11日出生，漢族，系金鋒安之妻。

　　呂翠賢因與劉慶壽、金鋒安房屋所有權(quán)糾紛一案，不服利津縣人民法院（2004）利民再字第1號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2005年7月11日公開開庭審理了本案。上訴人呂翠賢的委托代理人胡聃、被上訴人劉慶壽及其委托代理人扈榮華、原審被告金鋒安的委托代理人王秀梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　利津縣人民法院（2004）利民初字第4號(hào)民事判決認(rèn)定，2002年6月份，被告與第三人所在的三里村委會(huì)在三里綜合市場籌建商品房，被告及其女兒金沅沅、第三人分得上下兩層樓房共計(jì)四間的建房指標(biāo)。經(jīng)本村村民趙俊賓、趙振林（系被告的姐夫）介紹，原、被告于2002年8月31日簽訂了《購房協(xié)議書》，協(xié)議的主要內(nèi)容為：被告將三里村綜合市場商品房指標(biāo)二層，上下四間，面積107平方米，并有28平方米的后院，一起轉(zhuǎn)賣給原告，原告一次性付給被告轉(zhuǎn)讓費(fèi)28000元；建筑費(fèi)由原告全部繳納；房產(chǎn)證等有關(guān)手續(xù)由被告為原告辦理并歸原告所有。協(xié)議簽訂后，原告按協(xié)議的約定付給了被告轉(zhuǎn)讓費(fèi) 28000元，并繳納了全部建房款共計(jì)57725元。商品房由三里村統(tǒng)一建設(shè)，竣工后，三里村村委會(huì)通過抓鬮的形式確定房屋的位置，原告參與了抓鬮并取得了位置較好的一號(hào)樓4號(hào)的二層樓房。后原告整理房屋準(zhǔn)備使用，被告出面阻止，要求收回房屋，原、被告發(fā)生糾紛，原告訴至本院要求確認(rèn)房屋的所有權(quán)歸自己所有。被告的母親呂翠賢作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人申請(qǐng)參加訴訟，以原、被告爭議的房屋系共有財(cái)產(chǎn)，被告未經(jīng)其同意擅自與原告簽訂協(xié)議，侵犯了自己的合法權(quán)益為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)《購房協(xié)議書》無效，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　原審認(rèn)為，原、被告簽訂《購房協(xié)議書》時(shí)房屋尚未建成，故該協(xié)議實(shí)際是原、被告之間轉(zhuǎn)賣建房指標(biāo)的協(xié)議，訴訟發(fā)生后房屋早已建成，故該案爭議的標(biāo)的系房屋所有權(quán)而非建房指標(biāo)。

　　本案爭議的建房指標(biāo)是被告與其女兒金沅沅、第三人呂翠賢共同分得，依據(jù)該建房指標(biāo)所建的房屋應(yīng)為以上三人的共同共有財(cái)產(chǎn)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。本案中，被告系第三人的兒子，協(xié)議簽署的介紹人趙振林系第三人的女婿，且與第三人同住一村，原告有理由相信第三人知情及被告享有處分權(quán)；原告在簽協(xié)議后已全部繳納了建房款及轉(zhuǎn)讓費(fèi)，系善意、有償取得了建房指標(biāo)和房屋所有權(quán)。故原告要求確認(rèn)自己享有爭議房屋所有權(quán)的主張，符合法律規(guī)定，予以支持。被告稱原告為謀取私利同其簽訂了無效合同，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求并責(zé)令原告返還房屋的主張，沒有提供證據(jù)證明，對(duì)其主張本院不予支持。第三人稱自己并不知情，原告并非善意取得，亦沒有提供證據(jù)證明，《購房協(xié)議》已經(jīng)履行，沒有撤銷的必要，且《購房協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不違背法律規(guī)定，系合法有效，第三人要求撤銷原、被告簽訂的《購房協(xié)議》，并確認(rèn)該協(xié)議無效的主張，本院不予支持。判決：一、位于三里綜合市場一號(hào)樓4號(hào)的二層樓房（上下四間）歸原審所有。二、駁回第三人呂翠賢的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3082元，由被告和第三人平均負(fù)擔(dān)。

　　判決送達(dá)后，各方當(dāng)事人均未上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。呂翠賢不服生效判決，向檢察機(jī)關(guān)提出申訴。2004年10月22日，東營市人民檢察院以東檢民抗字（2004）第9號(hào)抗訴書，向本院提起抗訴，本院于2004年11月1日作出（2004）東民監(jiān)抗字第9號(hào)民事裁定，指令利津縣人民法院再審。

　　抗訴機(jī)關(guān)抗訴認(rèn)為，涉案房屋的土地所有權(quán)屬于集體所有；《購房協(xié)議書》中約定"房產(chǎn)證、土地使用證、土地規(guī)劃證歸劉慶壽所有"是對(duì)土地使用權(quán)的處分；金鋒安與劉慶壽簽訂的《購房協(xié)議書》依法屬于無效合同。

　　原審法院再審查明的基本事實(shí)與原審相同。

　　再審認(rèn)為，利津縣利津鎮(zhèn)三里村村委會(huì)為本村村民籌建"商品房"，在沒有履行建設(shè)用地許可證、城市規(guī)劃用地的相關(guān)手續(xù)和建設(shè)占用土地、涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的規(guī)定，上述行為應(yīng)由行政法律法規(guī)調(diào)整，本案不予審理。

　　原、被告簽訂《購房協(xié)議書》時(shí)房屋尚未建成，該協(xié)議實(shí)際是雙方轉(zhuǎn)賣建房指標(biāo)的協(xié)議。訴訟發(fā)生時(shí)房屋早已建成，故該案爭議的標(biāo)的系房屋所有權(quán)而非建房指標(biāo)。

　　涉案房屋的建房指標(biāo)屬被告與其女兒金沅沅、第三人共同共有。原、被告簽訂的《購房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示。被告系第三人的兒子，被告與第三人之間形成了表見代理關(guān)系，協(xié)議簽訂的介紹人趙振林系第三人的女婿，且與第三人同住一村，原告有理由相信第三人知情及被告享有處分權(quán)。原告在簽訂《購房協(xié)議》后，全部繳納了轉(zhuǎn)讓費(fèi)及建房款，系善意有償取得了建房指標(biāo)和房屋所有權(quán)。利津鎮(zhèn)三里村委會(huì)出具證明認(rèn)可原、被告房屋買賣合同成立。故原告要求確認(rèn)自己享有爭議房屋所有權(quán)的主張，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。第三人稱自己不知情，侵犯其合法權(quán)益，要求撤銷《購房協(xié)議》，并確認(rèn)該協(xié)議無效的主張不能成立，本院不予支持。判決：一、位于三里綜合市場一號(hào)樓4號(hào)的二層樓房（上下四間）歸原審原告劉慶壽所有。二、駁回原審第三人呂翠賢的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3082元，由原審被告和原審第三人平均負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，原審第三人呂翠賢不服，向本院提出上訴。第一，涉案房屋屬于法律所禁止的流通物，依法不能轉(zhuǎn)讓和買賣，判決認(rèn)定《購房協(xié)議書》合法有效，屬認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。1、涉案房屋的土地使用權(quán)屬于集體所有，《購房協(xié)議書》已對(duì)土地的使用權(quán)進(jìn)行了處理。2、判決對(duì)涉案房屋的合法性不予審理，認(rèn)定《購房協(xié)議書》有效，沒有法律依據(jù)。3、判決根據(jù)村委會(huì)的證明支持《購房協(xié)議書》成立與有效，明顯錯(cuò)誤。第二，1999年5月6日國務(wù)院辦公廳就類似涉案房屋的情形，專門頒布了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，嚴(yán)禁類似涉案房屋買賣。第三，最高人民法院就涉案房屋買賣的效力早已作出了解釋，根據(jù)其解釋，《購房協(xié)議書》無效，應(yīng)恢復(fù)原狀。第四，判決認(rèn)定劉慶壽善意取得涉案房屋，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)。1、不動(dòng)產(chǎn)采用公示登記的方法，為各國通例。2、涉案房屋是違章建筑，不適用善意取得制度。3、劉慶壽的行為不符合善意取得的條件。第五，判決無任何證據(jù)證明"趙振林"是上訴人的女婿，但為了支持其善意取得的判決依據(jù)，認(rèn)定其是上訴人的女婿，不符合法律程序和證據(jù)規(guī)則。請(qǐng)求撤銷再審判決，確認(rèn)《購房協(xié)議書》無效，恢復(fù)原狀，維護(hù)上訴人對(duì)該房屋的相應(yīng)處分權(quán)。

　　被上訴人劉慶壽答辯稱，上訴人的上訴理由不能成立。第一，上訴人稱"對(duì)土地的使用權(quán)進(jìn)行了處理"是錯(cuò)誤的，金鋒安是放棄建房權(quán)利，不是處理房子，答辯人投資建房是村委會(huì)對(duì)土地使用的另行處理，雖土地的利用關(guān)系不符合規(guī)定，但并非房屋是違法的。《購房協(xié)議書》是一個(gè)部分有效部分無效的合同，金鋒安通過協(xié)議取得答辯人28000元是不合法的，是無效的。第二，雖然國務(wù)院有通知等規(guī)定，但本案所涉的是村委會(huì)與答辯人之間的法律關(guān)系，與上訴人沒有利害關(guān)系，上訴人引用這些規(guī)定對(duì)其訴訟沒有意義。答辯人出資建房的事實(shí)，已經(jīng)查證且各方均無異議。第三，最高人民法院的解釋是針對(duì)房屋買賣，而不適用本案。第四，不動(dòng)產(chǎn)登記公示建立在該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)建設(shè)完畢的基礎(chǔ)上，2002年6月份，還沒有該房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)，上訴人不動(dòng)產(chǎn)的理論根本不適用于本案。與金鋒安同住的上訴人對(duì)金鋒安的放棄行為是明知的，因?yàn)檫@種情況在三里村不止一戶。第五，趙振林和趙俊賓均是金鋒安的近親，在原審和再審中金鋒安及上訴人均無異議。請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

　　原審被告金鋒安對(duì)上訴人的上訴狀沒有異議，稱涉案房屋是福利房，不具有商品房的特征，不應(yīng)該買賣，應(yīng)認(rèn)定無效并返還；被上訴人劉慶壽有謀利的故意。

　　庭審中，各方當(dāng)事人對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)均無異議，合議庭當(dāng)庭予以確認(rèn)。

　　另查明，涉案房屋的土地使用權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，直到本案二審時(shí)涉案房屋的建設(shè)用地許可證、城市規(guī)劃用地相關(guān)手續(xù)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等相關(guān)手續(xù)均未辦理。

　　針對(duì)三方當(dāng)事人的訴辯主張，本案當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)為：涉案房屋所有權(quán)的歸屬；本案是所有權(quán)糾紛還是房屋買賣合同糾紛；《購房協(xié)議書》的效力問題。

　　關(guān)于房屋所有權(quán)的問題。本院認(rèn)為，本案房屋的土地屬農(nóng)民集體所有，村委會(huì)為了給村民搞福利，利用農(nóng)業(yè)用地建設(shè)商品房，但在建設(shè)中和建成后均未辦理相關(guān)的手續(xù)�！吨腥A人民共和國土地法》第十一條第二款規(guī)定："農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。"第四十四條第一款規(guī)定："建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。"因此本案房屋是未經(jīng)主管部門許可擅自興建的，三里村村委會(huì)對(duì)該房屋不能取得所有權(quán)，也不能取得使用權(quán)，即在該房屋上不能發(fā)生權(quán)利，但可以占有，因?yàn)檎加惺且环N事實(shí)狀態(tài)，而不是一項(xiàng)權(quán)利。因三里村村委會(huì)對(duì)該房屋不能取得所有權(quán)，致使金鋒安和呂翠賢也不能對(duì)該房屋取得所有權(quán)，從而導(dǎo)致劉慶壽不能取得對(duì)該房屋的所有權(quán)。

　　關(guān)于本案的性質(zhì)問題。劉慶壽在原一審中的訴訟請(qǐng)求是"請(qǐng)求法院依法確認(rèn)該房屋的所有權(quán)歸原告所有"，原審法院判決房屋歸劉慶壽所有，劉慶壽在再審中仍堅(jiān)持本案是所有權(quán)糾紛；呂翠賢、金鋒安則主張是房屋買賣合同糾紛。本院認(rèn)為，劉慶壽的訴訟請(qǐng)求是確認(rèn)所有權(quán)的歸屬，是確認(rèn)之訴，原審確定為所有權(quán)糾紛是正確的。

　　關(guān)于《購房協(xié)議書》的效力問題。本院認(rèn)為，本案是確認(rèn)之訴，《購房協(xié)議書》是否有效，不屬本案審理的范圍。

　　呂翠賢是金鋒安的母親，在原一審中作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，其訴訟請(qǐng)求一是駁回劉慶壽的訴訟請(qǐng)求，二是確認(rèn)《購房協(xié)議書》無效，實(shí)際上其請(qǐng)求和主張是與金鋒安一致的。在二審中呂翠賢又增加了"恢復(fù)原狀"的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第184條的規(guī)定，對(duì)二審中新增加的訴訟請(qǐng)求可進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴，對(duì)此，本案對(duì)其新增加的訴訟請(qǐng)求不予審理。

　　本院認(rèn)為，劉慶壽對(duì)既不能取得土地使用權(quán)，也不能取得房屋所有權(quán)的房屋主張所有權(quán)，于法無據(jù)，其理由不能成立，應(yīng)依法予以駁回。原判以沒有辦理相關(guān)手續(xù)應(yīng)由行政法律法規(guī)調(diào)整為由，不予審理，屬適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

　　一、維持利津縣人民法院（2004）利民再字第1號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即駁回原審第三人呂翠賢的訴訟請(qǐng)求；

　　二、撤銷利津縣人民法院（2004）利民再字第1號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即位于三里綜合市場一號(hào)樓4號(hào)的二層樓房（上下四間）歸原審原告劉慶壽所有；

　　三、駁回被上訴人劉慶壽的訴訟請(qǐng)求。

　　一審案件受理費(fèi)3082元、二審案件受理費(fèi)3082元，劉慶壽各負(fù)擔(dān)2157元，呂翠賢各負(fù)擔(dān)925元。

　　本判決為終審判決。

　　

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　江　帆

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　李福玉

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　　李瑞生

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年八月四日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　翁秀明