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山東省東營市中級人民法院

民事判決書

（2007）東民四初字第46號

　　原告(反訴被告)東營市華泰奇石油機械有限責任公司，住所地：東營市濟南路新世紀步行街乙段。
　　法定代表人孫新民，經(jīng)理。

　　委托代理人楊啟祥，山東黃河口律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人張繼孝，山東齊征律師事務(wù)所律師。

　　被告（反訴原告）東營市新世紀工貿(mào)有限責任公司，住所地：東營市西四路218號。

　　法定代表人劉昌海，董事長。

　　委托代理人張道文，男，1961年3月27日出生，漢族，東營市新世紀工貿(mào)有限責任公司副經(jīng)理，住(略)。

　　委托代理人宋培鳳，齊魯律師事務(wù)所律師。

　　原告東營市華泰奇石油機械有限責任公司（以下簡稱華泰奇公司）與被告東營市新世紀工貿(mào)有限責任公司（以下簡稱新世紀公司）商品房買賣合同糾紛一案。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。在審理過程中，被告新世紀公司向本院提起了反訴，并交納了反訴費。原告華泰奇公司的委托代理人楊啟祥、張繼孝、被告新世紀公司的委托代理人張道文、宋培鳳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告華泰奇公司訴稱，2000年3月初，原告與被告達成購房協(xié)議一份，約定：1、原告購買被告開發(fā)的位于廣利河岸邊、在濟南路和北一路之間的商品房。2、該樓房面積約1000平方米左右，房價按照對外銷售的最優(yōu)惠價格計算，總房款約200萬元左右。3、原告預(yù)交定金30萬元。4、交房期限：2001年上半年。協(xié)議簽訂后，原告按照約定向被告交付了30萬元定金。2001年1月19日，按照被告的要求，原告又向被告交付了購房號款30萬元。2001年上半年，被告未按照約定交付房屋。在原告的催促下，雙方于2001年10月12日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定：1、雙方確認了原告于2000年3月份交付被告購房定金30萬元的事實。2、樓房面積約1700平方米左右。3、雙方重新確定交房日期為2001年12月1日。隨后，被告收回了以上雙方簽訂的《購房協(xié)議》和30萬元定金收到條。因被告未按照約定的時間交付房屋，原告又急于使用涉案房屋，2002年3月25日，原告又與被告簽訂《售房合同補充條款（合同）》一份，約定：1、原告再次向被告支付購房款30萬元。2、被告保證在2002年4月5日前將涉案房屋施工完畢，達到竣工條件，交付給原告。到了交房期限，被告仍未完成涉案房屋的施工。原告在要求被告退還房款無望的情況下，被告讓原告自己聘請建筑公司對涉案房屋進行整修、裝修，經(jīng)過原告4個月的施工，到2002年9月初，涉案房屋才竣工，原告因此共花費裝修及配套款100多萬元。后原告為購置配套設(shè)施花費了數(shù)10萬元。涉案房屋雖然具備了辦公和酒店經(jīng)營的條件，但是被告對整個步行街的開發(fā)建設(shè)沒有達到使用條件，造成以上酒店閑置浪費達5年，更不能達到原告的經(jīng)濟目的。綜上，請求：1、依法確認雙方簽訂的商品房買賣合同和售房合同補充條款(合同)無效。2、被告新世紀公司依法返還購房款90萬元、賠償經(jīng)濟損失43.172萬元，兩項合計133.172萬元。3、被告新世紀公司承擔本案的訴訟費。

　　被告新世紀公司辯稱，1、我方僅收到原告方60萬元房款，并非原告訴稱的90萬元。2、原告所主張的賠償經(jīng)濟損失無事實依據(jù)和法律依據(jù)，并且計算方式不明。

　　反訴原告新世紀公司訴稱,2001年10月12日，反訴原告與反訴被告簽訂商品房買賣合同，反訴被告購買反訴原告正在開發(fā)的新世紀步行街家具批發(fā)市場乙段一座套樓，面積約1700平方米，總價款約340萬元，反訴被告僅向反訴原告分兩次支付預(yù)付款60萬元，余款至今未付清。反訴被告于2002年4月接受房屋并已實際入住，用于公司辦公和酒店經(jīng)營，至2007年8月，反訴被告已實際居住并使用該房屋達5年零4個月，反訴原告認為，反訴被告已實際入住并使用原告方房屋，被告方應(yīng)向原告支付房屋使用費。請求：1、判令反訴被告向反訴原告支付房屋使用費983577元；2、訴訟費用由反訴被告承擔。

　　反訴被告華泰奇公司辯稱，1、由于反訴原告從開始出售其開發(fā)的商品房到2007年8月份涉案商品房被拆遷之時沒有辦理商品房預(yù)售許可證，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》為無效合同，根據(jù)合同法第58條之規(guī)定，反訴原告僅僅有權(quán)向反訴被告主張返還財產(chǎn)，而沒有要求反訴被告賠償?shù)臋?quán)利，即反訴原告無權(quán)向反訴被告主張房屋使用費。反訴原告卻存有多處過錯，至今未辦理商品房預(yù)售許可證，延期交付房屋等，反訴原告的過錯行為給反訴被告造成了巨大的的利潤損失。2、假設(shè)雙方簽訂的合同有效，但由于涉案房屋周圍環(huán)境不具備辦公和酒店經(jīng)營條件。因此，涉案房屋對反訴被告來說沒有任何使用價值。3、對涉案樓房，反訴被告已經(jīng)支付了絕大部分購房款及裝修款。在此情況下，既使原告正常使用了，也不應(yīng)向反訴原告支付使用費。4、反訴原告無證據(jù)證明反訴被告已經(jīng)使用該樓房用于辦公和酒店經(jīng)營。5、反訴原告主張的使用費計算方式?jīng)]有法律依據(jù)和事實依據(jù)。綜上，反訴原告的訴訟請求無事實依據(jù)和法律依據(jù)，請求駁回反訴原告的反訴請求。

　　原告為支持其訴訟請求，提交了以下證據(jù)：

　　證據(jù)1、原、被告雙方于2001年10月12日簽訂的商品房買賣合同，證明：1.原告所購買的商品房位置坐落在新世紀步行街家居批發(fā)市場乙段；2.該房面積1700平方米左右；3.簽訂合同以后被告一直沒向原告提供商品房預(yù)售許可證。

　　證據(jù)2、2002年3月20日雙方簽訂《售房合同補充條款》，證明：1、被告認可涉案的房屋沒有竣工；2、約定原告再交購房款30萬元；3、違約方須承擔返還本金和本合同額的108%的罰金。

　　證據(jù)3、收據(jù)一份，證明：2001年1月19日原告向被告交付購房號款30萬元。

　　證據(jù)4、收據(jù)二份，證明：原告向被告補交房款30萬元。

　　證據(jù)5、損失的計算方式。

　　被告質(zhì)證后認為，對原告提交的證據(jù)1、2的真實性沒有異議，但對證據(jù)1中體現(xiàn)的30萬元定金，原告方并沒有向法庭提供收據(jù)而其后提供的證據(jù)3數(shù)額也是30萬元，因此合同中約定的30萬元已轉(zhuǎn)化為購房號款，對證據(jù)4沒有異議，對證據(jù)5有異議，因為合同并沒約定按照銀行同期貸款的利率支付違約金，該違約金也非法定違約金，因此不能參照銀行利率計算。

　　本院認為，原告提交的證據(jù)1-證據(jù)4，被告均無異議，對其真實性予以確認。證據(jù)5系銀行同期貸款利率的證明，被告雖不予認可，但該證據(jù)是原告計算其損失的依據(jù)，予以采信。

　　針對原告的本訴，被告未提交相關(guān)的證據(jù)。

　　反訴原告為支持其反訴請求，提交了以下證據(jù)：

　　證據(jù)1、評估報告一份，證明：反訴被告所用的房屋在同年度同等地段同等條件下房屋租賃價格983577元，從2002年5月被告接收房屋入住計算到2007年7月份。

　　證據(jù)2、評估報告一份，證明：該房屋在拆除時委托專業(yè)評估機構(gòu)到現(xiàn)場進行了勘測，說明了所使用房屋的面積以及基本狀況。主要證明涉案房屋的面積。

　　反訴被告質(zhì)證后認為，對證據(jù)1不予認可。該證據(jù)不適用于本案，因為本案是商品房買賣合同并非租賃關(guān)系，不管買賣合同是否有效，反訴被告取得的是涉案房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，不會再向反訴原告交納租賃費。評估是建立在反訴被告對該樓房進行裝修增加水電設(shè)施的基礎(chǔ)上，同時該報告書并沒有考慮其環(huán)境條件極差不具備商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)實。報告書并沒有考慮反訴被告在該樓房中支付90萬元購房款，總之該報告書與事實不符，反訴原告拿著反訴被告投入的絕大部分資產(chǎn)向反訴被告主張租賃費是錯誤的。認可證據(jù)2對反訴被告涉案房屋的評估價格，裝修費用不是反訴原告支出的，評估價值與反訴原告訴狀中所陳述的相差太多。證據(jù)2反映的裝修價值低于反訴被告實際投入，反訴被告已向評估公司提出了異議。

　　本院認為，反訴原告提交的證據(jù)，證明了同涉案房屋同等條件下的房屋的租賃價格及涉案房屋的面積。經(jīng)審查，該證據(jù)與本案無關(guān)，不予采信。

　　針對反訴原告的訴訟請求，反訴被告提交了以下證據(jù)。

　　證據(jù)1、東營市公證處于2007年8月份錄制的涉案商品房周圍環(huán)境的狀況、(2007)東渤海證明第20號證據(jù)保全中的光盤，證明：涉案商品房樓前是臭水河，樓后是泥濘小路，不具備辦公、酒店經(jīng)營的條件。

　　證據(jù)2、原、被告雙方簽字認可的反訴被告兩次裝修項目的明細表，證明：原告對涉案商品房的裝修價值遠遠大于反訴原告提交的證據(jù)2反映的價值。

　　證據(jù)3、證人姚愛軍的證言，證明：涉案樓房不具備辦公、酒店的環(huán)境條件，也證明原告沒有在涉案商品房內(nèi)辦公經(jīng)營。

　　反訴原告質(zhì)證后認為，對反訴被告提交的證據(jù)1載明的內(nèi)容及附錄光盤所載明的客觀情況沒有異議，但是對反訴被告所證明的問題有異議，涉案房屋的開發(fā)用途是家具批發(fā)而不是反訴被告用來搞酒店經(jīng)營的。樓前的河道是廣利河而不是反訴被告所稱的臭水溝，反訴原告向法庭提交的證據(jù)1，其中就載明在同一地段也是由反訴原告開發(fā)的商品房進行了對外租賃，樓后的路面已經(jīng)進行了硬化處理，車輛完全可以通行。對于該證據(jù)中二次勘測明細表是反訴原、被告雙方對裝修情況同時進行的確認，這其中有一部分是反訴原告進行的裝修。反訴被告雖對涉案房屋進行了裝修，但這不能改變被告實際占用該房屋的現(xiàn)狀，原告方為開發(fā)方，原告方?jīng)]有義務(wù)按被告使用用途進行進一步的裝修。對證據(jù)3的真實性有異議，從該詢問筆錄看，姚愛軍系反訴被告的工作人員，與反訴被告有利害關(guān)系，不符合證據(jù)要件，但該證據(jù)同時也說明反訴被告已實際入住占有該棟房屋。

　　本院認為，反訴被告提交的上述證據(jù)，反映了涉案房屋的周圍環(huán)境狀況、反訴被告對涉案房屋進行了裝修、反訴被告沒有對涉案房屋使用等事實，結(jié)合反訴原告對涉案房屋開發(fā)的狀況及其他證據(jù)佐證，對上述證據(jù)予以采信。

　　經(jīng)審理查明，2000年3月初，原告（反訴被告）華泰奇公司與被告（反訴原告）新世紀公司簽訂購房協(xié)議，由原告購買被告的在建商品房一套。協(xié)議訂立后，原告按照約定向被告交納了定金30萬元。2001年1月19日原告又向被告交納購房號款30萬元。雙方于2001年10月12日正式簽訂《商品房買賣合同》，主要約定：本合同所指房屋座落于東營市東營區(qū)"新世紀步行街"家具批發(fā)市場乙段的一座套樓，樓高為三層，面積為1700平方米，框架結(jié)構(gòu)；確認原告于2000年3月向被告支付30萬元定金的事實，除定金之外的其他款項，原告以向被告提供建筑材料的方式折抵應(yīng)向被告支付的房款；被告于2001年12月1日向原告交付房屋。合同簽訂后，因被告未按照約定的時間交付房屋，原告又急于使用涉案房屋，2002年3月25日，原告又與被告簽訂《售房合同補充條款（合同）》，主要約定，原告于2002年3月27日向被告支付購房預(yù)付款30萬元，專門用于涉案房屋剩余工程施工款的支付；被告保證在40天內(nèi)將涉案房屋施工完畢，達到竣工條件，交付原告使用；雙方不管誰違約，違約方須承擔返還本金和本合同額的108%的罰金等事項。到了交房期限，被告仍未完成涉案房屋的施工。原告在要求被告退還房款無望的情況下，經(jīng)協(xié)商，被告讓原告自己聘請建筑公司對涉案房屋進行整修、裝修。因被告對整個步行街的開發(fā)建設(shè)沒有達到使用條件，涉案房屋一直閑置。后因廣利河改造，涉案商品房于2007年8月8日被拆除。

　　另查明，被告新世紀公司直至2007年8月8日涉案商品房被拆除時仍未取得商品房預(yù)售許可證和涉案商品房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

　　本院認為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》和《售房合同補充條款（合同）》，雖系雙方當事人的真實意思表示，但作為涉案商品房出賣人的被告，直至2007年8月8日涉案商品房被拆除，仍未取得商品房預(yù)售許可證和涉案商品房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，致使雙方當事人簽訂合同的目的不能實現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》和《售房合同補充條款（合同）》均為無效合同。合同被確認無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，被告收取原告30萬元購房定金、30萬元購房號款、30萬元預(yù)付購房款事實清楚，應(yīng)當返還原告。被告雖主張原告于2001年1月19日交納的30萬元購房號款系從原告交納的30萬元定金轉(zhuǎn)化而來，但未提交相關(guān)證據(jù)證實，對其此項主張，本院不予支持。關(guān)于原告訴請判令被告賠償損失的問題，因涉案合同為無效合同，造成合同的無效，過錯在被告，被告收到原告90萬元款項并占用、使用該款項事實清楚，被告應(yīng)當賠償原告因其占有、使用該款項期間的利息損失。原告的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于反訴原告訴請判令反訴被告賠償其房屋使用費的問題，經(jīng)審查認為，雙方當事人簽訂的是《商品房買賣合同》，雙方當事人訂立合同的目的是反訴被告交納購房款，反訴原告向反訴被告交付房屋。反訴被告向反訴原告交納購房款后，反訴原告應(yīng)當按照合同約定向反訴被告交付房屋，反訴被告雖未全額交納購房款，但其占有、使用涉案房屋符合合同約定，反訴原告要求反訴被告支付房屋使用費無法律依據(jù)，且反訴原告亦未提交證據(jù)證實反訴被告實際占有、使用了涉案房屋。反訴原告提交的賠償損失的證據(jù)系房屋租賃的價格，與本案無關(guān)，不予采信。反訴原告的反訴請求依法不能成立，本院不予支持。綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國合同法》第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

　　一、原告東營市華泰奇石油機械有限責任公司與被告東營市新世紀工貿(mào)有限責任公司于2001年10月12日簽訂的《商品房買賣合同》及于2002年3月25日簽訂的《售房合同補充條款（合同）》為無效合同；

　　二、被告東營市新世紀工貿(mào)有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告東營市華泰奇石油機械有限責任公司購房定金30萬元、購房號款30萬元、預(yù)交購房款30萬元，共計90萬元，并支付上述款項實際支付日至返還日的利息損失（按中國人民銀行同期貸款利率計算）；

　　三、駁回被告東營市新世紀工貿(mào)有限責任公司的反訴請求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　案件受理費16786元、反訴費6818元，均由被告東營市新世紀工貿(mào)有限責任公司負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省高級人民法院。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　呼振泉

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　李萬海

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　晉　軍

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年三月十四日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　　張淑寧