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山東省東營(yíng)市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2008）東民四終字第178號(hào)

　　 上訴人（原審被告）溫純杰，女，1979年5月5日出生，漢族，無(wú)業(yè)，黑龍江省鶴崗市興安區(qū)48委6組，現(xiàn)住(略)。
　　委托代理人朱希民，山東眾旭律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）胡學(xué)軍，男，1961年8月1日出生，漢族，東營(yíng)市外貿(mào)公司下崗職工，住(略)。

　　委托代理人馬長(zhǎng)生，山東天地恒律師事務(wù)所律師。

　　上訴人溫純杰因與被上訴人胡學(xué)軍房屋租賃合同糾紛一案，不服東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)人民法院（2008）東民初字第1485號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人溫純杰及其委托代理人朱希民、被上訴人胡學(xué)軍的委托代理人馬長(zhǎng)生到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，2004年8月1日，原被告簽訂房屋租賃合同，合同約定：被告租賃原告位于青島路西首火車站沿街180平方米的樓房。租賃期限為5年，年租金2000元，隨行就市。自2004年8月1日至2007年8月1日，每年的8月1日前交付，一年一付。原告主張合同的實(shí)際租賃期限為3年。合同簽訂后，原告將租賃房屋交付被告使用。 2007年8月21日，原告向被告發(fā)出催款通知書(shū)，向被告催收2006年8月1日至2007年8月1日的房屋租金17000元。2007年8月27日，原告給被告送達(dá)解除合同通知書(shū)，該通知書(shū)內(nèi)容為：雙方簽訂的房屋租賃合同，被告欠2007年度租金17000元，經(jīng)催要，被告仍未履行合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》第94條第3款之規(guī)定，通知如下：1、自你（被告）接到通知之日起，解除雙方簽訂的房屋租賃合同。2、自你（被告）接到本通知之日起3日內(nèi)，交清租金欠款17000元。被告收到通知后，既未交納租金，也未給原告騰退租賃的房屋。原告主張16930元損失計(jì)算方式：從2007年8月2日至2008年6月10日，按年租金20000元計(jì)算。

　　原審法院認(rèn)為，原告的陳述及舉證足以證實(shí)原被告之間存在房屋租賃合同關(guān)系，雙方簽訂的租賃合同是真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。在合同履行期內(nèi)，被告未按約定交納租金，構(gòu)成違約，原告有權(quán)要求被告支付拖欠租金并解除租賃合同。原告將解除合同通知書(shū)送達(dá)被告后，原被告之間的租賃合同解除。被告應(yīng)按原告要求騰退租賃房屋，無(wú)故不退，應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用。原告參照雙方租賃合同約定的租金，要求被告支付占用租賃房屋的損失，不違反法律規(guī)定，予以支持。被告溫純杰經(jīng)合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，視為其自動(dòng)放棄訴訟權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第三款、第四款、第二百二十六條、第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，判決：一、被告溫純杰于判決生效后10日內(nèi)支付原告胡學(xué)軍租金17000元，并支付占用期間損失16930元，共計(jì)33930元。二、被告溫純杰于判決生效后30日內(nèi)給原告騰退租賃房屋。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)648元，減半收取324元，由被告負(fù)擔(dān)。

　　上訴人溫純杰不服原審判決，上訴稱，被上訴人將自己不具有所有權(quán)的違法建筑出租給上訴人，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。原審判決認(rèn)定合同有效屬適用法律錯(cuò)誤。原審判決認(rèn)定被上訴人將解除合同通知書(shū)送達(dá)上訴人后，雙方的租賃合同解除，上訴人應(yīng)按被上訴人要求騰退房屋，上訴人無(wú)故不退，應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用是錯(cuò)誤的。上訴人自2005年8月6日即撤出了租賃房屋，之后還對(duì)房屋盡了管理義務(wù)。原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷原審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審，并由被上訴人承擔(dān)一切訴訟費(fèi)用。

　　被上訴人胡學(xué)軍辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回。

　　本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同是否有效，上訴人實(shí)際使用該房屋到什么時(shí)間。

　　上訴人為支持其主張，在二審中又提交了以下證據(jù)：一、東營(yíng)市房產(chǎn)管理局關(guān)于房屋拆遷的公告一份，證明自2005年2月19日作出該房屋拆遷的公告，租賃合同不能實(shí)際履行。二、云門(mén)山路拆遷評(píng)估匯總表一份，評(píng)估表中就包括上訴人租賃的房屋。三、證人張秀梅、朱錫萍、唐兆華、王燦亭、劉法紅等5人的證人證言各一份。證明在評(píng)估后上訴人已經(jīng)撤出租賃房屋，實(shí)際租賃期限也就是一年多一點(diǎn)，之后也沒(méi)有占用該房屋。

　　被上訴人質(zhì)證認(rèn)為：一、公告發(fā)布后到現(xiàn)在拆遷并沒(méi)有實(shí)施，政府有拆遷的意向，但至今并沒(méi)有執(zhí)行拆遷。該公告送達(dá)被上訴人，與上訴人無(wú)關(guān)。事實(shí)上，該區(qū)域的房屋到現(xiàn)在依然都在營(yíng)業(yè)中。二、評(píng)估匯總表沒(méi)有證據(jù)來(lái)源，沒(méi)有證明單位，不能作為證據(jù)使用。三、五份證人證言都證明上訴人于2005年2月或8月停止?fàn)I業(yè)，停止?fàn)I業(yè)與搬出房屋交付給出租人是兩個(gè)概念，幾個(gè)證人證明的事實(shí)也不相同。被上訴人發(fā)給上訴人的催款通知及解除租賃合同的通知，也印證了證人證言是虛假的。

　　本院認(rèn)為，上訴人提交的證據(jù)證明上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同簽訂后已實(shí)際履行，不能證明合同無(wú)效，也不能有效證明上訴人在拆遷公告作出后與被上訴人解除了房屋租賃合同，將房屋交還被上訴人，不再實(shí)際占用租賃房屋。

　　被上訴人在二審中未提交新的證據(jù)。

　　本院經(jīng)審理查明的案件事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)一致。

　　本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂房屋租賃合同后，被上訴人向上訴人交付了房屋，雙方的房屋租賃合同已實(shí)際履行。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，為有效合同。上訴人認(rèn)為該房屋是違法建筑，被上訴人無(wú)所有權(quán)，主張合同無(wú)效，沒(méi)有證據(jù)支持，且與上訴人在庭審中陳述因上訴人與被上訴人沒(méi)有達(dá)成協(xié)議所以沒(méi)有領(lǐng)取拆遷費(fèi)用相矛盾，對(duì)上訴人認(rèn)為合同無(wú)效的主張本院不予支持。上訴人沒(méi)有證據(jù)證明其在拆遷公告發(fā)出后向被上訴人交還了房屋，與被上訴人解除了房屋租賃合同，上訴人提交的證據(jù)也不能充分證明被上訴人已不再實(shí)際占用該房屋，且上訴人自認(rèn)之后還對(duì)房屋進(jìn)行管理，可以確認(rèn)雙方的房屋租賃合同繼續(xù)履行，上訴人應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納租金。被上訴人將解除合同通知書(shū)送達(dá)上訴人后，雙方的租賃合同解除。上訴人也沒(méi)有證據(jù)證明騰退租賃房屋，應(yīng)繼續(xù)支付占用期間的費(fèi)用。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，判決無(wú)誤，應(yīng)予維持。上訴人的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條、第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)648元，由上訴人溫純杰負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長(zhǎng)　　呼振泉

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　晉　軍

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　　周愛(ài)輝

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十一月二十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書(shū)　記　員　　張淑寧