北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行与郭弘、北京颐西房地产开发有限公司借款合同纠纷案


北京市通州区人民法院
民事判决书
（2009）通民初字第1798号
原告北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华大街1号。

负责人何涛，行长。

委托代理人邹京红，女，1971年2月10日出生，北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行客户经理，住(略)。

委托代理人周敏，女，1970年10月17日出生，北京农村商业银行股份有限公司风险资产处置部职员，住(略)。

被告郭弘，女，1968年10月17日出生，无职业，住(略)。

委托代理人张浩，男，1976年9月28日出生，汉族，北京市天宁律师事务所职员，住(略)。

被告北京颐西房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇大周易村。

法定代表人张英坡，董事长。

委托代理人赵治安，男，1970年5月18日出生，北京颐西房地产开发有限公司法律顾问，住(略)。

原告北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行（以下简称马驹桥支行）与被告郭弘、被告北京颐西房地产开发有限公司（以下简称颐西公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员熊伟独任审判，公开开庭进行了审理。马驹桥支行的委托代理人邹京红、周敏，郭弘的委托代理人张浩，颐西公司的委托代理人赵治安均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

马驹桥支行起诉称：2005年8月2日，马驹桥支行与郭弘、颐西公司签订了《个人住房借款合同》，合同约定：马驹桥支行向郭弘提供贷款人民币900 000元用于购买颐西公司开发的北广家园6号楼1901号房屋。贷款期限自2005年8月2日起至2023年8月2日止。郭弘应从贷款发放的次月开始，在每月25日前偿还贷款本息，并以该合同项下贷款资金所购买的房屋作为抵押物。如郭弘未按合同约定在还款期内归还贷款本息，则马驹桥支行有权按照合同第三十九条的规定对未收取利息部分计算复利并对拖欠的分期还款额按拖欠天数计收违约金。合同第三十二条、三十九条约定，郭弘购买的房屋应用于自行居住，未征得马驹桥支行书面同意不得转让、出租、重复抵押或以抵押物清偿其他债务、作其他处分（如赠与、托管、舍弃等），如郭弘违反上述约定，马驹桥支行有权解除《个人住房借款合同》，提前收回已发放贷款本息。同时，合同第十六条约定，郭弘在取得所购房屋的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前由颐西公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后马驹桥支行按约定发放了贷款。现郭弘在未征得马驹桥支行同意的情况下，擅自改变了抵押物的原有结构并且出租用于商业经营。郭弘的行为严重违反合同约定，此行为已严重危害原告债权的安全。为此，马驹桥支行诉至法院，要求：1、解除马驹桥支行与郭弘及颐西公司签订的《个人住房借款合同》；2、判令郭弘偿还贷款本金801 472.50元及至贷款全部给付之日止的利息、复利、违约金；3、判令颐西公司对上述款项承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费，保全费由二被告共同承担。

郭弘答辩称，马驹桥支行所述借款合同关系属实，但自马驹桥支行起诉时，郭弘一直按期偿还贷款本金及利息，所购买房屋不存在出租用于商业经营的情况。所购买的房屋并未办理抵押登记，不属于抵押物。不同意马驹桥支行的诉讼请求。

颐西公司答辩称，郭弘一直按期偿还借款，不同意马驹桥支行的诉讼请求。

经审理查明：2005年8月2日，马驹桥支行（原名为北京市通州区马驹桥农村信用合作社，2006年1月25日名称变更为北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行）作为贷款人、郭弘作为借款人、颐西公司作为保证人签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。合同约定：马驹桥支行向郭弘提供人民币贷款900 000元，用于购买座落于西城区北广家园的住宅；贷款期限18年，自2005年8月2日起至2023年8月2日止；贷款月利率为4.59‰，国家法定利率调整时，马驹桥支行有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知借款人；借款人应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，每个月为一个还款期，还款日为每月25日；还款总期数为216期；合同履行期间，借款人未按合同的约定在还款期内归还贷款本息，马驹桥支行对贷款余额按约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同约定的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按本合同约定的违约金率每日万分之三收取违约金；郭弘以所购房屋作为贷款抵押，在郭弘取得该房屋的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由颐西公司提供阶段性连带责任保证；保证期间自借款合同生效之日起至郭弘抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交马驹桥支行代为保管之日止；保证期间，如郭弘未能依照合同约定按时偿还任何一期贷款本息或相关费用，马驹桥支行有权要求颐西公司就郭弘所欠债务承担保证责任；郭弘未经马驹桥支行书面同意，将设定抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或作其他处分的，马驹桥支行有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权与抵押人协商将抵押物折价或依法拍卖、变卖或要求颐西公司履行保证责任。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，马驹桥支行依约履行发放贷款义务。在本案审理过程中，郭弘将贷款本息还至2009年1月25日，尚余借款本金795 885.64元。自2009年1月26日起郭弘未向马驹桥支行偿还贷款本息。颐西公司亦未承担保证责任。

在本案审理过程中，经本院现场勘验，郭弘所购买的房屋所在楼层，进行了整体装修，改变了该楼层各户原始格局，已不能体现原各户相互独立的空间。

上述事实有马驹桥支行向本院提供的个人住房借款合同、个人消费贷款借款借据、现场平面图、勘验笔录等及各方当事人在法庭上的陈述在案佐证。

本院认为：马驹桥支行与郭弘、颐西公司签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。虽然马驹桥支行与郭弘至今未办理抵押登记，但借款合同中约定郭弘以所购房屋作为贷款抵押。其未经马驹桥支行书面同意，将设定抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或作其他处分的，马驹桥支行有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权与抵押人协商将抵押物折价或依法拍卖、变卖或要求颐西公司履行保证责任。现郭弘购买的房屋所在楼层进行了整体装修未征得马驹桥支行同意，装修后改变了该楼层各户原始格局，已不能体现原各户相互独立的空间，符合借款合同约定解除合同的条件。故马驹桥支行要求解除与郭弘及颐西公司签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》的请求，本院予以支持。因合同解除，郭弘应偿还剩余贷款本金人民币795 885.64元；并照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率、合同约定违约金率日万分之三计算未偿付贷款本金、利息部分的利息、复利、违约金至本判决生效之日止，自本判决生效之日起至全部借款付清之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率，计算借款本金未偿付部分的利息。颐西公司作为借款保证人，应当按照合同约定对郭弘的债务向马驹桥支行承担连带清偿责任。颐西公司在承担保证责任后，依法有权向债务人郭弘追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：

一、解除原告北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行与被告郭弘及被告北京颐西房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》；

二、被告郭弘于本判决生效之日起七日内偿还原告北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行借款本金七十九万五千八百八十五元六角四分及利息、复利、违约金（自二〇〇九年一月二十六日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率、违约金率日万分之三计算未偿付本金、利息部分的利息、复利、违约金；自本判决生效之日起至全部借款付清之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率，计算借款本金未偿付部分的利息，并按月结息）；

三、被告北京颐西房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告北京颐西房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告郭弘追偿；

四、驳回原告北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全费四千五百二十七元，由被告郭弘、被告北京颐西房地产开发有限公司连带负担，于本判决生效后七日内交纳。

案件受理费五千九百零七元，由被告郭弘、被告北京颐西房地产开发有限公司连带负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。


代理审判员 熊 伟

二〇〇九年 三 月 十七 日

书 记 员 李 京 超