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山東省東營市中級人民法院

民事判決書

（2005）東民四初字第45號

　　原告勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心。住所地：東營市東營區(qū)西四路303號。
　　法定代表人韓江林，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人仇鳳英，山東領(lǐng)先律師事務(wù)所律師。

　　被告東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地：東營區(qū)東二路黃河口商廈北側(cè)。

　　法定代表人尚建偉，該公司經(jīng)理。

　　被告尚建偉，男，1966年11月15日出生，漢族，東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司經(jīng)理，住(略)。

　　以上兩被告共同委托代理人張宏志，山東天地恒律師事務(wù)所律師。

　　被告東營市房產(chǎn)管理局。住所地：東營市東城東二路50號。

　　法定代表人薛炳勤，該局局長。

　　委托代理人朱希民，山東眾旭律師事務(wù)所律師。

　　第三人東營市瑞康房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司。住所地：東營市八分場。

　　法定代表人劉麗華，該公司執(zhí)行董事。

　　委托代理人石艷田，山東齊征律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人徐波，山東魯北律師事務(wù)所律師。

　　原告勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心（以下稱原告）與被告東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司（以下稱第一被告）、尚建偉（以下稱第二被告）、東營市房產(chǎn)管理局（以下稱第三被告）、第三人東營市瑞康房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司（以下稱第三人）商品房買賣合同糾紛一案。本院受理后，依原告申請，依法對在第二被告尚建偉名下的商品房（產(chǎn)權(quán)證號：東二路04119號）進(jìn)行了保全。本院依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人仇鳳英，第一被告、第二被告委托代理人張宏志、第三被告委托代理人朱希民，第三人委托代理人石艷田、徐波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告訴稱，2003年12月18日，其與第二被告簽訂了《商品房買賣合同》；2004年3月28日，又與第一被告簽訂了《購房協(xié)議》和《購房補(bǔ)充協(xié)議》，對《商品房買賣合同》進(jìn)行了補(bǔ)充約定。約定：第一被告購買我中心位于東營市東二路東、黃河口商廈北、運(yùn)發(fā)小區(qū)東的綜合樓，建筑面積2273.59平方米，購房總價款為6409382.04元，第一被告在辦完房產(chǎn)證后30日內(nèi)支付房款。合同簽訂后，我中心依約全部履行了自己的義務(wù)，而第一被告至今未履行支付房款的義務(wù)。后第一被告與第二被告相互串通，將涉案商品房賣給了第二被告，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。第三被告在涉案商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中，負(fù)有審查不嚴(yán)的過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的責(zé)任。請求法院判令：一、依法解除原告與第一、第二被告簽訂的《商品房買賣合同》；二、判決第一、第二被告返還涉案商品房（價值6409382.04元）并履行過戶義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任；三、判決第一被告與第二被告之間的房屋買賣合同無效；四、判決第三被告承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的法律責(zé)任；五、本案的訴訟費(fèi)用和其他費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。

　　第一被告辯稱，1、在原告與第一被告簽訂的《購房協(xié)議》中明確約定原告將房屋過戶給第一被告，但沒有禁止第一被告將該房屋再次轉(zhuǎn)讓，因此，原告將該房屋轉(zhuǎn)讓給第一被告和第一被告將房屋轉(zhuǎn)讓給第二被告均是合法有效的，因此，原告起訴第二被告是沒有法律依據(jù)的。原告一直強(qiáng)調(diào)第一被告的行為和第二告的行為是一個民事主體的行為，如果真的是一個行為，就不存在所謂房屋轉(zhuǎn)讓是合同詐騙以及以合法手段掩蓋非法目的之說。原告的觀點和訴訟請求是自相矛盾的；2、根據(jù)我方證據(jù)收據(jù)6張，我方預(yù)付的房款是123萬元；3、根據(jù)我方證據(jù)《山東省東營市建筑業(yè)銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)專用發(fā)票》6張，第一被告購買的房屋單價為2200元平方米，總價款為5001898元。該發(fā)票是在原告的配合之下形成的，原告是明知的，并且該6張發(fā)票形成于2004年3月30日，在時間上晚于形成于2004年3月28日的《購房協(xié)議》，因此應(yīng)當(dāng)視為雙房對房屋價格的變更。此外，第三被告提供的證據(jù)2即原告、第一被告和第三被告在2004年4月6日簽訂《房地產(chǎn)契約》、《房地產(chǎn)買賣申請審批書》也已證明了這一點。目前第一被告已經(jīng)預(yù)付了123萬元，尚有3771898元沒有支付。4、原告證據(jù)2《購房協(xié)議》第五條中涉及的土地補(bǔ)償金243387.04元及稅金7302元，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律規(guī)定由土地出讓方即原告補(bǔ)交。該條中關(guān)于由受讓方即被告承擔(dān)的約定，違反了有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無效。5、根據(jù)原告證據(jù)1《商品房買賣合同》第三條，被告向原告預(yù)付120萬元中的20萬元為定金�！顿彿繀f(xié)議》第六條第6項"乙方在簽訂合同時，已交付定金120萬元整，交房時折成購房款"的表述，不是把預(yù)付房款變更為定金的明確約定，而是該協(xié)議的起草人——原告的偷換概念，被告對此不予認(rèn)可。

　　第二被告答辯意見同第一被告。

　　第三被告辯稱，答辯人給第一被告辦理房權(quán)證的行為，是依據(jù)原告與第一被告的約定和申請作出的合法的具體行政行為，根本不存在與第一被告與第二被告相互串通、偽造房產(chǎn)證一說。答辯人根據(jù)第一被告的申請，在其提交了相關(guān)資料的前提下，給其辦理房權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)也是依法行政行為。如原告認(rèn)為答辯人具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益的話，原告依法應(yīng)先行通過行政復(fù)議或行政訴訟途徑解決。為維護(hù)自身合法權(quán)益，特依法提出如上答辯，請依法駁回原告對答辯人的不實訴請。

　　第三人述稱，1、第三人在本案中不承擔(dān)任何責(zé)任。2、第三人獨(dú)立享有向第一、第二被告主張返還欠款40000元、代付租金12000元、代理傭金按照1%計取為64000元，共計116000元的權(quán)利。3、第三人認(rèn)為原告的訴請符合原告與第一被告、第二被告和第三人的約定，其訴請依法成立。4、第一被告、第二被告的答辯不符合三方簽訂的購房協(xié)議中的約定，第一被告和第二被告的房屋轉(zhuǎn)讓不能成立。5、第三人認(rèn)為第三被告違背其作出的書面承諾，為第一被告和第二被告辦理房屋過戶，實際上是以職權(quán)支持了第一被告和第二被告的違法行為。第三人認(rèn)為第一被告和第二被告之間的房產(chǎn)過戶行為不應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。

　　原告為支持其訴訟請求，提交了以下證據(jù)：

　　證據(jù)1，商品房買賣合同1份。證明：2003年12月28日原告與第二被告尚建偉簽訂了該商品房買賣合同，合同約定了房屋的位置、面積、房價。

　　第一被告、第二被告、第三被告、第三人質(zhì)證后認(rèn)為，對該證據(jù)的真實性無異議；第三人補(bǔ)充說明應(yīng)當(dāng)明確買受人是第一被告還是第二被告。本院認(rèn)為，該證據(jù)真實、合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，予以采信。

　　證據(jù)2，購房協(xié)議1份。證明：1、第一被告受讓了第二被告在商品房買賣合同項下的權(quán)利和義務(wù)后，于2004年3月28日與原告簽訂了購房協(xié)議。2、原告與第一被告在該協(xié)議的第四條和第七條第四項中特別約定了原告對本案的房屋保留所有權(quán)，如果是第二被告不按照約定期限支付5209382.40元，原告可以取回標(biāo)的物。3、該購房協(xié)議也是附解除條件的協(xié)議，所附的條件是：如果第一被告不按照約定的期限一次性支付房款，該購房合同解除。該約定不違反任何法律法規(guī)。4、雙方在該證據(jù)中還約定房屋買賣合同中支付的120萬元預(yù)付房款作為雙方的履約定金，房屋的總價款約定是6409382.04元，也就是說這份購房協(xié)議即是保留標(biāo)的物所有權(quán)合同，也是附條件的一份合同。

　　第一被告、第二被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議。對原告的證明目的有異議，120萬元不是定金，只有20萬元是定金；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，并進(jìn)一步指出：1、購房協(xié)議的第四條中的120萬元，其中有20萬元是第三人收取的第二被告的購房款項，并且已經(jīng)交給了原告。2、關(guān)于120萬元的性質(zhì)問題，是由三方的購房協(xié)議第四條明確作了書面約定，第三人認(rèn)為不存在爭議。本院認(rèn)為，該證據(jù)真實、合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，予以采信。

　　證據(jù)3，購房補(bǔ)充協(xié)議1份。證明：1、原告與第一被告在2004年3月28日針對證據(jù)2購房協(xié)議雙方約定的購房補(bǔ)充協(xié)議；2、該證據(jù)證明為了督促第一被告履行約定付款義務(wù)，原告與第一被告在該購房補(bǔ)充協(xié)議的第四條再一次特別地約定了在第一被告付清本案全部房款前，原告對本案的房屋保留所有權(quán)，只要是被告不按照約定付款，原告可以隨時取回標(biāo)的物；3、該證據(jù)也是附解除條件的協(xié)議，所附的條件是：第一被告必須在辦完房產(chǎn)證后30日內(nèi)支付房款，否則的話，本案的合同解除。

　　第一被告、第二被告、第三被告、第三人質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性均無異議。本院認(rèn)為，該證據(jù)真實、有效，與本案具有關(guān)聯(lián)性，且當(dāng)事人均無異議，予以采信。

　　證據(jù)4，第二被告給原告出具的欠條1份。證明：第一被告未按照約定的期限支付房款，原告可以依據(jù)所有權(quán)的保留條款行使標(biāo)的物的取回權(quán)，同時證明原告與第一被告在購房合同中所約定的解除條件已成就，本案的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)解除。

　　第一、第二被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議。對原告的證明目的有異議：這只是在履行合同中沒有按時付款的一次行為，不能視為解除條件已成就；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議。并進(jìn)一步說明該欠條與三方在2004年3月28日簽訂的購房協(xié)議第四條約定一致，第三人認(rèn)為按照三方簽訂的購房協(xié)議的真實意思表示解除合同的條件已經(jīng)成就，原告關(guān)于保留標(biāo)的物所有權(quán)和行使解除權(quán)的要求第三人認(rèn)為符合三方簽訂購房協(xié)議的本意。本院認(rèn)為，該證據(jù)真實、有效，與本案具有關(guān)聯(lián)性，且當(dāng)事人對其真實性無異議，予以采信。

　　證據(jù)5，催款通知書1份。證明：1、2004年5月15日原告向第一被告發(fā)出催款通知后，第一被告在合理的期限內(nèi)，仍未履行支付房款的義務(wù)，原告可以依據(jù)所有權(quán)保留條款行使標(biāo)的物的取回權(quán)；2、該證據(jù)與證據(jù)2、3、4、相互印證，證明原告與第一被告在購房合同中所附的解除合同的條件已經(jīng)成就，本案的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)解除。

　　第一、第二被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，對證明目的有異議；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)5的意見與證據(jù)4的意見相同。本院認(rèn)為，該證據(jù)真實、有效，與本案具有關(guān)聯(lián)性，予以采信。

　　證據(jù)6，催款通知1份。證明：原告在2004年11月15日向第一被告發(fā)出的催款通知，該份證據(jù)的證明內(nèi)容同證據(jù)5相同。

　　第一被告質(zhì)證后認(rèn)為，對該證據(jù)的簽字需要確認(rèn)，如果確認(rèn)是尚建偉的簽字就對證據(jù)的真實性及證明目的均無異議；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對真實性無異議，但是這份通知書記載的戶主是尚建 偉，而簽訂合同的是建偉工貿(mào)公司，需要原告說明一下。原告說明：原告向第一被告發(fā)出的通知，第二被告的代理人也認(rèn)可原告的陳述，本案尚建偉的行為是職務(wù)行為，而且對證據(jù)敘述的時候，第一被告、第二被告的代理人是沒有異議的。結(jié)合原告與第一被告在2004年3月28日簽訂的購房協(xié)議和購房補(bǔ)充協(xié)議中約定的欠款數(shù)額也驗證了尚建偉的簽字是職務(wù)行為，是第一被告的法定代表人，原告有理由相信他的行為就是職務(wù)行為；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議。但需要指出：原告和第一被告、第二被告之間進(jìn)行了這次房產(chǎn)交易是由第三人積極努力促成的，在交易過程中是由最早的租賃發(fā)展成為房地產(chǎn)買賣，作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的第三人，在實際進(jìn)行房地產(chǎn)中介代理時，一般是充分尊重買受人的意愿和選擇，買受人需要寫公司就寫公司，寫個人就寫個人，第三人認(rèn)為都屬于正常，也就是尚建偉代表公司和個人簽字均屬正常，在第三人看來，沒有將建偉工貿(mào)公司和尚建偉兩個主體割裂開來，在代理行為實施過程中將視為同一主體。

　　證據(jù)7，2004年11月18日第一被告的法定代表人尚建偉代表第一被告向原告所作的承諾書1份。證明：1、被告在承諾書中承諾保證于2004年11月30日將所欠房款一次性交付原告，否則的話，被告甘愿按照房屋協(xié)議條款，由原告另行處理。該承諾書中的內(nèi)容與證據(jù)2、3相互印證，證明第一被告在未付清全部房款前，原告保留本案房屋的所有權(quán)。2、第一被告未按照約定期限支付房款，原告可以依據(jù)所有權(quán)保留條款取回標(biāo)的物。3、證明購房協(xié)議中所附的解除條件已經(jīng)成就，本案的商品房買賣合同依法應(yīng)解除。

　　第一、二、三被告及第三人對證據(jù)的真實性均無異議，第三人補(bǔ)充說明：這份承諾書不僅是尚建偉代表建偉公司對原告所作的承諾，同時也是尚建偉代表建偉公司對第三人所作的承諾，原因是尚建偉和建偉公司拖欠第三人的代理費(fèi)和傭金；另外，承諾書中載明的2004年3月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議，就本案而言是唯一的，同一天還簽訂了原告所講的證據(jù)2和證據(jù)3，因此在第三人看來，當(dāng)時尚建偉的承諾不僅代表本人，而且足以代表建偉工貿(mào)公司。

　　證據(jù)8，2004年11月30日原告向第一被告發(fā)出的催款通知。證明：1、第一被告經(jīng)原告催告后，在合理的期限內(nèi)，仍未履行支付房款的義務(wù)，原告可以依據(jù)與第一被告在購房協(xié)議中約定的所有權(quán)保留的條款行使標(biāo)的物的取回權(quán)；2、原告與第一被告在購房協(xié)議中及購房補(bǔ)充協(xié)議中所附的解除合同的條件已經(jīng)成就，本案的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)解除。

　　第一、第二、第三被告及第三人對證據(jù)的真實性均無異議。第三人強(qiáng)調(diào)：對于尚建偉代表公司簽收這份通知也沒有異議。這份通知是由第三人按照原告即委托人的意志起草的，并由第三人和原告共同向第一被告送達(dá)的，在第三人看來，該通知本質(zhì)上是一份解除合同的通知，也就是說只要是在2004年12月4日之前，尚建偉代表的公司不能向原告全額支付房款，原告和第三人不再另行通知即可將房屋收回，另外出售。因此，其本質(zhì)上是給建偉工貿(mào)公司作的最后的通知。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，剛才第一、第二被告的代理人對該通知均無異議，都已經(jīng)在2004年12月4日當(dāng)天已經(jīng)收到該通知，根據(jù)合同法規(guī)定，尚建偉所在的公司，經(jīng)由第三人與原告簽訂的商品房買賣合同，即原告所舉的證據(jù)1、2、3，在尚建偉簽收該通知時合同已經(jīng)解除。解除合同的通知自到達(dá)對方時合同解除。

　　證據(jù)9，第三被告在2004年4月1日給原告發(fā)的函，名稱是東營市房產(chǎn)管理局關(guān)于東二路、黃河口商廈北綜合樓出售事宜有關(guān)意見的函。證明：1、第三被告曾對原告作出承諾，即該函的第三條，第三被告曾對原告承諾第三被告是第一被告的保證人，保證責(zé)任是：在第一被告不按約定期限支付原告房款的時候，第三被告根據(jù)雙方在購房補(bǔ)充協(xié)議中的約定將本案的標(biāo)的物房產(chǎn)變更到原告的名下，至今第三被告仍未履行自己的保證義務(wù)，仍未將房產(chǎn)過戶到原告的名下。既然是第三被告為原告出具了書面的承諾函，根據(jù)函的內(nèi)容要對原告產(chǎn)生附隨義務(wù)，也就是在涉案房屋發(fā)生其他異動的情況下，附有特別的注意審查義務(wù)，而且有義務(wù)通知原告，但是第三被告沒有按照承諾函中的承諾履行自己的義務(wù)，給原告造成了損失，依法應(yīng)當(dāng)賠償原告的損失。

　　第一、第二被告質(zhì)證后認(rèn)為，該份證據(jù)與第一、第二被告無關(guān)；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議。對原告的證明目的有異議。1、原告應(yīng)當(dāng)糾正自己的一個認(rèn)識，第三被告不是保證人，只是出具的一份意見，這份意見只針對原告來談，在此之后，原告已經(jīng)提交了證據(jù)3、4、5、6、7、8，這些證據(jù)一直到2004年的11月30日，均證明第一被告出現(xiàn)了違約情形，而且原告所主張的合同解除的條件已經(jīng)成立，但是原告既沒有告知過第三被告，也沒有向第三被告申請辦理過戶，因此，按照房產(chǎn)過戶辦理登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)由原告申請，第三被告不能依職權(quán)主動的辦理，至于現(xiàn)在之所以沒有辦理變更手續(xù)，一是因為原告沒有提出申請，二是第一被告已經(jīng)出賣給了第二被告。補(bǔ)充意見：原告所講的附隨義務(wù)是沒有法律規(guī)定的義務(wù)，只是民事上的附隨而不是行政上的附隨，作為原告方通過房產(chǎn)變更來進(jìn)行貸款是原告與第二被告的積極追求的結(jié)果。原告所簽的前面中的一系列協(xié)議只證明了一點，原告與第一被告在商品房買賣合同履行中的解除條件已經(jīng)成就，并不是原告所主張的所有權(quán)保留條款，因此，第一被告在取得房產(chǎn)證的情況下，進(jìn)行自由處分，不受約定限制，也沒有法律禁止。因此，第三被告根據(jù)第一、第二被告的買賣協(xié)議以及相應(yīng)的過戶登記資料進(jìn)行了必要的資料審查的，作為第三被告在房產(chǎn)過戶登記時，只進(jìn)行形式審查，不需要進(jìn)行實質(zhì)審查。因此，其過戶登記的行為是合法的。第三人質(zhì)證后認(rèn)為，對函的真實性無異議。在第三人看來，第三被告對于將過戶的房產(chǎn)重新變更到原告名下，是作了書面的承諾的。第三人認(rèn)為，第三被告作為國家行政機(jī)關(guān)，對于其所作的承諾第三人相信能夠履行承諾，建議原告向第三被告提出書面申請，以便促成本案的解決，至于第一被告將房產(chǎn)賣給第二被告，在第三人看來，實際上是尚建偉和建偉工貿(mào)公司所做的文字游戲，也就是說尚建偉作為建偉工貿(mào)公司的法定代表人對于三方簽訂的購房協(xié)議中原告在第一被告未付清房款的情況下，對買賣的房屋保留所有權(quán)這一事實是明知的，尚建偉明知上述情況而將房產(chǎn)從建偉公司過戶到自己名下顯然有惡意，因此對其所謂買賣商品房的行為及基于該商品房買賣行為發(fā)生的過戶行為均不應(yīng)受法律保護(hù)。第三告在作出了書面的承諾之后，在明知建偉工貿(mào)公司沒有足額向原告支付房款的情況下，違背其書面承諾，將爭議的房產(chǎn)從建偉工貿(mào)公司過戶至尚建偉名下，第三人相信第三被告作為政府機(jī)關(guān)，肯定能夠做到有錯必糾，如果第三被告糾正了這一錯誤，也是對第三人基于代理合同而對本案的原告以及建偉工貿(mào)公司和尚建偉所享有的債權(quán)也是一個保護(hù)。我們希望也相信第三被告能夠履行承諾。

　　證據(jù)10，申請法院調(diào)取的本案房屋的登記材料。證明：第一被告和第二被告明知道第一被告對本案的房屋不具有所有權(quán)能，第一被告和第二被告相互串通非法處分了原告享有所有權(quán)保留的房屋，嚴(yán)重?fù)p害了原告的財產(chǎn)權(quán)利，同時也證明了第一被告在證據(jù)1、2、3中與原告約定的支付房款，現(xiàn)在已經(jīng)成為支付不可能了，因此原告可以依據(jù)雙方的所有權(quán)保留的條款行使房屋取回權(quán)，同時有權(quán)解除本案的合同。第三被告在2004年4月1日對原告作出書面承諾之后，也明知道第一被告沒有足額的支付房款，在這種情況下，為第一被告和第二被告辦理了房屋過戶手續(xù)，第三被告對此事是有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因其過錯給原告造成的損失。從調(diào)取的材料上可以看出，結(jié)合證據(jù)1、2、3，總的價款是6409382.04元購買的原告的房屋，第一被告卻在2005年1月21日，以620萬元的低價賣給了其法定代表人尚建偉，而且從時間上看第二被告代表第一被告一面給原告承諾，一面又偷偷地將原告的房產(chǎn)過戶到自己名下， 是以合法手段掩蓋非法目的，根據(jù)合同法第52條，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)第一被告和第二被告之間的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的。該份材料證明，第一被告的法定代表人尚建偉采取欺騙手段隱瞞自己不可能履行合同的真實目的而利用房屋買賣合同來詐騙原告，原告請求合議庭查明事實真相，將案件移送到公安機(jī)關(guān)，依法追究尚建偉的刑事責(zé)任即合同詐騙罪。第二被告作為第一被告的法定代表人，在辦理第一被告和第二被告的房屋交易的登記材料過程中，這是一個人在唱雙簧，玩文字游戲，一邊代表著第一被告給原告寫承諾書，承諾保證支付房款，一邊又代表他自己和第一被告將涉案的房產(chǎn)過戶到自己名下，他的行為很明顯是以合法形式掩蓋非法目的，因此第一被告和第二被告之間的房屋買賣是違反法律規(guī)定是無效的。

　　第一、第二被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，對證據(jù)目的有異議，首先房屋過戶行為是一種行政行為，而不是第一、第二被告之間自己能夠做主的行為，因此該轉(zhuǎn)讓是合法有效的。其次，認(rèn)為第二被告以合法手段掩蓋非法目的是錯誤的，不存在。第三，所謂追究尚建偉的合同詐騙罪的要求，超過了本訴，也是自相矛盾的，因為剛才對方說第一被告的法定代表人采取的欺騙手段，要求追究尚建偉本人的刑事責(zé)任是互相矛盾的。第一、第二被告之間的行為并不違反法律規(guī)定，法律也沒有禁止所謂文字游戲和所謂雙簧之說，只是原告的預(yù)測而不是法律結(jié)論。第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，對其證明目的有異議：因為原告從沒有告知過第三被告，因為按照其合同的約定，按照原告與第一被告買賣合同的約定，合同解除條件早已出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)及時地辦理申請房產(chǎn)過戶手續(xù)，而且原告將自己名下的房產(chǎn)過戶到第一被告手里，原告已經(jīng)提交了足夠的房款收款憑證，第三被告在辦理由原告過戶到第一被告所知悉的情況下，第一被告已經(jīng)向原告支付了房款，至于第一被告與第二被告之間的房屋買賣效力問題，第三被告無權(quán)無職責(zé)無義務(wù)去審查它的效力。在第一被告具有房產(chǎn)證的情況下，進(jìn)行處分給第二被告的行為，既然有買賣協(xié)議而且又有交款憑證，又提出了過戶申請的情況下，符合房屋過戶登記的條件，第三被告就應(yīng)當(dāng)給其辦理房屋過戶手續(xù)，其過戶登記行為是合法的并無過錯，因此也不存在過錯賠償責(zé)任問題。第三人質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，對其合法性有異議：第三人認(rèn)為，第三被告在向原告和第三人出具了正式的函告以后，對于該涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)異動負(fù)有特別注意的義務(wù)，只有這樣理解才符合公序良俗，因為第三人非常清楚對于第一被告和原告能夠達(dá)成商品房買賣合同關(guān)系，不僅取決于第三人的積極中介的行為，而且依賴于第三被告的書面承諾，也就是說沒有房產(chǎn)局的書面承諾，這筆交易就不會做，因為尚建偉和建偉工貿(mào)公司，明知自己沒有支付房款的能力，就是依賴于先辦理過戶，在付清房款之前，由原告保留房屋的所有權(quán)，然后通過銀行的按揭貸款或抵押貸款支付商品房款，如果沒有第三被告的書面承諾，作為房產(chǎn)中介的第三人和作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原告都決不會允許先將該房產(chǎn)過戶至建偉工貿(mào)公司名下，之所以第三人和原告同意先過戶后付款是因為房管局有書面承諾如果付不了錢還可以把該房產(chǎn)過戶回來，因此，對于涉案的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)異動情況，第三被告僅履行了通常的審查義務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，第三人認(rèn)為，第三被告不規(guī)范的登記行為使得第一被告和第二被告有了可乘之機(jī)，這是本案糾紛發(fā)生的根本原因所在。因此，第三人請求確認(rèn)證據(jù)10所顯示的這些內(nèi)容，第三人請求確認(rèn)無效。

　　第一被告為支持其答辯請求，提交了以下證據(jù)：

　　證據(jù)1，購房協(xié)議1份，即原告的證據(jù)1。證明：原告向被告辦理過戶手續(xù)是合同約定，因此是合法有效的。

　　原告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，對證明目的有異議：該證據(jù)證明的是原告與第一被告的房屋買賣合同是屬于所有權(quán)保留的一份合同，也是約定附解除條件的合同，第一被告對本案的房屋沒有處分的權(quán)利。第二被告質(zhì)證意見同第一被告主張。第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，無異議；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，同剛才發(fā)表的意見。本院認(rèn)為，該證據(jù)真實、有效，與本案具有關(guān)聯(lián)性，予以采信。

　　證據(jù)2，本案第三人提供的收據(jù)3張以及山東盛運(yùn)置業(yè)有限公司提供的收款收據(jù)3張，證明：第一被告已經(jīng)預(yù)交房款123萬元以及報名費(fèi)100元。

　　原告質(zhì)證后認(rèn)為，對6張收據(jù)的真實性無異議，除去一個30000元的收據(jù)外，其他5張單據(jù)上的數(shù)額有異議。原告認(rèn)為這5張單據(jù)上記載的2003年11月份，被告交付給原告的120萬元，原告與第一被告在2004年3月28日簽訂的購房補(bǔ)充協(xié)議中明確地將120萬元變更為定金。對于這30000元的定金，不是原告收取的，原告不知道第三人是否收到。第二被告質(zhì)證意見同第一被告；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，這些收款憑證只有兩份230000元是作為定金，其他的是作為預(yù)付房款；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，第一被告提供的2003年10月22日30000定金的收據(jù)，由于第一被告和第二被告欠第三人的中介傭金和服務(wù)費(fèi)以及借款，所以這30000元第三人已經(jīng)主張和第一、第二被告?zhèn)鶆?wù)抵消，因此，這30000元沒有交付到原告手中。2003年11月24日的20萬元的收據(jù)也是加蓋的第三人的印章，這20萬元第三人已經(jīng)交付給原告，在原告和第一、二告確認(rèn)的已付款中的120萬元，就包括了第三人轉(zhuǎn)交給原告的20萬元。本院認(rèn)為，該證據(jù)真實、有效，與本案具有關(guān)聯(lián)性，予以采信。

　　證據(jù)3，山東省東營市建筑業(yè)銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)發(fā)票6張，證明：涉案房屋的價格為每平方米2200元。

　　原告質(zhì)證后認(rèn)為，這份證據(jù)是復(fù)印件，對其真實性有異議，需要第一、二被告提供原件；第二被告同意第一被告意見；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對其真實性無異議，原件在第三被告處；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，待提供原件核對后再發(fā)表意見。我們認(rèn)為這是原告與第一被告產(chǎn)生交易的不真實數(shù)額，真正的欠款數(shù)額，被告已經(jīng)對欠款數(shù)額作了確認(rèn)，第一被告為了完成抵押貸款或按揭貸款，先出具了發(fā)票，但實際上沒有付款。本院認(rèn)為，該證據(jù)系復(fù)印件，結(jié)合本案的實際情況及其他證據(jù)佐證，對該證據(jù)不予采信。

　　證據(jù)4，第一被告、原告、第三人臨時買賣合約1份，證明：涉案房屋的定金是20萬元。

　　原告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，但對第一、二被告的證明目的有異議：根據(jù)合同法原理，當(dāng)事人后來的意思表示能夠變更或撤銷以前的意思表示，原告與第一被告及第二被告在2004年3月28日的購房補(bǔ)充協(xié)議中已經(jīng)將20萬元的定金變更為120萬元的定金；第二被告質(zhì)證意見同第一告；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，1、第一被告和第二被告提供證據(jù)想證實定金是20萬元，顯然不能成立。因為在第三人的中介下原告與第一被告簽訂的購房協(xié)議中明確定金是120萬元，從簽訂的主體來看，臨時買賣合約，是尚建偉本人簽訂的，原告提供的證據(jù)2 購房協(xié)議是建偉工貿(mào)公司簽訂的。2、臨時買賣合約是2003年11月20日簽訂的，而購房協(xié)議是2004年3月28日簽訂的，在第三人看來，尚建偉先是臨時決定以自己的名義購買該房，而在正式簽訂購房協(xié)議時，則決定以建偉工貿(mào)公司的名義簽訂，因此，第三人認(rèn)為買受人一方，尚建偉和建偉工貿(mào)公司實際上是一回事。3、后行為取代前行為，或者說是變更前行為，臨時合約是20萬元，正式簽訂合同的時候約定的是120萬元，因此，應(yīng)當(dāng)以后來的行為或合同為準(zhǔn)。4、第一被告和第二告提供的房款發(fā)票，由于該發(fā)票載明價格與買賣雙方在第三人的中介下所形成的合意不一致，依法應(yīng)該確定合同當(dāng)中載明的價格，才是買賣雙方的真實意思。至于說為什么不動產(chǎn)發(fā)票上的價格會低于合同價格，這個應(yīng)該由第一、二被告向法庭作出解釋，而不是以發(fā)票上的價格推翻合同價格，這在邏輯上是站不住腳的。5、對合同的真實性無異議，同意原告的質(zhì)證意見。本院認(rèn)為，當(dāng)事人對該證據(jù)的真實性均無異議，該證據(jù)真實、合法，但結(jié)合其他證據(jù)佐證，對第一被告的證明目的不予采納。

　　第二被告提交證據(jù)同第一被告。

　　第三被告為支持其答辯理由，提交了以下證據(jù)：

　　證據(jù)1，原告與第一被告在申請房產(chǎn)過戶登記時的資料：第一是原告與第一被告于2003年11月28日簽訂的商品房買賣合同，該份合同的第四條規(guī)定，房屋的價格為5001898元，對于房款支付約定是簽訂合同時120萬元，剩余房款待房產(chǎn)證辦理完后全部付清。證明：第三被告在為第一被告辦理房產(chǎn)過戶登記時，沒有過錯，是遵循了雙方的約定，辦理房產(chǎn)證是原告同意的；第二是房地產(chǎn)買賣申請審批書和房地產(chǎn)買賣契約，在房地產(chǎn)買賣契約中對房產(chǎn)的價格與原告和第一被告達(dá)成的商品房買賣合同是一致的，對房款支付方法也是一致的。同時提交第一被告交費(fèi)憑證，即交房款的發(fā)票，總共房款的價格是5001898元。原告方法定代表人的授權(quán)委托書，被委托人是王強(qiáng)，時間是2003年12月12日，以上證據(jù)證明：第三被告為第一被告辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是根據(jù)原告的申請，并且提交資料齊全的情況下辦理的，第三被告的過戶登記行為是一種合法的行為。提交第一被告的房屋轉(zhuǎn)移登記是2004年1月7日，以及第一、二被告簽訂的房屋買賣契約和第一被告給第二被告的收條，證明：第一被告將自有房產(chǎn)已經(jīng)買賣，房產(chǎn)局根據(jù)其申請給辦理的房屋過戶登記是合法的，沒有過錯。

　　證據(jù)2，東營區(qū)人民法院行政裁定書1份。證明：原告起訴被告要求撤銷行政行為，開庭前原告又撤銷，證明原告認(rèn)可了被告的登記行為是合法的。

　　原告質(zhì)證后認(rèn)為，對第三被告提交的商品房買賣合同，是第一被告與原告在2003年12月28日簽訂的，我方認(rèn)為這份證據(jù)從形式說是虛假的，因為我們立案的時候向法院提交了第一被告成立的時間是2004年1月6日，第一被告不可能在2003年12月28日與原告簽訂該合同，該合同還有他的公章。說明了原告與第一被告提交了這些辦理將房產(chǎn)證從原告變更到第一被告的名下的這些材料不真實的目的是為了使第一被告取得房產(chǎn)證。辦理房產(chǎn)證后，再到銀行辦理抵押貸款，用抵押貸款或按揭貸款的錢來支付原告的房款。此外，對房地產(chǎn)買賣審批表房地產(chǎn)買賣契約兩份，這都是原告與第一被告為了便于第一被告辦理抵押貸款僅從形式上辦理的房屋過戶手續(xù)，其內(nèi)容不是當(dāng)事人的真實意思表示，這純粹是為了完成抵押貸款；山東省東營市建筑業(yè)銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)六張發(fā)票是第一被告為了少繳納契稅而懇求原告幫助偽造的每平米2200元的發(fā)票，真實的是每平方米2700元。這六張發(fā)票不能證明第一被告已支付給原告房款，這六張發(fā)票的形成時間是2004年3月30日，結(jié)合原告提供的證據(jù)9，也就是第三被告于2004年4月1日給原告發(fā)的函很明確地記載著東營市建偉工貿(mào)公司購房總款是6409382.04元已付的120萬元，其余的房款以抵押貸款的方式支付給原告金額為5209382.04元，足以證明這六張發(fā)票是虛假的，是原告與第一被告為了完成抵押貸款而向房產(chǎn)局提交的虛假的發(fā)票。第三被告明知道該發(fā)票是虛假的，是有意地過錯。對于稅務(wù)登記審查證明和法定代表人授權(quán)委托書這幾份證據(jù)的真實性無異議，需要說明的是：這是原告為了履行原告提供的證據(jù)2、3中與第一被告約定的被告在未付清房款的時候，原告先行給被告辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將該房產(chǎn)過戶在被告的名下用以房產(chǎn)抵押貸款，以支付原告的房款。為了被告能及時地支付房款而提供的這些材料。原告提供的這些材料與原告提供的證據(jù)2、3是不矛盾的，因為法律并沒有禁止不動產(chǎn)過戶后，出賣人就不能行使標(biāo)的物所有權(quán)的保留。另從原告提供的證據(jù)9可以證明第三被告在辦理第一被告和原告的房產(chǎn)過戶的時候是明知道原告對本案的房屋享有所有權(quán)保留。我們對被告提供的房屋所有權(quán)證無異議。說明一點：這是原告為了便于第一被告辦理房產(chǎn)抵押貸款用以支付原告的房款所提供第三被告的所有權(quán)證，是為了實現(xiàn)自己的收回房屋的權(quán)利而提供的。對原告的國有土地使用證質(zhì)證意見同房屋所有權(quán)證的質(zhì)證意見。對審批表無異議。對第三被告提供的第一被告和第二被告之間的房屋買賣契約，對其真實性無異議。第三被告作為房產(chǎn)登記的主管部門，在審查第一被告與第二被告提供的房產(chǎn)過戶材料是有過錯的，首先，第一被告和第二被告在房產(chǎn)過戶的時候，第三被告沒有審查完稅發(fā)票，第二被告為第一被告打的白條，對收據(jù)也沒有審查。第二，根據(jù)第三被告在2004年4月1日給原告發(fā)出的承諾函，第三被告對于第一被告再處分該產(chǎn)負(fù)有特別的審查義務(wù)，有義務(wù)審查一下被告是否已足額向原告交付房款？從第三被告提供的該份證據(jù)上證明第三被告沒有履行其在2004年4月1日對原告的承諾。對于第一被告和第二被告相互串通，以合法形式掩蓋非法目的是明知的。因此，第三被告為第一被告和第二被告辦理房產(chǎn)證依法應(yīng)當(dāng)撤銷。從第一被告和第二被告簽訂的商品房買賣契約合同來看是相互串通的，第一被告是以640萬元購買的原告的，現(xiàn)在又以620萬元的低價賣給尚建偉，說明第一被告與第二被告相互串通，說明其買賣行為是無效的。第一被告將房產(chǎn)過戶給第二被告提供的房屋過戶手續(xù)材料是完全不合法的。第三被告對此沒有盡審查義務(wù)，其行為也是違法的，第三被告為第二被告辦理房產(chǎn)證的具體行政行為也應(yīng)當(dāng)撤銷。這幾份證據(jù)不能證明第三被告想證明的目的，從剛才所舉的幾份證據(jù)上可以說第三被告在原告與第一被告和第一被告與第二被告的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移上是有嚴(yán)重過錯的，應(yīng)當(dāng)對原告的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。對第三告提交的行政裁定書，原告認(rèn)為，對真實性無異議，但對證明目的有異議：原告認(rèn)為行政訴訟的起訴和撤訴是原告的權(quán)利，原告可以行使也可以放棄，但是并不能證明被告的行政行為是合法的；第一被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性和證明目的無異議。對第三被告提交的行政裁定書，同第三被告的意見；第二被告質(zhì)證意見同第一被告；第三人質(zhì)證后認(rèn)為，同意原告的質(zhì)證意見。本院認(rèn)為，第三被告提交的商品房買賣合同，是當(dāng)事人為了規(guī)避法律、達(dá)到少繳納契稅的目的而制作的1份虛假合同，對該份合同不予采信。對第三告提交的其他證據(jù)，當(dāng)事人對其真實性無異議，該證據(jù)真實、有效，但對第三被告的證明目的不予采納。

　　第三人為支持其請求，提交了以下證據(jù)：

　　證據(jù)1，尚建偉的一份收條、1份欠條及第三人為尚建偉墊付的2000元的退房款。證明：第一被告與第二被告至今尚欠第三人的錢。

　　原告質(zhì)證后認(rèn)為，對3份證據(jù)的真實性和證明目的無異議；第一被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，但該收條與本案無關(guān)。對欠條的質(zhì)證意見與收條的質(zhì)證意見相同。對收據(jù)不予質(zhì)證；第二被告質(zhì)證意見同第一被告；第三被告質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議，但與本案無關(guān)。本院認(rèn)為，該證據(jù)真實、有效，但與本案無關(guān)，不予采納。

　　根據(jù)原、被告、第三人的舉證、質(zhì)證，本院認(rèn)為雙方當(dāng)事人爭議的焦點集中體現(xiàn)在原告與第一被告簽訂的商品房買賣合同（包括以后簽訂的購房協(xié)議和購房補(bǔ)充協(xié)議）應(yīng)否解除；第一被告與第二被告之間簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力；第三被告應(yīng)否承擔(dān)民事責(zé)任。對此，原、被告及第三人對本案的爭議焦點均無異議。現(xiàn)在圍繞爭議焦點爭議事實分析認(rèn)定如下：

　　根據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)可以確認(rèn)，本案中第二被告在第一被告成立前是以個人名義通過第三人與原告簽訂了臨時買賣合約和商品房買賣合同。第一被告成立后，第二被告將上述合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)給第一被告，第二被告對以后的原告催款通知的簽收及承諾等行為均應(yīng)認(rèn)定是職務(wù)行為。關(guān)于原告與第二被告簽訂的商品房買賣合同、原告、第二被告、第三人簽訂的購房協(xié)議及原告與第一被告簽訂的購房補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)否解除的問題。原告與被告法定代表人尚建偉經(jīng)過多次協(xié)商，原告與第二被告于2003年12月28日簽訂了商品房買賣合同，因此時第一被告尚未成立，尚建偉以個人名義和原告簽訂。2004年3月28日原告、第一被告、第三人簽訂了購房協(xié)議，原告與第一被告簽訂了購房補(bǔ)充協(xié)議，對商品房買賣合同作了進(jìn)一步的修改、補(bǔ)充。商品房買賣合同和購房協(xié)議、購房補(bǔ)充協(xié)議均是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行義務(wù)。第一被告在簽訂合同后未按照合同約定的期限交付房款，已經(jīng)構(gòu)成違約，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，原告有權(quán)依照合同的約定行使解除權(quán)，解除合同，并有權(quán)收回房屋。關(guān)于第一、第二被告之間簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問題。第一被告在同原告簽訂商品房買賣合同后，在原告的協(xié)助下將涉案房產(chǎn)過戶至自己名下，本應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行交款義務(wù)。但其違反約定于2005年1月21日又與第二被告簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ，以低于購買價的價格將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第二被告，轉(zhuǎn)讓后也未將房款交付原告，而是將涉案房產(chǎn)抵押貸款，抵押貸款后也未將該款交付原告。本院認(rèn)為，第一被告與第二被告的行為顯屬惡意串通，以合法形式掩蓋非法目的，損害了原告的合法權(quán)益，應(yīng)為無效協(xié)議；關(guān)于第三被告應(yīng)否承擔(dān)民事責(zé)任的問題。原告與第一被告簽訂商品買賣合同后，第三被告為原告出具了一份具有擔(dān)保性質(zhì)的函，原告基于對第三被告的承諾，積極協(xié)助第一被告辦理了涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。第三被告向原告出具函后，應(yīng)對涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶負(fù)有特別審查義務(wù)。在第一被告與第二被告簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議到第三被告處辦理過戶手續(xù)時，第三被告有義務(wù)且應(yīng)嚴(yán)格審查涉案房產(chǎn)的房款是否付清。因第三被告未盡審查義務(wù)，致使涉案房產(chǎn)順利過戶至第二被告名下。在第二被告辦理涉案房產(chǎn)的抵押貸款時，第三被告更負(fù)有嚴(yán)格審查的義務(wù)。又因第三被告的疏忽，致使涉案房產(chǎn)抵押，給原告造成了無可挽回的損失。對此，第三被告是有過錯的。鑒于原告訴請判令第三被告承擔(dān)賠償責(zé)任的請求，與本案不屬同一法律關(guān)系，原告可持有關(guān)證據(jù)另行起訴。

　　經(jīng)審理查明，2003年11月20日，第二被告尚建偉以個人名義通過第三人與原告簽訂了臨時買賣合約，約定第二被告購買原告所有的綜合樓，合約簽訂后，第二被告向原告支付了房款100萬元，向第三人支付了20萬元定金（后第三人將該款交付給原告）、3萬元代理傭金。后經(jīng)過磋商，原告與第二被告于2003年12月28日簽訂了商品房買賣合同，2004年3月28日原告、第一被告、第三人簽訂了購房協(xié)議，原告與第一被告簽訂了購房補(bǔ)充協(xié)議，約定：1、第一被告購買原告位于東營市東二路東、黃河口商廈北、運(yùn)發(fā)小區(qū)東的綜合樓，地上三層、局部四層；2、建筑面積：2273.59平方米，商品房售價2700元每平方米，計款6138693元，另計商品房后院作價2萬元一并出售給第一被告、土地補(bǔ)償金243387.04元、土地契稅7302元，以上共計6409382.04元；3、第一被告在簽訂購房合同時已經(jīng)預(yù)付120萬元作為購房定金，其余款項，由第一被告以所購房產(chǎn)抵押貸款方式支付給原告，第一被告在未付清房款前，原告先行給予第一被告辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將該房產(chǎn)權(quán)過戶于第一被告名下，用于房產(chǎn)抵押貸款。第一被告在辦理完銀行抵押貸款手續(xù)時，必須保證按原告提提供的銀行賬戶按規(guī)定的時間一次性劃入原告銀行賬戶內(nèi)，在辦理貸款過程中，如第一被告貸款不成功，貸款事宜結(jié)束，原告與第一被告買賣合同解除；4、因第一被告原因未能執(zhí)行《購房合同》和補(bǔ)充協(xié)議條款約定的事項，原告有權(quán)解除《購房合同》和補(bǔ)充協(xié)議并收回房屋及先期辦理的房權(quán)證，其經(jīng)濟(jì)損失由第一被告承擔(dān)，原告不承擔(dān)任何責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失，乙方并負(fù)有經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。第一被告在辦理完房權(quán)證，應(yīng)在30日內(nèi)完成銀行抵押貸款事宜，并保證將銀行抵押貸款全部劃入原告賬戶內(nèi)，所貸款項額度兌付購房款不足部分，第一被告要在三日內(nèi)補(bǔ)齊，如超出部分，原告要在3日內(nèi)退還等事宜。

　　 2004年4月1日第三被告為原告出具了《東營市房產(chǎn)管理局關(guān)于東二路、黃河商廈北綜合樓出售事宜有關(guān)意見的函》，函告如下：1、根據(jù)雙方協(xié)議內(nèi)容，東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司購房總款為6409382.04元，已付120萬元，其余房款以抵押貸款方式支付給勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心，金額為：伍佰貳拾萬零玖仟叁佰捌拾貳元零肆分整（5209382.04元）。2、勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心在未收到全部房款時，為保證貸款的順利進(jìn)行，先提供相關(guān)資料，到東營市房產(chǎn)局為東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，用于房產(chǎn)抵押貸款。待東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司辦理完成房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)后，保證將貸款一次性劃入勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心賬戶來支付所欠房款。3、如東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司貸款不成功，又不能籌集到其它資金付清所欠勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心的購房款，則東營市房產(chǎn)局將按照雙方協(xié)議規(guī)定，將過戶的房產(chǎn)重新變更到勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心名下，貸款事宜結(jié)束，甲、乙雙方買賣合同解除等事項。合同簽訂后，第一被告在原告的協(xié)助下，將涉案房產(chǎn)于2004年4月6日過戶到第一被告名下。

　　涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，第一被告未積極履行合同規(guī)定的義務(wù)。2004年5月12日第一被告法定代表人尚建偉為原告出具了欠條1份，載明：今欠勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心購房款伍佰貳拾萬玖仟叁佰捌拾貳元另肆角整，抵押貸款后一次性付清。因第一被告未付房款，原告于2004年5月15日、2004年11月15日向第一被告法定代表人尚建偉發(fā)出了催款通知，要求尚建偉在規(guī)定的期限內(nèi)付清房款，逾期將按《購房合同》和補(bǔ)充《購房協(xié)議》有關(guān)條款解除合同并承擔(dān)原告經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任等事宜。尚建偉簽字確認(rèn)。尚建偉于2004年11月18日向原告和第三人出具了承諾書1份，載明正式于建行洽談貸款事宜，并保證于2004年11月30日前將貸款一事辦理完畢，將所欠房款一次性全部交付勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心，否則，甘愿按照原簽訂的協(xié)議條款承擔(dān)一切違約責(zé)任和后果，房屋由甲方另行處理等事項。2004年11月30日原告和第三人向第一被告法定代表人尚建偉發(fā)出催款通知1份，載明：購房戶尚建偉，你于2004年4月28日于我們簽訂的房屋買賣協(xié)議，由于你拖欠房款，根據(jù)協(xié)議條款和2004年11月18日你本人承諾。我方正式通知你2004年12月4日前必須將全額房款交于我方，否則我方將房屋收回另外出售，我方不再另行通知。2005年1月21日第一被告與第二被告簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，第一被告將自己名下的涉案房產(chǎn)以620萬元的價格轉(zhuǎn)讓給第二被告（產(chǎn)權(quán)證號：東二路004119）。后因第一被告未付房款，原告于2005年5月11日訴至本院。

　　另查明，第一被告注冊成立于2004年1月6日。

　　第二被告于2005年1月25日將涉案房產(chǎn)抵押于東營市城市信用社濟(jì)南路辦事處，抵押貸款金額390萬元，期限12個月。所有抵押手續(xù)均在第三被告處。

　　本院認(rèn)為，原告與第二被告簽訂的商品房買賣合同及原告、與第一被告在第三人參與下簽訂的購房協(xié)議和原告與第一被告簽訂的購房補(bǔ)充協(xié)議，均是當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反有關(guān)法律、法規(guī)，合法有效。合同簽訂后，原告依據(jù)合同的約定協(xié)助第一被告將涉案商品房過戶至第一被告名下，第一被告未按照合同的約定交付房款，經(jīng)原告多次催要，一直未付，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告有權(quán)依照合同的約定行使解除權(quán)，解除合同，收回房屋。第一被告違約后，于2005年1月21日將涉案商品房以620萬元的價格轉(zhuǎn)讓給其法定代表人尚建偉。第一被告、第二被告明知涉案商品房的房款未付清，仍將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后也未將房款交至原告，顯屬惡意串通，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，為無效協(xié)議，現(xiàn)在第二被告名下的涉案房產(chǎn)應(yīng)交付原告。第三被告為原告出具函后，應(yīng)當(dāng)對涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移負(fù)有相應(yīng)的審查義務(wù)，在涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押過程中，第三被告均未盡到上述義務(wù)，致使涉案商品房被抵押，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但鑒于原告訴請判令第三被告承擔(dān)賠償責(zé)任的請求，與本案商品房買賣合同糾紛不屬同一法律關(guān)系，且基于第三被告的行為所產(chǎn)生的損失的現(xiàn)實性問題，原告可另行起訴。第三人的請求與本案不屬同一法律關(guān)系，且第三人只主張由第一被告、第二被告履行相關(guān)義務(wù)，亦未交納訴訟費(fèi)用，對此本院不予審理。關(guān)于120萬元是購房款還是定金的問題。2003年12月28日，原告與尚建偉簽訂了商品房買賣合同，屆時第一被告尚未成立，第一被告成立后，于2004年3月28日在第三人的參與下，原告與第一被告簽訂了購房協(xié)議，同日原告與第一被告又簽訂了購房補(bǔ)充協(xié)議，該購房協(xié)議和購房補(bǔ)充協(xié)議中均有作為第一被告法定代表人尚建偉的印章，對此應(yīng)視為原告與尚建偉簽訂的商品房買賣合同在雙方同意下終止，而在購房協(xié)議和購房補(bǔ)充協(xié)議中均已明確將120萬元作為購房定金，且所交定金未超過合同總標(biāo)的的20%，亦未違反有關(guān)法律、法規(guī)，應(yīng)認(rèn)定為定金，鑒于第一被告已經(jīng)違約，其所交定金不予返還。綜上，原告訴請判令解除合同、返還房產(chǎn)，第一被告、第二被告賠償損失的請求，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項，第五十八條，第九十四條第（三）項，第一百一十五條，第一百一十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條之規(guī)定，判決如下：

　　一、解除原告勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心與被告東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司在第三人參與下簽訂的《購房協(xié)議》；解除原告勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心與被告東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司簽訂的《購房補(bǔ)充協(xié)議》；

　　二、被告東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司交付的120萬元定金不予返還；

　　三、被告東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司與被告尚建偉之間的房屋買賣協(xié)議無效；

　　四、涉案商品房歸原告勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心所有，被告尚建偉于本判決生效后三十日內(nèi)將涉案商品房返還原告；

　　五、駁回原告勝利油田運(yùn)輸總公司房地產(chǎn)開發(fā)管理中心的其他訴訟請求。

　　案件受理費(fèi)42057元，訴訟保全費(fèi)32567元，由被告東營市建偉工貿(mào)有限責(zé)任公司、尚建偉共同負(fù)擔(dān)。

　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省高級人民法院。

　　

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　胡松河

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　楊秀梅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　李萬海

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年十一月三十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　周愛輝