周峰与张雪房屋租赁合同纠纷案
——山东省枣庄市中级人民法院(2009-7-21)
周峰与张雪房屋租赁合同纠纷案
山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2009)枣民一终字第319号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周峰，男，1968年12月出生，个体工商户，住(略)。
委托代理人（特别授权代理）：庞宜刚，山东善国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张雪，男，1966年11月出生，汉族，居民，住(略)。
委托代理人（特别授权代理）：李靖，山东泉兴律师事务所律师。
上诉人周峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2007）滕民初字第4399号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人周峰及委托代理人庞宜刚，被上诉人张雪的委托代理人李靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年9月16日，原、被告签订了《租赁合同》一份，双方其中约定“一、被告将誉龙公司酒店租赁给原告使用，其中一楼朝北门面房七间，院内值班室一间、二楼誉龙公司酒店的所有房间以及所租用房间内的设备：空调、厨具、桌椅及其它附属设施、原公司前的停车位（以交接清单为准）；二、租赁期限为五年，自2006年10月1日起至2011年9月30日止，因原告要对酒店重新装修，被告同意自合同签订之日起，自2006年9月30日止，期间的租金免收作为装修费。三、租金每年110000元，交纳方式为第一年合同签订时，原告付给被告50000元（30000元保证金、20000元租金），余款90000元于2007年1月1日付清；以后每年租金应于当年7月1日一次性支付，保证金30000元在合同终止时由下一家承租者交给原告。四、被告的权利为有权监督原告使用其财产情况，保证被告财产不受人为损害，有权监督原告依法经营；被告的义务为不干涉原告的经营，保证原告经营所需水、电的供应（费用原告负责），协调各种外部关系，为原告创造良好的经营环境；双方互不承担对方的债权债务。原告的权利义务为自主经营，所投资的可动产自理，不可动产不能处理，且保证完好；原告可根据自己的经营情况，经被告同意可对房舍进行改造装修，费用自理；原告停止经营时，原告应将被告所有的设备设施完好交给被告（正常损耗除外），否则按原价赔偿；合同期满同等条件下，原告优先续签合同，及时办理各种经营手续。六、本合同的附件与本合同具有同等的法律效力。七、原、被告双方应严格信守合同不得违约，如违约原、被告双方协商解决，违约方应向另一方赔偿其违约带来的损失” 。合同签订后，原告按照合同的约定向被告交付保证金30000元和房屋租金20000元，被告于2006年9月16日向原告出具了收条一份。原告为利用被告所出租的房屋经营餐饮业，便于同年9月18日与山东省济宁市东栗苑王记粥铺有限公司签订了《加盟协议》一份，双方约定原告自即日起以法人单位的名义加入该公司作为加盟会员，在山东省滕州市经营加盟店；原告向该公司一次性缴纳加盟会员费60000元人民币（一次性区域买断），原告不能保证经营三年的，需付品牌损失费60000元，该公司可在该区域另设加盟店。协议签订后，原告于同日向该公司交纳了加盟费60000元，该公司的法定代表人王莉向原告出具了收条一份。2006年9月被告将所出租的房屋交付原告使用后，原告便委托了滕州市积成装潢公司的党胜利对该房屋进行了装饰装修，原告于同年9月30日、10月11日和10月26日共向其支付装修费用60000元。按照合同约定，原告又于2006年12月29日支付被告租金80000元，因被告于2006年11月至2007年7月之间多次到原告经营的王记粥铺就餐，共欠餐饮费13525元，折抵原告应再向被告交纳的房屋租金10000元后，被告尚欠原告餐饮费3525元。在合同履行期间，被告于2007年7月3日向原告送达通知一份，要求原告于同年7月5日前交清第二年的租金，否则停止对原告水电的供应，因原告未按被告通知的时间交付第二年的租金，被告便于同年7月6日和8月15日对王记粥铺停止供水、供电。8月23日10时因原告拖欠他人货款，债权人便对原告所经营的王记粥铺内的物品进行哄抢，经被告的工作人员报警后哄抢行为被制止。后被告将王记粥铺的房门锁上，房屋内的物品由被告保管至今。8月27日被告以滕州市誉龙仓储服务有限公司的名义在滕州日报刊登了公告，内容为“滕州市东栗苑王记粥铺张雪同志，请于2007年9月9日前到誉龙公司办理有关租赁酒店经营事宜，过期我公司将视为您弃权，特此公告�！痹嫒衔桓娴纳鲜鲂形压钩晌ピ�，便于2007年9月27日起诉至本院，要求被告偿付其经济损失226725元。被告则对原告提起反诉，要求反诉被告张雪偿付所欠水费、电费、物品损失和租金共计34778.6元。另查明，2004年1月1日被告与滕州市北辛街道文庙社区居民委员会（以下简称“文庙居委会”）签订了承包协议书一份，文庙居委会将座落在滕州市龙山路南三层楼房（原誉龙宾馆）承包给被告使用（三层共计52间，包括楼梯间3间，卫生间3间），承包期限为20年（即从2004年1月1日始至2023年12月31日止），承包金为每年65000元。被告将所承包的楼房的部分房间转租给原告经营，未经文庙居委会的同意。原告在其经营王记粥铺期间，尚欠被告水费963.6元和电费2744元未支付。
原审法院认为，被告将其所承包文庙居委会的原誉龙宾馆的部分房屋出租给原告经营使用，原、被告所签订的房屋租赁合同，虽未经文庙居委会同意，但该居委会未要求解除原、被告之间签订的租赁合同，且该合同已实际履行，应视为有效合同。被告作为房屋租赁合同中的出租人，在原告交纳租金后，应当将租赁房屋交付给原告使用，并按合同约定保障原告经营场所供水、供电的义务。在合同履行过程中，因双方对交付第二年度租金的期限产生分歧（原告认为在2008年7月1日，被告认为在2007年7月1日一次性付清），应视为双方对支付租金期限约定不明确。因为原、被告之间租赁期间为五年，原告应当在每届满一年时支付，即原告应在2007年10月1日向被告支付第二年度的房屋租金。被告于2007年7月1日便提前向原告催要第二年度租金，并于同年7月6日和8月15日对原告所经营的王记粥铺实施停水停电行为，造成原告不能正常经营，致使王记粥铺于2007年8月23日停止营业。被告的行为已构成违约，依法应当承担赔偿原告经济损失的违约责任。对于本诉，因被告的过错造成租赁合同已不能继续履行，原告要求被告退还向其交纳的保证金30000元和原告停止经营期间的房屋租金11753元[110000（元）÷365（天）×39（天）（即2007年8月23日至2007年10月1日）]、赔偿原告因对租赁房屋进行装修已支出的费用60000元，并支付尚欠餐饮费3525元（折抵房屋租金10000元后所超出部分），理由正当，证据充分，本院予以支持。对于原告超出本院查明的部分诉讼请求，因其未提供充分有效的证据证明，本院不予采信和支持。原告又要求被告赔偿其因不能经营王记粥铺所损失的加盟会员费48000元（60000元－60000元/5年），根据《加盟协议》中的约定，法院认为原告已一次性区域买断该企业在山东省滕州市的经营权，原告虽因房屋租赁合同纠纷不能在被告出租的房屋内正常经营王记粥铺，但原告可选择滕州市区域内的其他场所继续经营王记粥铺，故原告的该项诉讼请求，因其理由不充分，本院不予支持。对于反诉，反诉原告周峰要求反诉被告张雪赔偿其经济损失34778.6元，本院对反诉被告尚欠反诉原告的水费963.6元和电费2744元，予以确认，对其他反诉请求，因反诉原告未提供充分有效的证据证明，本院不予采信和支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）周峰返还原告（反诉被告）张雪所交纳的房屋租赁保证金30000元和原告（反诉被告）停止经营期间的房屋租金11753元；二、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）对所租赁房屋进行装修已支出的费用60000元；三、被告（反诉原告）偿付原告（反诉被告）餐饮费3525元；四、驳回原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）的水费963.6元和电费2744元；六、驳回被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的其他反诉请求。上述第一、二、三、五项，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2406元由被告（反诉原告）承担，反诉费用50元由原告（反诉被告）承担。
上诉人周峰不服原判上诉称，1、原审判决认定事实错误。(1)原审判决认为对双方支付租金期限约定不明确“错误”。（2）原审判决认为“被告于2007年 7月1日便提前向原告催要第二年度租金…造成原告不能正常经营，…被告的行为已构成严重违约，依法应当承担赔偿原告经济损失的违约责任�！笔谴砦蟮�。2、原审判决适用法律不当。原审判决适用了《合同法》第107、226条�！逗贤ā返�107条系基于合同一方不履行或履行合同不符合约定承担违约责任，而本案的违约方系被上诉人，被上诉人应承担违约责任。第226条租金支付期限条款，而双方所签订支付租金的条款是非常明确的。3、上诉人的诉讼请求应得到支持。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，根据《民事诉讼法》的规定，应予以改判或发回重审，
被上诉人张雪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以驳回。
本院经审理认定的事实与原审查明的事实一致。二审另查明，上诉人周峰对餐饮费签单中有其签名的予以认可，其它不予认可。经核查，其余餐饮费签单中有侯丽签字，经查实侯丽与周峰系夫妻关系。
本院认为，2006年9月，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，为有效合同，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：在履行合同中，双方谁存在违约？本院认为，合同约定的租金交付方式：第一年签订合同时，被上诉人给付上诉人50000元（30000元保证金，20000元租金），余款90000元于2007年1月1日付清。以后每年租金于当年7月1日一次性支付。从合同约定的交纳租金的时间看，第一年的租赁时间应是自2006年10月1日至2007年的9月30日，故第二年度的租金交付时间应为2008年的7月1日。上诉人于2007年7月3日向被上诉人发出通知要求2007年7月5日交付第二年的租金，并言明，不支付租金，将停止对被上诉人供应水电。证人徐骥（房屋租赁的介绍人）出庭作证，证明上诉人于2007年7月6日、8月15日对被上诉人的东栗苑王记粥铺两次停止供电。2007年9月23日被上诉人拍摄照片两张，照片反映店铺门上有上诉人张贴 “本店转让”的公告，上诉人的上述行为导致被上诉人不能继续履行合同，构成违约，理应承担违约责任，原审判决其承担违约责任，赔偿由此给被上诉人造成的损失并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2406元，由上诉人周峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈林泰
审 判 员 范友众
代理审判员 孙 晓
二OO九年七月二十一日
书 记 员 张 民
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