山西中联实业有限公司诉李某商品房买卖合同纠纷案
山西省太原市中级人民法院

民事判决书



（2009）并民终字第281号



上诉人（原审被告）山西中联实业有限公司，住所地太原市肖墙路9号。

法定代表人刘崇森，董事长。

委托代理人王晓灵，该公司办公室主任。

委托代理人侯宏斌，山西新国泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）李吉波，男，1968年3月16日出生，汉族，无业，住(略)。

委托代理人焦士强，山西锋卫律师事务所律师。

委托代理人韩翔，山西锋卫律师事务所律师。

上诉人山西中联实业有限公司因与被上诉人李吉波商品房买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2008）杏民一初字1253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山西中联实业有限公司的委托代理人王晓灵、侯宏斌，被上诉人李吉波的委托代理人焦士强、韩翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明，二OO五年七月三日，原告与被告签订JR-AJX-HT-006号《商品房购销合同》及补充条款，合同约定原告购买被告建设的位于太原市肖墙路九号御花园假日广场B座12A层07号房，建筑面积为一百一十七点七四平方米，其中套内建筑面积七十九点八三平方米、公共部分与公用房屋分摊面积三十七点九一平方米；房屋单价为人民币每平方米六千八百元，房价总计人民币八十万零六百三十二元；并约定合同签订之日付房款总价的百分之四十即三十二万零六百三十二元，剩余百分之六十的房款即四十八万元办理银行按揭；房屋交付期限为二OO六年五月一日；合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后一百八十天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按补充条款第六条约定处理，即原告解除合同的，被告按累计购房款的百分之一向原告支付违约金，并应在原告解除合同通知到达之日起三十日内退还全部款项；原告不解除合同的，自本补充条款规定的提供办证手续期限之第二天起至实际提供办证手续之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之四的违约金，合同继续履行。合同签订后，二OO五年十月十日原告向被告付款二万四千四百六十一元；通过山西御花园假日酒店有限公司向被告付款二十一万六千一百七十一元，剩余八万元首付款作为原告向被告的借款由原告分期支付本金及利息。二OO五年九月二十一日，原告与中国建设银行股份有限公司太原并州北路支行签订个人住房借款合同，向该行借款四十八万元整；二OO五年九月二十二日，该行将四十八万元支付给被告。二OO五年十月十日，原告与御花园假日酒店有限公司（以下简称御花园酒店）签订《公寓租赁合同》，由御花园酒店租赁原告从被告处购买的房屋，租期二十年，从原告办理完全部购房手续后的第三个工作日起算；前三年租金为二十一万六千一百七十一元；同日，原、被告双方又签订《公寓回购合同》，约定被告给予原告不限时无条件回购该公寓的承诺。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充条款是双方的真实意思表示，是合法有效的，原、被告双方均应按约定完全履行合同。被告未能按合同约定在交房后的一百八十天内协助原告办理完毕房屋产权登记手续已构成违约，应承担违约责任；被告认为原告以合同约定的每日万分之四计算违约金明显过高，本院核减为以中国人民银行同期贷款利率的基础上加收百分之三十计算为十四万九千七百八十四元七角；因被告不是房屋权属证书的办证机关，作为售房人只负有协助义务，原告要求被告在三十天内办理完毕房屋权属证书的请求，不予支持。被告抗辩原告的诉讼请求超过时效，因被告至今未协助原告履行了合同房屋权属证的办理，故其违约行为一直存在，该抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告山西中联实业有限公司在判决生效之日起十日内向原告李吉波支付违约金十四万九千七百八十四元七角。二、驳回原告李吉波的其他诉讼请求。诉讼费用二千四百五十三元，由原告李吉波负担一千元，被告负担一千四百五十三元。

一审宣判后，上诉人山西中联实业有限公司不服一审判决，上诉至本院称，1、被上诉人李吉波的诉讼请求超过我国《民法通则》规定的两年的法定诉讼时效，法院应依法驳回其诉讼请求。2、一审判决向被上诉人支付的违约金过高于其实际损失，而根据双方合同的实际履行情况，被上诉人根本没有任何损失，法院应依法驳回其支付违约金的诉讼请求。3、上诉人按约履行了合同义务，没有任何违约情形。4、上诉人在本案中没有任何损失，反而是有收益的。房产证没有下来的原因不是上诉人的责任，上诉人已按合同约定将手续备案至房地局，合同义务已经完成，没有构成违约，不应当承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人李吉波辩称：1、上诉人提出其按房产证办理程序已经办理了备案，但事实上到现在为止没有任何证据表明上诉人履行了相关义务。2、按照合同约定，房屋权属证书应于2006年11月1日前办理完毕，而上诉人未能及时交付被上诉人房屋权属证书。被上诉人于2008年8月提起诉讼，未超过诉讼时效。3、关于上诉人提出的违约金的补偿性质，一审时被上诉人提出的诉讼请求为23万元，是基于双方所签订的合同主张的，实际判决数额为13万元，说明该判决是充分考虑了合同的违约性质的。合同备案不等于办理房产证备案，根据《补充条款》第六条约定，给被上诉人办理房产证的义务在上诉人，上诉人不能提供相应证据应当承担举证不能的法律后果。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审法院查明的事实无误。另查明，2008年6月10日，太原市房地产管理局对本案涉及的房产“上肖墙9号1幢”进行了房屋所有权初始登记公告。

本院认为，上诉人山西中联实业有限公司有两方面上诉主张。首先，关于诉讼时效。上诉人山西中联实业有限公司称被上诉人李吉波未在法定期间主张权利，本案诉讼时效已过。本院认为，追究开发商延期履行合同义务承担违约责任的纠纷属有财产内容的纠纷案件，当然应当受到诉讼时效的限制。对于开发商延期履行办证义务的，诉讼时效应从房地产管理职能部门的公告之日起算。本案中，太原市房地产管理局于2008年6月10日进行了房屋所有权初始登记公告，至原审原告起诉时未过法定诉讼时效，可得到司法救济，山西中联实业有限公司的此上诉理由本院不予采纳。

其次，关于违约责任。上诉人山西中联实业有限公司称其没有违约，应不应负违约责任，即使认定违约，因被上诉人没有实际损失，一审认定违约金过高。本院认为，当事人签订及履行房屋买卖合同，涉及房屋权属证书需买受人和开发商买卖双方协作才能办理，并非单方义务，一审判决认定房屋出售人对权属证书的办理只负有协助义务正确。按照合同约定，房屋权属证书应于2006年11月1日前办理完毕，即指山西中联实业有限公司应于上述期限前履行协助义务，太原市房地产管理局于2008年6月10日对涉案房屋进行了房屋所有权初始登记公告，说明山西中联实业有限公司在此公告前履行了协助办证义务。由此产生的责任，其一，李吉波未提交其所主张的山西中联实业有限公司迟延履行义务的证据，即具体违约时间。山西中联实业有限公司亦未能提交证据证明其如期履行了协助义务，双方均应承担举证不能责任，本院认定山西中联实业有限公司违约事实存在；其二，李吉波所购房屋在交付之日已由御花园假日酒店有限公司承租，并按约支付租金，无证据表明山西中联实业有限公司迟延履行协助义务给李吉波带来实际损失。鉴于以上两点，一审判决判定贷款利率加收30%计算违约金显系过高。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，违约金可按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故违约金应在此基础上调整，结合山西中联实业有限公司的过错程度及李吉波的实际损失，山西中联实业有限公司请求调低违约金，本院予以支持，酌情判定山西中联实业有限公司支付违约金16013元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、维持太原市杏花岭区人民法院（2008）杏民一初字1254号民事判决第二项即“驳回原告李吉波的其他诉讼请求”；

二、变更太原市杏花岭区人民法院（2008）杏民一初字1254号民事判决第一项为山西中联实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李吉波违约金16013元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审诉讼费共计7357元，由李吉波负担6000元，山西中联实业有限公司负担1357元。

本判决为终审判决。









审 判 长 梁锡文

审 判 员 刘补年

代理审判员 杨小民





二OO九年四月十六日



书 记 员 冯燕萍