买卖房屋协议纠纷案
——内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院(2008-8-22)
买卖房屋协议纠纷案
鄂尔多斯市中级人民法院
民事判决书
（2008）鄂民再终第16号
申请再审人(一审原告、二审被上诉人)张某，男，司机，住(略)。
被申请再审人（一审被告、二审上诉人）徐某，女，无业，住(略)。
被申请再审人（一审被告）王某，男，达拉特旗胜达公司职员，住(略)。
被申请再审人（原审第三人、二审上诉人）丁某，男，住(略)。
张某与徐某、王某、第三人丁某房屋买卖纠纷一案，达拉特旗人民法院于2006年12月14日作出（2006）达民初字第1328号民事判决，徐某、丁某不服上诉至本院，本院于2007年3月12日作出（2007）鄂民一终字第28号民事判决，该判决已发生法律效力。张某不服生效判决，向本院提出再审申请。本院于2008年4月17日以（2008）民申字第52号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法组成合议庭于2008年8月5日公开开庭进行了审理，张某及其委托代理人，王某、徐某委托代理人，丁某委托代理人到庭参加了诉讼（徐某、丁某未出庭参加诉讼）。本案现已审理终结。
经再审审理查明：王某、徐某、丁某是亲属关系（王某与徐某是夫妻关系、丁某是徐某的姐夫）。张某原是王某、丁某雇佣的司机。2005年7月26日徐某和张某签订了买卖房屋协议，协议书上出卖方有丁某，但未在合同上签字。同日张某给徐某交付了买房款84000元，履行了合同的义务，且从2004年农历10月至今居住该房屋。该房屋的房屋产权证、土地使用证的所有人是丁某。因产权过户发生纠纷。张某于2006年10月10日诉至原审法院。请求:判令二被告继续履行双方签订的《买卖房屋协议书》，责令二被告与第三人协助原告办理房屋产权过户手续。徐某以丁某未在合同上签字，合同未生效为由进行答辩。王某以其与本案没有关系为由进行答辩。第三人丁某答辩称，原告与徐某的协议中约定，双方在协议上签字捺印后生效，可协议上第三人丁某未签字捺印，此协议对第三人不生效，本案争议的房屋所有权人是丁某的，其它人对丁某的房屋处分时无效的。2002年7月26日前说王某、徐某夫妻买了房不是事实，丁某没有给王某、徐某卖房。应驳回原告的诉讼请求。
一审判决认为：因二被告与第三人属近亲属关系，故双方买卖房屋时未写书面协议，也未办理房屋产权过户手续，但第三人丁某认可此房已卖给被告王某夫妇。原告在征得王某同意后与徐某签订书面买卖房屋协议，向徐某一次性交付房款，并入住一年之久。被告王某、徐某未能按约将房屋产权过户于原告张某，应承担给原告办理房屋产权过户手续的责任。因房屋产权证在丁某名下，故过户手续还需丁某协助。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款之规定，判决：被告王某、徐某、第三人丁某于判决书生效之日起十日内，协助原告张某办理房屋产权过户手续。案件受理费50元，其它诉讼费200元，共计250元由被告王某、徐某承担。
本院二审判决认为，被上诉人张某虽与上诉人徐某签订了房屋买卖协议，且房款已全部履行，房屋入住一年之久。但通过对双方当事人所提供证据分析与认定，该诉争房屋的产权归上诉人丁某所有，且房屋权属证由上诉人丁某持有。被上诉人张某向法院提供的其与上诉人徐某所签订的房屋买卖协议及被上诉人与上诉人丁某的谈话录音并不能充分证明上诉人丁某已将房屋出卖于上诉人徐某，上诉人徐某并没有处分上诉人丁某财产的权利，故上诉人徐某与被上诉人张某所签订的房屋买卖协议无效。上诉人徐某在无权处分他人财产情况下，处分上诉人丁某的财产，并给被上诉人张某所造成的损失本案不作调整。综上，上诉人丁某的上诉理由能够成立，应予以支持。判决：1、撤销内蒙古达拉特旗人民法院（2006）达民初字第1328号民事判决。2、驳回被上诉人张某的诉讼请求。二审案件受理费100元，其他诉讼费400元，共计500元由上诉人徐某负担。
张某不服二审判决，向本院申请再审称：二审判决在事实认定、法律依据以及实体判决中均存在错误。请求：撤销二审判决，维持一审判决。主要理由是，本人在一、二审中向法院提供了与第三人丁某的通话录音足以证明丁某已将房屋卖给王某、徐某。第三人丁某在与本人的通话中明确回答房产卖给了王某。只是未办理房屋过户手续。徐某有权处分该房屋，是双方真实意思表示，双方的买卖行为应受法律�；�，是否办理过户手续并不影响双方所签房屋买卖合同的有效性。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，应认定双方的买卖关系有效，应补办房屋买卖手续。因此，徐某与本人所签订的房屋买卖合同合法、有效。徐某以买卖房屋协议未生效为由进行答辩。王某表示不清楚。丁某仍以协议未生效为由进行答辩。
本案双方争议的焦点：1、2005年7月26日前丁某与徐某、王某是否形成诉争房屋的买卖关系。2、 2005年7月26日张某与徐某所签订的《买卖房屋协议书》的效力。
关于本案争议的第一个焦点，张某在一审庭审中提供了其和丁某的电话录音，主要内容：“房来了产权长与短我给王某卖给了，总体是人家的，至于手续办没办，那是另一说”。一审庭审中证人史某出庭作证。证实，其带女儿去张某家，听见张某电话里问丁某，房是不是卖给王某了，丁某说是卖给了。经质证，丁某对张某提供的与其的电话单不认可。对录音辨称，“录音必须有与其他证据相佐证，按证据法规定，除了电话录音再没有其他证据，再没有其他证据，不应当作为定案的依据”。 对证人史某的证言的意见为，“证人与原告有利害关系，有疑问，证人不能证明陈述是真实的，证人与电话录音是矛盾的，均不应采信”。在再审的庭审中经询问徐某代理人和丁某代理人，称2005年10月30日后，丁某知道了徐某将房屋出卖给了张某，但其未向有关部门提出张某和徐某买卖房屋无效的主张。
关于本案争议的第二个焦点，张某在一审庭审中提供了其与王某的电话录音，主要内容是，张某买房时先给其打电话，其称，“现在计划赶不上变化，我同意是同意，但是现在房产证我给张拿不出来。想住你就住的，我不保证我哪天让你往出搬，你搬就行了”。经质证，王某在一审庭审中认可其与张某的通话录音，对真实性没有异议。但现在辨称，“张某买谁的房我都同意，与我没有关系�！倍灾と耸纺车闹ぱ圆环⒈硪饧�。
张某与徐某对签订的《买卖房屋协议书》本身无争议。该协议书约定，徐某收到张某的房产价款后，必须于2005年10月30日前将房产权属转移过户张某。徐某保证所出卖房产拥有所有权。若出卖房产无所有权或房产与第三人有争纷或不能过户，由徐某承担违约责任。除退还乙方已交付的房产价款外，另外支付张某违约金两万元。本协议一经双方签字、捺指印后生效，任何一方不得变更或解除。本协议一式四份，双方各持一份，留存一份待办理产权转移过户时交付房屋管理机关。
本案经本院审判委员会讨论认为。徐某与张某签订了房屋买卖协议，丁某没有签字是事实，张某有过失，但从本案张某提供的证据及有关事实综合分析，丁某将争议的房屋出卖给徐某的事实能够认定。有张某提供的其和丁某的电话录音、证人史某的证言以及张某提供的其和王某的电话录音相互印证；张某占有该房屋的事实；另根据丁某从2005年10月30日知道徐某将房屋出卖给张某，在法定时间内一直未明确主张该协议无效的事实。张某提供的间接证据能够形成链条。相互印证丁某将争议的房屋出卖给徐某、王某。丁某的“没有给王某、徐某卖房”的抗辩理由不能成立。徐某与张某签订的房屋买卖协议，双方对合同无争议。徐某与张某均具有完全行为能力，意思表示真实，该协议有效。张某履行了合同义务，并居住该房屋。王某对张和其的电话录音认可，说明张某征得王某的同意后与徐某签订房屋买卖协议。所以，徐某和张某签订房屋买卖协议对王某有约束力。王某的“其不知道”的理由不能成立。徐某收到卖房款后，应按合同约定的时间履行协助张某办理房屋过户手续的义务。徐某违约却又提出丁某未在协议上签字，房屋买卖协议不生效的抗辩理由不予支持。张某的再审申请理由能够成立，应予支持。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。鉴于丁某在一审期间未独立提出徐某与张某的买卖房屋协议无效的请求，其抗辩理由不予支持。二审判决支持了丁某的抗辩理由属程序不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（三）之规定，判决如下：
一、维持达拉特旗人民于2006年12月14日作出的（2006）达民初字第1328号民事判决；
二、撤销本院于2007年3月12日作出的（2007）鄂民一终字第28号民事判决。
三、二审案件受理费150元，其它案件诉讼费600元由徐某负担。
本判决为终审判决。
审判长 斯琴图雅
审判员 刘 灵 芝
审判员 尤 建 华
二00八年八月二十二日
书记员 乌兰托亚
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