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山東省東營市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2005）東民三終字第110號(hào)

　　上訴人（原審被告）：山東省石油集團(tuán)東營總公司。住所地：東營市東營區(qū)菏澤路11號(hào)
　　法定代表人：張冠民，董事長。

　　委托代理人：朱艷芳，山東正義之光律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：東營市金利工貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地：東營市利津縣津三路北首2號(hào)。

　　法定代表人：金桂安，董事長。

　　委托代理人：高金鳳，山東齊征律師事務(wù)所律師。

　　上訴人山東省石油集團(tuán)東營總公司因（以下簡稱石油公司）租賃合同糾紛一案，不服山東省利津縣人民法院（2005）利民初字第584號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人委托代理人朱艷芳，被上訴人法定代表人金桂安，委托代理人高金鳳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院審理查明，2000年4月26日，原告東營市金利工貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱金利公司）（作為乙方）與被告石油公司（作為甲方）簽訂《租賃合同》一份，約定由被告租賃原告位于利津縣城利一路與濱港路交叉口處的加油站，租賃期限三十年，自2000年4月26日起至2030年4月26日止。該合同第三條約定：甲方租賃乙方全部房產(chǎn)、加油站配套設(shè)施及配套設(shè)備，乙方必須提供土地證、房產(chǎn)證、消防許可證、規(guī)劃許可證、公路土地使用證明及營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等其他所有有效合法證件，待以上手續(xù)完備后，甲方方能付款。第四條約定：租賃金額六十萬元，甲方分六次付清，分別在2000年4月、2005年4月、2010年4月、2015年4月、2020年4月、2025年4月，各付租金六分之一（平均每日為54.80元）。第九條約定：在租賃期內(nèi)，如果甲方對現(xiàn)有房屋設(shè)施進(jìn)行改建，所需費(fèi)用由甲方自負(fù)，租賃到期必須按改建后的面貌交給乙方，……。第十一條約定：甲乙雙方任何一方違約，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，一方違約向?qū)Ψ街Ц哆`約金五萬元，解除合同。此外，合同還約定了各自的債權(quán)債務(wù)如何處理的問題。合同簽訂后，雙方開始履行合同。原告交付了租賃物及有關(guān)證件，被告支付了第一期租賃費(fèi)10萬元開始經(jīng)營。因原告擔(dān)心被告擅自使用原告所交付證件中的土地使用證、房產(chǎn)證及規(guī)劃許可證，故在8月份，雙方又簽訂了一份《關(guān)于保管有關(guān)證書的合同書》，該合同書第二條規(guī)定：為了甲方在經(jīng)營時(shí)工作方便，經(jīng)雙方協(xié)商同意，乙方將《土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《房產(chǎn)證》交由甲方保管。但只限于在經(jīng)營中以備合法手續(xù)查驗(yàn)，不準(zhǔn)許甲方使用任何的經(jīng)濟(jì)抵押或轉(zhuǎn)讓給任何單位或個(gè)人保管。在經(jīng)營過程中，因?yàn)I港路改造，被告對房屋設(shè)施及加油設(shè)備、配套設(shè)備進(jìn)行了改擴(kuò)建。2004年，雙方曾有意對租賃費(fèi)數(shù)額、支付方式及租賃時(shí)間進(jìn)行變更，但因種種原因沒有協(xié)商一致。2005年4月26日是被告應(yīng)交付二期租賃費(fèi)的日期，但被告沒有按約定交付租賃費(fèi)。2005年5月18日，原告以被告違約為由向原審法院提起訴訟，要求解除雙方的租賃合同，并要求被告承擔(dān)違約金五萬元、將加油站恢復(fù)原狀、自2005年4月26日起至判決之日止按每日54.80元支付租賃費(fèi)、返還有關(guān)證件等。在原審法院的庭審中，被告認(rèn)可沒有按約定交付租賃費(fèi)，但主張其并沒有違約，并提供雙方均未簽字蓋章的《補(bǔ)充合同》等以及利津縣人民政府（2005）5號(hào)《會(huì)議紀(jì)要》、利津縣市政工程建設(shè)指揮部2005年5月14日《關(guān)于中石化利津分公司61號(hào)加油站等兩處加油站的拆除通知》（其中一處即是涉案加油站）作為證據(jù)，主張其未按約定交付租賃費(fèi)是依法行使不安抗辯權(quán)，對此原告不予認(rèn)可。截止目前，被告承租的涉案加油站仍在正常經(jīng)營。

　　原審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，租賃合同中，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以適當(dāng)減少。本案中，被告對未按約定支付租賃費(fèi)予以認(rèn)可，原告以此為由請求解除合同、要求被告支付違約金、支付自2005年4月26日起至判決之日止按每日54.80元的租賃費(fèi)、返還有關(guān)證件等應(yīng)予支持。但要求被告支付違約金五萬元的請求過高應(yīng)予適當(dāng)減少，以三萬元為宜。原告要求被告對租賃物恢復(fù)原狀，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同第九條可以看出，原告已同意被告對租賃物進(jìn)行改建和增設(shè)，故對其該項(xiàng)主張不予支持，合同解除后，被告可按現(xiàn)狀（包括改建和增設(shè)的所有設(shè)施）交付原告。被告主張未按約定交付租賃費(fèi)一是因雙方協(xié)商變更合同 ，但提供的證據(jù)雙方均未簽字蓋章，故該證據(jù)不能證實(shí)其主張；二是因縣政府城建規(guī)劃中涉案加油站在拆除之列，但其提供的證據(jù)時(shí)間上晚于應(yīng)交付租賃費(fèi)的時(shí)間，事實(shí)上涉案加油站被告目前尚在正常經(jīng)營，故對其該項(xiàng)主張不予支持。被告主張并未收到原告所主張的所有證件（七個(gè)），只有《關(guān)于保管有關(guān)證書的合同書》中涉及的三證，但在《租賃合同》第三條中明確約定：乙方（原告）必須提供土地證、房產(chǎn)證、消防許可證、規(guī)劃許可證、公路土地使用證明及營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等其他所有有效合法證件，待以上手續(xù)完備后，甲方（被告）方能付款。被告已在2000年4月按約定支付了第一期租賃費(fèi)，且其所有證件均在經(jīng)營中必不可少，故對被告這一主張不予支持，被告應(yīng)在解除合同時(shí)將以上七證返還原告。原審法院依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第（四）款 、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第六十條、第九十三條、第一百零八條、第一百一十四條、第二百一十四條、第二百二十三條、第二百二十六條之規(guī)定判決：自判決生效之日起十日內(nèi)，對原告金利公司與被告石油公司于2000年4月26日簽訂的《租賃合同》予以解除。被告將租賃物按現(xiàn)狀（包括改建、增設(shè)的所有設(shè)備設(shè)施）交付原告；自判決生效之日起十日內(nèi)，被告支付原告違約金3萬元；自判決生效之日起十日內(nèi)，被告返還原告有關(guān)證件：土地使用證、房產(chǎn)證、消防許可證、規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、商品經(jīng)營許可證；被告自2005年4月26日起至判決生效之日止按每日54.80元支付原告租賃費(fèi)；駁回原告的其他訴訟請求；案件受理費(fèi)2010元，實(shí)際支出費(fèi)1005元，由原告負(fù)擔(dān)500 元，由被告負(fù)擔(dān)2615元。

　　上訴人石油公司不服原審判決上訴稱，1、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，上訴人沒有構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人與被上訴人已經(jīng)達(dá)成口頭協(xié)議，對租賃費(fèi)的支付方式進(jìn)行了變更。本案所涉加油站已被列入利津縣政府規(guī)劃的拆遷范圍，上訴人是在依法行使不安抗辯權(quán)。2、一審判決判令上訴人將租賃物按現(xiàn)狀交付給被上訴人，無事實(shí)依據(jù)和律依據(jù)。3、一審判決判令上訴人支付被上訴人3萬元的違約金，數(shù)額過高。4、一審判決判令上訴人返還被上訴人有關(guān)加油站的7個(gè)證照，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。5、一審判決適用法律錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤，并最終導(dǎo)致判決結(jié)果錯(cuò)誤。請求二審法院查清事實(shí)，依法改判。

　　被上訴人金利公司答辯稱，1、一審判決認(rèn)定上訴人違約并判令其承擔(dān)違約責(zé)任，事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分。雙方?jīng)]有達(dá)成口頭協(xié)議，上訴人主張不安抗辯的理由不成立。2、一審判決判令上訴人返還被上訴人的加油站的7個(gè)證照是正確的。3、一審判決判令上訴人將涉案的加油站按現(xiàn)狀交付給被上訴人是正確的。4、一審判決適用法律是正確的。請求駁回上訴，維持原判。

　　本院經(jīng)審理查明的事實(shí)，與原審判決認(rèn)定的事實(shí)基本一致。

　　本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人于2000年4月26日簽訂的《租賃合同》，合同期限為30年，但該項(xiàng)內(nèi)容違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條的"租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效"的規(guī)定。該合同為部分有效合同。

　　本案中雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)問題如下：1、上訴人是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人主張其沒有按合同約定及時(shí)付款，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)正在與被上訴人協(xié)商對合同中租賃費(fèi)的支付方式進(jìn)行變更，及由于加油站面臨拆遷而履行不安抗辯權(quán)。因上訴人沒有提供雙方簽字認(rèn)可的合同變更內(nèi)容，其以正在與被上訴人協(xié)商對合同中租賃費(fèi)的支付方式進(jìn)行變更為由而未履行合同約定的付款義務(wù)，構(gòu)成違約，原審判決對此認(rèn)定是正確的。上訴人是2005年5月14日接到利津縣政府的拆遷通知，而合同約定付款的時(shí)間是2005年4月，上訴人主張以加油站面臨拆遷，未按約定交付第二期租賃費(fèi)系履行不安抗辯權(quán)，不符合法律規(guī)定。

　　2、涉案的加油站是否應(yīng)以現(xiàn)狀交付被上訴人。雙方簽訂的《租賃合同》中第九條約定"在租賃期內(nèi)，如果甲方對現(xiàn)有房屋設(shè)施進(jìn)行改建，所需費(fèi)用由甲方自負(fù)，租賃到期必須按改建后的面貌交給乙方，……"。上訴人主張?jiān)摷佑驼痉课菰O(shè)施改建時(shí)其投入約77萬元的資金，只經(jīng)營了5年，按現(xiàn)狀交付給被上訴人無事實(shí)和法律依據(jù)。關(guān)于加油站房屋設(shè)施改建投入約77萬元的資金，上訴人在一審時(shí)未提出任何主張，雖在二審時(shí)提出，但沒有提供任何證據(jù)證明，對該內(nèi)容本院不予審理，上訴人可另行主張。

　　3、原審判決判令上訴人支付違約金3萬元是否過高。雙方簽訂的《租賃合同》第十一條約定，甲乙雙方任何一方違約，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，一方違約向?qū)Ψ街Ц哆`約金五萬元，解除合同。上訴人主張?jiān)瓕徟袥Q判令其支付3萬元的違約金過高，要求適當(dāng)減少。原審判決根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第二款的規(guī)定，已將雙方約定的違約金5萬元，降低為3萬元，符合該法律條款的規(guī)定，故對上訴人的該項(xiàng)主張不予支持。

　　4、原審判決判令上訴人返還被上訴人涉案加油站的七個(gè)證照（土地證、房產(chǎn)證、消防許可證、規(guī)劃許可證 、公路土地使用證明及營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證）是否有事實(shí)和法律依據(jù)。上訴人主張，《租賃合同》簽訂后，雙方于2000年8月又簽訂了一份《關(guān)于保管有關(guān)證書的合同書》，該保管合同書證明被上訴人只交給上訴人《土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《房產(chǎn)證》，其他證件上訴人未收到。因此，原審判決判令其返還七個(gè)證照沒有事實(shí)依據(jù)。從雙方簽訂的《關(guān)于保管有關(guān)證書的合同書》的內(nèi)容來看，該合同書是為了限制上訴人對所保管的三個(gè)證照的使用范圍，約束其不得隨意使用上述三證，而不僅僅是證明上訴人只收到該三個(gè)證照。雙方簽訂的《租賃合同》第三條約定，乙方（被上訴人）必須提供土地證、房產(chǎn)證、消防許可證、規(guī)劃許可證、公路土地使用證明及營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等其他所有有效合法證件，待以上手續(xù)完備后，甲方（上訴人）方能付款。第五條約定，設(shè)施和設(shè)備不得有減少或損壞，甲方接收后必須能正常運(yùn)行。對此，本院認(rèn)為，合同明確約定，被上訴人交證在前，上訴人付款在后。上訴人已于2000年4月付清第一筆款項(xiàng)，由此可以認(rèn)定上訴人已收到被上訴人的涉案的七個(gè)證照。上訴人接收加油站后必須能正常經(jīng)營，也證明上訴人已接收了涉案的七個(gè)證照，否則加油站就不可能正常運(yùn)行。故原審判決認(rèn)定上訴人已收到被上訴人的七個(gè)證照，并無不當(dāng)。

　　綜上，本院認(rèn)為，原審判決事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。上訴人的上訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)3015元，由上訴人負(fù)擔(dān)

　　本判決為終審判決。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　溫　剛

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　鞏天緒

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　　侯政德

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO五年十月十九日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　王　輝